【導(dǎo)讀】個(gè)縣級(jí)市和海陵、高港兩區(qū)，面積5793平方公里，人口503萬(wàn)。2．泰州是一座具有2100多年悠久歷史的文化名城，自古有“鳳凰城”之美譽(yù)。杰地靈，人文薈萃，是施耐庵、鄭板橋、梅蘭芳故里，中國(guó)人民解放軍海軍誕生地。億元或利稅過(guò)億元企業(yè)。4．2020年，泰州重大項(xiàng)目和沿江開(kāi)發(fā)取得新進(jìn)展。泰州電廠1號(hào)機(jī)組提前近一年時(shí)間。競(jìng)爭(zhēng)力的新平臺(tái)。以長(zhǎng)江岸線為主軸，已經(jīng)“騰空躍起”泰州經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)濱江園區(qū)、高。區(qū)新港園區(qū)等五大工業(yè)園區(qū)。大門(mén)”，是蘇北地區(qū)出江入海的重要門(mén)戶，水陸交通十分發(fā)達(dá)，具有獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，也是聞名遐邇的“魚(yú)米之鄉(xiāng)”、“銀杏之鄉(xiāng)”，具有豐富的資源優(yōu)勢(shì)。全案緊靠大學(xué)城和泰州中學(xué)、附屬二初。目前在售的為三、四期（小高層和聯(lián)排。目前正在銷售的為全屋精裝修小高層。小區(qū)嚴(yán)格按照住宅性能認(rèn)定2A標(biāo)準(zhǔn)來(lái)。小區(qū)住宅設(shè)計(jì)采用北歐建筑風(fēng)格及元。與省中心泰州中學(xué)、泰州二中等為鄰，五星級(jí)酒店目前已奠基開(kāi)工。售樓部較整體布置傾向暖色系，奢華風(fēng)

　　

【正文】 三人?，F(xiàn)為高港區(qū)規(guī)劃和環(huán)境較好的社區(qū)，社區(qū)配套有會(huì)所和幼兒園。前三期已經(jīng)銷售完畢，四期別墅還有兩棟聯(lián)排，一棟已經(jīng)定出，一棟 317 平方，總價(jià) 119 萬(wàn)。高層由于戶型單一，只有 158 平方米一種戶型，且戶型設(shè)計(jì)不好，所以銷售很差。 水岸帝景 “水岸帝景”為高港區(qū)重要招商引資項(xiàng)目，位于泰州市高港區(qū)核心板塊，東臨金港中路、南涉蔡圩河、西接向陽(yáng)路、北靠通港路。有 51 路和 16 路公交車(chē)，高港生態(tài)公園、文峰千家惠、尚美中學(xué)、實(shí)驗(yàn)小學(xué)、高港義烏大市場(chǎng)、高港人民醫(yī)院等生活、教育、文化、醫(yī)療、休閑配套設(shè)施毗鄰周邊。由鹽城市房地產(chǎn)有限公司、鹽城市眾興置業(yè)有限公司、鹽城正泰置業(yè)有限公司三家單位投資，江蘇兆達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)建設(shè)。該項(xiàng)目總投資約 10 億元，規(guī)劃用地面積 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 萬(wàn)平方米，規(guī)化總建筑面積 46 萬(wàn)平方米，容積率為 ，建筑密度 21%，綠地率 37%，總戶數(shù) 3968 套，停車(chē)位 3175 個(gè)，建成后可入住 14000 人。社區(qū)內(nèi)別墅、疊加花園洋房、多層、小高層、高層等物業(yè)類型齊全。該項(xiàng)目與 2020 年 10 月18 日奠基，目前還沒(méi)有進(jìn)展。 金港花園 該項(xiàng)目是購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)政府規(guī)劃地塊之后自建物業(yè)，屬于高港區(qū)發(fā)展之初的特色形象。 