【正文】 ● 價格策略：產(chǎn)品性價比優(yōu)良，在快速銷售的同時積聚人氣，形成較好的生活居住氛圍，以利后續(xù)銷售及價格的拉 升； ● 營銷策略：以項目規(guī)模、產(chǎn)品、景觀環(huán)境、社區(qū)配套等軟硬因素為主要賣點，加大營銷推廣力度，并選擇合適的銷售代理商； ● 項目管理：強化工程設(shè)計、招標(biāo)、采購、施工監(jiān)理等方面的項目管理，保證產(chǎn)品品質(zhì)的同時控制好成本因素及項目進(jìn)度； ● 外部因素整合：地塊北部的平房棚戶區(qū)建議拆遷后納入項目整體開發(fā)，同時，應(yīng)利用良好的當(dāng)?shù)卣P(guān)系，提高對于市政規(guī)劃、周邊配套、開發(fā)條件等項目外部因素的影響能力。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 ● 項目 總體定位：填補齊齊哈爾市場空白的大規(guī)模高檔社區(qū)； ● 產(chǎn)品定位：住宅為主，輔以部分商業(yè)街、會所及學(xué)校等公建配套；住宅包括多層住宅、小高層和高層住宅、聯(lián)排住宅；面積以中大戶型為主，同時前期開發(fā)部分中小戶型，以滿足市場需求； ● 產(chǎn)品檔次：產(chǎn)品中高檔次，部分產(chǎn)品可考慮精裝修或提供 菜單式 裝修，后期聯(lián)排住宅的開發(fā)可打造當(dāng)?shù)厥?場的頂級產(chǎn)品； ● 配套與景觀：小區(qū)配套適度先行，商業(yè)街、會所及學(xué)校等公建配套先期開發(fā)，滿足社區(qū)生活需求；建筑整體布局、戶型設(shè)計等方面充分利用嫩江的景觀資源，同時注重社區(qū)內(nèi)部景觀環(huán)境的營造； ● 客戶人群：主要面向改善型置業(yè)客戶，同時涵蓋部分首次置業(yè)客戶及投資客戶；主要客群包括中高級公務(wù)員、白領(lǐng)階層、私營企業(yè)主、國企中高層管理人員、投資客；客戶主要來自市區(qū)及周邊區(qū)域；家庭收入水平為當(dāng)?shù)氐闹懈呤杖牒透呤杖耄? 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè) 房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 從相關(guān)指標(biāo)測算結(jié)果可以看出，項目具有較高的投資回報率，盈虧平衡點較低，投資回收期較短。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 年度 年度開發(fā)成本費用 年度折現(xiàn)值 開發(fā)成本費用折現(xiàn)值 2020 年中－ 2020 年中 19760 12452 24328 2020 年中－ 2020 年中 20353 11876 公建配套 公建配套開發(fā)成本費用估算表 金額（萬元） 取費標(biāo)準(zhǔn) 開發(fā)面積（ M2） 總造價 3250 1300 元 /M2 25000 折現(xiàn)值 2580 設(shè)定在第三期完 成開發(fā) 相關(guān)指標(biāo)測算 綜合上述分析估算，項目的相關(guān)指標(biāo)測算如下。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 項目 金額（萬元） 取費標(biāo)準(zhǔn) 年度開發(fā)面積 (M2) 建安工程費 14887 1450 元 /M2 102667 前 期工程及各項專業(yè)費用 873 85 元 /M2 城建配套費 667 65 元 /M2 基礎(chǔ)設(shè)施費 924 90 元 /M2 各項規(guī)費 1951 190 元 /M2 景觀環(huán)境及智能化費用 821 80 元 /M2 管理費用 720 每月 60 萬元 不可預(yù)見費 1006 取上述費用之和的 5％ 總開發(fā)成本費用 21849 單位成本費用 2128 元 /M2 年度 年度開發(fā)成本費用 年度折現(xiàn)值 開發(fā)成本費用折現(xiàn)值 2020 年中－ 2020 年中 21849 17344 49661 2020 年中－ 2020 年中 22504 16541 2020 年中－ 2020 年中 23179 15776 聯(lián)排住宅 聯(lián)排住宅開發(fā)成本費用估算表 項目 金額（萬元） 取費標(biāo)準(zhǔn) 年度開發(fā)面積 (M2) 建安工程費 12128 1050 元 /M2 115500 前期工程及各項專業(yè)費用 751 65 元 /M2 城建配套費 751 65 元 /M2 基礎(chǔ)設(shè)施費 1040 90 元 /M2 各項規(guī)費 2195 190 元 /M2 景觀環(huán)境及智能化費用 1271 110 元 /M2 管理費 用 720 每月 60 萬元 不可預(yù)見費 907 取上述費用之和的 5％ 總開發(fā)成本費用 19760 單位成本費用 1711 元 /M2 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè) 房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 多層住宅 多層住宅開發(fā)成本費用估算表 項目 金額（萬元） 取費標(biāo)準(zhǔn) 年度開發(fā)面積 (M2) 建安工程費 12128 1050 元 /M2 115500 前期工程及各項專業(yè)費用 751 65 元 /M2 城建配套費 751 65 元 /M2 基礎(chǔ)設(shè)施費 1040 90 元 /M2 各項規(guī)費 2195 190 元 /M2 景觀環(huán)境及智能化費用 924 80 元 /M2 管理費用 720 每月 60 萬元 不可預(yù)見費 889 取上述費用之和的 5％ 總開發(fā)成本費用 19396 單位成本費用 1679 元 /M2 年度 年度開發(fā)成本費用 年度折現(xiàn)值 開發(fā)成本費用折現(xiàn)值 2020 年中－ 2020 年中 19396 17960 35088 2020 年中－ 2020 年中 19978 17128 小高層和高層住宅 小高層和高層住宅開發(fā)成本費用估算表 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè) 房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 折現(xiàn)后的凈銷 售收入總值為 21680 萬元。