金山新城中心城區(qū)項(xiàng)目地塊投資分析報(bào)告房市分析(參考版)
2025-05-13 00:26本頁面
【正文】 故本項(xiàng)目從經(jīng)濟(jì)上不可行。 敏感度分析表 銷售價(jià)格（元 /m2） 4680 4290 3510 3120 銷售收入 (元） +20% +10% 10% 20% 稅后利潤 (元） 127,555,285 85,888,490 2,554,899 39,111,896 投資收益率 % % % % 建設(shè)總成本 (元） +20% +10% 10% 20% 稅后利潤 (元） 30,267,557 6,977,069 81,466,320 118,710,946 投資收益率 % % % % 經(jīng)濟(jì)效益評價(jià) 從損益表可以看出，本項(xiàng)目在目前市場行情下，總投資 555,889, 元，企業(yè) ()大量管理資料下載 共 14 頁 第 14 頁 銷售收入 658,784,392 元，稅后利潤 44,221,695 元，投資收益率為 %。由敏感度分析表可以看出，只有當(dāng)銷售價(jià)格上升到 4290 元 /平方米以上或者建設(shè)總成本降低 10%以上時本項(xiàng)目才可行。 根據(jù)建設(shè)投資估算表可以看出，整個項(xiàng)目建設(shè)總投資共 555,889,937 元。 銷售收入估算表 序號 項(xiàng)目名稱 金額（元） 面積（ m2） 單價(jià)（元 /m2） 備注 一、 住宅部分 多層 485,642,976 124,524 3,900 別墅 143,202,416 31,131 4,600 小計(jì) 628,845,392 155,655 二、 車位部分 地下車位 23,030,000 23,030 1,000 35m2/個 地上車位 6,909,000 9,870 700 35m2/個 小計(jì) 29,939,000 三、 合計(jì) 658,784,392 根據(jù)銷售收入估算表可以看出，整個項(xiàng)目銷售收入共計(jì) 658,784,392 元。因此，本項(xiàng)目別墅的市場參考價(jià)定位在 4600 元/平方米。 比較內(nèi)容 權(quán)重 金海岸花園 三島龍洲苑 海上明珠園 擬合程度 比較系數(shù) 擬合程度 比較系數(shù) 擬合程度 比較系數(shù) 物業(yè)位置 15% 外部環(huán)境 25% 社區(qū)環(huán)境 10% 1 1 發(fā)展規(guī)劃 20% 1 房型設(shè)計(jì) 10% 1 1 生活配套 15% 1 主題提煉 5% 1 合計(jì) 100% / / / 通過上面的比較可以得 出下表，從表中可以看出，本項(xiàng)目多層部分的市場參考價(jià)在 38184038 元 /平方米之間，取其均值 3900 元 /平方米。 客戶定位 通過對周邊金海岸花園、三島龍洲等樓盤的調(diào)查了解，結(jié)合本項(xiàng)目的特點(diǎn)，本項(xiàng)目客戶定位如下： ? 客戶以金山本地客戶為主，以在金山工作的外地人為輔； 企業(yè) ()大量管理資料下載 共 14 頁 第 11 頁 ? 客戶年齡跨度較大， 2550 歲的為主力范圍； ? 客戶的家庭結(jié)構(gòu)以二代同住為主，房型要求為兩房和三房； ? 客戶接受的主力總價(jià)在 35 萬 50 萬左右； ? 房屋單戶面積需求在 85－ 130m2之間居多； ? 客戶的主要職業(yè)是為工薪一族或小業(yè)主，如金山石化和其 關(guān)聯(lián)企業(yè)員工、在金山石化工作和生活的外地人等等； ? 目標(biāo)客戶對金山石化的生存依賴度較高； 價(jià)格定位 本項(xiàng)目采用市場比較法定價(jià)，選取相類似項(xiàng)目作為參照，比較本項(xiàng)目和參照項(xiàng)目的優(yōu)劣，進(jìn)行價(jià)格修正，從而得出本項(xiàng)目相對于市場在售項(xiàng)目的參考價(jià)格。周邊別墅僅有藍(lán)堡愛琴海，以獨(dú)立別墅為主，少量聯(lián)排別墅，從市場需求來看，去化 較快。這代表了城市住宅未來發(fā)展的趨勢，小高層和高層在樓盤品質(zhì)和舒適度上均優(yōu)于多層，但造價(jià)稍高。強(qiáng)調(diào)本案產(chǎn)品理念的領(lǐng)先性和公司實(shí)力的雄厚性。 通過建筑各項(xiàng)要素與個人生活有機(jī)結(jié)合可引伸出許多推廣主題，有利于本案的各項(xiàng)要素進(jìn)行生動、全面的訴求。 ? 緊湊型高品質(zhì)生活社區(qū) 針對目標(biāo)客戶創(chuàng)造符合其需求的高品質(zhì)產(chǎn)品。同時內(nèi)部有大面積集中綠化，再結(jié)合各組團(tuán)主題景觀，節(jié)點(diǎn)小品等組成多方位景觀系統(tǒng)。 ? 引領(lǐng)市場發(fā)展 本案位于山陽鎮(zhèn)，規(guī)劃中的山陽居住區(qū)發(fā)展方興未艾，此所謂“生逢其時”。 四、項(xiàng)目定位 總體定位 引領(lǐng)住宅時尚、開創(chuàng)新生活模式 定位詮釋： ? 嶄新生活模式 擺脫目前許多個案片面的“隨大溜”、“形式主義”的誤區(qū)，在開發(fā)中強(qiáng)調(diào)物業(yè)內(nèi)涵的同時，更注重功能延伸，向金山區(qū)市民展示一種新的居住理念、新的生企業(yè) ()大量管理資料下載 共 14 頁 第 10 頁 活態(tài)度和方式。 三島龍洲苑此次推出共約 400 套小高層， 每戶面積在 96181 平米之間，得房率8590%，周邊商業(yè)配套較完善， 目前售價(jià) 4200 元 /平方米，沿河景觀房在 4500元 /平方米左右。銷售狀況尚可，目前剩下的都是 大三房，特別是復(fù)式單元，而有著觀景賣點(diǎn)，售價(jià)較高的小高層也 有 剩余。 企業(yè) ()大量管理資料下載 共 14 頁 第 9 頁 周邊競爭性樓盤列表 名稱 地址 物業(yè)類型 建筑面積 (m2) 總戶 數(shù) 戶型面積 （ m2） 均價(jià) (元 /m2) 開盤日期 銷售情況 藍(lán)堡愛琴海 杭州灣大道 /衛(wèi)清路 獨(dú)立 /聯(lián)排別墅 184 175195/303467 4800 Jun04 售完 金海岸花園 杭州灣大 /龍勝路 多層 /小高層 180000 1366 101111/143144 4200 Jul04 剩 50 套大三房 海上明珠園 杭州灣大道 /隆安路 多層 /小高 層 /高層 100000 774 92/130 4000 Aug04 超過 60% 三島龍洲苑 蒙山路 /板橋路 多層 /小高層 180000 858 104/113/128 4200 Aug04 5
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