【導(dǎo)讀】蘇州高新區(qū)位于蘇州古城西側(cè)，東臨京杭大運(yùn)河，南鄰吳中區(qū)，北接相城區(qū)，西至太湖。總?cè)丝谌f，其中常住人口萬人，暫住人口萬人，外籍人口萬人。滸墅關(guān)3個(gè)分區(qū)和蘇州高新區(qū)出口加工區(qū)。上海港100公里、張家港港口90公里、太倉港70公里、常熟港60公里。現(xiàn)已實(shí)現(xiàn)進(jìn)出口總額億美元，其中出口億美元。累計(jì)引進(jìn)外資企業(yè)360多家，促進(jìn)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)化和國際化，加快城市化發(fā)展的步伐，開發(fā)建設(shè)得到了持續(xù)的發(fā)展，蘇州房地產(chǎn)業(yè)的表現(xiàn)似乎更為突出。來自省統(tǒng)計(jì)局的一份資料顯示，目前蘇州房價(jià)已從。2020年蘇州市房地產(chǎn)開發(fā)上漲勢頭迅猛，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資突破300億。%，竣工面積萬平方米，增長%，創(chuàng)下歷史新高。從上圖可以看出，自2020年開始，蘇州市房地產(chǎn)開發(fā)投資急劇上升，增幅較大。爆”越來越大，說明房地產(chǎn)已經(jīng)日益成為蘇州的支柱產(chǎn)業(yè)。又有上升勢頭，增勢趨緩。2020年蘇州樓市將繼續(xù)上揚(yáng)。蘇州居民平均收入排在全省第一位，良好的環(huán)境吸引了泛亞太中國人的矚目，同

　　

【正文】 DS 動(dòng)作，針對(duì)老客戶和新區(qū)企業(yè) 五、營銷手法創(chuàng)新 環(huán)境先行 針對(duì)本案“健康、生態(tài)、水景”的賣點(diǎn)，我們建議實(shí)行環(huán)境先行策略，在公開期前做好會(huì)所周邊的綠化、道路、水景等，突出賣點(diǎn)以利于銷售。同時(shí)建設(shè)樣板房和樣板樓在強(qiáng)銷期前做好，樣板房選址在會(huì)所內(nèi)，樣板樓選擇移動(dòng)靠近會(huì)所和中心景觀帶的樓棟，將外立面和參觀動(dòng)線兩邊的綠化，景觀建設(shè)完成。讓客戶先體驗(yàn)樓盤的魅力。 流動(dòng)樓盤展示車 建議租用或購買一輛商務(wù)車，將其改造成臨時(shí)樓盤展示車，車內(nèi)設(shè)計(jì)樓盤展板， 3D 動(dòng)畫，音響等，并配備 2名售樓小姐進(jìn)行解說。于公開期，強(qiáng)銷期間進(jìn)行市區(qū)展示活動(dòng)，同時(shí)可兼 具看房車的功能。 分?jǐn)?shù)量優(yōu)惠的營銷方式 在個(gè)案開盤前針對(duì)已積累客戶和關(guān)系客戶，采用優(yōu)惠的價(jià)格促進(jìn)成交。但對(duì)數(shù)量和時(shí)間進(jìn)行限制，如前 20 戶在開盤前購買就享受優(yōu)惠。 中國最龐大的下載資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 老客戶介紹新客戶的優(yōu)惠方式 在項(xiàng)目延續(xù)期，老客戶成功介紹新客戶購房的，老客戶可以享受減免一定數(shù)額的入戶費(fèi)用（公共維修基金）。新客戶也享受同等的優(yōu)惠條件。 促銷抽獎(jiǎng)活動(dòng) 在項(xiàng)目正式強(qiáng)銷期間，進(jìn)行抽獎(jiǎng)活動(dòng)，獎(jiǎng)品可以是冰箱，電視機(jī)，電腦等。以此促銷活動(dòng)加快客戶做購買決定，得獎(jiǎng)?wù)咴诋?dāng)?shù)孛襟w公布。 六、行銷通路 大眾傳統(tǒng)媒體： CF： 面對(duì)整個(gè) 蘇州市客源，建議制作 3D 動(dòng)畫影片。 NP： 面對(duì)整個(gè)蘇州市客源。選用媒體：蘇州當(dāng)?shù)貓?bào)紙。 DS： 開盤前 利用我司積累的意向客戶，進(jìn)行電話 DS，吸引客戶在開盤期間來售樓現(xiàn)場，制造現(xiàn)場熱賣氣氛。