【正文】 項目位于步行街邊緣，相對于步行街范圍內(nèi)的商業(yè)物業(yè)，車流及物流組織較為便利。 按照較場口片區(qū)的建設(shè)規(guī)模，估計大賣場和臨街商鋪的總供應(yīng)量將不下于 30 萬平方米，如果全部招商成功，其規(guī)模和繁榮程度將大致等同于重慶市一個普通主城區(qū)的核心商圈， 10 相對于目前的商業(yè)氛圍來說，上升的空間非常大。 從功能上 看，較場口區(qū)域改造完成后將復(fù)合商業(yè)、商務(wù)、觀景、旅游觀光、休閑娛樂等功能于一體 , 附加值高，且極具特色。 二、較場口規(guī)劃發(fā)展及對項目的影響 （一）較場口規(guī)劃方案概述（方案見附件一） 按照較場口規(guī)劃，其功能定位絕不僅僅是解放碑的一個三級商圈，而是渝中區(qū)商業(yè)、商務(wù)次中心，具體規(guī)劃方案如下： 9 以中華路和民權(quán)路為架構(gòu)，形成十字金街，民權(quán)路規(guī)劃為商業(yè)步行街，在 和平路和民權(quán)路交界處將修建一個大型休閑景觀廣場； 民生路和和平路之間的百巷子片區(qū)是較場口改造的重點區(qū)域，在該區(qū)域內(nèi)將建成合景國際和城市之冠，其中城市之冠由 7 棟超高層構(gòu)成，和本項目僅有一路之隔； 較場口轉(zhuǎn)盤面向 18 梯方向?qū)⑻舫鲆粋€城市陽臺，實際上是一個小型的觀景廣場； 十八梯片區(qū)將由和記黃埔改造為十八梯民俗風(fēng)貌區(qū)。 —— 大型商場半閑置的現(xiàn)象已經(jīng)比較明顯，一些商業(yè)物業(yè)陷入招商、經(jīng)營不善、撤場、再招商的惡性循環(huán)，除百貨外，還包括一些專業(yè)市場。 附：輻射人口與百貨業(yè)規(guī)模對應(yīng)關(guān)系 指標 人口數(shù) 百貨公司數(shù)量 （個） 單個百貨公司規(guī)模 （ m2） 總營業(yè)面積 （ m2） 20 萬以下 12 800010000 1500020000 2050 萬 23 1000015000 2500035000 50100 萬 35 1500035000 40000100000 100 萬以上 不超過 10 個 1500030000 不超過 300000 考慮解放碑商圈對重慶其他主城區(qū)有較強的輻射能力，我們認為，按照常規(guī)的數(shù)據(jù)標準來衡量解放碑商圈的飽和程度是不合理的。 總量出現(xiàn)飽和的態(tài)勢 首先我們以百貨為例。 （ 3）三級商圈 在二級商圈外，通過多年培育和沉淀逐漸形成了一些比較集中的商業(yè)區(qū)域，比 較有代表性的是七星崗和較場口區(qū)域。 （ 2）二級商圈 步行街向周邊輻射 150 米左右形成的區(qū)域。 附： 2020 年五大商圈比較表 商圈 日人流量（萬人） 年購買力 （億元） 商業(yè)供應(yīng)量 （萬平米） 單位面積實際額 （元 /平米） 飽和度 解放碑 30 45 42000 接近飽 和 沙坪壩 24 25 30000 未達飽 和 南坪 20 20 25000 遠未飽 和 楊家坪 28 22 30000 遠未飽 和 觀音橋 14 25 35000 未達飽 和 7 （二）渝中 區(qū)商圈特征分析 渝中區(qū)商圈格局概述 從平面格局上看，渝中區(qū)商圈目前以解放碑為中心，由內(nèi)向外形成了三個層次，各自的范圍及特征分別為： （ 1）一級商圈 主要為目前的步行街范圍。 （ 3）渝中區(qū)的商業(yè)物業(yè)供應(yīng)量相對飽和 從統(tǒng) 計數(shù)據(jù)上反映，渝中區(qū)商業(yè)物業(yè)供應(yīng)量已經(jīng)接近飽和。 （ 2）其他主城區(qū)商圈的發(fā)展，開始削弱渝中區(qū)零售業(yè)的集聚效應(yīng) 各個主城區(qū)近年來都致力于改造中心商圈，南坪、沙坪壩、楊家坪步行街相繼建設(shè)完成，改善了購物環(huán)境，并吸引了相當多的百貨以及大型專業(yè)市場商家進場，留住了相當部分曾經(jīng)外流至解放碑的消費力。 小結(jié) 通過數(shù)據(jù)分析我們認為： （ 1）重慶市商業(yè)還有比較大的成長空間 一方面居民收入不斷增加、消費水平不斷提高；在另一方面，雜貨店、便利店等比較落伍的商業(yè)形勢仍然占據(jù)了相當比例，沒有規(guī)模效應(yīng)，缺乏經(jīng)營特色，無法提供比較完善的配套服務(wù)，商 業(yè)的整體經(jīng)營水平有待提高。 （ 5）銷售價格： 各大商圈的商鋪售價在 210萬 /平米（使用面積）之間，中心區(qū)域旺鋪售價集中在 萬元這一區(qū)間。月（建筑面積），物業(yè)口岸條件對租金水平有非常明顯的影響；此外，不同業(yè)態(tài)由于營業(yè)額和利潤水平不同，對租金的承受能力也有比較明顯的差別。