【正文】 但目前居住率低，人氣不旺； ? 售樓部大多租用城區(qū)門面房，裝修簡(jiǎn)陋，沙盤簡(jiǎn)陋，布置簡(jiǎn)單，銷售資料缺乏；銷售人員沒有統(tǒng)一的服裝和接待流程，但態(tài)度較好；售樓管理松散，銷售人員較少， 銷售資料缺乏管理，中午休息時(shí)間值班人員較少；無銷售跟蹤，基本沒有留客戶的聯(lián)系方式； ? 物業(yè)管理缺乏，除了百年豪景外，其他基本對(duì)進(jìn)出社區(qū)人員沒有限制； ? 銷售較好的為多層和別墅，但多層頂樓銷售緩慢，小高層銷售最為緩慢； ? 售價(jià)相對(duì)于泰州海陵區(qū)和泰興市都低。 ? 閉路電視監(jiān)控系統(tǒng) 。 ? 售樓人員較為熱情，以產(chǎn)品銷售為主 ? 根據(jù)客戶的需求提供 樓盤價(jià)格詳表 總結(jié) :銷售人員氣質(zhì)與項(xiàng)目定位較匹配。 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 環(huán)保、節(jié)能、綠化是未來房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的一個(gè)主旋律，在這樣的大環(huán)境下，產(chǎn)品將更注重社區(qū)環(huán)境和外部區(qū)位配套及環(huán)境資源的整合，高端樓盤相繼出現(xiàn)：泰興市新能源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)新能源 .新城市花園物業(yè)管理公司由泰州市唯一一 家獲得一級(jí)資質(zhì)的物業(yè)公司來管理，并且 15 年更換一次電梯；鵬欣地產(chǎn)開發(fā)的鵬欣尚城提出了 LOFT 概念，采用挑高 米 ,盛和地產(chǎn)開發(fā)的盛和東方名邸嚴(yán)格按照國(guó)家 2A 建筑設(shè)計(jì)的標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)了 一個(gè) “ 文昌、城秀、水清、綠透 ”的綜合性小區(qū) 。到 “ 十一五 ”期末，可望實(shí)現(xiàn)醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)銷售收入 400 億元，利稅 60 億元 ，匯集世界 500 強(qiáng)的跨國(guó)公司，建成后將容納幾萬人 揚(yáng)子江藥業(yè)是當(dāng)?shù)匦б孀詈玫钠髽I(yè)，全國(guó)除了西藏 /內(nèi)蒙古 /新疆鎮(zhèn)一級(jí)的醫(yī)院沒有進(jìn)入，全國(guó)其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)皆有揚(yáng)子江藥業(yè)的產(chǎn)品， 2020 年銷售額達(dá)到 160億銷售額，創(chuàng)造利稅 16 億，員工近 9000 人，其中，銷售人員 6000 人，至少 2000個(gè)員工有私家車，每年有 300 個(gè)員工收入超過 50 萬 國(guó)電泰州火電廠，是華東地區(qū)最大的國(guó)家電廠，廠區(qū)正在建設(shè)中，目前一期員工有 1000 多人，工資 4000 元以上，且員工買房企業(yè)補(bǔ)貼 50000 元 中商集團(tuán)口岸船舶工業(yè)有限公司，固定員工 3000 多人，近幾年出口業(yè)務(wù)大增，通過對(duì)外承包等形式，總?cè)藬?shù)達(dá)到 7000 人左右， 2020 年銷售額 20 億，員工工資最低 1000 多（非固定員工），一般 20003000 元，部長(zhǎng)級(jí)別的補(bǔ)貼 20萬元購(gòu)車，科長(zhǎng)級(jí)別的補(bǔ)貼 15 萬元購(gòu)車，且每年補(bǔ)貼 20000 元燃油費(fèi) 口岸港務(wù)有限公司，國(guó)家一類開放港口，員工 2000 人左右，效益很好 新加坡益海糧油，投入幾個(gè)億建廠，效益很好 臺(tái)商有 156家，主要經(jīng)營(yíng)電子 /文具 /寵物飾品 /墻紙等 江蘇三泰啤酒集團(tuán)公司 坐落于長(zhǎng)江三角洲濱江城市 —— 泰州市高港區(qū)，寧通高速、京滬高速、沿江高等級(jí)公路等穿境而過，寧啟鐵路、泰州港和業(yè)已立項(xiàng)的泰州長(zhǎng)江公路大橋使這里的交通十分方便發(fā)達(dá)。 