重點(diǎn)針對(duì)高新區(qū)，吳中區(qū)。 車體廣告： 選用沿途經(jīng)過經(jīng)本案的 6路和 33 路，廣告的效果較好。 網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)： 面對(duì)周邊地區(qū)的白領(lǐng)等高素質(zhì)客戶，專門制作網(wǎng)站。同時(shí)選用網(wǎng)絡(luò)媒體進(jìn)行宣傳：蘇州搜房等。 標(biāo)志性工地現(xiàn)場： LOGO 墻、工地圍板、臨時(shí)接待處，現(xiàn)場接待中心、流動(dòng)售樓車、現(xiàn)場看板 影響性廣告載體： 臨時(shí)接待處、流動(dòng)樓盤展示車、大型戶外 看板、引導(dǎo)旗、燈光廣告牌、 SP 活動(dòng) 七、推廣時(shí)機(jī)建議 建議項(xiàng)目入市的時(shí)機(jī)最好在 05 年的 6月份。在 3月份開始進(jìn)行前期準(zhǔn)備的動(dòng)作， 4 月初正式醞釀，引導(dǎo)客戶對(duì)水景生態(tài)住宅的接受度，同時(shí)預(yù)熱市場，在 6月份中旬開盤，推出第一期， 6 月、 7 月旺銷后，到 9月份推出第二期，經(jīng)國慶期間進(jìn)入強(qiáng)銷期。 中國最龐大的下載資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 八、整體包裝策略 項(xiàng)目 VI 系統(tǒng)設(shè)計(jì) – 案名 – LOGO 現(xiàn)場包裝 – 圍墻廣告形象 – 戶外定點(diǎn)看板 – 道路及綠化先做，塑造工地形象。 – 售樓處包裝 – 樣 板房 開發(fā)商品牌形象包裝 物業(yè)管理公司品牌包裝 行銷階段控制表 階段 時(shí)間 行銷策略 業(yè)務(wù) 媒體配合 中國最龐大的下載資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 醞釀期 3月 15 日－ 6月 16日 品牌策略 多樣化包裝策略 宣傳拉升策略 1. 開始攔截客戶。 2. 市場調(diào)查分析，調(diào)整說辭，行銷點(diǎn)確定。 3. 確定售樓處位置 4. 完成同一銷售說辭。 5. 老客戶及受訪者 DS 邀約 6. 統(tǒng)計(jì)回饋等 7. 臨時(shí)接待點(diǎn)籌備完成。 8. 參加四月蘇州房展會(huì)。 9. 公開前 1 個(gè)月，人員進(jìn)場，開始 DS 和現(xiàn)場咨詢，積累客戶。 10. 公開前一周完成初步客戶積累。 11. 開盤前完工現(xiàn)場接待中心。同時(shí)做好一棟樣板樓的外立面。 戶外看板，工地圍墻 軟新聞報(bào)道，NP稿， 接待中心，現(xiàn)場看板 VI 配套，創(chuàng)意廣告宣傳冊(cè) 3D 動(dòng)畫開始制作 樓書，銷平 模型制作 SP活動(dòng) 建立“廣遠(yuǎn)置業(yè)會(huì)” 房展會(huì) 產(chǎn)品推介會(huì) 影視活動(dòng) 形象 代言人簽約儀式 企業(yè)、樓盤吉祥物設(shè)計(jì)征稿活動(dòng) 中國最龐大的下載資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 公開期 6月 16 日－ 7月 1日 產(chǎn)品點(diǎn)的差異包裝策略 區(qū)域差異包裝策略 樣板區(qū)或樣板房包裝策略 接待中心正式開放， 開盤活動(dòng)執(zhí)行 公布抽獎(jiǎng)活動(dòng)方案 外接待開放 流動(dòng)售樓車到位 NP稿， CF， 引導(dǎo)旗，外接待宣傳 現(xiàn)場包裝 禮品廣告， SP活動(dòng) 1. 開盤活動(dòng) 2. 現(xiàn)場售樓處開放 強(qiáng)銷期 7月 1日－9月 20 日 1. 銷控策略 2. 樣板房策略 3. 產(chǎn)品點(diǎn)橫向?qū)Ρ炔呗? 4. 產(chǎn)品點(diǎn)深度挖掘策略 5. 