月之間。 （ 4）租金水平： 主城區(qū) 5 大中心商圈的獨立商鋪租金價格在1001100 元 /平米 （ 2）商圈飽和度： 根據(jù)各大商圈商業(yè)營業(yè)面積、客戶量、平均購買力等指標進行飽和度計算得出，各大商圈商業(yè)物業(yè)每平米年營業(yè)額普遍在 ，離理想經(jīng)營值尚有 萬元的距離，遠遠低于飽和度。 1 市場綜合分析 前言 一、項目相關(guān)市場背景分析 （一）重慶商業(yè)物業(yè)市場環(huán)境分析 （二）渝中區(qū)商圈特征分析 二、較場口規(guī)劃發(fā)展及對項目的影響 （一）較場口規(guī)劃方案概述（方案見附件一） （二）較場口改造成果預(yù)測 （三）項目地塊周邊環(huán)境評價 三、項目綜合評價 （一）區(qū)位及口岸 （二）項目空間結(jié)構(gòu)評價 （三）項目硬件設(shè)施 （四）項目綜合評價 四、項目定位原則 五、定位方案一及租售收益測算 （一）主力業(yè)態(tài) —— 高檔百貨 （二）輔助業(yè)態(tài) （三）交通組織及其他 （四）租售收益測算 2 六、定位方案二及租售收益測算 （一）主力 業(yè)態(tài) —— 香港精品坊 （二）輔助業(yè)態(tài) （三）租售收益測算 七、定位方案三及租售收益測算 （一）生活家 （二）輔助業(yè)態(tài) （三）租售收益測算 八、定位方案四及租售收益測算 （一）主力業(yè)態(tài) —— 奧特萊斯 +店中店（香港精品坊） （二）輔助業(yè)態(tài) 九、定位方案對比 十、營銷推廣計劃 （一）入市時機建議 （二）營銷節(jié)奏建議 （三）項目案名及營銷主題建議 附件一：較場口片區(qū)規(guī)劃方案 一、規(guī)劃要點 二、較場口城市空間格局： 三、重點規(guī)劃區(qū)域 四 各街道規(guī)劃布局 3 五、交通系統(tǒng)規(guī)劃 六、輕軌（較新線）概況 4 一、項目相關(guān)市場背景分析 （一）重慶商業(yè)物業(yè)市場環(huán)境分析 數(shù)字化商業(yè) （ 1）商業(yè)面積： 主城區(qū)有效商業(yè)面積在 370 萬平米左右，以常住人口 500 萬計，人均商業(yè)面積約 平米。距國際城市化問題有關(guān)研究標準還有 平米左右差距。 （ 3）零售業(yè)態(tài)： 據(jù)相關(guān)統(tǒng)計，重慶的商業(yè)業(yè)態(tài)比例中，便 民店、雜貨店比例約占 35%，偏高；百貨店約 20%，購物中心（商場） 25%，連鎖倉儲式中心店 5%，比例偏低，其余 15%為專業(yè)市場。月（商圈中心區(qū)域），平均租金價格在 150200 元 /平米 整體出租的大型商業(yè)物業(yè)租金水平在 20— 80元 /平 5 米 結(jié)合重慶未來 5 年發(fā)展趨勢，我們認為無論是大型商 業(yè)物業(yè)或是獨立商鋪，租金水平都會穩(wěn)中有升。 目前有部分大型商業(yè)物業(yè)在招商成功后，帶租約銷售產(chǎn)權(quán)，銷售價格和年租金收入的比值大致為 12： 1—— 15： 1。 所以近年來，國內(nèi)外知名商家紛紛入渝，業(yè)態(tài)包括百貨、超市，以及各類專業(yè)市場，證明商家也普遍對重 6 慶商業(yè)的發(fā)展前景持樂觀態(tài)度。雖然解放碑商圈目前仍然處于無可爭議的龍頭地位，但絕對優(yōu)勢和集聚效應(yīng)已開始弱化。因此渝中區(qū)商業(yè)物業(yè)面臨的壓力也非常大。經(jīng)營業(yè)態(tài)包括大型百貨、購物中心，以及一些品牌店，人氣最旺，購物環(huán)境最好，相應(yīng)物業(yè)的租金和售價也最高。經(jīng)營業(yè)態(tài)包括超市、個體商業(yè)網(wǎng)點，特點是目標消費群比較大眾化，對步行街的人氣有非常強的依賴性。七星崗區(qū)域目前有國美、蘇寧、渝海家具市場、中天裝飾市場，較場口區(qū)域目前有得意裝飾市場以及休閑娛樂中心，具備了一定的規(guī)模和知名度。 渝中區(qū)全區(qū)人口在 70萬人左右，到 2000 年底大型百貨 8 已接近 15家，營業(yè)面積超過 20萬平方米，還沒有將小型的百貨店和其他的購物場所計算在內(nèi)。但是通過一些現(xiàn)象我們可以看出，渝中區(qū)商圈的營業(yè)面積已經(jīng)處在飽和的邊緣： —— 一些口岸稍差，或平面格局不合理的商業(yè)物業(yè)招商較 為困難，且商業(yè)物業(yè)整體的租金水平?jīng)]有明顯的上漲。 —— 部分商家運作較為困難，人氣不旺，營業(yè)額得不到保證，有的甚至是在虧損的條件下經(jīng)營。 （二）較場口改造成果預(yù)測 較場