【正文】 ? 目前還未有公交通過(guò) 小結(jié)： ? 泰州西北區(qū)和中心區(qū)的新地產(chǎn)項(xiàng)目占地較小，多為 100 畝以下，只有水岸豪庭有 220 畝，東南區(qū)新區(qū)的項(xiàng)目占地面積較大，200 多畝 3000 畝；小高層、高層總量相對(duì)較多； ? 整體價(jià)位較為統(tǒng)一，住宅上，西北區(qū)的 2000 多元 3000 多元，東南區(qū)的 3000 多元，中心區(qū)的 3000 多元 4000 多元，差價(jià)主要源于開(kāi)發(fā)商拿地價(jià)格的高低；商鋪上，西北區(qū)商業(yè)價(jià)位從 5000 多到 12000 左右，南區(qū)商業(yè) 4000 多到 5000 多元，周邊人氣決定著商鋪價(jià)位的高低；政府對(duì)售價(jià)有控制，與拿地價(jià)格成比例； ? 南區(qū)新區(qū)臨近市政府的項(xiàng)目，客戶來(lái)源多為政府 /電信 /郵政 /公安 /電力等企事業(yè)單位，基本上為中高端客戶 。 ? 多層一樓送花園 ,花園挑高一米 ,另有入戶花園 ? 建筑外觀時(shí)尚大氣 ? 800米景觀河 ? 周邊教育氛圍濃重 ? 總結(jié)：賣點(diǎn)突出實(shí)在。 總結(jié) :目前銷售現(xiàn)場(chǎng)包裝與項(xiàng)目定位較為符合 . ? 售樓部在項(xiàng)目前面； ? 現(xiàn)場(chǎng)整體感覺(jué)： 1 售樓處主要以古典風(fēng)格為主，布置有藤椅； 主要演示道具： 主要區(qū)域?yàn)樯潮P模型 ? 以白為底色、標(biāo)有開(kāi)發(fā)商品牌字樣的紙杯裝飲用水招待來(lái)訪者。 3．高港區(qū)未來(lái)將以“濱江工貿(mào)港口城市”為發(fā)展定位，按照“東進(jìn)、南下、北接”的思路，進(jìn)一步拉開(kāi)城區(qū)布局，抓住長(zhǎng)江大橋北接線和泰高路二線規(guī)劃建設(shè)的機(jī)遇，城市 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 向東擴(kuò)張；發(fā)揮橋港優(yōu)勢(shì)，“南下”重點(diǎn)規(guī)劃啟動(dòng)濱江新城建設(shè)，形成以龍窩湖為核心，集科研開(kāi)發(fā)、文化教育、會(huì)展商務(wù)、高檔居住、休閑娛樂(lè)、生態(tài)旅游、特色餐飲為一體的多功能濱江新城區(qū)；呼應(yīng)泰州北城區(qū)重點(diǎn)向南、適度向東的定位，抓住泰州醫(yī)藥高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園和周山河街區(qū)建設(shè) 的機(jī)遇，高標(biāo)準(zhǔn)、高品位推進(jìn)白馬、野徐和許莊的城鎮(zhèn)建設(shè)。 2．泰州是一座具有 2100 多年悠久歷史的文化名城，自古有“鳳凰城”之美譽(yù)。以長(zhǎng)江岸線為主軸，已經(jīng)“騰空躍起”泰州經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)濱江園區(qū)、高港永安洲工業(yè)園 區(qū)、中國(guó)精細(xì)化工 (泰興 )開(kāi)發(fā)區(qū)、江陰開(kāi)發(fā)區(qū)靖江園區(qū)、靖江經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)新港園區(qū)等五大工業(yè)園區(qū)。 ? 現(xiàn)場(chǎng)整體感覺(jué)： 現(xiàn)場(chǎng)感覺(jué)較統(tǒng)一 ,沒(méi)有特別的風(fēng)格 分區(qū)比較明確； ? 主要演示道具 沙盤模型 戶型模型 樣板房 ? 售樓部較整體布置傾向暖色系，奢華風(fēng)格使人印象深刻。 化，以產(chǎn)品銷售為主 ? 在介紹完在售組團(tuán)的規(guī)劃后，直接根據(jù)訪客的需求推薦相應(yīng)的戶型，并附上較詳盡的報(bào)價(jià)單。 ? 銷售情況也較為理想 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 總結(jié) 優(yōu)勢(shì)： ? 