【正文】 湖濱碧海園項目可行性研究報告》 49 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 5 月馬鞍山房地產(chǎn)市場分析報告》 14 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 5 月杭州三墩區(qū)域市場 透視》 20 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 5 月佛山房地產(chǎn)市場分析報告》 38 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 5 月鞍山房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀》 49 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 3 月運城項目一覽表》 3 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 14 月三亞房產(chǎn)情況》 4 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《博思堂 2020 年 7 月 12日－ 2020 年 7 月 18日長沙地產(chǎn)廣告監(jiān)控》 78 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《博思堂 2020 年 5 月 10 日－ 2020 年 5 月 17日長沙地產(chǎn)廣告監(jiān)控》 60 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《博思堂 2020 年 5 月 3 日－ 2020 年 5 月 9 日長沙地產(chǎn)廣告監(jiān)控》 56 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《 2020 年重慶主城區(qū)潛在供應(yīng)研究（別墅、洋房、高檔高層）》 125 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《 2020 年寧波鄞州投資創(chuàng)業(yè)中心 III25 地塊項目市場分析報告》 103 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《 2020 年內(nèi)蒙古赤峰項目可行性研究報告》 91 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《 2020 年阜陽易景國際項目市場調(diào)研報告》 31 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《 2020 年撫州市房地產(chǎn)市場調(diào)研報告》 54 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 6 月 18日宿遷市市場分析報告》 25頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 2 月 1 日長春房地產(chǎn)市場調(diào)查研究報告》 23 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《中原 2020 年 8 月新房市場周報（ 8 月 13日 — 8 月 19日）》 1 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《興業(yè)證券 2020 年 15 月全國房地產(chǎn)市場運行數(shù)據(jù)研究 》 10頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《世邦魏理仕 2020 年第一季度中國物業(yè)市場指數(shù)》 24頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 8 月福州正榮潤城市場周報》 167 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 5 月佛山市房地產(chǎn)市場月度報告》 15 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《中航國際 2020 年高鐵周邊物業(yè)發(fā)展模式的探討》 62頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《同策經(jīng)典合院別墅項目產(chǎn)品透析》 22 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《前線機構(gòu) 2020 年福建 ● 項目 總體定位：填補齊齊哈爾市場空白的大規(guī)模高檔社區(qū)； ● 產(chǎn)品定位：住宅為主，輔以部分商業(yè)街、會所及學(xué)校等公建配套；住宅包括多層住宅、小高層和高層住宅、聯(lián)排住宅；面積以中大戶型為主，同時前期開發(fā)部分中小戶型，以滿足市場需求； ● 產(chǎn)品檔次：產(chǎn)品中高檔次，部分產(chǎn)品可考慮精裝修或提供菜單式裝修，后期聯(lián)排住宅的開發(fā)可打造當(dāng)?shù)厥袌龅捻敿壆a(chǎn)品； ● 