2020年 — 2020年被評(píng)為江蘇省放心食品生產(chǎn)企 業(yè)、被江蘇省消費(fèi)者協(xié)會(huì)評(píng)為誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)單位。 江蘇省的教育全國(guó)知名，教師收入僅次于公務(wù)員，高港有 4 所高中，有1000 多名教師。 高港區(qū)下轄永安洲、野徐、白馬 3 個(gè)鎮(zhèn)和口岸、刁鋪、許莊 3 個(gè)街道辦，面積 223 平方公里，人口 21 萬，是蘇北沿江富庶之地 。重點(diǎn)發(fā)展機(jī)械、電子、紡織、醫(yī)藥、食品、汽車及零部件六大產(chǎn)業(yè)板塊，并鼓勵(lì)和培植與此相關(guān)的大企業(yè)、大集團(tuán)和企業(yè)集群落戶園區(qū)。 水運(yùn)：蘇中入江達(dá)海的 5條航道在此交匯。 泰興土壤肥沃，物產(chǎn)豐富。 第四部分 項(xiàng)目地塊分析 一、交通狀況 本案處于泰州高港區(qū)，臨近高港區(qū)政府核心地段，東臨金港中路，西邊靠近向陽路，南臨通港路，項(xiàng)目周邊有 51 路和 16 路公交車，可直達(dá)泰州。前三期已經(jīng)銷售完畢，四期別墅還有兩棟聯(lián)排，一棟已經(jīng)定出，一棟 317 平方，總價(jià) 119 萬。 金港花園 該項(xiàng)目是購(gòu)房者購(gòu)買政府規(guī)劃地塊之后自建物業(yè)，屬于高港區(qū)發(fā)展之初的特色形象。周邊比較繁華，商鋪北面的 8000 元每平方，南面的 12000 元每平方。一期已經(jīng)銷售完畢，二期也銷售 50%，小高層均價(jià) 3480元每平方，三房 150平方的銷售完畢， 3846平的還有大部 分沒有銷售，二房一廳的銷售過半。 4）本項(xiàng)目地理位置和周邊環(huán)境 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 本項(xiàng)目臨近高港區(qū)政府核心地段，東臨金港中路、北涉許莊河。銷售管理松散，銷售人員較少，銷售資料缺乏管理，中午休息時(shí)間有的沒有值班人員，銷售跟蹤無，基本沒有主動(dòng)留客戶的聯(lián)系方式 （ 4）大部分項(xiàng)目戶型設(shè)計(jì)不合理 大部分項(xiàng)目戶型設(shè)計(jì)不合理， 廁所對(duì)著入戶門的較多，戶型設(shè)計(jì)不緊湊不實(shí)用，如有的 150 多的（銀杏苑、府后人家的高層、廣信臺(tái)灣商城的三期都市美好家園等）只做到三房?jī)蓮d。經(jīng)濟(jì)的發(fā)展將直接提高人民的生活水平，為了能住得更舒適，人們會(huì)將資金用于買房及住房方面，消費(fèi)人群的購(gòu)買實(shí)力進(jìn)一步加強(qiáng)； 2)置業(yè)觀念的轉(zhuǎn)變 泰州房地產(chǎn)市場(chǎng)升溫明顯，購(gòu)房者的置業(yè)觀念逐漸形成，消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)十分看好； 3)房?jī)r(jià)區(qū)域差異 當(dāng)前泰州總體房?jī)r(jià)處于穩(wěn)定上升階段 ,泰州和高港的房?jī)r(jià)差每平方在一千元左右，泰州正在向南區(qū)發(fā)展，隨著泰州和高港之間的收費(fèi)站的取消， 正在建設(shè)的泰州至常州、鎮(zhèn)江的長(zhǎng)江公路大橋建成后，揚(yáng)中到高港只有十五分鐘的車程。 小結(jié)：總的來說，高港區(qū) 規(guī)劃較好，交通便利，處城市郊區(qū)，空氣清新，環(huán)境宜人，市政配套和購(gòu)物等設(shè)施基本到位，適合居住。同時(shí)在本案周邊范圍存在即將開的大盤如水岸帝景。