【正文】 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大 、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。所以本報(bào)告建議項(xiàng)目運(yùn)作一定要走正常合法開發(fā)程序，降低項(xiàng)目開發(fā)的政策風(fēng)險(xiǎn)。 一方面由于近年來(lái)國(guó)家通過(guò)一系列政策法規(guī)嚴(yán)格土地管理制度，收縮“地根”，近期更是在《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》中強(qiáng)調(diào)“非法低價(jià)出讓國(guó)有土地使用權(quán)可能被追究刑事責(zé)任”，“協(xié)議出讓土地不得低于依照基準(zhǔn)地價(jià)制定的土地最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)”以及“嚴(yán)禁規(guī)避法定審批權(quán)限，將單個(gè)建設(shè)項(xiàng)目用地拆分審批”等等。 費(fèi)水平也相對(duì)較低，這些對(duì)于開發(fā)投資存在一定的不利因素。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 作為一個(gè)社會(huì)整體經(jīng)濟(jì)并不發(fā)達(dá)且缺乏明顯經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)的縣城，梁山現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)不活躍，商品房的價(jià)格水平比較低，而其土地成本相對(duì)較高，在一定程度上限制了項(xiàng)目的可預(yù)期利潤(rùn)空間，同時(shí)梁山縣消費(fèi)市場(chǎng)整體的消 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大 、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。三級(jí)土地總面積 平方公里，基準(zhǔn)地價(jià)為商業(yè)用地 260 元 /㎡，住宅用地 210 元 /㎡。 土地分級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)： 根據(jù) 2002 年 12 月梁山縣國(guó)土資源局編制的《梁山縣城區(qū)土地級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)圖》，梁山縣城規(guī)劃區(qū)內(nèi)的土地共分為三級(jí)，一級(jí)土地主要位于城市中心區(qū)域，總面積 平方公里，基準(zhǔn)地價(jià)為商業(yè)用地 750 元 /㎡，住宅用地 500 元 /㎡。 相關(guān)規(guī)費(fèi)： 梁山縣建設(shè)局與房地產(chǎn)開發(fā)的相關(guān)規(guī)費(fèi)為 130～ 140 元 /㎡左右。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 六、基準(zhǔn)地價(jià)與相關(guān)規(guī)費(fèi)： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大 、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。地塊沿街商業(yè)價(jià)值一般。距城區(qū)現(xiàn)狀中心約 2 公里，周邊多為傳統(tǒng)村莊和少量機(jī)關(guān)事業(yè)單位及其宿舍。根據(jù)市場(chǎng)對(duì)比和客戶訪問(wèn)，綜合周邊現(xiàn)狀以及區(qū)位關(guān)系等固定因素，暫不考慮開發(fā)周期、入市時(shí)機(jī)及市場(chǎng)變化等可變因素，該地塊評(píng)估價(jià)格為住宅均價(jià) 1250～ 1300 元 /㎡，雙層沿街商業(yè) 4000～ 4200 元 /㎡左右。 2）評(píng)價(jià)：該地塊依山臨路，面積龐大，利于產(chǎn)品塑造，但開發(fā)難度較大，所需 投資較高。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 汽車站對(duì)面地塊： 1）簡(jiǎn)況：汽車站對(duì)面地塊位于梁山縣城中心區(qū)域南部，總占地約 400 畝。臨近居住較密集區(qū)域，沿街具有一定商業(yè)價(jià)值。地北部為廠房，南部為古舊平房屬該廠公房宿舍區(qū)，距城區(qū)現(xiàn)狀中心約 公里，周邊現(xiàn)狀為廠房區(qū)和故舊樓房平房混雜區(qū)。 石棉保溫材 料廠地塊： 1）簡(jiǎn)況：石棉保溫材料廠地塊位于梁山縣城北關(guān)南側(cè)水泊中路以東，地塊西靠龜山，北鄰石棉廠及其住宅區(qū)，南鄰木器廠住宅區(qū)，總占地面積約 5 畝。東臨路雖然為主干道但距城區(qū)中心較遠(yuǎn)且主要為過(guò)境功能，地塊沿街商業(yè)價(jià)值有限。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 2）評(píng)價(jià)：該地塊雖然面積適中，形狀規(guī)則，較利于產(chǎn)品規(guī)劃。