最大的賣點(diǎn)是，挑高 米 ,具有別墅的感覺(jué) 。 ? 南大門緊靠區(qū)政府 ? 位于姜高路南大寨河?xùn)| ? 北面為規(guī)劃中的園博園 ? 與中國(guó)醫(yī)藥城距離較近。 ? 主要演示道具： 沙盤模型 ? 以普通的紙杯來(lái)接待來(lái)訪者 總結(jié) :銷售現(xiàn)場(chǎng)包裝與項(xiàng)目定位有差距。 ? 售樓人員沒(méi)有統(tǒng)一著裝 ,態(tài)度極其的冷淡 ,自顧 在做自己的事情 。新城市花園 新都花城 ? 巡更管理系統(tǒng) 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 ? 電梯應(yīng)急系統(tǒng) 。 ? 5重智能防護(hù)系統(tǒng)； ? 戶戶配備中空玻璃，彩鋁窗； ? 首選上等建材； ? 名流會(huì)所； ? 地理位置好； ? 開(kāi)發(fā)商品牌知名度高，在當(dāng)?shù)匾呀?jīng)開(kāi)發(fā)了較多的樓盤； ? 價(jià)格相對(duì)其他樓盤便宜； ? 項(xiàng)目地理位置優(yōu)越； ? 總結(jié)：賣點(diǎn)突出 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 市場(chǎng)接受度 ? 開(kāi)發(fā)商實(shí)力和知名度比較高； ? 市場(chǎng)接受度還比較好 ? 目前整個(gè)泰興市對(duì)開(kāi)發(fā)商以及開(kāi)發(fā)的樓盤有信任感 ? 小區(qū)的樓盤入住率較高； ? 銷售情況較好； 總結(jié) 優(yōu)勢(shì)： ? 建筑采用全現(xiàn)澆頂結(jié)構(gòu)，大開(kāi)間大跨度，雙層中空玻璃 ? 以“生態(tài)、運(yùn)動(dòng)、教育”作為核心理念 ? 一級(jí)資質(zhì)物業(yè)管理公司提供物業(yè)服務(wù) ? 周邊教育、生活配套齊全； ? 外墻采用保溫材料，保溫、隔熱較好； ? 八大智能化系統(tǒng)； 劣勢(shì)： ? 整個(gè)售樓部接待流程沒(méi)有； ? 價(jià)格相對(duì)與周邊的樓盤相對(duì)較高，可能會(huì)排斥部分客戶； 優(yōu)勢(shì)： ? 開(kāi)發(fā)商品牌知名度高，在當(dāng)?shù)匾呀?jīng)開(kāi)發(fā)了較 多的樓盤； ? 5重智能防護(hù)系統(tǒng)； ? 戶戶配備中空玻璃，彩鋁窗； ? 首選上等建材； ? 名流會(huì)所； ? 地理位置好； ? 價(jià)格上有一定的吸引力 ? 項(xiàng)目地理位置優(yōu)越； 缺點(diǎn)： ? 景觀和建筑沒(méi)有完全體現(xiàn)歐式建筑風(fēng)格 小結(jié)： ? 泰興人口三十萬(wàn)，經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)，市區(qū)內(nèi)大賣場(chǎng) /大型超市 /娛樂(lè)場(chǎng)所 /品牌專賣店 /星級(jí)酒店等齊全，人口相對(duì)密集； ? 當(dāng)?shù)厝吮镜匾庾R(shí)很強(qiáng)，對(duì)在泰州置業(yè)多不感興趣，認(rèn)為人氣不如泰興，認(rèn)為高港區(qū)更是原本屬于泰興市的“鄉(xiāng)下”，同時(shí)，泰興當(dāng)?shù)氐牡禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)較為成熟，價(jià)格即使較泰州海陵區(qū)、高港區(qū)貴，還是愿意在當(dāng)?shù)刂脴I(yè)，泰興中心區(qū)最貴的 地產(chǎn)達(dá)到 6680 元 /平米； ? 泰興外地開(kāi)發(fā)商較多，如浙江 /上海 /楊州等，規(guī)劃設(shè)計(jì)與景觀設(shè)計(jì)大多聘請(qǐng)外地公司進(jìn)行，戶型較合理，景觀較到位，基本上都是封閉式社區(qū)，物業(yè)管理較好，整體品質(zhì)較高港區(qū)的高，也較泰州市部分區(qū)域的高； ? 售樓人員接待相對(duì)較為規(guī)范，但是中午值班時(shí)間安排的售樓人員也比較少； 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 ? 