【正文】 湖濱碧海園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》 49 頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 5 月馬鞍山房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告》 14 頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 5 月杭州三墩區(qū)域市場(chǎng) 透視》 20 頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 5 月佛山房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告》 38 頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 5 月鞍山房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀》 49 頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 3 月運(yùn)城項(xiàng)目一覽表》 3 頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 14 月三亞房產(chǎn)情況》 4 頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《博思堂 2020 年 7 月 12日－ 2020 年 7 月 18日長(zhǎng)沙地產(chǎn)廣告監(jiān)控》 78 頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《博思堂 2020 年 5 月 10 日－ 2020 年 5 月 17日長(zhǎng)沙地產(chǎn)廣告監(jiān)控》 60 頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《博思堂 2020 年 5 月 3 日－ 2020 年 5 月 9 日長(zhǎng)沙地產(chǎn)廣告監(jiān)控》 56 頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年重慶主城區(qū)潛在供應(yīng)研究（別墅、洋房、高檔高層）》 125 頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年寧波鄞州投資創(chuàng)業(yè)中心 III25 地塊項(xiàng)目市場(chǎng)分析報(bào)告》 103 頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年內(nèi)蒙古赤峰項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》 91 頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年阜陽(yáng)易景國(guó)際項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告》 31 頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年撫州市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告》 54 頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 6 月 18日宿遷市市場(chǎng)分析報(bào)告》 25頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 2 月 1 日長(zhǎng)春房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究報(bào)告》 23 頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《中原 2020 年 8 月新房市場(chǎng)周報(bào)（ 8 月 13日 — 8 月 19日）》 1 頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《興業(yè)證券 2020 年 15 月全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行數(shù)據(jù)研究 》 10頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《世邦魏理仕 2020 年第一季度中國(guó)物業(yè)市場(chǎng)指數(shù)》 24頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 8 月福州正榮潤(rùn)城市場(chǎng)周報(bào)》 167 頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 5 月佛山市房地產(chǎn)市場(chǎng)月度報(bào)告》 15 頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《中航國(guó)際 2020 年高鐵周邊物業(yè)發(fā)展模式的探討》 62頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《同策經(jīng)典合院別墅項(xiàng)目產(chǎn)品透析》 22 頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《前線(xiàn)機(jī)構(gòu) 