高港區(qū)總?cè)丝谥挥?21 萬，處于開發(fā)的初級(jí)階段。 （ 2）售樓部簡(jiǎn)陋，布置簡(jiǎn)單 高港的大部分項(xiàng)目售樓部一般為租用城區(qū)門面房，如江平小區(qū)、府后人家、百年豪景等。 2)海陵區(qū)和高港區(qū)房?jī)r(jià)差異和一體化 城區(qū)與高港之間的收費(fèi)站在兩年之內(nèi)也會(huì)取消，加上泰州海陵區(qū)越來越高的房?jī)r(jià)（每平方米與高港區(qū)有 1000 左右的差價(jià)），會(huì)讓部分城區(qū)居民在本項(xiàng)目購(gòu)買住宅。分三期開發(fā)，第一期為：肯德基連鎖店高港文風(fēng)千家惠百貨商場(chǎng)，建筑面積 12600平方米， 2020年?duì)I業(yè)額為 5000萬元， 2020年?duì)I業(yè) 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 額將突破 8000萬元。周邊有文峰千家惠、新城農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、籌建中的義烏大市場(chǎng)、高港試驗(yàn)小學(xué)、高港人民醫(yī)院、行政區(qū)的西邊，但是整個(gè)社區(qū)缺乏別墅的尊貴感，道路與景觀規(guī)劃較差，沒有錯(cuò)落感。社區(qū)內(nèi)別墅、疊加花園洋房、多層、小高層、高層等物業(yè)類型齊全。售樓部為租用，地方較小，售樓部只有三人。全市已累計(jì)辦成外商投資企業(yè)全區(qū)擁有掛果銀杏樹 6萬株，年產(chǎn)銀杏 100余萬公斤，素有 “ 銀杏之鄉(xiāng) ” 的美稱。正在規(guī)劃建設(shè)中的泰州高教園區(qū)與海陵工業(yè)園僅一路之隔，將為企業(yè)提供強(qiáng)有力的研發(fā)支持。 鐵路：泰州火車站位于園區(qū)北側(cè)，距離園區(qū)僅 2公 里。 海陵工業(yè)園區(qū)是海陵區(qū)精心打造并經(jīng)江蘇省人民政府批準(zhǔn)設(shè)立的經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，系省沿 江重點(diǎn)開發(fā)園區(qū)，全面享受省級(jí)開發(fā)區(qū)和沿江開發(fā)各項(xiàng)優(yōu)惠政策。高港基礎(chǔ)設(shè)施完善，投資政策優(yōu)惠，服務(wù)環(huán)境優(yōu)良，經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，區(qū)內(nèi)有全國(guó)制藥行業(yè)的龍頭企業(yè)揚(yáng)子江藥業(yè)集團(tuán)等一批規(guī)模企業(yè)，建立于 2002 年的科技創(chuàng)業(yè)園及 2020 年剛剛啟動(dòng)的永安洲工業(yè)園，正在成為全區(qū)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主板塊，預(yù) 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 計(jì)到 2020 年可實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值 200 億元。 展望未來，公司將繼續(xù)秉承 “ 全心投入、正直誠(chéng)實(shí)、團(tuán)隊(duì)精神、顧客導(dǎo)向 ”的企業(yè)理念，以人 為本，竭力釀造優(yōu)質(zhì)啤酒，打造一流 “ 三泰 ” 。 19992020年連續(xù) 8年榮獲 “ 江蘇名牌產(chǎn)品 ” 、 “ 先后被評(píng)為 “ 江蘇省啤酒之花 ” 、 “ 江蘇省重點(diǎn)保護(hù)產(chǎn)品 ” 、 “ 江蘇省質(zhì)量信得過產(chǎn)品 ”等榮譽(yù)稱號(hào)，三泰 ” 商標(biāo)連續(xù)七年被評(píng)為 “ 江蘇省著名商標(biāo) ” 。 