活動(dòng)包裝策略 樣板房開放 樣板樓完成。 現(xiàn)場接待 NP，車體廣告， RD， 禮品廣告， 戶外看板 看房車 SP活動(dòng) 流動(dòng)售樓車 抽獎(jiǎng)活動(dòng) 與企業(yè)互動(dòng) 與蘇州樂園聯(lián)辦活動(dòng) 中國最龐大的下載資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 持續(xù)期（二期醞釀開始） 9月 20 日－ 11 月 10日 優(yōu)惠策略 再包裝策略 追蹤老客戶，鼓勵(lì)其介紹新客戶，給予獎(jiǎng)勵(lì)。 完成簽約動(dòng)作。 DS 動(dòng)作 ，針對(duì)老客戶和新區(qū)企業(yè) NP配合 SP活動(dòng) 抽獎(jiǎng)活動(dòng) DS 活動(dòng) 蘇州新區(qū)項(xiàng)目提案報(bào)告 企劃包裝策略 企劃包裝策略 一、企劃策略要點(diǎn) ? 利用開發(fā)商的企業(yè)品牌和知名度樹立產(chǎn)品形象 ? 通過產(chǎn)品的本身的優(yōu)勢做支撐點(diǎn)，帶動(dòng)整個(gè)產(chǎn)品銷售 ? 通過報(bào)紙、廣播、看板等媒體通道加強(qiáng)宣傳的力度 ? 立足蘇州市區(qū)、擴(kuò)大宣傳范圍到長三角 ? 綜合各種包裝手法、營銷手法、推廣手法以達(dá)到銷售 二、廣告包裝策略 總體策 略 ：以“造新的生活區(qū)”為產(chǎn)品的總的形象支撐，以產(chǎn)品的本身優(yōu)勢作為宣傳的重點(diǎn)，以量化和橫向比較帶動(dòng)整個(gè)產(chǎn)品點(diǎn)的升級(jí)。以達(dá)到宣傳和銷售的目的。 包裝目的 ： 拉升產(chǎn)品的包裝檔次滿足中產(chǎn)階層和企業(yè)白領(lǐng)的生活要求 使其感覺其物超所值。 支撐點(diǎn) ： 中國最龐大的下載資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) ? 產(chǎn)品的本身的優(yōu)勢，環(huán)境、配套、規(guī)劃、戶型、價(jià)格等。 ? 本產(chǎn)品位于蘇州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)內(nèi)，工作和生活的進(jìn)一步的融合。這樣，就擁有需求群體較大的購房群體，這個(gè)群體分布在開發(fā)區(qū)里相對(duì)集中的工廠中，通過我們有針對(duì)性的廣告宣傳和 DS，形成一種強(qiáng)勢消費(fèi)、需求 的樓盤形象。 三、媒體進(jìn)度安排（一期） 醞釀期（含前期準(zhǔn)備） 時(shí)間安排： 2020 年 3 月 —— 2020 年 6月 16 日 報(bào)紙： 時(shí)間安排： 2020 年 3月 1日 —— 2020 年 3月 30 日 每周 1篇軟文 1 篇NP（半板） （周四報(bào)紙）建議選用媒體 《蘇州日?qǐng)?bào)》 2020 年 4月 1日 —— 2020 年 6月 16 日 每周 1篇 NP（整板）（周四報(bào)紙）建議選用媒體 《蘇州日?qǐng)?bào)》 戶外看板： 2塊 地點(diǎn)：市內(nèi)定點(diǎn)看板 車體： 2部 市內(nèi)主路線公交車 燈箱： 20 個(gè) 案場附近路段 圍墻：噴繪制作 羅馬期： 30 個(gè) 引 導(dǎo)期： 20 個(gè) 時(shí)間安排： 2020 年 3月 5日 —— 2020 年 3月 20 日設(shè)計(jì)、制作完成 影視媒體 建議媒體：蘇州電視臺(tái)《蘇州樓市》欄目 時(shí)間三個(gè)月 樓書：線裝精裝本 1000 本 模型：全區(qū) 1個(gè)，單體 4個(gè) 銷平： 3500 本 中國最龐大的下載資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 時(shí)間安排： 2020 年 3月 10 日 —— 2020 年 6月 1 日設(shè)計(jì)、制作完成 售樓處包裝 建議： ? 