淮安房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告(存儲(chǔ)版)
【正文】 宅小區(qū)，四所各大院校學(xué)生的租賃需求將是該區(qū)域房產(chǎn)的一大特點(diǎn)，龐大的租賃市場(chǎng)帶動(dòng)的將是投資客的蜂擁購(gòu)買。三、項(xiàng)目SWOT分析● 優(yōu)勢(shì)點(diǎn)※ 環(huán)境：本項(xiàng)目毗鄰淮安高教園區(qū)，在物業(yè)品質(zhì)上易形成以濃郁文化氣息為背景的高尚生活社區(qū)。作為新興的居住小區(qū)，其主要特征為單個(gè)項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模大、品質(zhì)上乘，目前普通住房的銷售均價(jià)在21002500元/㎡。目前周邊配套較少。9月底開始認(rèn)購(gòu)。河畔花城 開發(fā)商：淮安金太陽(yáng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司規(guī)劃情況主力戶型（㎡）價(jià)格情況（均價(jià)）配套情況銷售率工程進(jìn)度主訴求項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)項(xiàng)目劣勢(shì)總建45萬平方米，一期總建13萬平方米（已經(jīng)售完），二期13000㎡，一幢框架6層。兩房：99㎡三房：144㎡148㎡現(xiàn)房24182518；期房小高層起價(jià)2578加一層加50新淮中，缽池山公園，商業(yè)中心，會(huì)展中心9月2號(hào)開盤銷售，目前認(rèn)購(gòu)約10%。由于兩河之隔，目前該區(qū)域的商業(yè)氛圍還較為薄弱，但在居住方面，前幾年已成功的開發(fā)過一些諸如：黃河花園、陽(yáng)光花園、櫻花小區(qū)等一些住宅小區(qū)，基本上已形成一個(gè)生活區(qū)。國(guó)際公寓、益興名流三期、富豪花園二期城中花園 開發(fā)商：淮安冠萬房地產(chǎn)開發(fā)有限公司規(guī)劃情況主力戶型（㎡）價(jià)格情況（均價(jià)）配套情況銷售率工程進(jìn)度主訴求項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)項(xiàng)目劣勢(shì)總建3萬平米，在售三期由兩幢11層小高層組成，共110戶。已經(jīng)封頂，10月底交付。小高層戶型比較單一瑞福萊花園 開發(fā)商：淮安紅旗建設(shè)發(fā)展有限公司規(guī)劃情況主力戶型（㎡）價(jià)格情況（均價(jià)）配套情況銷售率工程進(jìn)度主訴求項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)項(xiàng)目劣勢(shì)占地27畝，總建5萬平方米，綠化率35%，由一幢15層小高層和6幢多層組成，其中多層現(xiàn)已售完二房：95㎡117㎡三房：127㎡147㎡四房：158㎡均價(jià)2800交通：1路12路28路38路；超市，酒店銀行；醫(yī)院；3月18號(hào)開盤，小高層銷售率約50%。三房?jī)蓮d：141㎡,143㎡起價(jià)2500，均價(jià)2900緊鄰新淮中等多所名校，與800畝楚秀園為鄰。市心名宅，標(biāo)志淮海西配套較為齊全戶型面積偏大溫州花苑 開發(fā)商：淮安新湖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司規(guī)劃情況主力戶型（㎡）價(jià)格情況（均價(jià)）配套情況銷售率工程進(jìn)度主訴求項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)項(xiàng)目劣勢(shì)占地100畝，總建12萬平米，綠化率30%，由兩幢小高層和34幢多層組成。尊貴品質(zhì)，時(shí)尚天地，魅力居家。城市居民收入增加，生活水平的提高近年來，淮安生產(chǎn)總值均以兩位數(shù)的速度增長(zhǎng)?！? 房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格分析 淮安市房地產(chǎn)銷售情況良好，商品住房?jī)r(jià)格增長(zhǎng)平穩(wěn)發(fā)展。房地產(chǎn)開發(fā)總量基本平衡，結(jié)構(gòu)得到改善，價(jià)格穩(wěn)中有升，沒有出現(xiàn)大起大落的現(xiàn)象，形勢(shì)基本看好。%。按同口徑計(jì)算，%。城鎮(zhèn)50萬元以上、%、%%。初步核算，全年實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值 億元， 按可比價(jià)計(jì)算， 比上年增長(zhǎng) % ，增幅比上年提高 個(gè)百分點(diǎn)。2002年以來，淮安市已連續(xù)4年舉辦“中國(guó)淮安● 面積與人口淮安現(xiàn)轄漣水、洪澤、金湖、盱眙4縣,清河、清浦、楚州、淮陰4區(qū)，,總?cè)丝?24萬，其中市區(qū)建成區(qū)面積85平方公里，市區(qū)人口85萬。歷史上誕生過大軍事家韓信,漢賦大家枚乘、巾幗英雄梁紅玉、《西游記》作者吳承恩、民族英雄關(guān)天培、《老殘游記》作者劉鶚等；近代著名京劇藝術(shù)大師王瑤卿、周信芳、著名雕塑家滑田友、著名導(dǎo)演謝鐵驪、著名作家陳白塵、陳登科等,都是淮安文化名人中的杰出代表?！? 位置顯要——區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯的重要交通樞紐 淮安是江蘇省省轄市，地處江蘇北部平原腹地，全境屬黃淮平原與江淮平原的結(jié)合部，京杭大運(yùn)河、淮河貫穿全境,洪澤湖、白馬湖鑲嵌其中. 