2001 年由購(gòu)房者以每平方 700800 元的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)（每個(gè) 畝），自建而成，每棟別墅風(fēng)格各異，政府部門(mén)安排門(mén)衛(wèi)值班，現(xiàn)出售價(jià)格每套 80 萬(wàn)元以上。對(duì)面為規(guī)劃 中的義烏大市場(chǎng)（包括文峰千家惠購(gòu)物中心）臨街店面三層售價(jià)200 多萬(wàn)元。 百年豪景 該項(xiàng)目占地 125 畝，總建筑面積 83164 平方米，位于港城路與金港路交界處。有 51 路和 16 路公交車(chē)，物業(yè)類型為多層、疊拼別墅和聯(lián)排別墅，位于高港區(qū)中心地段緊挨高港生育公園，社區(qū)內(nèi)保留有近百株銀杏樹(shù)。該項(xiàng)目聘請(qǐng) 99+1 物管，門(mén)禁比其他社區(qū)好。周邊有文峰千家惠、新城農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、籌建中的義烏大市場(chǎng)、高港試驗(yàn)小學(xué)、高港人民醫(yī)院、行政區(qū)的西邊，但是整個(gè)社區(qū)缺乏別墅的尊貴感，道路與景觀規(guī)劃較差，沒(méi)有錯(cuò)落感。 江潮麗都 該項(xiàng)目占地面積較 小， 2020 年 12 月開(kāi)盤(pán)，項(xiàng)目位于口岸鎮(zhèn)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)（高港最大，人流量最大）旁，物業(yè)對(duì)外銷售的為小高層，規(guī)劃總戶數(shù) 190 多戶。周邊比較繁華，商鋪北面的 8000 元每平方，南面的 12000 元每平方?，F(xiàn)在已經(jīng)銷售50 多套，均價(jià)在 2900 元。小區(qū)占地面積小，拆遷戶與商品房在同一小區(qū)內(nèi)，沒(méi)有任何阻隔，周邊生活便利，人氣較旺。周邊商鋪出租情況較好。 廣信 臺(tái)灣商城 廣信臺(tái)灣商城是泰州市重點(diǎn)建設(shè)工程項(xiàng)目， 2020年正式開(kāi)工，總用地 65畝，總建筑面積 12萬(wàn)平方米，總投資 ，位于泰州市高港區(qū)的商業(yè)中心。在商城半 徑 3公里內(nèi)：有政治行政中心、文化中心、醫(yī)療中心、農(nóng)貿(mào)集散中心、生活居住中心、學(xué)校、銀行。分三期開(kāi)發(fā)，第一期為：肯德基連鎖店高港文風(fēng)千家惠百貨商場(chǎng)，建筑面積 12600平方米， 2020年?duì)I業(yè)額為 5000萬(wàn)元， 2020年?duì)I業(yè) 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 額將突破 8000萬(wàn)元。第二期為義烏大市場(chǎng)，占地 45畝，總建筑面積為 72000平方米，總投資 2億人民幣，其中一二層為小商品批零市場(chǎng)，三四冊(cè)為輕紡批零市場(chǎng)，五層為餐飲、配套、商務(wù)辦公區(qū)。一期已經(jīng)銷售完畢，二期也銷售 50%，小高層均價(jià) 3480元每平方，三房 150平方的銷售完畢， 3846平的還有大部 分沒(méi)有銷售，二房一廳的銷售過(guò)半。 天禧 玫瑰園 天禧 玫瑰園為純別墅社區(qū)，位于野徐鎮(zhèn)姜高路南側(cè)，占地面積 220畝，總建筑面積 12萬(wàn)平方，戶型面積范圍 252— 504平方，總戶數(shù) 230多戶，一期戶型較差，部分沒(méi)有保姆房，沒(méi)有露臺(tái)，入戶門(mén)設(shè)計(jì)位置差，感覺(jué)擁擠。社區(qū)環(huán)境規(guī)劃較差，門(mén)禁比較原始，售樓人員沒(méi)有統(tǒng)一服裝，社區(qū)戶與戶之間的花園沒(méi)有隔離，建材質(zhì)量與普通社區(qū)一樣（窗戶），贈(zèng)送的入戶花園面積較大。