配套與景觀：小區(qū)配套適度先行，商業(yè)街、會所及學(xué) 校等公建配套先期開發(fā)，滿足社區(qū)生活需求；建筑整體布局、戶型設(shè)計等方面充分利用嫩江的景觀資源，同時注重社區(qū)內(nèi)部景觀環(huán)境的營造； ● 客戶人群：主要面向改善型置業(yè)客戶，同時涵蓋部分首次置業(yè)客戶及投資客戶；主要客群包括中高級公務(wù)員、白領(lǐng)階層、私營企業(yè)主、國企中高層管理人員、投資客；客戶主要來自市區(qū)及周邊區(qū)域；家庭收入水平為當(dāng)?shù)氐闹懈呤杖牒透呤杖耄? ● 價格策略：產(chǎn)品性價比優(yōu)良，在快速銷售的同時積聚人氣，形成較好的生活居住氛圍，以利后續(xù)銷售及價格的拉升； ● 營銷策略：以項目規(guī)模、產(chǎn)品、景觀環(huán)境、社區(qū)配套等軟硬因素 為主要賣點，加大營銷推廣力度，并選擇合適的銷售代理商； ● 項目管理：強化工程設(shè)計、招標(biāo)、采購、施工監(jiān)理等方面的項目管理，保證產(chǎn)品品質(zhì)的同時控制好成本因素及項目進(jìn)度； ● 外部因素整合：地塊北部的平房棚戶區(qū)建議拆遷后納入項目整體開發(fā)，同時，應(yīng)利用良好的當(dāng)?shù)卣P(guān)系，提高對于市政規(guī)劃、周邊配套、開發(fā)條件等項目外部因素的影響能力。 從相關(guān)指標(biāo)測算結(jié)果可以看出，項目具有較高的投資回報率，盈虧平衡點較低，投資回收期較短。 多層住宅 多層住宅開發(fā)成本費用估算表 項目 金額（萬元） 取費標(biāo)準(zhǔn) 年度開發(fā)面積 (M2) 建安工程費 12128 1050 元 /M2 115500 前期工程及各項專業(yè)費用 751 65 元 /M2 城建配套費 751 65 元 /M2 基礎(chǔ)設(shè)施費 1040 90 元 /M2 各項規(guī)費 2195 190 元 /M2 景觀環(huán)境及智能化費用 924 80 元 /M2 管理費用 720 每月 60 萬元 不可預(yù)見費 889 取上述費用之和的 5％ 總開發(fā)成本費用 19396 單位成本費用 1679 元 /M2 年度 年度開發(fā)成本費用 年度折現(xiàn)值 開發(fā)成本費用折現(xiàn)值 2020 年中－ 2020 年中 19396 17960 35088 2020 年中－ 2020 年中 19978 17128 小高層和高層住宅 小高層和高層住宅開發(fā)成本費用估算表 項目 金額（萬元） 取費標(biāo)準(zhǔn) 年度開發(fā)面積 (M2) 建安工程費 14887 1450 元 /M2 102667 前期工程及各項專業(yè)費用 873 85 元 /M2 城建配套費 667 65 元 /M2 基礎(chǔ)設(shè)施費 924 90 元 /M2 各項規(guī)費 1951 190 元 /M2 景觀環(huán)境及智能化費用 821 80 元 /M2 管理費用 720 每月 60 萬元 不可預(yù)見費 1006 取上述費用之和的 5％ 總開發(fā)成本費用 21849 單位成本費用 2128 元 /M2 年度 年度開發(fā)成本費用 年度折現(xiàn)值 開發(fā)成本費用折現(xiàn)值 2020 年中－ 2020 年中 21849 17344 49661 2020 年中－ 2020 年中 22504 16541 2020 年中 － 2020 年中 23179 15776 聯(lián)排住宅 聯(lián)排住宅開發(fā)成本費用估算表 項目 金額（萬元） 取費標(biāo)準(zhǔn) 年度開發(fā)面積 (M2) 建安工程費 12128 1050 元 /M2 115500 前期工程及各項專業(yè)費用 751 65 元 /M2 城建配套費 751 65 元 /M2 基礎(chǔ)設(shè)施費 1040 90 元 /M2 各項規(guī)費 2195 190 元 /M2 景觀環(huán)境及智能化費用 1271 110 元 /M2 管理費用 720 每月 60 萬元 不可預(yù)見費 907 取上述費用之 和的 5％ 總開發(fā)成本費用 19760 單位成本費用 1711 元 /M2 年度 年度開發(fā)成本費用 年度折現(xiàn)值 開發(fā)成本費用折現(xiàn)值 2020 年中－ 2020 年中 19760 12452 24328 2020 年中－ 2020 年中 20353 11876 公建配套 公建配套開發(fā)成本費用估算表 金額（萬元） 取費標(biāo)準(zhǔn) 開發(fā)面積（ M2） 總造價 3250 1300 元 /M2 25000 折現(xiàn)值 2580 設(shè)定在第三期完成開發(fā) 相關(guān)指標(biāo)測算 綜合上述分析估算，項目的相關(guān)指標(biāo)測算 如下。 折現(xiàn)后的凈銷售收入總值為 21680 萬元。 紙廠地塊整體開發(fā)銷售進(jìn)度安排表 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 第一期 第二期 第三期 第四期 第五期 第六期 第七期 注：實線箭頭為開發(fā)進(jìn)度，虛線箭頭為銷售進(jìn)度。 