【正文】 如果我們做純別墅高檔社區(qū)，還可以吸引泰州市區(qū)、泰興、靖江的部分人群，甚至揚(yáng)中市的私營企業(yè)業(yè)主、政府公務(wù)人員等。 小結(jié)：總的來說，高港區(qū) 規(guī)劃較好，交通便利，處城市郊區(qū)，空氣清新，環(huán)境宜人，市政配套和購物等設(shè)施基本到位，適合居住。同時在本案周邊范圍存在即將開的大盤如水岸帝景。他們購買此區(qū)域房屋的原因無疑是因為此地為新區(qū)開發(fā)區(qū)，總體規(guī)劃較好，有很好的發(fā)展前景，還有就是此區(qū)域樓盤的銷售價格是泰州市行政區(qū)內(nèi)較低，屬于成長區(qū)域的，環(huán)境也比較好。 2）市政配套 目前市政商服等配套還待建設(shè)、社區(qū)氛圍的真正形成需要相當(dāng)長的一段時間。經(jīng)濟(jì)的發(fā)展將直接提高人民的生活水平，為了能住得更舒適，人們會將資金用于買房及住房方面，消費(fèi)人群的購買實力進(jìn)一步加強(qiáng)； 2)置業(yè)觀念的轉(zhuǎn)變 泰州房地產(chǎn)市場升溫明顯，購房者的置業(yè)觀念逐漸形成，消費(fèi)者對房地產(chǎn)市場十分看好； 3)房價區(qū)域差異 當(dāng)前泰州總體房價處于穩(wěn)定上升階段 ,泰州和高港的房價差每平方在一千元左右，泰州正在向南區(qū)發(fā)展，隨著泰州和高港之間的收費(fèi)站的取消， 正在建設(shè)的泰州至常州、鎮(zhèn)江的長江公路大橋建成后，揚(yáng)中到高港只有十五分鐘的車程。高港區(qū)總?cè)丝谥挥?21 萬，處于開發(fā)的初級階段。 周邊待開發(fā)項目產(chǎn)品類型將會基本類似，市場同類競爭將會非常激烈 ,本案用地為 180 多畝，開發(fā)體量中等，作為別墅、部分高層用地體量偏小，無法形成規(guī)模效應(yīng) ,在競爭中處不利地位。 項目劣勢 （企業(yè)品牌，位置，規(guī)模與配套等） 1）泰州土地供應(yīng)量大 （威脅點(diǎn)） 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 當(dāng)前泰州土地市場供應(yīng)量相對寬松，土地上市量較大 ,而泰州市區(qū)人口有限，高港區(qū)人口更少，中遠(yuǎn)期內(nèi)房產(chǎn)品供需關(guān)系將趨于緩和； 2）周邊樓盤的競爭 （威脅點(diǎn)） 今后兩年在售樓盤的數(shù)量肯定放大（水岸帝景的 500 多畝就在我們項目的邊上），在本樓 盤銷售期將會出現(xiàn)消費(fèi)者享有多樣選擇的可能。銷售管理松散，銷售人員較少，銷售資料缺乏管理，中午休息時間有的沒有值班人員，銷售跟蹤無，基本沒有主動留客戶的聯(lián)系方式 （ 4）大部分項目戶型設(shè)計不合理 大部分項目戶型設(shè)計不合理， 廁所對著入戶門的較多，戶型設(shè)計不緊湊不實用，如有的 150 多的（銀杏苑、府后人家的高層、廣信臺灣商城的三期都市美好家園等）只做到三房兩廳。 （ 2）售樓部簡陋，布置簡單 高港的大部分項目售樓部一般為租用城區(qū)門面房，如江平小區(qū)、府后人家、百年豪景等。 5）目前高港的市場競爭處于初級階段： （機(jī)會點(diǎn)） （ 1）大多社區(qū)規(guī)劃原始 社區(qū)規(guī)劃大多感覺原始，如銀杏苑、港城花園、港城花苑等。具有區(qū)域增值概念；高港區(qū)規(guī)劃較好，交通便利，處城市郊區(qū)，空氣清新，環(huán)境宜人。 4）本項目地理位置和周邊環(huán)境 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 本項目臨近高港區(qū)政府核心地段，東臨金港中路、北涉許莊河。 