明清時(shí)期,淮安就是“南船北馬”交匯之地，有“九省通衢、七省咽喉”之譽(yù)。有煙波浩淼的全國(guó)第四大淡水湖洪澤湖和正在申遺的水上長(zhǎng)城洪澤湖大堤，有“明代第一陵”之稱的明祖陵，有全國(guó)唯一待發(fā)掘的古代藏兵洞，有全國(guó)僅存的明清漕運(yùn)總督署遺址，有被譽(yù)為“江蘇九寨溝”的鐵山寺自然保護(hù)區(qū)，有國(guó)家級(jí)森林公園盱眙第一山，有農(nóng)業(yè)觀光好去處金湖萬畝荷花蕩。與其他地區(qū)相比，淮安投資政策更加寬松，綜合商務(wù)成本更加低廉，軟硬環(huán)境建設(shè)更加到位,為來淮投資客商提供了廣闊的投資空間和極佳的發(fā)展機(jī)遇。城市化進(jìn)程進(jìn)一步加快，中心城市集聚功能和輻射作用增強(qiáng)。其中，%；，%。全市在崗職工年平均工資14136元，%?；窗矊⒊蔀橐蛔畋憷⒔煌槙?、空氣清新、環(huán)境優(yōu)美、布局合理、人與自然和諧統(tǒng)一、快速發(fā)展的大城市，成為一片“綠水中的城市、城市中的綠水”。通過幾年的發(fā)展，淮安市房地產(chǎn)呈現(xiàn)出以下特點(diǎn)：一是市區(qū)投資增幅穩(wěn)健，主要原因是投資和投機(jī)性購(gòu)房受到有效抑制，正常的住房消費(fèi)逐步趨于理性；二是淮安經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，個(gè)人經(jīng)濟(jì)能力提高，住房的主動(dòng)需求不斷增長(zhǎng)；三是各縣真正意義上的房地產(chǎn)開發(fā)從2004年才開始起步，到2005年及以后一階段正處于投資增長(zhǎng)期。各縣的施工面積和竣工面積都有較大幅度的增長(zhǎng)?！? 房地產(chǎn)開發(fā)投資方向及結(jié)構(gòu)住宅投資仍是房地產(chǎn)投資的主體,所占比重繼續(xù)增長(zhǎng)在房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格保持總體穩(wěn)定上升的同時(shí)，投資商品房住宅建設(shè)將作為淮安市當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)的重點(diǎn)目標(biāo)，同時(shí)引導(dǎo)辦公樓和商業(yè)營(yíng)用房的投資在整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中保持合理的比例，全市開發(fā)資金的投資方向和投資結(jié)構(gòu)日趨合理?；窗灿?jì)劃在“十一五”期間，開工建設(shè)宿宿淮線、淮揚(yáng)鎮(zhèn)線、淮連線和寧淮線等鐵路線，實(shí)施運(yùn)河航道“三改二”、淮河入海水道二期等項(xiàng)目，建設(shè)4C級(jí)淮安民航機(jī)場(chǎng)，著力構(gòu)建水陸空并舉、通江達(dá)海的交通樞紐；中國(guó)華能投資50億元對(duì)淮安華能電廠進(jìn)行擴(kuò)容，為淮安發(fā)展提供有力的能源支撐。 幅350550340460280400200280170230● 2002年2005年淮安市土地成交信息年份2002200320042005出讓土地面積（畝）成交金額（萬元）9535788898※ 淮安市2005年公開出讓地塊成交情況 單位：㎡、畝、萬元 成交日期宗地名稱 土地座落土地面積出讓方式 中標(biāo)單位成交價(jià)㎡畝總價(jià)萬元/畝元/㎡2004G18 大治西路南側(cè)掛牌 上海倫達(dá)投資公司38002005G08 西園廣場(chǎng)東北側(cè)掛牌 王亞新19002005GH01 淮海北路西側(cè)掛牌 如皋市九天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司34002005GH02 淮海北路西側(cè)掛牌 淮安市農(nóng)業(yè)機(jī)械有限公司21182005GH04 前進(jìn)街東側(cè)掛牌 江蘇圣創(chuàng)房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司6102005G09 淮海南路西側(cè)掛牌 陳耀武12002005GC02 市楚州區(qū)伶遠(yuǎn)小區(qū)掛牌 于振飛37002005GC03市楚州區(qū)河下安置小區(qū)二期掛牌 浦永兵12902005G05 翔宇大道東側(cè)掛牌 淮安市汽車機(jī)電產(chǎn)品有限公司11102005G20 市區(qū)和平路北側(cè)掛牌 淮安華廣投資有限公司40202005GK07 市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)韓泰西路掛牌 淮安旺旺置業(yè)有限公司120202005G30 淮海東路北側(cè)掛牌 南京中央商場(chǎng)股份有限公司15602005GC05 新安花苑18767掛牌 安徽省春茂房產(chǎn)開發(fā)有限公司32002005GH07國(guó)際農(nóng)貿(mào)城地塊92925掛牌淮安市浙商投資建設(shè)有限公司20002005GH08 化肥廠南側(cè)地塊35090掛牌 項(xiàng)志光11102005GK10 翔宇大道東側(cè)地塊掛牌淮安市建工房地產(chǎn)開發(fā)有限公司12102892005GK11 汕頭路北側(cè)地塊掛牌淮安新區(qū)房地產(chǎn)有限公司7102005GK13 宏麗商住樓地塊掛牌 淮安新區(qū)房地產(chǎn)開
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