房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告及評(píng)估(doc17)-房市分析(參考版)
2024-08-17 15:18本頁(yè)面
【正文】 方案二：銷售天地樓（三層半） 銷售額： 13 萬(wàn) /棟 120 棟 =1560 萬(wàn)元 地價(jià)： 18 萬(wàn)（估） /畝 21 畝 =378 萬(wàn) 土建： 504 萬(wàn)元（當(dāng)?shù)亟ㄒ粚訂伍T面的天地樓需要 萬(wàn)元左右） 其他費(fèi)用： 160 萬(wàn)元 銷售利潤(rùn) =銷售額 地價(jià) 其他費(fèi)用 =518 萬(wàn)元 銷售周期 610 個(gè)月，銷售利潤(rùn)率為 %，預(yù)計(jì)啟動(dòng)資金為 300 萬(wàn)元。 現(xiàn)對(duì) 《馬山縣商貿(mào)城（步行街）方案三》 平面圖及規(guī)劃提出調(diào)整建議： 將中央位置的綜合樓取消，增加兩排 15m 進(jìn)深的天地樓，這兩排建筑中間規(guī)劃一條 18 米的通道； 對(duì)目標(biāo)客戶進(jìn)行細(xì)分，挖掘更多能買得起單門面天地樓的客戶，所以將項(xiàng)目劃分為單門面的地皮，增加目標(biāo)客戶數(shù)量，建議劃分規(guī)格為 4m 12m 至 15m，整個(gè)地塊可劃分為 120 塊地皮左右； 預(yù)計(jì)今年上半年土地局還將繼續(xù)允許宅基地的開(kāi)發(fā)，所 以我們提供兩個(gè)銷售方案供投資者參考： 一是直接劃分地皮銷售，這樣操作簡(jiǎn)單，可以在半年內(nèi)完成一個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，投入小，資金回籠快； 二是建天地樓進(jìn)行銷售，項(xiàng)目運(yùn)作周期需要大概一年的時(shí)間。 大量的管理資料下載 15 五、投資前景預(yù)測(cè) ◆馬山縣四面臨山，土地資源少，可供開(kāi)發(fā)的土地不多，影 響城市擴(kuò)建及人口增長(zhǎng)； ◆ 缺乏支柱產(chǎn)業(yè)，經(jīng)濟(jì)狀況不佳，財(cái)政收入低，目前還看不到有改善的跡象，因此不太可能有更多的城市基礎(chǔ) 設(shè)施建設(shè)；生活環(huán)境和消費(fèi)環(huán)境短期內(nèi)不會(huì)有太大改善； ◆私彩活動(dòng)猖獗，如沒(méi)有很好的打擊力度，將嚴(yán)重的影響當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)； ◆政府沒(méi)有出臺(tái)任何優(yōu)惠的招商引資政策，這是影響當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展的最根本原因； ◆人們對(duì)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)普遍不看好，居民總體收入偏低； ◆房地產(chǎn)業(yè)處于剛剛起步階段，做短線投資有利可圖。 大量的管理資料下載 14 馬山縣經(jīng)濟(jì)狀況不佳，整體購(gòu)買力也必定較弱；但局部卻不一定，再落后的地區(qū)都總會(huì)有富翁，從“同富新城”的客戶搶購(gòu)地皮的事情來(lái)看，當(dāng)?shù)夭环τ绣X人。目前，玩私彩已成為當(dāng)?shù)夭拭衩刻毂刈龅氖拢械囊源藶閵蕵?lè)，打發(fā)時(shí)間；玩上了癮的越玩越大，大賭都設(shè)在山上，居高臨下好“放風(fēng)”又好“閃”；一般來(lái)說(shuō)大多“莊家”都賺錢，有的“碼仔”也是小“莊家”，所以之前提及在購(gòu)買地皮的客戶中，這些人占了很大的比重；一些品牌服裝店、美容美發(fā)店、餐館和娛樂(lè)場(chǎng)所就成了他們 常去的地方（當(dāng)然是贏錢的時(shí)候）。 路段 面積 租金（年） 同富路 45 ㎡ 10000 元 江濱路 40 ㎡ 7000 元 新興街 65 ㎡ 6000 元 汽車站 50 ㎡ 11000 元 其他路段 50 ㎡ 4000 元 大量的管理資料下載 13 （消費(fèi)）習(xí)慣 對(duì)于一個(gè)資源貧乏、經(jīng)濟(jì)落后的地方，當(dāng)?shù)氐娜舜蠖喽紩?huì)選擇外出打工，打工所賺到的錢也自然成為當(dāng)?shù)刈钪饕氖杖雭?lái)源之一，僅靠這些拉動(dòng)當(dāng)?shù)叵M(fèi)是較為困難的；我們對(duì)服裝店、美容院和餐館進(jìn)行了調(diào)查，每到節(jié)日，外出務(wù)工的人回城時(shí)，他們的生意才能算得上是“興隆”；平常大多為熟客，這部分顧客也多為有固定職業(yè)和收入的人，還有另一部分特殊的顧客 —— 私彩的“莊家”和“碼仔”們
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