2)海陵區(qū)和高港區(qū)房價差異和一體化 城區(qū)與高港之間的收費(fèi)站在兩年之內(nèi)也會取消，加上泰州海陵區(qū)越來越高的房價（每平方米與高港區(qū)有 1000 左右的差價），會讓部分城區(qū)居民在本項目購買住宅。 社區(qū)靠近野徐鎮(zhèn)農(nóng)貿(mào)市場，周邊有很多小型工 廠，緊挨中國醫(yī)藥城，規(guī)劃中的泰州園博園。社區(qū)環(huán)境規(guī)劃較差，門禁比較原始，售樓人員沒有統(tǒng)一服裝，社區(qū)戶與戶之間的花園沒有隔離，建材質(zhì)量與普通社區(qū)一樣（窗戶），贈送的入戶花園面積較大。一期已經(jīng)銷售完畢，二期也銷售 50%，小高層均價 3480元每平方，三房 150平方的銷售完畢， 3846平的還有大部 分沒有銷售，二房一廳的銷售過半。分三期開發(fā)，第一期為：肯德基連鎖店高港文風(fēng)千家惠百貨商場，建筑面積 12600平方米， 2020年營業(yè)額為 5000萬元， 2020年營業(yè) 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 額將突破 8000萬元。 廣信 臺灣商城 廣信臺灣商城是泰州市重點(diǎn)建設(shè)工程項目， 2020年正式開工，總用地 65畝，總建筑面積 12萬平方米，總投資 ，位于泰州市高港區(qū)的商業(yè)中心。小區(qū)占地面積小，拆遷戶與商品房在同一小區(qū)內(nèi)，沒有任何阻隔，周邊生活便利，人氣較旺。周邊比較繁華，商鋪北面的 8000 元每平方，南面的 12000 元每平方。周邊有文峰千家惠、新城農(nóng)貿(mào)市場、籌建中的義烏大市場、高港試驗小學(xué)、高港人民醫(yī)院、行政區(qū)的西邊，但是整個社區(qū)缺乏別墅的尊貴感，道路與景觀規(guī)劃較差，沒有錯落感。有 51 路和 16 路公交車，物業(yè)類型為多層、疊拼別墅和聯(lián)排別墅，位于高港區(qū)中心地段緊挨高港生育公園，社區(qū)內(nèi)保留有近百株銀杏樹。對面為規(guī)劃 中的義烏大市場（包括文峰千家惠購物中心）臨街店面三層售價200 多萬元。 金港花園 該項目是購房者購買政府規(guī)劃地塊之后自建物業(yè)，屬于高港區(qū)發(fā)展之初的特色形象。社區(qū)內(nèi)別墅、疊加花園洋房、多層、小高層、高層等物業(yè)類型齊全。由鹽城市房地產(chǎn)有限公司、鹽城市眾興置業(yè)有限公司、鹽城正泰置業(yè)有限公司三家單位投資，江蘇兆達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)建設(shè)。 水岸帝景 “水岸帝景”為高港區(qū)重要招商引資項目，位于泰州市高港區(qū)核心板塊，東臨金港中路、南涉蔡圩河、西接向陽路、北靠通港路。前三期已經(jīng)銷售完畢，四期別墅還有兩棟聯(lián)排，一棟已經(jīng)定出，一棟 317 平方，總價 119 萬。售樓部為租用，地方較小，售樓部只有三人。 二、周邊項 目 （最好做成表格） 府后人家： 項目占地 225 畝，多層、高層、聯(lián)排別墅、獨(dú)棟別墅的綜合性社區(qū)，項目位于區(qū)政府后面，高泰路與春港路交叉口，交通便利，有 51 路、 11 路、 16 路公交車，泰興到泰州的車從項目旁通過，南邊和西邊有兩條小河規(guī)劃較好，環(huán)境幽靜，景觀規(guī)劃有序，北邊是高港生態(tài)園，占據(jù)天時地利，入住率高。 高港區(qū)南瀕長江，北倚主城，是泰州市區(qū)的 “ 南大門 ” ，區(qū)位和交通優(yōu)勢得天獨(dú)厚。 