泰興多層的物業(yè)管理費(fèi)多為 元，較高港的高（ 元 .），小高層 元，較高港的低（ 1 元）； ? 新開(kāi)發(fā)的地產(chǎn)集中于東區(qū)新市政府附近，周邊教育 /購(gòu)物 /娛樂(lè) /醫(yī)療等配套較為齊全，較泰州及高港的新城區(qū)生活便利； ? 泰興整體房?jī)r(jià)較高港區(qū)高，甚至也比海陵區(qū)部分樓盤要高； ? 泰興房產(chǎn)中介出售的二手房?jī)r(jià)格可自定，而由于新房的價(jià)格物價(jià)局有限制，較適合投資。 外地實(shí)力開(kāi)發(fā)商承擔(dān)起區(qū)域房地產(chǎn)第二輪發(fā)展的重要任務(wù) 隨著泰州城市格局的擴(kuò)張與居民消費(fèi)能力的提高，更多有實(shí)力的外地開(kāi)發(fā)商將會(huì)進(jìn)入泰州房地產(chǎn)市場(chǎng)，發(fā)揮其在市場(chǎng)運(yùn) 作經(jīng)驗(yàn)、新理念認(rèn)知?jiǎng)?chuàng)新、綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力上的優(yōu)勢(shì)，對(duì)泰州當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的產(chǎn)品類型、品質(zhì)、營(yíng)銷推廣和綜合服務(wù)產(chǎn)生積極的推動(dòng)作用。目前，江蘇三泰啤酒有限公司已發(fā)展為包含江蘇三泰啤酒有限公司、淮安三泰啤酒有限公司、江蘇三泰啤酒營(yíng)銷有限公司和泰州誠(chéng)德運(yùn)輸有限公司等企業(yè)在內(nèi) 的三泰啤酒集團(tuán)公司，產(chǎn)銷量一直穩(wěn)居江蘇省同行業(yè)前列。 淮安三泰啤酒有限公司年產(chǎn) 10萬(wàn)噸啤酒項(xiàng)目由江蘇三泰啤酒集團(tuán)公司在洪澤經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)投資興辦。 高港區(qū) 全區(qū)擁有掛果銀杏樹(shù) 6 萬(wàn)株，年產(chǎn)銀杏 100 余萬(wàn)公斤，素有 “ 銀杏之鄉(xiāng) ” 的美稱。 海陵區(qū) 海陵區(qū)是歷史文化名城泰州市的主城區(qū) ,具有 2100多年歷史 ,歷代人文薈萃，商賈云集，素有 “ 漢唐古郡，淮海名區(qū) ” 之稱。工業(yè)園區(qū)著力以高起點(diǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì) ,高標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)設(shè)施 ,零距離的服務(wù)承諾 ,優(yōu)惠的進(jìn)區(qū)政策 ,為投資創(chuàng)業(yè)者營(yíng)造 成本洼 地 ,服務(wù)高地 ,興業(yè)福地。連接蘇北各地，距離國(guó)家一類開(kāi)放口岸 —— 泰州港（可?？?5萬(wàn)噸級(jí)貨輪） 僅 20公里左右。另外 “ 長(zhǎng)江三鮮 ” —— 刀魚(yú)、鰣魚(yú)、河豚亦是聞名遐邇。 高港區(qū)南瀕長(zhǎng)江，北倚主城，是泰州市區(qū)的 “ 南大門 ” ，區(qū)位和交通優(yōu)勢(shì)得天獨(dú)厚。 水岸帝景 “水岸帝景”為高港區(qū)重要招商引資項(xiàng)目，位于泰州市高港區(qū)核心板塊，東臨金港中路、南涉蔡圩河、西接向陽(yáng)路、北靠通港路。對(duì)面為規(guī)劃 中的義烏大市場(chǎng)（包括文峰千家惠購(gòu)物中心）臨街店面三層售價(jià)200 多萬(wàn)元。小區(qū)占地面積小，拆遷戶與商品房在同一小區(qū)內(nèi)，沒(méi)有任何阻隔，周邊生活便利，人氣較旺。社區(qū)環(huán)境規(guī)劃較差，門禁比較原始，售樓人員沒(méi)有統(tǒng)一服裝，社區(qū)戶與戶之間的花園沒(méi)有隔離，建材質(zhì)量與普通社區(qū)一樣（窗戶），贈(zèng)送的入戶花園面積較大。具有區(qū)域增值概念；高港區(qū)規(guī)劃較好，交通便利，處城市郊區(qū)，空氣清新，環(huán)境宜人。 