【正文】 還有一套 370 平米的獨棟別墅 ,戶型設計較差 ,沒有露臺 。 ? 售樓人員沒有統(tǒng)一著裝 ,態(tài)度極其的冷淡 ,自顧 在做自己的事情 。 總結 :整個售樓管理缺乏一個統(tǒng)一的流程 ? 售樓人員較為熱情，仍以產(chǎn)品銷售為主 ? 根據(jù)向訪客的需求推薦相關的產(chǎn)品 。 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 售樓人員 ? 銷售人員服裝不統(tǒng)一； ? 接待不是很熱情主動 。 ? 現(xiàn)場整體感覺： 1. 售樓處分區(qū)布置還比較清楚 。 ? 主要演示道具： 沙盤模型 ? 以普通的紙杯來接待來訪者 總結 :銷售現(xiàn)場包裝與項目定位有差距。 ? 主要演示道具 沙盤模型 總結：銷售現(xiàn)場包裝與項目定位有差距。 ? 現(xiàn)場整體感覺： 1. 整體布置雜亂 ,辦公區(qū)和銷售區(qū)都比較雜亂 ,接待桌只有 23個 。 總結：賣點不突出 ? 沒有體現(xiàn)歐 式風格，布局規(guī)整，整體感覺較沉悶，易使視覺產(chǎn)生疲勞感。 ? 南大門緊靠區(qū)政府 ? 位于姜高路南大寨河東 ? 北面為規(guī)劃中的園博園 ? 與中國醫(yī)藥城距離較近。 ? 總結：產(chǎn)品水景賣點突 出 ? 開發(fā)商：泰州恒通地產(chǎn)開發(fā)有限公司 ? 全案位于高港區(qū)政府西側，主要有疊拼、聯(lián)排、多層 總結：產(chǎn)品的賣點吸引力不足 傳播主題 尊貴生活非凡生活 ? 地理位置優(yōu)越 ,緊靠區(qū)政府 12萬平米歐美水岸風情莊園 ? 主要是以獨棟為主 ? 每戶人家有 300500平方米的花園 名流新天地公園里的家 ? 36000平米橋文化主題公園 ? 近百株原生銀杏古樹 硬件支撐： 占地規(guī)模 225畝 220畝 125畝 技術指標 暫無資料 ? 容積率： ? 綠化率： 35% ? 容積率： ? 建筑密度： 29% 地段區(qū)位 ? 東大門緊靠泰高路 高港區(qū)實驗 小學 ? 西大門 緊靠 文峰 千家惠 、 KFC。 ? 售樓部大型項目的建設較為注重；售樓人員一般較為規(guī)范，統(tǒng)一著裝，接待較為到位；售樓資料部分項目較少；銷售輔助工具除了必備的沙盤，部分項目還有樣板房；銷售登記較少； ? 泰州整體戶型設計較好，也較為創(chuàng)新，動靜分區(qū)，有入戶花園、 米 LOFT 戶型等，但高層、小高層項目多沒有入戶大堂； ? 較多項目宣稱歐式風格，但沒有歐式的精髓； ? 品牌地產(chǎn) 公司、設計較為合理項目銷售速度較快；“別墅 +多層 +小高層”的項目，多層與別墅銷售較快。 ? 高綠化率 ,低建筑密度 ? 購物 :易初蓮花 劣勢： ? 宣傳力度不夠，不重視品牌資源的累積 優(yōu)勢： ? 整體賣點較為突出，創(chuàng)造了幾個賣點，對消費者有一定的吸引力。 ? 銷售情況也較為理想 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 總結 優(yōu)勢： ? 最大的賣點是，挑高 米 ,具有別墅的感覺 。 市場接受度 ? 多層已銷售完畢 ,小高層 100 左右的戶型也剩下不多 ? 開發(fā)商 的口碑較好 ,開發(fā)的樓盤市場認可度高 。 ? 五星級酒店 ? 商業(yè)廣場 ? 社區(qū)規(guī)模宏大 ? 2所幼兒園 、小學、初中 ? 東風北路修完以后通往市中心只要 10分鐘 ? 開發(fā)商品牌知名度高 ? 景觀規(guī)劃較好 ? 總結：賣點突出。 ? 圓房子 ,外圓內(nèi)房視野開闊 ,充分享受周邊風光 。 化，以產(chǎn)品銷售為主 ? 在介紹完在售組團的規(guī)劃后，直接根據(jù)訪客的需求推薦相應的戶型，并附上較詳盡的報價單。 ? 在介紹完 在售組團的規(guī)劃后，直接根據(jù)訪客的需求推薦相應的戶型，并附上較詳盡的報價單。 