先建本案的活動(dòng)中心 ? 以活動(dòng)中心為售樓處 ? 以活動(dòng)中心建樣板景觀區(qū) 要求： ? 以現(xiàn)代風(fēng)格的作為售樓處的包裝的 基調(diào) ? 以一種文化內(nèi)涵作為售樓處的情感基調(diào) ? 結(jié)合當(dāng)?shù)氐纳盍?xí)慣營造一種親情的氛圍 內(nèi)容： 制作售樓處 LOGO 墻 制作售樓處展板 制作員工手冊(cè) 制作銷講手冊(cè) 樣板房 ? 在活動(dòng)中心二樓建造樣板房 ? 以主力戶型、優(yōu)勢戶型和劣勢戶型為樣板房 時(shí)間安排： 2020 年 3月 5日 —— 2020 年 6月 10 日設(shè)計(jì)、制作、裝修完成 公開期 時(shí)間安排： 2020 年 6 月 16 日 —— 2020 年 7月 1 日 報(bào)紙： 中國最龐大的下載資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 時(shí)間安排： 2020年 6月 16 日 —— 2020 年 7月 1 日 4篇 NP（整板、半版） （周二、四報(bào)紙）建議選用媒體 《蘇州日?qǐng)?bào)》 派夾報(bào)： 3000 份 發(fā)放范圍：蘇州市及周邊城市 時(shí)間安排： 2020 年 5月 20 日 —— 2020 年 6月 16 日設(shè)計(jì)、制作完成 2020 年 6月 16 日開始發(fā)放 更換廣告內(nèi)容 如：戶外定點(diǎn)看板 燈箱 引導(dǎo)期 等 時(shí)間安排： 2020 年 6月 10 日 —— 2020 年 6月 18 日設(shè)計(jì)、制作完成 強(qiáng)銷期 時(shí)間安排： 2020 年 7 月 1日 —— 2020 年 9月 20 日 報(bào)紙： 時(shí)間安排： 2020 年 7月 1 日 —— 2020 年 9月 20 日 1篇 NP（整板） （周四報(bào)紙）建議選用媒體 《蘇州日?qǐng)?bào)》 廣播： 時(shí)間安排： 2020 年 6月 18 日 —— 2020 年 9月 20 日 建議選用媒體：蘇州廣播電臺(tái) 銷海： 1500 份 發(fā)放范圍：蘇州市及周邊城市 時(shí)間安排： 2020 年 7月 1日 —— 2020 年 7月 15 日設(shè)計(jì)、制作完成 2020 年 7月 18 日開始發(fā)送 雜志等媒體：建議選用媒體：蘇州旅游手冊(cè) 旅游地圖 形式：文字介紹和圖片 時(shí)間安排： 2020 年 7月 18 日 —— 2020 年 9月 20 日 網(wǎng)頁制作： 時(shí)間安排： 2020 年 4月 20 日 —— 2020 年 6月 5 日設(shè) 計(jì)、制作完成 2020 年 6月 18 日 —— 2020 年 9月 20 日正式開放 中國最龐大的下載資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 持續(xù)期 時(shí)間安排： 2020 年 9 月 20 日 —— 2020 年 11 月 10日 報(bào)紙： 時(shí)間安排： 2020 年 9月 20 日 —— 2020 年 11月 10 日 1 篇 NP（半板） （周四報(bào)紙）建議選用媒體 《蘇州日?qǐng)?bào)》 DS 手冊(cè)（備用）： 時(shí)間安排： 2020 年 7月 1日 —— 2020 年 7月 20 日設(shè)計(jì)、制作完成 2020 年 7月 20 日 —— 2020 年 11 月 10日 DS 派送 四、廣告預(yù)算表 廣告預(yù)算表 編號(hào) 項(xiàng)目 說明 金額 固定成本 1 臨時(shí)接待處 200 平方，租金，裝修 費(fèi)用，現(xiàn)場擺設(shè)等 200,000 2 流動(dòng)售樓車 租金（ 3個(gè)月），裝飾等 150,000 3 模型 全區(qū) 1座、單體 4 座（多層，小高層） 40,000