金山新城中心城區(qū)項目地塊投資分析報告doc(參考版)
2025-07-21 15:41本頁面
【正文】 故本項目從經(jīng)濟上不可行。敏感度分析表銷售價格（元/m2）4680429035103120銷售收入(元）+20%+10%10%20%稅后利潤(元）127,555,285 85,888,490 2,554,899 39,111,896 投資收益率%%%%建設(shè)總成本(元）+20%+10%10%20%稅后利潤(元）30,267,557 6,977,069 81,466,320 118,710,946 投資收益率%%%% 經(jīng)濟效益評價從損益表可以看出，本項目在目前市場行情下，總投資555,889,，銷售收入658,784,392元，稅后利潤44,221,695元，%。由敏感度分析表可以看出，只有當(dāng)銷售價格上升到4290元/平方米以上或者建設(shè)總成本降低10%以上時本項目才可行。根據(jù)建設(shè)投資估算表可以看出，整個項目建設(shè)總投資共555,889,937元。銷售收入估算表序號項目名稱金額（元）面積（m2）單價（元/m2）備注一、住宅部分 多層485,642,976 124,524 3,900 別墅143,202,416 31,131 4,600 小計628,845,392 155,655 二、車位部分 地下車位23,030,000 23,030 1,000 35m2/個 地上車位6,909,000 9,870 700 35m2/個 小計29,939,000 三、合計658,784,392 根據(jù)銷售收入估算表可以看出，整個項目銷售收入共計658,784,392元。因此，本項目別墅的市場參考價定位在4600元/平方米。比較內(nèi)容權(quán)重金海岸花園三島龍洲苑海上明珠園擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)物業(yè)位置15%外部環(huán)境25%社區(qū)環(huán)境10%11發(fā)展規(guī)劃20%1房型設(shè)計10%11生活配套15%1主題提煉5%1合計100%///通過上面的比較可以得出下表，從表中可以看出，本項目多層部分的市場參考價在38184038元/平方米之間，取其均值3900元/平方米。 目標(biāo)客戶對金山石化的生存依賴度較高； 價格定位本項目采用市場比較法定價，選取相類似項目作為參照，比較本項目和參照項目的優(yōu)劣，進行價格修正，從而得出本項目相對于市場在售項目的參考價格。 房屋單戶面積需求在85－130m2之間居多；216。 客戶的家庭結(jié)構(gòu)以二代同住為主，房型要求為兩房和三房；216。 客戶以金山本地客戶為主，以在金山工作的外地人為輔；216。結(jié)合本項目規(guī)劃要求，本項目宜以多層為主，輔以少量疊加和聯(lián)排別墅，充分利用規(guī)劃要求的容積率，實現(xiàn)利潤最大化。而郊區(qū)發(fā)展規(guī)劃時，則往往限制小高層和高層住宅的發(fā)展。 產(chǎn)品定位項目周邊在售樓盤中，小高層占主流，其次是多層，高層比較少。以此完成以小見大、提高推廣立意的目的。戶型緊湊但科學(xué)合理（總價相對較低），建筑風(fēng)格簡樸但大氣，精心于細部設(shè)計的推敲，從房型、外觀、觀景設(shè)計、組團綠化、公建配套等，都將體現(xiàn)本案中低價樓盤高檔
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