總結 :銷售現(xiàn)場包裝與項目定位不相匹配。 ? 銷售氣氛比較濃烈 ? 主要演示道具： 1. 超大沙盤 2. 離子電視 3. 樣板房 ? 以白為底色印有開發(fā)商標志的紙杯裝溫開水招待來訪者。 ? 現(xiàn)場整體感覺： 現(xiàn)場感覺較統(tǒng)一 ,沒有特別的風格 分區(qū)比較明確； ? 主要演示道具 沙盤模型 戶型模型 樣板房 ? 售樓部較整體布置傾向暖色系，奢華風格使人印象深刻。 ? 小區(qū)住宅設計 采用 北歐建筑風格及元素、采用淺米灰色和蘭灰色為主的色調(diào) ； 傳播主題 城市中堅的上層生活 ? 與省中心泰州中學、泰州二中等為鄰，地處學府林立，書香門第，文風蔚然； ? 雄踞城市主軸迎春路，盡得城市上風上水之祥瑞，享受城市的高尚資源，便利無處不在，配套舉步可達； ? 簡約時尚的風情建筑，讓建筑成為您品位的名片，職能化安保系統(tǒng)讓生活的城堡固若金湯 ? 總結：傳播主題與樓盤現(xiàn)實環(huán)境相符 給您一個五星級的家 ? 鳳凰酒店，五星級標準打造； ? 大規(guī)模社區(qū) +優(yōu)美環(huán)境 +優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品 +五星級服務 +超級配套體系 +合理定價 成就未來的起點 ? 與省中心泰州中學、泰州二中等為鄰 ? 泰州首席 2A社區(qū) ? 北歐風情水景 格調(diào)社區(qū) ? 一個 “文昌、城秀、水清、綠透 ”的綜合性小區(qū) 硬件支撐： 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 占地規(guī)模 300畝 3000畝 158． 39畝 技術指標 ? 建筑密度： % ? 綠地率：45% ? 容積率： ◆容積率： 地段區(qū)位 ? 位于迎春東路 ? 西面是泰州中學、易初蓮花 ? 東南面緊靠大學城 ? 所在的迎春路為城市的主軸路 ? 泰東河大橋北側 ? 南面為泰州火車站 ? 在春暉路與育才路向東 100米 ? 西面是泰州中學、易初蓮花 ? 東南面緊靠大學城 設計公司 無相關信息 無相關信息 上海同設建筑設計有限公司 清華大學美術學院 建筑風格 海 派建筑風格： ? 整體風格協(xié)調(diào)； ? 寬廣的樓間距 ? 戶型的突出特色是： 米躍層 (其稱為 LOFT住宅 )、挑高花園 ? 總結：有賣點 歐式建筑風格 ? 別墅設計部分對歐風設計理念進行重新演繹，整體較為協(xié)調(diào) ? 小高層樣板間布置的也比較歐式和奢華 ? 總結：賣點不突出 北歐建筑風格 ? 建筑外立面已大理石為主，為三段式 ? 北歐風情水景格調(diào)社區(qū) 園林風格 ? 800米河流演繹水岸生活； ? 近 1/2的土地上長滿綠樹鮮花； ? 戶戶有景、窗窗有景。 第二部分泰州海陵、高港及泰興市地產(chǎn)市場狀況分析 關鍵詞：泰州海陵區(qū)泰州高港區(qū)泰興市發(fā)展趨勢 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 一、 泰州海陵區(qū)地產(chǎn)項目對比分析 (未列個案詳見附件 ) 鵬欣尚城 泰州碧桂園 盛和東方名邸 基本概況 ? 發(fā)展商： 泰州市鵬欣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 ? 全案緊靠 大學城和泰州中學、附屬二初中等名校 ? 目前在售的為三、四期（小高層和聯(lián)排別墅），以歐洲風格為主； ? 開發(fā)商：碧桂園集團 ? 一期主要有花園洋房、水岸別墅、陽光親鄰別墅、五星級鳳凰酒店、 4 萬平方米大型商業(yè)廣場、基礎教育體系組成 ? 目前正在銷售的為全屋精裝修小高層和別墅。 2．高港區(qū)孕育了揚子江藥業(yè)集團、三泰啤酒等國內(nèi)龍頭企業(yè)，目前已引進了國電泰州電廠、新加坡益海糧油、臺灣統(tǒng)一集 團、海企化工倉儲等一批大集團、大企業(yè)，逐步形成了以醫(yī)藥、石化、造船、機電、物流等產(chǎn)業(yè)為主導的產(chǎn)業(yè)格局。