2020 年福建 ● 項(xiàng)目 總體定位：填補(bǔ)齊齊哈爾市場(chǎng)空白的大規(guī)模高檔社區(qū)； ● 產(chǎn)品定位：住宅為主，輔以部分商業(yè)街、會(huì)所及學(xué)校等公建配套；住宅包括多層住宅、小高層和高層住宅、聯(lián)排住宅；面積以中大戶(hù)型為主，同時(shí)前期開(kāi)發(fā)部分中小戶(hù)型，以滿(mǎn)足市場(chǎng)需求； ● 產(chǎn)品檔次：產(chǎn)品中高檔次，部分產(chǎn)品可考慮精裝修或提供菜單式裝修，后期聯(lián)排住宅的開(kāi)發(fā)可打造當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的頂級(jí)產(chǎn)品； ● 配套與景觀：小區(qū)配套適度先行，商業(yè)街、會(huì)所及學(xué) 校等公建配套先期開(kāi)發(fā)，滿(mǎn)足社區(qū)生活需求；建筑整體布局、戶(hù)型設(shè)計(jì)等方面充分利用嫩江的景觀資源，同時(shí)注重社區(qū)內(nèi)部景觀環(huán)境的營(yíng)造； ● 客戶(hù)人群：主要面向改善型置業(yè)客戶(hù)，同時(shí)涵蓋部分首次置業(yè)客戶(hù)及投資客戶(hù)；主要客群包括中高級(jí)公務(wù)員、白領(lǐng)階層、私營(yíng)企業(yè)主、國(guó)企中高層管理人員、投資客；客戶(hù)主要來(lái)自市區(qū)及周邊區(qū)域；家庭收入水平為當(dāng)?shù)氐闹懈呤杖牒透呤杖耄? ● 價(jià)格策略：產(chǎn)品性?xún)r(jià)比優(yōu)良，在快速銷(xiāo)售的同時(shí)積聚人氣，形成較好的生活居住氛圍，以利后續(xù)銷(xiāo)售及價(jià)格的拉升； ● 營(yíng)銷(xiāo)策略：以項(xiàng)目規(guī)模、產(chǎn)品、景觀環(huán)境、社區(qū)配套等軟硬因素 為主要賣(mài)點(diǎn)，加大營(yíng)銷(xiāo)推廣力度，并選擇合適的銷(xiāo)售代理商； ● 項(xiàng)目管理：強(qiáng)化工程設(shè)計(jì)、招標(biāo)、采購(gòu)、施工監(jiān)理等方面的項(xiàng)目管理，保證產(chǎn)品品質(zhì)的同時(shí)控制好成本因素及項(xiàng)目進(jìn)度； ● 外部因素整合：地塊北部的平房棚戶(hù)區(qū)建議拆遷后納入項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)，同時(shí)，應(yīng)利用良好的當(dāng)?shù)卣P(guān)系，提高對(duì)于市政規(guī)劃、周邊配套、開(kāi)發(fā)條件等項(xiàng)目外部因素的影響能力。 從相關(guān)指標(biāo)測(cè)算結(jié)果可以看出，項(xiàng)目具有較高的投資回報(bào)率，盈虧平衡點(diǎn)較低，投資回收期較短。 多層住宅 多層住宅開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用估算表 項(xiàng)目 金額（萬(wàn)元） 取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 年度開(kāi)發(fā)面積 (M2) 建安工程費(fèi) 12128 1050 元 /M2 115500 前期工程及各項(xiàng)專(zhuān)業(yè)費(fèi)用 751 65 元 /M2 城建配套費(fèi) 751 65 元 /M2 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 1040 90 元 /M2 各項(xiàng)規(guī)費(fèi) 2195 190 元 /M2 景觀環(huán)境及智能化費(fèi)用 924 80 元 /M2 管理費(fèi)用 720 每月 60 萬(wàn)元 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 889 取上述費(fèi)用之和的 5％ 總開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用 19396 單位成本費(fèi)用 1679 元 /M2 年度 年度開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用 年度折現(xiàn)值 開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用折現(xiàn)值 2020 年中－ 2020 年中 19396 17960 35088 2020 年中－ 2020 年中 19978 17128 小高層和高層住宅 小高層和高層住宅開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用估算表 項(xiàng)目 金額（萬(wàn)元） 取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 年度開(kāi)發(fā)面積 (M2) 建安工程費(fèi) 14887 1450 元 /M2 102667 前期工程及各項(xiàng)專(zhuān)業(yè)費(fèi)用 873 85 元 /M2 城建配套費(fèi) 667 65 元 /M2 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 924 90 元 /M2 各項(xiàng)規(guī)費(fèi) 1951 190 元 /M2 景觀環(huán)境及智能化費(fèi)用 821 80 元 /M2 管理費(fèi)用 720 每月 60 萬(wàn)元 