根據(jù)《梁山城市總體規(guī)劃》和《梁山縣城區(qū)土地級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)圖》該地塊屬于城北居住區(qū)范圍，容積率要求不大于 ，三級(jí)用地，東部與規(guī)劃中的東北工業(yè)區(qū)相鄰。日左右。日左右。日左右。日左右。日左右， 30 年使用權(quán)一次性購(gòu)買價(jià)格為 1300 元 /㎡。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。日左右。日左右。因此梁山商業(yè)房市場(chǎng)存在一個(gè)較為特別的現(xiàn)象，開發(fā)方不出售房屋產(chǎn)權(quán)而是出售一定年限的使用權(quán)，相對(duì)于開發(fā)方來(lái)說(shuō)慣例是一次性出售三十年的使用權(quán)，購(gòu)買者自用或者零租獲取利潤(rùn)。致使核心城區(qū)外的商業(yè)房 的商業(yè)價(jià)值通常難以得到有效的提升與塑造。投資商為陜西漢中發(fā)展房地產(chǎn)開發(fā)公司，該項(xiàng)目尚未正式啟動(dòng)。 位于燃料公司地塊南鄰，規(guī)劃建筑面積 33 萬(wàn)㎡，總投資 億元。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 ※梁山商品交易中心及頤園小區(qū)： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大 、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。多層住宅 2 棟，為生資公司單位自建房部分對(duì)外銷售，目前進(jìn)度外立面，戶型單一，約 110 ㎡左右，已基本銷售完畢。 銷售價(jià)格：均價(jià) 1～ 6F850 元 /㎡； 1～ 3F890 元 /㎡， 4F900 元 /㎡， 5F 800 元 /㎡， 6F710 元 /㎡； 銷售率： 70%左右。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 ※順風(fēng)小區(qū)： 項(xiàng)目簡(jiǎn)況：位于文化路東段，梁山電視臺(tái)南臨，東鄰旅游局宿舍，南鄰電視臺(tái)宿舍。已入住多層 4 棟，在建在售多層 1 棟，目前進(jìn)度外裝修。 集中供暖，目前進(jìn)度主體二層，預(yù)計(jì) 2020 年 8 月交房。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 ※水泊花園西鄰合作建房項(xiàng)目： 項(xiàng)目簡(jiǎn)況：位于水泊花園西鄰水泊中路路西，屬于合作建房項(xiàng)目，占地面積 5 畝，建設(shè)多層 1 棟，共計(jì) 60 戶， 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大 、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 建材標(biāo)準(zhǔn)：普通簡(jiǎn)裝，分戶防盜門，單元對(duì)講防盜門，鋁合金窗，集中供暖。規(guī)劃有超市、幼兒園、中心廣場(chǎng)等配套設(shè)施?？傉嫉?120 畝，規(guī)劃總建筑面積 萬(wàn)㎡，綠化率 36%，容積率 。 4）在售主要項(xiàng)目簡(jiǎn)況： ※水泊花園： 投資商：北京城建集團(tuán)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 從價(jià)格認(rèn)知角度來(lái)看，受訪者對(duì)總價(jià)的關(guān)注要高于產(chǎn)品單價(jià)，心理總價(jià)多集中于 10～ 12 萬(wàn)元區(qū)段內(nèi)，需求面積多集中于 90～ 120 ㎡區(qū)段內(nèi)，以三房戶型為主。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。除了購(gòu)買商品房和二手房外，受訪者表示主要有單位集資和購(gòu)地自建兩種增加住房的途徑，但同時(shí)大部分也表示，單位集資建房?jī)r(jià)格也不會(huì)太低還會(huì)受許多限制，購(gòu)地自建 從可行性、居住品質(zhì)及成本 等方面都有諸多 制約，因 此也不排除考慮商品房的 可能。 從項(xiàng)目調(diào)查和客戶走訪的結(jié)果來(lái)看，目前各項(xiàng)目的購(gòu)買群體較為分散，幾乎涵蓋了機(jī)關(guān)干部、企事業(yè)單位中高層員工、鄉(xiāng)鎮(zhèn)干部、私營(yíng)業(yè)主、傳統(tǒng)居民等各中、高收入群體，且各項(xiàng)目情況基本類似，均無(wú)特別突出的明顯群體界定，這也是大多數(shù)地 方房地產(chǎn)市場(chǎng)在形成初期所特有的市場(chǎng)表現(xiàn)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 3）客源構(gòu)成及市場(chǎng)需求： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大 、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。水泊花園規(guī)劃也是呆板的兵營(yíng)式布局，缺乏主題和內(nèi)涵等等。如立面多采用涂料，無(wú)高品質(zhì)建材，缺乏線