第四部分 項目地塊分析 一、交通狀況 本案處于泰州高港區(qū)，臨近高港區(qū)政府核心地段，東臨金港中路，西邊靠近向陽路，南臨通港路，項目周邊有 51 路和 16 路公交車，可直達(dá)泰州。全市已累計辦成外商投資企業(yè)全區(qū)擁有掛果銀杏樹 6萬株，年產(chǎn)銀杏 100余萬公斤，素有 “ 銀杏之鄉(xiāng) ” 的美稱。境內(nèi)有全國最大的二氧化碳?xì)馓?，儲量達(dá) 1000億立方米，純度高達(dá) 99%；除二氧化碳?xì)馓锿猓┡d境內(nèi)還有全國稀有的黃金氣 體 —— 氦氣，純度遠(yuǎn)高于氦含量 %的工業(yè)品位，已探明地質(zhì)儲量 1036萬立方米；且泰興境內(nèi)還有豐富的礦泉水和優(yōu)質(zhì)石英砂。另外 “ 長江三鮮 ” —— 刀魚、鰣魚、河豚亦是聞名遐邇。 泰興土壤肥沃，物產(chǎn)豐富。正在規(guī)劃建設(shè)中的泰州高教園區(qū)與海陵工業(yè)園僅一路之隔，將為企業(yè)提供強(qiáng)有力的研發(fā)支持。 泰州是著名的教育之鄉(xiāng)，基礎(chǔ)教育發(fā)達(dá)，職業(yè)技術(shù)教育覆蓋面廣，高等院校初具規(guī)模，人力資源素質(zhì)較高，且具有成本比較優(yōu)勢。連接蘇北各地，距離國家一類開放口岸 —— 泰州港（可停靠 5萬噸級貨輪） 僅 20公里左右。 水運(yùn)：蘇中入江達(dá)海的 5條航道在此交匯。 鐵路：泰州火車站位于園區(qū)北側(cè)，距離園區(qū)僅 2公 里。 公路：新 328國道從園區(qū)西、北側(cè)通過，直接連 接京滬、寧通、寧靖鹽高速公路。工業(yè)園區(qū)著力以高起點(diǎn)規(guī)劃設(shè)計 ,高標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)設(shè)施 ,零距離的服務(wù)承諾 ,優(yōu)惠的進(jìn)區(qū)政策 ,為投資創(chuàng)業(yè)者營造 成本洼 地 ,服務(wù)高地 ,興業(yè)福地。重點(diǎn)發(fā)展機(jī)械、電子、紡織、醫(yī)藥、食品、汽車及零部件六大產(chǎn)業(yè)板塊，并鼓勵和培植與此相關(guān)的大企業(yè)、大集團(tuán)和企業(yè)集群落戶園區(qū)。 海陵工業(yè)園區(qū)是海陵區(qū)精心打造并經(jīng)江蘇省人民政府批準(zhǔn)設(shè)立的經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，系省沿 江重點(diǎn)開發(fā)園區(qū)，全面享受省級開發(fā)區(qū)和沿江開發(fā)各項優(yōu)惠政策。東西承接上海、南京兩大經(jīng)濟(jì)圈，南北聯(lián)接蘇南、蘇北兩大經(jīng)濟(jì)板塊，處于沿海與沿江 “ Ｔ ” 型國家級產(chǎn)業(yè)帶結(jié)合部，兼有沿海和沿江雙重地域優(yōu)勢，是長江三角洲經(jīng)濟(jì)圈中工業(yè)發(fā)達(dá)、商貿(mào)繁榮的 15座城市之一。 海陵區(qū) 海陵區(qū)是歷史文化名城泰州市的主城區(qū) ,具有 2100多年歷史 ,歷代人文薈萃，商賈云集，素有 “ 漢唐古郡，淮海名區(qū) ” 之稱。 高港區(qū)下轄永安洲、野徐、白馬 3 個鎮(zhèn)和口岸、刁鋪、許莊 3 個街道辦，面積 223 平方公里，人口 21 萬，是蘇北沿江富庶之地 。