【正文】 供應(yīng)角度看，雖說 這幾年太原市的房地產(chǎn)市場有了很大發(fā)展，但沒有創(chuàng)新，房子好像是一個模子里刻出來似的，要蓋高層全是高層，要造水景全是水景，沒有一點兒個性。預(yù)計，一兩年之內(nèi)，外地開發(fā)商將一窩蜂涌進太原，本地開發(fā)商面臨生死考驗。有業(yè)內(nèi)人士 稱，晉中只是他們進入太原房地產(chǎn)市場的跳板，一旦機會成熟，他們隨時會進入太原市。 因此加大中低價位商品房和經(jīng)濟適用房的建設(shè)力度 ，確定合理的房價，把工薪階層作為房地產(chǎn)市場購買的主力人群，這對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展是很有利的。太原市房地局的統(tǒng)計數(shù)字表明，上半年太原市的住宅平均價格已達到2900 多元，遠(yuǎn)高于調(diào)查顯示的 1800 元以下的水平，導(dǎo)致工薪階層望房興嘆；開發(fā)商為吸引高收入階層買房，爭相蓋大房子，相應(yīng)提高了購房總價，適合工薪階層購買的面積在 80 平方米左右的中小戶型非常少，更是把一些急需購房的老百姓堵在房地產(chǎn)市場的門外。 此次調(diào)查問卷發(fā)放數(shù)量大，調(diào)查內(nèi)容豐富，涵蓋了購房者購房需求的方方面面，具有相當(dāng)?shù)拇硇?，反映的情況與太原市目前房地產(chǎn)市場的實際情況相吻合，為太原市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展指出了方向，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有一定的參考價值。經(jīng)過主辦單位整理、匯總、統(tǒng)計，本次調(diào)查共回收有效調(diào)查問卷 5164份，被調(diào)查者詳細(xì)地對調(diào)查表中各項內(nèi)容 進行了認(rèn)真填寫。微觀因素是：太原市近兩年來拆遷難度逐步增大，一方面由于目前中、小戶型、低價位的普通商品房和經(jīng)濟適用房供應(yīng)量不足，致使貨幣安置居民在拿到貨幣補償款后在市場上難以買到合適的住房 ，影響了群眾配合拆遷的積極性，另一方面小部分被拆遷人脫離拆遷政策提出不合理的補償要求，漫天要價，個別開發(fā)商采取偷拆和擅自強拆等違法行為，激化了矛盾。 拆遷分析 上半年，全市城區(qū)共批準(zhǔn)拆遷項目 17 個，核準(zhǔn)拆遷面積 4． 5 萬平方米，同比下降 82． 7％，拆遷居民 1399 戶，拆遷總量大幅下降。從交易情況來看，上半年存量房交易總額為 3． 9 億元，其中住宅 7460 萬元；存量房交易量為 454套，交易面積 19 萬平方米，同比降低 7． 64％；住宅交易 348 套，交易面積 4． 69 萬平方米，同比降低 243． 18％，其中房改房、經(jīng)濟適用房交易 186 套，同比降低 157． 88％。其中住宅交易均價為每平方米 1738 元，同比增長 22． 27％，每套存量住宅交易 均價為 21 萬元。造成房價上漲的原因主要有：一是土地價格過高，在太原市商品住房成本構(gòu)成中，土地價格占 21． 4％；二是拆遷成本高；三是城市居住人口的增加，住房制度改革深化，擴大了市場需求量；四是鋼材、水泥等原材料的上漲，直接導(dǎo)致住房價格的上漲；五是經(jīng)濟適用房在住房供應(yīng)中所占的比例小，平抑商品房價格作用相對薄弱。目前太原市房價遠(yuǎn)離警戒線，房地產(chǎn)市場發(fā)展空間很大，供銷均呈現(xiàn)增長態(tài)勢。相對于城鎮(zhèn)居民收入而言，上半年太原市人均可支配收入為 4620 元，同比增長 13． 3％，新建商品住宅此資料來自 企業(yè) ()，大量的管理資料下載 的價格漲幅低于居民可支配收入漲幅，且低于全國商品住宅價格漲幅。從 11 個市看，商品房售價最高的是太原市，為 3244 元 /平方米，低于每平方米 1000 元的是陽泉市與忻州市，分別為 966 元 /平方米與 924 元 /平方米。商品房銷售價格漲幅較高。 房價分析 今年上半年我省房地產(chǎn)價格增幅為全國第三，根據(jù) 7 月 29 日召開的上半年全省房地產(chǎn)市場形勢分析會情況報道，上半年我省商品房 銷售面積大于竣工面積、銷售額增長率高于房地產(chǎn)投資增長率，商品房一級市場呈現(xiàn)出需求旺盛的良好態(tài)勢。 同時，由于高層、大戶型房屋供應(yīng)量過大，土地價格較高導(dǎo)致房價居高不下等原因，形成了一定數(shù)量的商品房空置。其中，銷售住宅 52． 