馬山縣房地產(chǎn)市場調(diào)查報告及評估房市分析(參考版)
2025-05-12 18:44本頁面
【正文】 方案二：銷售天地樓（三層半） 銷 售額： 13 萬 /棟 120 棟 =1560 萬元 地價： 18 萬（估） /畝 21 畝 =378 萬 土建： 504 萬元（當(dāng)?shù)亟ㄒ粚訂伍T面的天地樓需要 萬元左右） 其他費用： 160 萬元 銷售利潤 =銷售額 地價 其他費用 =518 萬元 銷售周期 610 個月，銷售利潤率為 %，預(yù)計啟動資金為 300 萬元。 現(xiàn)對 《馬山縣商貿(mào)城（步行街）方案三》 平面圖及規(guī)劃提出調(diào)整建議： 將中央位置的綜合樓取消，增加兩排 15m 進深的天地樓，這兩排建筑中間規(guī)劃一條 18 米的通道； 對目標(biāo)客戶進行細分，挖掘更多能買得起單門面天地樓的客戶，所以將項目劃分為單門面的地皮，增加目標(biāo)客戶數(shù)量，建議劃分規(guī)格為 4m 12m 至 15m，整個地塊可劃分為 120 塊地皮左右； 預(yù)計今年上半年土地局還將繼續(xù) 允許宅基地的開發(fā)，所以我們提供兩個銷售方案供投資者參考： 一是直接劃分地皮銷售，這樣操作簡單，可以在半年內(nèi)完成一個項目的開發(fā)，投入小，資金回籠快； 二是建天地樓進行銷售，項目運作周期需要大概一年的時間。 五、投資前景預(yù)測 ◆馬山縣四面臨山，土地資源少，可 供開發(fā)的土地不多，影響城市擴建及人口增長； ◆ 缺乏支柱產(chǎn)業(yè)，經(jīng)濟狀況不佳，財政收入低，目前還看不到有改善的跡象，因此不太可能有更多的城市基礎(chǔ) 設(shè)施建設(shè)；生活環(huán)境和消費環(huán)境短期內(nèi)不會有太大改善； ◆私彩活動猖獗，如沒有很好的打擊力度，將嚴(yán)重的影響當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟； ◆政府沒有出臺任何優(yōu)惠的招商引資政策，這是影響當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展的最根本原因； ◆人們對當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟普遍不看好，居民總體收入偏低； ◆房地產(chǎn)業(yè)處于剛剛起步階段，做短線投資有利可圖。 馬山縣經(jīng)濟狀況不佳，整體購買力也必定較弱；但局部卻不一定，再落后的地區(qū)都總會有富翁，從“同富新城”的客戶搶購地皮的事情來看，當(dāng)?shù)夭环τ绣X人。目前，玩私彩已成為當(dāng)?shù)夭拭衩刻毂刈龅氖?，有的以此為娛樂，打發(fā)時間；玩上了癮的越玩越大，大賭都設(shè)在山上，居高臨下好“放風(fēng)”又好“閃”；一般來說大多“莊家”都賺錢，有的“碼仔”也是小“莊家”，所以之前提及在購買地皮的客戶中，這些人占了很大的比重；一些品牌服裝店、美容美發(fā)店、餐館 和娛樂場所就成了他們常去的地方（當(dāng)然是贏錢的時候）。 （消費）習(xí)慣 對于一個資源貧乏、經(jīng)濟落后的地方，當(dāng)?shù)氐娜舜蠖喽紩x擇外出打工，打工所賺到的錢也自然成為當(dāng)?shù)刈钪饕氖杖雭碓粗?，僅靠這些拉動當(dāng)?shù)叵M是較為困難的；我們對服裝店、美容院和餐館進行了調(diào)查，每到節(jié)日，外出務(wù)工的人回城時，他們的生意才能算得上是“興隆”；平常大多為熟客，這部分顧客也多為有固定職業(yè)和收入的人，還有另一部分特殊的顧客 —— 私彩的“莊家”和“碼仔”們 。 以 下為馬山縣各條商業(yè)路段租金比較： 馬山縣城最高的臨街商鋪租金也僅為每月 20 元 /㎡，其他絕大多數(shù)商鋪每月更低至 5 元 /㎡，由此可反映出馬山縣經(jīng)濟的不景氣，所以商業(yè)也
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