高港基礎(chǔ)設(shè)施完善，投資政策優(yōu)惠，服務(wù)環(huán)境優(yōu)良，經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，區(qū)內(nèi)有全國制藥行業(yè)的龍頭企業(yè)揚(yáng)子江藥業(yè)集團(tuán)等一批規(guī)模企業(yè)，建立于 2002 年的科技創(chuàng)業(yè)園及 2020 年剛剛啟動的永安洲工業(yè)園，正在成為全區(qū)經(jīng)濟(jì)增長的主板塊，預(yù) 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 計到 2020 年可實現(xiàn)產(chǎn)值 200 億元。這里交通便捷，京滬高速、寧啟鐵路穿境而過，近鄰上海浦東、虹橋國際機(jī)場、南京祿口和常州國際機(jī)場，擁 有國家一類開放口岸 —— 泰州港，處于 “ 長三角 ” 兩小時經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)， 即將規(guī)劃建設(shè)的泰州至常州、鎮(zhèn)江的長江公路大橋就在本區(qū) ,2020 年建成后，揚(yáng)中市到高港區(qū)只需要 15 分鐘。 高港區(qū) 全區(qū)擁有掛果銀杏樹 6 萬株，年產(chǎn)銀杏 100 余萬公斤，素有 “ 銀杏之鄉(xiāng) ” 的美稱。 江蘇省的教育全國知名，教師收入僅次于公務(wù)員，高港有 4 所高中，有1000 多名教師。 展望未來，公司將繼續(xù)秉承 “ 全心投入、正直誠實、團(tuán)隊精神、顧客導(dǎo)向 ”的企業(yè)理念，以人 為本，竭力釀造優(yōu)質(zhì)啤酒，打造一流 “ 三泰 ” 。 2020年下半年將竣工投產(chǎn)。 淮安三泰啤酒有限公司年產(chǎn) 10萬噸啤酒項目由江蘇三泰啤酒集團(tuán)公司在洪澤經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)投資興辦。 2020年 — 2020年被評為江蘇省放心食品生產(chǎn)企 業(yè)、被江蘇省消費(fèi)者協(xié)會評為誠信經(jīng)營單位。 19992020年連續(xù) 8年榮獲 “ 江蘇名牌產(chǎn)品 ” 、 “ 先后被評為 “ 江蘇省啤酒之花 ” 、 “ 江蘇省重點(diǎn)保護(hù)產(chǎn)品 ” 、 “ 江蘇省質(zhì)量信得過產(chǎn)品 ”等榮譽(yù)稱號，三泰 ” 商標(biāo)連續(xù)七年被評為 “ 江蘇省著名商標(biāo) ” 。其中 “ 三泰 ” 系 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 列啤酒以其穩(wěn)定的質(zhì)量，卓越的品質(zhì)在歷次質(zhì)量評比中屢獲殊榮。目前，江蘇三泰啤酒有限公司已發(fā)展為包含江蘇三泰啤酒有限公司、淮安三泰啤酒有限公司、江蘇三泰啤酒營銷有限公司和泰州誠德運(yùn)輸有限公司等企業(yè)在內(nèi) 的三泰啤酒集團(tuán)公司，產(chǎn)銷量一直穩(wěn)居江蘇省同行業(yè)前列。到 “ 十一五 ”期末，可望實現(xiàn)醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)銷售收入 400 億元，利稅 60 億元 ，匯集世界 500 強(qiáng)的跨國公司，建成后將容納幾萬人 揚(yáng)子江藥業(yè)是當(dāng)?shù)匦б孀詈玫钠髽I(yè)，全國除了西藏 /內(nèi)蒙古 /新疆鎮(zhèn)一級的醫(yī)院沒有進(jìn)入，全國其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)皆有揚(yáng)子江藥業(yè)的產(chǎn)品， 2020 年銷售額達(dá)到 160億銷售額，創(chuàng)造利稅 16 億，員工近 9000 人，其中，銷售人員 6000 人，至少 2000個員工有私家車，