項(xiàng)目劣勢(shì) （企業(yè)品牌，位置，規(guī)模與配套等） 1）泰州土地供應(yīng)量大 （威脅點(diǎn)） 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 當(dāng)前泰州土地市場(chǎng)供應(yīng)量相對(duì)寬松，土地上市量較大 ,而泰州市區(qū)人口有限，高港區(qū)人口更少，中遠(yuǎn)期內(nèi)房產(chǎn)品供需關(guān)系將趨于緩和； 2）周邊樓盤的競(jìng)爭(zhēng) （威脅點(diǎn)） 今后兩年在售樓盤的數(shù)量肯定放大（水岸帝景的 500 多畝就在我們項(xiàng)目的邊上），在本樓 盤銷售期將會(huì)出現(xiàn)消費(fèi)者享有多樣選擇的可能。 2）市政配套 目前市政商服等配套還待建設(shè)、社區(qū)氛圍的真正形成需要相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間。如果我們做純別墅高檔社區(qū)，還可以吸引泰州市區(qū)、泰興、靖江的部分人群，甚至揚(yáng)中市的私營(yíng)企業(yè)業(yè)主、政府公務(wù)人員等。他們購(gòu)買此區(qū)域房屋的原因無(wú)疑是因?yàn)榇说貫樾聟^(qū)開(kāi)發(fā)區(qū)，總體規(guī)劃較好，有很好的發(fā)展前景，還有就是此區(qū)域樓盤的銷售價(jià)格是泰州市行政區(qū)內(nèi)較低，屬于成長(zhǎng)區(qū)域的，環(huán)境也比較好。 周邊待開(kāi)發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)品類型將會(huì)基本類似，市場(chǎng)同類競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)非常激烈 ,本案用地為 180 多畝，開(kāi)發(fā)體量中等，作為別墅、部分高層用地體量偏小，無(wú)法形成規(guī)模效應(yīng) ,在競(jìng)爭(zhēng)中處不利地位。 5）目前高港的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)處于初級(jí)階段： （機(jī)會(huì)點(diǎn)） （ 1）大多社區(qū)規(guī)劃原始 社區(qū)規(guī)劃大多感覺(jué)原始，如銀杏苑、港城花園、港城花苑等。 社區(qū)靠近野徐鎮(zhèn)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，周邊有很多小型工 廠，緊挨中國(guó)醫(yī)藥城，規(guī)劃中的泰州園博園。 廣信 臺(tái)灣商城 廣信臺(tái)灣商城是泰州市重點(diǎn)建設(shè)工程項(xiàng)目， 2020年正式開(kāi)工，總用地 65畝，總建筑面積 12萬(wàn)平方米，總投資 ，位于泰州市高港區(qū)的商業(yè)中心。有 51 路和 16 路公交車，物業(yè)類型為多層、疊拼別墅和聯(lián)排別墅，位于高港區(qū)中心地段緊挨高港生育公園，社區(qū)內(nèi)保留有近百株銀杏樹(shù)。由鹽城市房地產(chǎn)有限公司、鹽城市眾興置業(yè)有限公司、鹽城正泰置業(yè)有限公司三家單位投資，江蘇兆達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)建設(shè)。 二、周邊項(xiàng) 目 （最好做成表格） 府后人家： 項(xiàng)目占地 225 畝，多層、高層、聯(lián)排別墅、獨(dú)棟別墅的綜合性社區(qū)，項(xiàng)目位于區(qū)政府后面，高泰路與春港路交叉口，交通便利，有 51 路、 11 路、 16 路公交車，泰興到泰州的車從項(xiàng)目旁通過(guò)，南邊和西邊有兩條小河規(guī)劃較好，環(huán)境幽靜，景觀規(guī)劃有序，北邊是高港生態(tài)園，占據(jù)天時(shí)地利，入住率高。境內(nèi)有全國(guó)最大的二氧化碳?xì)馓铮瑑?chǔ)量達(dá) 1000億立方米，純度高達(dá) 99%；除二氧化碳?xì)馓锿?，泰興境內(nèi)還有全國(guó)稀有的黃金氣 體 —— 氦氣，純度遠(yuǎn)高于氦含量 %的工業(yè)品位，已探明地質(zhì)儲(chǔ)量 1036萬(wàn)立方