開(kāi)發(fā)商綠化配置簡(jiǎn)單，一期現(xiàn)在只有一棟 370平，戶型差，無(wú)保姆房、露臺(tái)。 社區(qū)靠近野徐鎮(zhèn)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，周邊有很多小型工 廠，緊挨中國(guó)醫(yī)藥城，規(guī)劃中的泰州園博園。 三、 SWOT 分析 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) 1)城市化 隨著高港城區(qū)市化的進(jìn)一步實(shí)施，以及本案周邊大型生活配套及上規(guī)模住宅用地的規(guī)劃及建設(shè)，加上經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的逐漸開(kāi)發(fā)建設(shè)，那里的大量失去住房的居民，和大量隨著開(kāi)發(fā)建設(shè)入駐的企業(yè)，都能增加本區(qū)域內(nèi)的購(gòu)房需求。 2)海陵區(qū)和高港區(qū)房?jī)r(jià)差異和一體化 城區(qū)與高港之間的收費(fèi)站在兩年之內(nèi)也會(huì)取消，加上泰州海陵區(qū)越來(lái)越高的房?jī)r(jià)（每平方米與高港區(qū)有 1000 左右的差價(jià)），會(huì)讓部分城區(qū)居民在本項(xiàng)目購(gòu)買(mǎi)住宅。 3）中國(guó)醫(yī)藥城的建設(shè) （位置與項(xiàng)目關(guān)系） 正 在建設(shè)的醫(yī)藥城， 按照規(guī)劃，中國(guó)（泰州）醫(yī)藥城將整合全市醫(yī)藥資源，集研發(fā)、生產(chǎn)、商貿(mào)于一體，由一個(gè)醫(yī)藥主體區(qū)和五個(gè)企業(yè)主題園區(qū)組成，會(huì)有大量的企業(yè)和人員入駐， 本項(xiàng)目所在地區(qū)發(fā)展前景十分看好。 4）本項(xiàng)目地理位置和周邊環(huán)境 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 本項(xiàng)目臨近高港區(qū)政府核心地段，東臨金港中路、北涉許莊河。高港生態(tài)公園、文峰千家惠、尚美中學(xué)、實(shí)驗(yàn)小學(xué)、高港義烏大市場(chǎng)、高港人民醫(yī)院等生活、教育、文化、醫(yī)療、休閑配套設(shè)施毗鄰周邊。具有區(qū)域增值概念；高港區(qū)規(guī)劃較好，交通便利，處城市郊區(qū)，空氣清新，環(huán)境宜人。北面臨近的許莊河，水質(zhì)較好，為區(qū)塊提供 了絕好的水資源，環(huán)境相當(dāng)幽雅，景觀較佳，對(duì)河岸進(jìn)行整形，社區(qū)內(nèi)開(kāi)挖與之相連的景觀河，可以達(dá)到良好景觀效果；園區(qū)南面為正在開(kāi)發(fā)的大型綜合性社區(qū)水岸帝景，還在銷售的社區(qū)府后人家，百年豪景，加上正在銷售的義烏大市場(chǎng)將在 08 年 9 月進(jìn)行招商，以及臨近的成熟的社區(qū)金港花園、港城花苑、錦江花園、銀杏苑，等容易形成組團(tuán)效應(yīng)和規(guī)模效應(yīng)，確保今后小區(qū)開(kāi)發(fā)的人氣，同時(shí)也容易形成高檔住宅區(qū)。 5）目前高港的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)處于初級(jí)階段： （機(jī)會(huì)點(diǎn)） （ 1）大多社區(qū)規(guī)劃原始 社區(qū)規(guī)劃大多感覺(jué)原始，如銀杏苑、港城花園、港城花苑等。景觀沒(méi)有規(guī)劃，只是房前屋后少量綠化，物業(yè)管理松散，門(mén)禁簡(jiǎn)陋，百年豪景的社區(qū)規(guī)劃不好，沒(méi)有高檔社區(qū)的感覺(jué)。 （ 2）售樓部簡(jiǎn)陋，布置簡(jiǎn)單 高港的大部分項(xiàng)目售樓部一般為租用城區(qū)門(mén)面房，如江平小區(qū)、府后人家、百年豪景等。裝修簡(jiǎn)陋，沙盤(pán)簡(jiǎn)陋，布置簡(jiǎn)單，銷售資料缺乏 （ 3）售樓部管理較差 售樓人員沒(méi)有統(tǒng)一服裝，沒(méi)有接待流程，不夠主動(dòng)，但是接待態(tài)度較為誠(chéng)懇平實(shí)。銷售管理松散，銷售人員較少，銷售資料缺乏管理，中午休息時(shí)間有的沒(méi)有值班人員，銷售跟蹤無(wú)，基本沒(méi)有主動(dòng)留客戶的聯(lián)系方式 （ 4）大部分項(xiàng)目戶型設(shè)計(jì)不合理 大部分項(xiàng)目戶型設(shè)計(jì)不合理， 廁所對(duì)著入戶門(mén)的較多，戶型設(shè)計(jì)不緊湊不實(shí)用，如有的 150 多的（銀杏苑、府后人家的高層、廣信臺(tái)灣商城的三期都市美好家園等）只做到三房?jī)蓮d。水岸帝景的社區(qū)較大，為綜合性社區(qū)，戶型設(shè)計(jì)和社區(qū)規(guī)劃還沒(méi)有看到。 項(xiàng)目劣勢(shì) （企業(yè)品牌，位置，規(guī)模與配套等） 1）泰州土地供應(yīng)量大 （威脅點(diǎn)） 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 當(dāng)前泰州土地市場(chǎng)供應(yīng)量相對(duì)寬松，土地上市量較大 ,而泰州市區(qū)人口有限，高港區(qū)人口更少，中遠(yuǎn)期內(nèi)房產(chǎn)品供需關(guān)系將趨于緩和； 2）周邊樓盤(pán)的競(jìng)爭(zhēng) （威脅點(diǎn)） 今后兩年在售樓盤(pán)的數(shù)量肯定放大（水岸帝景的 500 多畝就在我們項(xiàng)目的邊上），在本樓 盤(pán)銷售期將會(huì)出現(xiàn)消費(fèi)者享有多樣選擇的可能。開(kāi)發(fā)商比規(guī)模、求特色、比品質(zhì)、拼成本將不可避免。 周邊待開(kāi)發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)品類型將會(huì)基本類似，市場(chǎng)同類競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)非常激烈 ,本案用地為 180 多畝，開(kāi)發(fā)體量中等，作為別墅、部分高層用地體量偏小，無(wú)法形成規(guī)模效應(yīng) ,在競(jìng)爭(zhēng)中處不利地位。 3)購(gòu)房人群相對(duì)狹窄 （威脅點(diǎn)） 周邊的揚(yáng)中、泰興、泰州市區(qū)目前在高港的購(gòu)房人群有限，在目前的購(gòu)房群體中，大部分還是高港本地人。高港區(qū)總?cè)丝谥挥?21 萬(wàn)，處于開(kāi)發(fā)的初級(jí)階段。 項(xiàng)目機(jī)會(huì) 1）招商引資與經(jīng)濟(jì)發(fā)展 隨著泰州政府加大對(duì)外招商引資的力度，投資 環(huán)境將進(jìn)一步完善，經(jīng)濟(jì)將上一個(gè)新的臺(tái)階。經(jīng)濟(jì)的發(fā)展將直接提高人民的生活水平，為了能住得更舒適，人們會(huì)將資金用于買(mǎi)房及住房方面，消費(fèi)人群的購(gòu)買(mǎi)實(shí)力進(jìn)一步加強(qiáng)； 2)置業(yè)觀念的轉(zhuǎn)變 泰州房地產(chǎn)市場(chǎng)升溫明顯，購(gòu)房者的置業(yè)觀念逐漸形成，消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)十分看好； 3)房?jī)r(jià)區(qū)域差異 當(dāng)前泰州總體房?jī)r(jià)處于穩(wěn)定上升階段 ,泰州和高港的房?jī)r(jià)差每平方在一千元左右，泰州正在向南區(qū)發(fā)展，隨著泰州和高港之間的收費(fèi)站的取消， 正在建設(shè)的泰州至常州、鎮(zhèn)江的長(zhǎng)江公路大橋建成后，揚(yáng)中到高港只有十五分鐘的車(chē)程。