醫(yī)藥高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園規(guī)劃面積 20 平方公里，其中建成區(qū) 2 平方公里，創(chuàng)業(yè)區(qū) 7 平方公里，種植區(qū) 11 平方公里。 而隨著可供開發(fā)土地的減少，消費(fèi)群體、消費(fèi)習(xí)慣的逐漸改變 ，以及開發(fā)門檻的提高，多層將會(huì)同其他城市發(fā)展一樣逐漸減少。 ? 總結(jié)：賣點(diǎn)突出 ? 樓宇可視對(duì)講系統(tǒng) 銷售現(xiàn)場(chǎng) ? 售樓處在項(xiàng)目右側(cè)，已投入使用。 ? 閉路電視監(jiān)控系統(tǒng) 。 ? 商業(yè)街目前還比較冷清 ,有較多的空鋪 。 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 售樓人員 ? 銷售人員服裝不統(tǒng)一； ? 接待不是很熱情主動(dòng) 。 ? 現(xiàn)場(chǎng)整體感覺： 1. 整體布置雜亂 ,辦公區(qū)和銷售區(qū)都比較雜亂 ,接待桌只有 23個(gè) 。 ? 售樓部大型項(xiàng)目的建設(shè)較為注重；售樓人員一般較為規(guī)范，統(tǒng)一著裝，接待較為到位；售樓資料部分項(xiàng)目較少；銷售輔助工具除了必備的沙盤，部分項(xiàng)目還有樣板房；銷售登記較少； ? 泰州整體戶型設(shè)計(jì)較好，也較為創(chuàng)新，動(dòng)靜分區(qū)，有入戶花園、 米 LOFT 戶型等，但高層、小高層項(xiàng)目多沒有入戶大堂； ? 較多項(xiàng)目宣稱歐式風(fēng)格，但沒有歐式的精髓； ? 品牌地產(chǎn) 公司、設(shè)計(jì)較為合理項(xiàng)目銷售速度較快；“別墅 +多層 +小高層”的項(xiàng)目，多層與別墅銷售較快。 ? 五星級(jí)酒店 ? 商業(yè)廣場(chǎng) ? 社區(qū)規(guī)模宏大 ? 2所幼兒園 、小學(xué)、初中 ? 東風(fēng)北路修完以后通往市中心只要 10分鐘 ? 開發(fā)商品牌知名度高 ? 景觀規(guī)劃較好 ? 總結(jié)：賣點(diǎn)突出。 總結(jié) :銷售現(xiàn)場(chǎng)包裝與項(xiàng)目定位不相匹配。 第二部分泰州海陵、高港及泰興市地產(chǎn)市場(chǎng)狀況分析 關(guān)鍵詞：泰州海陵區(qū)泰州高港區(qū)泰興市發(fā)展趨勢(shì) 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 一、 泰州海陵區(qū)地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)比分析 (未列個(gè)案詳見附件 ) 鵬欣尚城 泰州碧桂園 盛和東方名邸 基本概況 ? 發(fā)展商： 泰州市鵬欣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 ? 全案緊靠 大學(xué)城和泰州中學(xué)、附屬二初中等名校 ? 目前在售的為三、四期（小高層和聯(lián)排別墅），以歐洲風(fēng)格為主； ? 開發(fā)商：碧桂園集團(tuán) ? 一期主要有花園洋房、水岸別墅、陽光親鄰別墅、五星級(jí)鳳凰酒店、 4 萬平方米大型商業(yè)廣場(chǎng)、基礎(chǔ)教育體系組成 ? 目前正在銷售的為全屋精裝修小高層和別墅。泰州人杰地靈，人文薈萃，是施耐庵、鄭板橋、梅蘭芳故里，中國(guó)人民解放軍海軍誕生地。泰州電廠 1 號(hào)機(jī)組提前近一年時(shí)間并網(wǎng)發(fā)電，泰州長(zhǎng)江大橋正式開工建設(shè)，蘇中機(jī)場(chǎng)項(xiàng)目順利推進(jìn)，西氣東輸工程項(xiàng)目部進(jìn)駐泰州，沿江開發(fā)深入推進(jìn)，近 100 公里長(zhǎng)江岸線成為推動(dòng)泰州產(chǎn)業(yè)升級(jí)、提高核心競(jìng)爭(zhēng)力的新平臺(tái)。 ? 地處原生態(tài)保護(hù)區(qū)，區(qū)外護(hù)城河環(huán)繞，區(qū)內(nèi)河湖縱橫，水杉、銀杏成林；