馬山縣房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告及評(píng)估房市分析(存儲(chǔ)版)
【正文】 可以按揭，但只能按揭 50%，按揭期限最長(zhǎng)為 10 年； 此項(xiàng)目的宣傳物料極為簡(jiǎn)單：橫幅、沙盤、幾幅效果圖和一些復(fù)印資料。 敢浪小區(qū) 60 多套住宅花了一年時(shí)間都沒有清盤，這樣的銷售進(jìn)度慢得出奇；售價(jià) 580 元 /㎡，一套房子僅六七萬(wàn)元，在開盤前期是可以按揭的，也就是說首付最多也不過 2 萬(wàn)元，馬山縣雖然經(jīng)濟(jì)狀況一般，但能供起幾萬(wàn)元房子的人還是有相當(dāng)多的，不至于銷售這么慘淡；此項(xiàng)目是建設(shè)局下設(shè)單位開發(fā)的，按理，問題不大可能出在開發(fā)商身上，后來(lái)我們?cè)谒胁蓸訕?biāo)本人物那里得到了一致的答案： 在當(dāng)?shù)厝诵睦铮挥姓加械仄げ攀怯篮悴蛔兊?，才是真正屬于自己的不?dòng)產(chǎn) ；絕大部分人不愿意接受商品房的形式，因?yàn)?他們認(rèn)為商品房只有房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)而沒有地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，一旦政府政策變動(dòng)就有可能被收回去，所以心里不踏實(shí)。 （消費(fèi)）習(xí)慣 對(duì)于一個(gè)資源貧乏、經(jīng)濟(jì)落后的地方，當(dāng)?shù)氐娜舜蠖喽紩?huì)選擇外出打工，打工所賺到的錢也自然成為當(dāng)?shù)刈钪饕氖杖雭?lái)源之一，僅靠這些拉動(dòng)當(dāng)?shù)叵M(fèi)是較為困難的；我們對(duì)服裝店、美容院和餐館進(jìn)行了調(diào)查，每到節(jié)日，外出務(wù)工的人回城時(shí)，他們的生意才能算得上是“興隆”；平常大多為熟客，這部分顧客也多為有固定職業(yè)和收入的人，還有另一部分特殊的顧客 —— 私彩的“莊家”和“碼仔”們 。 現(xiàn)對(duì) 《馬山縣商貿(mào)城（步行街）方案三》 平面圖及規(guī)劃提出調(diào)整建議： 將中央位置的綜合樓取消，增加兩排 15m 進(jìn)深的天地樓，這兩排建筑中間規(guī)劃一條 18 米的通道； 對(duì)目標(biāo)客戶進(jìn)行細(xì)分，挖掘更多能買得起單門面天地樓的客戶，所以將項(xiàng)目劃分為單門面的地皮，增加目標(biāo)客戶數(shù)量，建議劃分規(guī)格為 4m 12m 至 15m，整個(gè)地塊可劃分為 120 塊地皮左右； 預(yù)計(jì)今年上半年土地局還將繼續(xù) 允許宅基地的開發(fā)，所以我們提供兩個(gè)銷售方案供投資者參考： 一是直接劃分地皮銷售，這樣操作簡(jiǎn)單，可以在半年內(nèi)完成一個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)，投入小，資金回籠快； 二是建天地樓進(jìn)行銷售，項(xiàng)目運(yùn)作周期需要大概一年的時(shí)間。 五、投資前景預(yù)測(cè) ◆馬山縣四面臨山，土地資源少，可 供開發(fā)的土地不多，影響城市擴(kuò)建及人口增長(zhǎng)； ◆ 缺乏支柱產(chǎn)業(yè)，經(jīng)濟(jì)狀況不佳，財(cái)政收入低，目前還看不到有改善的跡象，因此不太可能有更多的城市基礎(chǔ) 設(shè)施建設(shè)；生活環(huán)境和消費(fèi)環(huán)境短期內(nèi)不會(huì)有太大改善； ◆私彩活動(dòng)猖獗，如沒有很好的打擊力度，將嚴(yán)重的影響當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)； ◆政府沒有出臺(tái)任何優(yōu)惠的招商引資政策，這是影響當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展的最根本原因； ◆人們對(duì)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)普遍不看好，居民總體收入偏低； ◆房地產(chǎn)業(yè)處于剛剛起步階段，做短線投資有利可圖。 以 下為馬山縣各條商業(yè)路段租金比較： 馬山縣城最高的臨街商鋪?zhàn)饨鹨矁H為每月 20 元 /㎡，其他絕大多數(shù)商鋪每月更低至 5 元 /㎡，由此可反映出馬山縣經(jīng)濟(jì)的不景氣，所以商業(yè)也發(fā)展不起來(lái)；據(jù)調(diào)查，超過一半的商鋪開張不到一年就關(guān)門了，然后又有新的承租者繼續(xù)經(jīng)營(yíng)，也就是說真正有盈利的經(jīng)營(yíng)者不到一半。 宣傳物料：售樓部、宣傳單頁(yè)、價(jià)格表、規(guī)劃圖、橫幅； 銷
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