【導讀】地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。小興安嶺南麓，中部和南部為嫩江沖積平原。達斡爾語中的齊齊哈爾意為“天然。牧場”，是黑龍江省西部的經濟中心，交通樞紐。東與本省綏化地區(qū)、南臨石油。城大慶、西與內蒙古自治區(qū)呼倫貝爾盟、北與邊城黑河地區(qū)接壤。市359公里，距綏化市328公里，距海拉爾524公里，距黑河市483公里。市、八個縣，面積達42469平方千米。要的工業(yè)基地和商品糧基地之一。全市擁有2600多個工業(yè)企業(yè)，已形成機械、的快速增長，2020年全市實現地區(qū)生產總值億元。影響略有下降外，二、三產業(yè)均呈高速增長的態(tài)勢。按常住人口計算，全市人均地區(qū)生產總值達10471元。城鎮(zhèn)固定資產投資中，房地產投資增速放緩，商品房銷售平穩(wěn)。際增長%，其中城鎮(zhèn)市場份額不斷擴大，城鎮(zhèn)消費品零售額億元。

　　

【正文】 房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 總用地面積 容積率 總建筑面積 商業(yè)等配套建筑面積 多層住宅 小高層和高層住宅 聯排住宅 建筑面積 其中：每期 建筑面積 其中：每期 建筑面積 其中：每期 530000 795000 25000 231000 115500 308000 102667 231000 115500 銷售收入及其折現 多層住宅第一期銷售均價為 3250 元 /平方米，小高層和高層住宅的銷售均價為當期多層住宅的 倍，聯排住宅的銷售均價為當期小高層和高層住宅的 倍，銷售價格年均增長 8%， 銷售折讓為 98%，銷售費用（含宣傳推廣、銷售代理等費用）取為銷售收入的 3%， 土地增值稅、 營業(yè)稅及附加為銷售收入的 %，貼現率為 8%，折現時點為 2020 年初。 折現后的凈銷 售收入總值為 21680 萬元。 銷售收入及其折現估算表 年份 銷售價格（元 /M2） 可銷售 面積（ M2） 銷售收入（萬元） 銷售費用（萬元） 土地增值稅、營業(yè)稅及附加（萬元） 凈銷售收入（萬元） 折現值（萬元） 第一期 2020 年 3030 115500 34301 1029 2247 31025 27643 第二期 2020 年 3273 115500 37045 1111 2426 33507 27643 第三期 2020 年 3927 102667 39515 1185 2588 35741 27302 第四期 2020 年 4242 102667 42676 1280 2795 38601 27302 第五期 2020 年 4581 102667 46090 1383 3019 41689 27302 第六期 2020 年 6413 115500 72592 2178 4755 65660 39815 第七期 2020 年 6926 115500 78400 2352 5135 70912 39815 合計 770000 350620 10519 22966 317136 216820 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè) 房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 開發(fā)成本費用及其折現 根據齊齊哈爾市的一般房地產開發(fā)成本費用標準及開發(fā)進度安排，開發(fā)成本費用及其折現估算如下。 多層住宅 多層住宅開發(fā)成本費用估算表 項目 金額（萬元） 取費標準 年度開發(fā)面積 (M2) 建安工程費 12128 1050 元 /M2 115500 前期工程及各項專業(yè)費用 751 65 元 /M2 城建配套費 751 65 元 /M2 基礎設施費 1040 90 元 /M2 各項規(guī)費 2195 190 元 /M2 景觀環(huán)境及智能化費用 924 80 元 /M2 管理費用 720 每月 60 萬元 不可預見費 889 取上述費用之和的 5％ 總開發(fā)成本費用 19396 單位成本費用 1679 元 /M2 年度 年度開發(fā)成本費用 年度折現值 開發(fā)成本費用折現值 2020 年中－ 2020 年中 19396 17960 35088 2020 年中－ 2020 年中 19978 17128 小高層和高層住宅 小高層和高層住宅開發(fā)成本費用估算表 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè) 房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 項目 金額（萬元） 取費標準 年度開發(fā)面積 (M2) 建安工程費 14887 1450 元 /M2 102667 前 期工程及各項專業(yè)費用 873 85 元 /M2 城建配套費 667 65 元 /M2 基礎設施費 924 90 元 /M2 各項規(guī)費 1951 190 元 /M2 景觀環(huán)境及智能化費用 821 80 元 /M2 管理費用 720 每月 60 萬元 不可預見費 1006 取上述費用之和的 5％ 總開發(fā)成本費用 21849 單位成本費用 2128 元 /M2 