26萬平方米，同比增長 67． 79％，占總面積的 72． 51％；辦公樓銷售4． 32 萬平方米；商業(yè)營業(yè)用房銷售 15． 5 萬平方米。據(jù)市場調(diào)查顯示，目前根據(jù)太原市一般購房者的經(jīng)濟實力，可購買的住宅面積為 70 平方米，而市場主力房型為 100 至 120 平方米。新落成的各種房屋為省城的人們提供了多種選擇。新建商品房房屋竣工面積 12． 7萬平方米，同比增長 49％。 （二） 2020 上半年山西房地產(chǎn)市場分析 供給分 析 目前，太原市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)共有 395 家，房地產(chǎn)中介企業(yè)有 141 家?！? 注：以上均有具體分析資料。” 2020 年“政策年，穩(wěn)中有升。 一、中國房地產(chǎn)市場的總體態(tài)勢 2020 年“快速增長，供求兩旺，形勢大好 ，問題不少。此資料來自 企業(yè) ()，大量的管理資料下載 太原市房地產(chǎn)調(diào)研報告 內(nèi)容摘要：本研究報告在分析全國房地產(chǎn)市場的總體態(tài)勢的基礎(chǔ)上，進一步分析了山西太原市房地產(chǎn)市場在 2020年和 2020上半年的運行情況，并對存在的問題和原因進行了深層探究，初步預(yù)測了山西政府對房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策，認(rèn)為太原市房地產(chǎn)市場在 2020 年下半年和 2020 年太原市房地產(chǎn)市場沒有引起房價暴漲或暴跌的因素，房價總體穩(wěn)中有升，但漲幅趨緩。同時房地產(chǎn)市場的競爭將進一步加劇，品牌競爭和資本競爭將主導(dǎo)太原房地產(chǎn)市場?！? 2020 年“調(diào)控，規(guī)范，搞活；問題與發(fā)展同時存在?！? 2020 年“重新洗牌，品牌競爭、資本競爭。 二、山西省房地產(chǎn)市場運行情況分析 (一 )2020 年山西房地產(chǎn)市場基本情況 2020 年山西房地產(chǎn)市場的總體運行情況：房地產(chǎn)開發(fā)投資高速增長；一級商品房市場需求增幅大于供給增幅；商品房價格繼續(xù)增此資料來自 企業(yè) ()，大量的管理資料下載 長 ；新建商品房購買對象以個人為主；商品住宅空置面積逐步消化；土地開發(fā)投資強勁擴張。今年上半年，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資完成 16． 5 億元，同比增長 46． 9％，占全市固定資產(chǎn)投資總額的 14％。其中，住宅 10． 7 萬平方米，同比增長114％；商業(yè)營業(yè)用房 2 萬平方米，同比增長 66． 7％。 然而，在供應(yīng)結(jié)構(gòu)中卻有局部失衡現(xiàn)象，表現(xiàn)為：一是高價位、高檔住房在市場供應(yīng)中所占比例較高，而中低價位，普通商品房與經(jīng)濟適用房比例偏小，但市場需求總量 卻較高；二是大戶型、大面積住房面積供應(yīng)總量較大，而中、小戶型和中、小面積住房供應(yīng)不足，但需求量很大。 銷售分析 上半年，全市新建商品房屋銷售面積為 72． 1 萬平方米，同比增長57． 5％，商品房銷售總額為 35． 11 億元。 此資料來自 企業(yè) ()，大量的管理資料下載 從購房者組成來看，外地居 民購買商品房占 18％、本地農(nóng)村人口購房占 17％、本地居民占 65％。目前，全市商品房空置面積 15． 47 萬平方米，空置一年以上（含一年）面積為 7． 46 萬平方米，其中住宅空置 3． 61 萬平方米，辦公樓空置 3700 平方米，商業(yè)營業(yè)用房空置 3． 33 萬平方米，其它用房空置 1500 平方米。商品房銷售價格在成本增加和市場需求較旺的拉動下呈明顯上漲趨勢。到6月底，我省商品房平均銷售價格為 1797元 /平方米，同比增長 ％，比同期全國高 16 個百分點，增幅位居全國第 3 位，絕對額位居全國第 20 位，居中西部地區(qū)第 9 位。 上半年，太原市新建 商品房銷售均價為每平方米 4872 元，同比增長8． 62％，其中住宅均價每平方米 2948 元，同比增長 4． 6％，每套商品住宅銷售均價為 40 萬元。國際經(jīng)驗認(rèn)為，房價增長速度超過 GDP 增長速度的兩倍以上，就會產(chǎn)生嚴(yán)重泡沫。 然而，調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，太原市 80％的購房者承受價位為每