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 紙廠地塊整體開發(fā)銷售進(jìn)度安排表 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 第一期 第二期 第三期 第四期 第五期 第六期 第七期 注：實線箭頭為開發(fā)進(jìn)度，虛線箭頭為銷售進(jìn)度。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 七、樓盤比較修正與項目進(jìn)度安排 根據(jù)調(diào)研，選取花樣年華、 鑫?；▓@、龍興嘉園和陽光名宅等四個樓盤作為多層住宅的市場比較修正案例，相關(guān)比較修正如下。 ? 項目第一期多層住宅的銷售價格參照周邊樓盤的市場價格確定，小高層和高層住宅的銷售價格按照 當(dāng)期多層住宅銷售價格的一定比價確定，聯(lián)排住宅的銷售價格按照當(dāng)期小高層和高層住宅銷售價格的一定比價確定，結(jié)合齊齊哈爾樓市情況、產(chǎn)品特點、時間因素并參照一般的經(jīng)驗，此比價系數(shù)分別確定為 和 ； ? 項目銷售價格年均增長 8%。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 銷售條件假設(shè) ? 項目每期銷售周期為一年，銷售時間從開發(fā)建設(shè)期的中間時點開始計算，項目每個銷售周期內(nèi)設(shè)定為均勻銷售； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè) 房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 規(guī)劃條件假設(shè) ? 項目地塊按預(yù)定計劃順利掛牌，土地用途改變（無須補交出讓金），土地成本取為 4 億元； ? 綜合規(guī)劃、市場等各方面因素的考慮，項目地塊的容積率取為 ； ? 項目的總建筑面積為 萬平方米，商業(yè)、會所、學(xué)校等公建配套建筑面積設(shè)定為 萬平方米，住宅按開發(fā)順序分為：多層住宅占 30%，小高層和高層住宅占 40%，聯(lián)排住宅占 30%。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 六、投資分析假設(shè)條件 綜合考慮房地產(chǎn)市場形勢、項目自身特點、規(guī)模體量等因素，對報告分析依據(jù)的參數(shù)等因素做如下假設(shè)。 地塊威脅（ T） ? 地塊項目開發(fā)規(guī)模較大，周期較長，未來市場吸納能力存在一定的風(fēng)險； ? 2020 年 1－ 10 月份的土地供應(yīng)放量，未來幾年 齊市 房地產(chǎn)市場的供應(yīng)也將隨之放量； ? 紙廠地塊周邊的農(nóng)機(jī)廠、糖廠等地塊如在未來進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，將對項目構(gòu)成一定的競爭。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 地塊 SWOT 分析： 地塊優(yōu)勢（ S） ? .齊齊哈爾城市發(fā)展規(guī)劃的重點是向南推進(jìn)，紙廠地塊在此范圍內(nèi)； ? 地塊 緊鄰嫩江，具有較為優(yōu)越的景觀條件； ? 地塊東面鄰近新立街，北臨沿江南街，兩條路均可通向中心城區(qū)，交通通達(dá)性較好； ? 地塊面積大，地形較規(guī)整，地勢平坦，開發(fā)條件良好； ? 項目規(guī)模及土地成本、建造成本優(yōu)勢明顯，有利于社區(qū)商業(yè)、學(xué)校、會所等內(nèi)部配套的營造； 地塊劣勢（ W） ? 紙廠片區(qū)相對比較偏遠(yuǎn)，周邊主要為企業(yè)用地，商業(yè)薄弱，居住檔次低，現(xiàn)有形象比較差； ? 地塊北面的沿江南街現(xiàn)狀道路等級低，且到紙廠位置即中斷； ? 地塊項目開發(fā)建設(shè)周期較長，資金回籠相對較慢。地塊范圍東至：農(nóng)機(jī)廠、紙廠家屬宿舍樓；南至：規(guī)劃道路，糖廠用地；西至：規(guī)劃韓園；北至嫩江沿岸（被少量棚戶區(qū)阻隔）。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。只要 在平衡好資金、控制好成本、 爭取好利益的原則下，一定會實現(xiàn)社會效益和經(jīng)濟(jì)效益的雙重價值。 齊市在售 重點 樓盤總結(jié)分析： 通過對齊齊哈爾當(dāng)?shù)氐脑谑蹣潜P的調(diào)查，我們發(fā)現(xiàn)市場主要存在以下特征： ? 在售樓盤數(shù)量不多，供應(yīng)量有限，這主要是受到了政府部門控制房地產(chǎn)上市量政策的影響； ? 在售樓盤主要集中在中心城區(qū)內(nèi)，單個樓盤開發(fā)量較小，不具備規(guī)模優(yōu)勢； ? 在售樓盤檔次雖有高下，但整體水平有限，真正的高端產(chǎn)品缺乏應(yīng)有的條件； ? 從產(chǎn)品供應(yīng)來看，齊市的住宅產(chǎn)品以多層為主，小高層產(chǎn)品近兩年逐漸進(jìn)入市場，接受度還有待 進(jìn)一步 考證； ? 從戶型的選擇來看，齊市居民受到經(jīng)濟(jì)條件的限制，更青睞面積較