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 1006 取上述費(fèi)用之和的 5％ 總開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用 21849 單位成本費(fèi)用 2128 元 /M2 年度 年度開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用 年度折現(xiàn)值 開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用折現(xiàn)值 2020 年中－ 2020 年中 21849 17344 49661 2020 年中－ 2020 年中 22504 16541 2020 年中 － 2020 年中 23179 15776 聯(lián)排住宅 聯(lián)排住宅開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用估算表 項(xiàng)目 金額（萬(wàn)元） 取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 年度開(kāi)發(fā)面積 (M2) 建安工程費(fèi) 12128 1050 元 /M2 115500 前期工程及各項(xiàng)專(zhuān)業(yè)費(fèi)用 751 65 元 /M2 城建配套費(fèi) 751 65 元 /M2 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 1040 90 元 /M2 各項(xiàng)規(guī)費(fèi) 2195 190 元 /M2 景觀環(huán)境及智能化費(fèi)用 1271 110 元 /M2 管理費(fèi)用 720 每月 60 萬(wàn)元 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 907 取上述費(fèi)用之 和的 5％ 總開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用 19760 單位成本費(fèi)用 1711 元 /M2 年度 年度開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用 年度折現(xiàn)值 開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用折現(xiàn)值 2020 年中－ 2020 年中 19760 12452 24328 2020 年中－ 2020 年中 20353 11876 公建配套 公建配套開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用估算表 金額（萬(wàn)元） 取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 開(kāi)發(fā)面積（ M2） 總造價(jià) 3250 1300 元 /M2 25000 折現(xiàn)值 2580 設(shè)定在第三期完成開(kāi)發(fā) 相關(guān)指標(biāo)測(cè)算 綜合上述分析估算，項(xiàng)目的相關(guān)指標(biāo)測(cè)算 如下。 折現(xiàn)后的凈銷(xiāo)售收入總值為 21680 萬(wàn)元。 紙廠(chǎng)地塊整體開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售進(jìn)度安排表 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 第一期 第二期 第三期 第四期 第五期 第六期 第七期 注：實(shí)線(xiàn)箭頭為開(kāi)發(fā)進(jìn)度，虛線(xiàn)箭頭為銷(xiāo)售進(jìn)度。 七、樓盤(pán)比較修正與項(xiàng)目進(jìn)度安排 根據(jù)調(diào)研，選取花樣年華、鑫海花園、龍興嘉園和陽(yáng)光名宅等四個(gè)樓盤(pán)作為多層住宅的市場(chǎng)比較修正案 例，相關(guān)比較修正如下。 銷(xiāo)售條件假設(shè) ? 項(xiàng)目每期銷(xiāo)售周期為一年，銷(xiāo)售時(shí)間從開(kāi)發(fā)建設(shè)期的中間時(shí)點(diǎn)開(kāi)始計(jì)算，項(xiàng)目每個(gè)銷(xiāo)售周期內(nèi)設(shè)定為均勻銷(xiāo)售； ? 項(xiàng)目第一期多層住宅的銷(xiāo)售價(jià)格參照周邊樓盤(pán)的市場(chǎng)價(jià)格確定，小高層和高層住宅的銷(xiāo)售價(jià)格按照當(dāng)期多層住宅銷(xiāo)售價(jià)格的一定比價(jià)確定，聯(lián)排住宅的銷(xiāo)售價(jià)格按照當(dāng)期小高 層和高層住宅銷(xiāo)售價(jià)格的一定比價(jià)確定，結(jié)合齊齊哈爾樓市情況、產(chǎn)品特點(diǎn)、時(shí)間因素并參照一般的經(jīng)驗(yàn)，此比價(jià)系數(shù)分別確定為 和 ； ? 項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)格年均增長(zhǎng) 8%。 規(guī)劃條件假設(shè) ? 項(xiàng)目地塊按預(yù)定計(jì)劃順利掛牌，土地用途改變（無(wú)須補(bǔ)交出讓金），土地成本取為 4 億元； ? 綜合規(guī)劃、市場(chǎng)等各方面因素的考慮，項(xiàng)目地塊的容積率取為 ； ? 項(xiàng)目的總建筑面積為 萬(wàn)平方米，商業(yè)、會(huì)所、學(xué)校等公建配套建筑面積設(shè)定為 萬(wàn)平方米，住宅按開(kāi)發(fā)順序分為：多層住宅占 30%，小高層和高層住宅占 40%，聯(lián)排住宅占 30%。 