七、樓盤比較修正與項目進(jìn)度安排 根據(jù)調(diào)研，選取花樣年華、鑫?；▓@、龍興嘉園和陽光名宅等四個樓盤作為多層住宅的市場比較修正案 例，相關(guān)比較修正如下。 銷售條件假設(shè) ? 項目每期銷售周期為一年，銷售時間從開發(fā)建設(shè)期的中間時點開始計算，項目每個銷售周期內(nèi)設(shè)定為均勻銷售； ? 項目第一期多層住宅的銷售價格參照周邊樓盤的市場價格確定，小高層和高層住宅的銷售價格按照當(dāng)期多層住宅銷售價格的一定比價確定，聯(lián)排住宅的銷售價格按照當(dāng)期小高 層和高層住宅銷售價格的一定比價確定，結(jié)合齊齊哈爾樓市情況、產(chǎn)品特點、時間因素并參照一般的經(jīng)驗，此比價系數(shù)分別確定為 和 ； ? 項目銷售價格年均增長 8%。 規(guī)劃條件假設(shè) ? 項目地塊按預(yù)定計劃順利掛牌，土地用途改變（無須補交出讓金），土地成本取為 4 億元； ? 綜合規(guī)劃、市場等各方面因素的考慮，項目地塊的容積率取為 ； ? 項目的總建筑面積為 萬平方米，商業(yè)、會所、學(xué)校等公建配套建筑面積設(shè)定為 萬平方米，住宅按開發(fā)順序分為：多層住宅占 30%，小高層和高層住宅占 40%，聯(lián)排住宅占 30%。 六、投資分析假設(shè)條件 綜合考慮房地產(chǎn)市場形勢、項目自身特點、規(guī)模體量等因素，對報告分析依據(jù)的參數(shù)等因素做如下假設(shè)。 地塊威脅（ T） ? 地塊項目開 發(fā)規(guī)模較大，周期較長，未來市場吸納能力存在一定的風(fēng)險； ? 2020 年 1－ 10 月份的土地供應(yīng)放量，未來幾年齊市房地產(chǎn)市場的供應(yīng)也將隨之放量； ? 紙廠地塊周邊的農(nóng)機廠、糖廠等地塊如在未來進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，將對項目構(gòu)成一定的競爭。 地塊 SWOT 分析： 地塊優(yōu)勢（ S） ? .齊齊哈爾城市發(fā)展規(guī)劃的重點是向南推進(jìn)，紙廠地塊在此范圍內(nèi)； ? 地塊緊鄰嫩江，具有較為優(yōu)越的景觀條件； ? 地塊東面鄰近新立街，北臨沿江南 街，兩條路均可通向中心城區(qū)，交通通達(dá)性較好； ? 地塊面積大，地形較規(guī)整，地勢平坦，開發(fā)條件良好； ? 項目規(guī)模及土地成本、建造成本優(yōu)勢明顯，有利于社區(qū)商業(yè)、學(xué)校、會所等內(nèi)部配套的營造； 地塊劣勢（ W） ? 紙廠片區(qū)相對比較偏遠(yuǎn)，周邊主要為企業(yè)用地，商業(yè)薄弱，居住檔次低，現(xiàn)有形象比較差； ? 地塊北面的沿江南街現(xiàn)狀道路等級低，且到紙廠位置即中斷； ? 地塊項目開發(fā)建設(shè)周期較長，資金回籠相對較慢。地塊范圍東至：農(nóng)機廠、紙廠家屬宿舍樓；南至：規(guī)劃道路，糖廠用地；西至：規(guī)劃韓園；北至嫩江沿岸（被少量棚戶區(qū)阻隔）。只要 在平衡好資金、控制好成本、爭取好利益的原則下，一定會實現(xiàn)社會效益和經(jīng)濟(jì)效益的雙重價值。 花 樣 年 華 效 果 圖 齊市在售重點樓盤總結(jié)分析： 通過對齊齊哈爾當(dāng)?shù)氐脑谑蹣潜P的調(diào)查，我們發(fā)現(xiàn)市場主要存在以下特征： ? 在售樓盤數(shù)量不多，供應(yīng)量有限，這主要是受到了政府部門控制房地產(chǎn)上市量政策的影響； ? 在售樓盤主要集中在中心城區(qū)內(nèi)，單個樓盤開發(fā)量較小，不具備規(guī)模優(yōu)勢； ? 在售樓盤檔次雖有高下，但整體水平有限，真正的高端產(chǎn)品缺乏應(yīng)有的條件 ； ? 從產(chǎn)品供應(yīng)來看，齊市的住宅產(chǎn)品以多層為主，小高層產(chǎn)品近兩年逐漸進(jìn)入市場，接受度還有待進(jìn)一步考證； ? 從戶型的選擇來看，齊市居民受到經(jīng)濟(jì)條件的限制，更青睞面積較?。?80110 ㎡ /戶 ），總價偏低（ 2535 萬元 /套左右）的 2 房房源， 3 房房源則相對滯銷； ? 在售樓盤營銷包裝水平有限，缺乏足夠吸引力的營銷手段。小高層共推出 112 套房源，目前剩余 72 套。據(jù)網(wǎng)上顯示，該項目多層共推出 146 套房源，目前剩余 42 套左右，且以大面積為主。 花樣年華（學(xué)府樓盤） 地理位置：建華區(qū)卜奎大街 35 號（緊鄰齊齊哈爾大學(xué)） 鑫 海 家 園 效 果 圖 開 發(fā) 商：齊齊哈爾中瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 總建面積：約 190000 ㎡ 目前售價：多層 3600 元 /㎡左右，高層、小高層 3680 元 /㎡起 單元面積：多層 60244 ㎡，小高層 3284 ㎡ 項目點評： 改項目緊鄰齊齊哈爾大學(xué)校區(qū)，宣傳賣點自然以學(xué)府為重點。于2020 年 10 月份推出的高層小高層產(chǎn)品，受到產(chǎn)品特性問題的影響，銷售遇到一定阻力。且僅靠市內(nèi)危唯一的天然水景湖畔 —— 勞動湖，自然景觀優(yōu)勢優(yōu)越。該項目于 2020 年開始銷售，目前已進(jìn)入銷售尾聲階段，所