將進(jìn)一步加強(qiáng)高港的吸引力， 項(xiàng)目介 入時(shí)機(jī)成熟； 4）舊城改造力度大 ,經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的快速發(fā)展 舊城改造的拆遷戶，經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的拆遷戶，農(nóng)民認(rèn)為城市的購(gòu)物教育等條件遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于農(nóng)村，進(jìn)城欲望增強(qiáng) ,需要大量的房子供應(yīng)市場(chǎng)需求； 項(xiàng)目威脅 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 1）臨近同期項(xiàng)目的威脅 我們項(xiàng)目很近的水岸帝景，是一個(gè)多層、小高層、別墅為一體的大型綜合型社區(qū)，以及其他的臨近樓盤(pán)，相對(duì)于高港有限的總?cè)丝冢瑯潜P(pán)競(jìng)爭(zhēng)激烈，客源分流現(xiàn)象嚴(yán)重。 2）市政配套 目前市政商服等配套還待建設(shè)、社區(qū)氛圍的真正形成需要相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間。 3）市場(chǎng)調(diào)查分析 從市場(chǎng)調(diào)查的結(jié)果來(lái)分析，購(gòu)買(mǎi)高港區(qū)房屋的客 戶大多來(lái)自高港區(qū)效益較好的企事業(yè)單位和有強(qiáng)烈進(jìn)城愿望的農(nóng)民。他們購(gòu)買(mǎi)此區(qū)域房屋的原因無(wú)疑是因?yàn)榇说貫樾聟^(qū)開(kāi)發(fā)區(qū)，總體規(guī)劃較好，有很好的發(fā)展前景，還有就是此區(qū)域樓盤(pán)的銷售價(jià)格是泰州市行政區(qū)內(nèi)較低，屬于成長(zhǎng)區(qū)域的，環(huán)境也比較好。 4)本區(qū)域前期項(xiàng)目對(duì)客源的分流 本案所處的位置屬于新區(qū)，離真正的生活區(qū)域還有相當(dāng)距離，因此本案輻射范圍內(nèi)的客源有許多已被分流出去，像本案周邊的府后人家、百年豪景等樓盤(pán)已分占了區(qū)域需求市場(chǎng)，而本案的入市將面臨的一個(gè)重要問(wèn)題即為挖掘客戶資源。同時(shí)在本案周邊范圍存在即將開(kāi)的大盤(pán)如水岸帝景。因 本案產(chǎn)品為別墅和小高層，不可避免的與新盤(pán)都有可能面臨同批客戶的選擇壓力，本案銷售的競(jìng)爭(zhēng)壓力將是巨大的。 小結(jié)：總的來(lái)說(shuō)，高港區(qū) 規(guī)劃較好，交通便利，處城市郊區(qū)，空氣清新，環(huán)境宜人，市政配套和購(gòu)物等設(shè)施基本到位，適合居住。區(qū)內(nèi)政府機(jī)關(guān)的公務(wù)員、口岸船舶公司、口岸港務(wù)有限公司、揚(yáng)子江藥業(yè)集團(tuán)、電廠、學(xué)校等收入較高的企事業(yè)單位， 156 家臺(tái)商和正在建設(shè)中的中國(guó)醫(yī)藥城的高薪員工都是我們項(xiàng)目的目標(biāo)客戶。如果我們做純別墅高檔社區(qū)，還可以吸引泰州市區(qū)、泰興、靖江的部分人群，甚至揚(yáng)中市的私營(yíng)企業(yè)業(yè)主、政府公務(wù)人員等。