以長江岸線為主軸，已經(jīng)“騰空躍起”泰州經(jīng)濟開發(fā)區(qū)濱江園區(qū)、高港永安洲工業(yè)園 區(qū)、中國精細化工 (泰興 )開發(fā)區(qū)、江陰開發(fā)區(qū)靖江園區(qū)、靖江經(jīng)濟開發(fā)區(qū)新港園區(qū)等五大工業(yè)園區(qū)。 4． 2020 年，泰州重大項目和沿江開發(fā)取得新進展。泰州人杰地靈，人文薈萃，是施耐庵、鄭板橋、梅蘭芳故里，中國人民解放軍海軍誕生地。 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 第一部分項目整體投資背景分析 關鍵詞：泰州概況高港區(qū)概況 一、泰州概況 1．泰州市地處江蘇省中部，是長江下游的濱江城市，下轄靖江、泰興、姜堰、興化四個縣級市和海陵、高港兩區(qū)，面積 5793 平方公里，人口 503 萬。 2．泰州是一座具有 2100 多年悠久歷史的文化名城，自古有“鳳凰城”之美譽。 3．泰州區(qū)位優(yōu)越，地勢平坦，有良好資源條件和經(jīng)濟基礎，素有“魚米之鄉(xiāng)”、“銀杏之鄉(xiāng)”、“水產(chǎn)之鄉(xiāng)”的美譽，是長江三角洲工業(yè)發(fā)達、商貿(mào)繁榮的中心城 市之一，東西承接上海、南京兩大經(jīng)濟圈，南北聯(lián)接蘇南、蘇北兩大經(jīng)濟板塊，已涌現(xiàn)了春蘭集團、揚子江藥業(yè)集團、陵光集團、中丹集團、興達鋼簾線、新世紀造船等一批銷售突破 10億元或利稅過億元企業(yè)。泰州電廠 1 號機組提前近一年時間并網(wǎng)發(fā)電，泰州長江大橋正式開工建設，蘇中機場項目順利推進，西氣東輸工程項目部進駐泰州，沿江開發(fā)深入推進，近 100 公里長江岸線成為推動泰州產(chǎn)業(yè)升級、提高核心競爭力的新平臺。 二、高港概況 1．高港區(qū)成立于 1997 年 4 月，下轄永安洲、野徐、白馬 3 個鎮(zhèn)和口岸、刁鋪、許莊 3個街道辦，面積 223 平方公里，人口 21 萬，南瀕長江，北倚主城，是泰州市區(qū)的“南大門”，是蘇北地區(qū)出江入海的重要門戶，水陸交通十分發(fā)達，具有獨特的區(qū)位優(yōu)勢，也是聞名遐邇的“魚米之鄉(xiāng)”、“銀杏之鄉(xiāng)”，具有豐富的資源優(yōu)勢。 3．高港區(qū)未來將以“濱江工貿(mào)港口城市”為發(fā)展定位，按照“東進、南下、北接”的思路，進一步拉開城區(qū)布局，抓住長江大橋北接線和泰高路二線規(guī)劃建設的機遇，城市 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 向東擴張；發(fā)揮橋港優(yōu)勢，“南下”重點規(guī)劃啟動濱江新城建設，形成以龍窩湖為核心，集科研開發(fā)、文化教育、會展商務、高檔居住、休閑娛樂、生態(tài)旅游、特色餐飲為一體的多功能濱江新城區(qū)；呼應泰州北城區(qū)重點向南、適度向東的定位，抓住泰州醫(yī)藥高新技術產(chǎn)業(yè)園和周山河街區(qū)建設 的機遇，高標準、高品位推進白馬、野徐和許莊的城鎮(zhèn)建設。 ? 開發(fā)商：泰州恒通地產(chǎn)開發(fā)有限公司 ? 全案 規(guī)劃建筑面積 為 ㎡ 其中商業(yè)建筑面積 為 2萬 ㎡ ； ? 小區(qū)嚴格按照 住宅性能認定 2A 標準來設計，全力建設一個 “文昌、城秀、水清、綠透 ”的綜合性小區(qū)。 ? 地處原生態(tài)保護區(qū)，區(qū)外護城河環(huán)繞，區(qū)內(nèi)河湖縱橫，水杉、銀杏成林； ? 二期規(guī)劃有主題公園 銀杏公園 ? 在設計 中通過簡約的手法將現(xiàn)代北歐景觀設計體現(xiàn)出來，并且融入東方元素 ? 根據(jù)不同的水的形態(tài)進行合理組織，