年度 年度開發(fā)成本費用 年度折現值 開發(fā)成本費用折現值 2020 年中－ 2020 年中 21849 17344 49661 2020 年中－ 2020 年中 22504 16541 2020 年中－ 2020 年中 23179 15776 聯排住宅 聯排住宅開發(fā)成本費用估算表 項目 金額（萬元） 取費標準 年度開發(fā)面積 (M2) 建安工程費 12128 1050 元 /M2 115500 前期工程及各項專業(yè)費用 751 65 元 /M2 城建配套費 751 65 元 /M2 基礎設施費 1040 90 元 /M2 各項規(guī)費 2195 190 元 /M2 景觀環(huán)境及智能化費用 1271 110 元 /M2 管理費 用 720 每月 60 萬元 不可預見費 907 取上述費用之和的 5％ 總開發(fā)成本費用 19760 單位成本費用 1711 元 /M2 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè) 房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 年度 年度開發(fā)成本費用 年度折現值 開發(fā)成本費用折現值 2020 年中－ 2020 年中 19760 12452 24328 2020 年中－ 2020 年中 20353 11876 公建配套 公建配套開發(fā)成本費用估算表 金額（萬元） 取費標準 開發(fā)面積（ M2） 總造價 3250 1300 元 /M2 25000 折現值 2580 設定在第三期完 成開發(fā) 相關指標測算 綜合上述分析估算，項目的相關指標測算如下。 投資分析匯總表 土地價值（萬元） 折合地價 （萬元 /畝） 樓面地價（元 /M2） 開發(fā)成本費用折現值（萬元） 總成本費用（萬元） 銷售收入折現值（萬元） 稅前 開發(fā)利潤 （萬元） 總投資回報率（％） 盈虧平衡點（％） 投資回收期（年） 40000 50 503 111657 151657 216820 65163 % % √ 項目的土地成本 40000 萬元，折合地價 50 萬元 /畝，樓面地價 503 元 /M2； √ 項目的開發(fā)成本費用折現值 111657 萬元； √ 項目的總成本費用 151657 萬元； √ 項目的銷售收入折現值 216820 萬元； √ 項目的 稅前 開發(fā)利潤 65163 萬元； √ 項目的總投資回報率 %，年度投資回報率 %； √ 項目的盈虧平衡點 %； 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè) 房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 √ 項目的投資回收期 年 。 從相關指標測算結果可以看出，項目具有較高的投資回報率，盈虧平衡點較低，投資回收期較短。 九、項目開發(fā)策略建議 紙廠地塊項目具有規(guī)模大、成本低、優(yōu)勢條件明顯等特點，總體開發(fā)策略是“打造 齊齊哈爾市具有標志性的大規(guī)模高檔社區(qū)，產品品質優(yōu)良，社區(qū)配套完善，具有優(yōu)越的景觀休閑生活環(huán)境，把握好開發(fā)節(jié)奏及產品類型的組合，項目內外因素兼重，加大 項目 營銷力度，獲取良好的投資收益”。 ● 項目 總體定位：填補齊齊哈爾市場空白的大規(guī)模高檔社區(qū)； ● 產品定位：住宅為主，輔以部分商業(yè)街、會所及學校等公建配套；住宅包括多層住宅、小高層和高層住宅、聯排住宅；面積以中大戶型為主，同時前期開發(fā)部分中小戶型，以滿足市場需求； ● 產品檔次：產品中高檔次，部分產品可考慮精裝修或提供 菜單式 裝修，后期聯排住宅的開發(fā)可打造當地市 場的頂級產品； ● 配套與景觀：小區(qū)配套適度先行，商業(yè)街、會所及學校等公建配套先期開發(fā)，滿足社區(qū)生活需求；建筑整體布局、戶型設計等方面充分利用嫩江的景觀資源，同時注重社區(qū)內部景觀環(huán)境的營造； ● 客戶人群：主要面向改善型置業(yè)客戶，同時涵蓋部分首次置業(yè)客戶及投資客戶；主要客群包括中高級公務員、白領階層、私營企業(yè)主、國企中高層管理人員、投資客；客戶主要來自市區(qū)及周邊區(qū)域；家庭收入水平為當地的中高收入和高收入； 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè) 房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ● 價格策略：產品性價比優(yōu)良，在快速銷售的同時積聚人氣，形成較好的生活居住氛圍，以利后續(xù)銷售及價格的拉 升； ● 營銷策略：以項目規(guī)模、產品、景觀環(huán)境、社區(qū)配套等軟硬因素為主要賣點，加大營銷推廣力度，并選擇合適的銷售代理商； ● 項目管理：強化工程設計、招標、采購、施工監(jiān)理等方面的項目管理，保證產品品質的同時控制好成本因素及項目進度； ● 外部因素整合：地塊北部的平房棚戶區(qū)建議拆遷后納入項目整體開發(fā)，同時，應利用良好的當地政府關系，提高對于市政規(guī)劃、周邊配套、開發(fā)條件等項目外部因素的影響能力。