六、投資分析假設(shè)條件 綜合考慮房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)、項(xiàng)目自身特點(diǎn)、規(guī)模體量等因素，對(duì)報(bào)告分析依據(jù)的參數(shù)等因素做如下假設(shè)。 地塊威脅（ T） ? 地塊項(xiàng)目開(kāi) 發(fā)規(guī)模較大，周期較長(zhǎng)，未來(lái)市場(chǎng)吸納能力存在一定的風(fēng)險(xiǎn)； ? 2020 年 1－ 10 月份的土地供應(yīng)放量，未來(lái)幾年齊市房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)也將隨之放量； ? 紙廠(chǎng)地塊周邊的農(nóng)機(jī)廠(chǎng)、糖廠(chǎng)等地塊如在未來(lái)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，將對(duì)項(xiàng)目構(gòu)成一定的競(jìng)爭(zhēng)。 地塊 SWOT 分析： 地塊優(yōu)勢(shì)（ S） ? .齊齊哈爾城市發(fā)展規(guī)劃的重點(diǎn)是向南推進(jìn)，紙廠(chǎng)地塊在此范圍內(nèi)； ? 地塊緊鄰嫩江，具有較為優(yōu)越的景觀條件； ? 地塊東面鄰近新立街，北臨沿江南 街，兩條路均可通向中心城區(qū)，交通通達(dá)性較好； ? 地塊面積大，地形較規(guī)整，地勢(shì)平坦，開(kāi)發(fā)條件良好； ? 項(xiàng)目規(guī)模及土地成本、建造成本優(yōu)勢(shì)明顯，有利于社區(qū)商業(yè)、學(xué)校、會(huì)所等內(nèi)部配套的營(yíng)造； 地塊劣勢(shì)（ W） ? 紙廠(chǎng)片區(qū)相對(duì)比較偏遠(yuǎn)，周邊主要為企業(yè)用地，商業(yè)薄弱，居住檔次低，現(xiàn)有形象比較差； ? 地塊北面的沿江南街現(xiàn)狀道路等級(jí)低，且到紙廠(chǎng)位置即中斷； ? 地塊項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)周期較長(zhǎng)，資金回籠相對(duì)較慢。地塊范圍東至：農(nóng)機(jī)廠(chǎng)、紙廠(chǎng)家屬宿舍樓；南至：規(guī)劃道路，糖廠(chǎng)用地；西至：規(guī)劃韓園；北至嫩江沿岸（被少量棚戶(hù)區(qū)阻隔）。只要 在平衡好資金、控制好成本、爭(zhēng)取好利益的原則下，一定會(huì)實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益的雙重價(jià)值。 花 樣 年 華 效 果 圖 齊市在售重點(diǎn)樓盤(pán)總結(jié)分析： 通過(guò)對(duì)齊齊哈爾當(dāng)?shù)氐脑谑蹣潜P(pán)的調(diào)查，我們發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)主要存在以下特征： ? 在售樓盤(pán)數(shù)量不多，供應(yīng)量有限，這主要是受到了政府部門(mén)控制房地產(chǎn)上市量政策的影響； ? 在售樓盤(pán)主要集中在中心城區(qū)內(nèi)，單個(gè)樓盤(pán)開(kāi)發(fā)量較小，不具備規(guī)模優(yōu)勢(shì)； ? 在售樓盤(pán)檔次雖有高下，但整體水平有限，真正的高端產(chǎn)品缺乏應(yīng)有的條件 ； ? 從產(chǎn)品供應(yīng)來(lái)看，齊市的住宅產(chǎn)品以多層為主，小高層產(chǎn)品近兩年逐漸進(jìn)入市場(chǎng)，接受度還有待進(jìn)一步考證； ? 從戶(hù)型的選擇來(lái)看，齊市居民受到經(jīng)濟(jì)條件的限制，更青睞面積較?。?80110 ㎡ /戶(hù) ），總價(jià)偏低（ 2535 萬(wàn)元 /套左右）的 2 房房源， 3 房房源則相對(duì)滯銷(xiāo)； ? 在售樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)包裝水平有限，缺乏足夠吸引力的營(yíng)銷(xiāo)手段。小高層共推出 112 套房源，目前剩余 72 套。據(jù)網(wǎng)上顯示，該項(xiàng)目多層共推出 146 套房源，目前剩余 42 套左右，且以大面積為主。 花樣年華（學(xué)府樓盤(pán)） 地理位置：建華區(qū)卜奎大街 35 號(hào)（緊鄰齊齊哈爾大學(xué)） 鑫 海 家 園 效 果 圖 開(kāi) 發(fā) 商：齊齊哈爾中瑞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 總建面積：約 190000 ㎡ 目前售價(jià)：多層 3600 元 /㎡左右，高層、小高層 3680 元 /㎡起 單元面積：多層 60244 ㎡，小高層 3284 ㎡ 項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)： 改項(xiàng)目緊鄰齊齊哈爾大學(xué)校區(qū)，宣傳賣(mài)點(diǎn)自然以學(xué)府為重點(diǎn)。于2020 年 10 月份推出的高層小高層產(chǎn)品，受到產(chǎn)品特性問(wèn)題的影響，銷(xiāo)售遇到一定阻力。且僅靠市內(nèi)危唯一的天然水景湖畔 —— 勞動(dòng)湖，自然景觀優(yōu)勢(shì)優(yōu)越。該項(xiàng)目于 2020 年開(kāi)始銷(xiāo)售，目前已進(jìn)入銷(xiāo)售尾聲階段，所