【導讀】發(fā)展狀況和趨勢進行剖析。行準確的市場定位提供強有力的市場支持。礎上進行項目總體功能定位及市場定位的研究。源基地準格爾煤田100公里；距天津港800公里。全市總?cè)丝?58萬，市。36個民族共同聚居的塞外名城。年降雨量350至500毫米。現(xiàn)已探明的礦產(chǎn)地170余處，礦點及礦化點128處。到12538元；城鎮(zhèn)人口占總?cè)丝诘谋戎剡_到了47%。加值從“九五”期末的48億元增加到2020年的210億元，年均增長68%，2020年，全市規(guī)模以上工業(yè)經(jīng)濟效益綜合指數(shù)達到226，比“九五”。年工業(yè)對經(jīng)濟增長的貢獻率達到34%以上，成為拉動經(jīng)濟增長的重要力量。2020年，全社會固定資產(chǎn)投資完成420億元，同比增長55%，其中，技術含量高的技術項目紛紛落戶呼市。直接簽訂利用外資合同56份，合同投資總額。現(xiàn)已初步實現(xiàn)了工業(yè)結(jié)構和產(chǎn)品結(jié)構的戰(zhàn)略調(diào)整。市共完成工業(yè)增加值77．3億元。實業(yè)集團已成為國內(nèi)上市公司。正北集團等具有較強競爭力的大型企業(yè)集團。胎、伊詩蘭雅羊絨衫、牧星牌飼料添加劑等。

　　

【正文】 源；而檔次太高，高檔客源太少，酒店管理成本過高，得不償失。因此將本項目定位為 3— 4星級的產(chǎn)權式商務酒店，由著名酒店管理集團經(jīng)營管理。 六、 目標客群定位 根據(jù)本項目所處的特殊地理位置和環(huán)境，將項目的目標客群暫定為以下 5種： A、商務往來 客戶 B、周邊企事業(yè)單位日常人員接待安排 C、本商圈內(nèi)的經(jīng)營商戶 D、呼市企業(yè)高管等中堅階層 E、散客 七、產(chǎn)品投資定位： 高回報低風險的享受型投資。 39 八、產(chǎn)權式酒店與傳統(tǒng)投資方式的比較 投資方式 投 資 回 報 風 險 分 析 產(chǎn)權 式酒店 6— 15%＋免費入住天數(shù)＋物業(yè)產(chǎn)權 商業(yè)倒退：幾乎不可能 酒店公司經(jīng)營不善：聘請美譽度好的酒店管理公司，另有產(chǎn)權物業(yè)保值。 抵資股票 較好情況為 17% 股市漲跌難測，散戶經(jīng)常被套 國 債 — % 通貨膨脹，風險很低 儲 蓄 — % 通貨膨脹，國家金融政策，風險很低 購買保險 遭遇不幸，才獲賠償 寧可希望健康平安，也不要賠償 通過比較我們可以看到，產(chǎn)權式酒店的投資收益和風險，和其它傳統(tǒng)的投資品種相比，更具有競爭優(yōu)勢，因此蔽司相信通過有效的推廣 活動，我們可以把這種比較優(yōu)勢的信息有效地傳遞給目標客戶，達到項目順利銷售的目的。 綜上所述，敝司認為將本項目定位為產(chǎn)權式商務酒店 ，項目的定位準確清晰，是符合市場要求的。 具體分析，產(chǎn)權式商務酒店的客戶不外乎三類消費群體： 一、具有一定實力的家庭或個人。 二、一些公司或事業(yè)機構 40 本項目周邊為高價區(qū)， 通過上表我們可以看到，產(chǎn)權式酒店的投資收益和風險，與傳統(tǒng)的投資方式相比，投資回報與投資風險都是比較理想的。 產(chǎn)品性質(zhì)定位： 高檔次的產(chǎn)權式商務酒店，由著名酒店管理集團經(jīng)營管理 產(chǎn)品投資定位： 高回報低風險的享受型投資。 投資方式 投資回報 風險分析 產(chǎn)權式酒店 6— 15%+免費度假天數(shù) +物業(yè)產(chǎn)權 1．旅游業(yè)倒退：幾乎不可能 2．酒店公司經(jīng)營不善：聘請美譽度好的公司，另有產(chǎn)權物業(yè)保值 投資股票 較好情況為： 17% 股市漲跌難測，散戶經(jīng)常被套 國債 — % 通貨膨脹，風險很低 儲蓄 — % 通貨膨脹，國家金融政策，風險很低 購買保險 遭遇不幸，才獲賠償 寧可希望健康平安，也不要賠償 41 （二）、支撐點 產(chǎn)權式酒店 多建于 CBD 附近，而本地塊區(qū)域環(huán)境符合這些綜合條件 文化 ： 青山小學、鐵路第七小學、麻花板小學，市十四中、市三十四中、土默特中學、呼市三聯(lián)中學，內(nèi)蒙古工業(yè)大學、內(nèi)蒙古財稅職業(yè)學校、內(nèi)蒙古會計學校、蒙古技工學校、楊氏形象學校為此區(qū)域構筑了深厚的文化底蘊。 政務： 內(nèi)蒙古公安廳、市交通指揮中心、交通征稽所、中國海關、內(nèi)蒙古公路工程局、呼和浩特市食品藥品監(jiān)督管理局、呼和浩特市食品安全委員會辦公室、內(nèi)蒙古自治區(qū)公安廳基礎工作處、內(nèi)蒙古自治區(qū)煤田地質(zhì)局、內(nèi)蒙古自治區(qū)地質(zhì)勘察（集團）有限責任公司等行政機構為本區(qū)域奠定商 務基礎。 餐飲： KFC、女神大酒店、國賓大酒店、盛安大酒店、天湘園酒店、天湘園酒店、榮嬉堂酒樓、金麥莊餃子樓、北京大鴨梨餐飲、福成肥牛美食城等為本區(qū)域聚集更多的人氣。 商務 ： 這里有金仕頓大酒店、華辰大酒店等高級飯店，還有熙華發(fā)展大廈（在建）、潤宇家居（在建）、財富銘座（在建）等公寓，為此區(qū)域營造了一種 42 現(xiàn)代、高效的商務氛圍。 購物娛樂 ： 北京華聯(lián)、國美電器、潤宇家具廣場、蒙苑國際商業(yè)廣場、眾維家居等購物場所，是堪稱呼和浩特市最有潛力的黃金消費區(qū)。 自然環(huán)境 ： 阿爾泰游樂場是呼和浩特市最大的游樂場；市區(qū)內(nèi) 唯一的高爾夫球場、太偉滑雪場、北極光滑雪場為本區(qū)域平添了幾分自然的情趣。 交通 ： 城市主干道，出行便利，公交線路豐富。 （付 產(chǎn)權式酒店的起源） 產(chǎn)權式酒店的起源 “ 產(chǎn)權式酒店公寓 ” 是本世紀 70 年代興起的產(chǎn)物，是最適合中產(chǎn)階級的一種投資方式，20 世紀 70 年代，歐美發(fā)達國家進入所謂的 “ 豐裕社會 ” 中產(chǎn)家庭成為社會主流，旅游業(yè)方興未艾，在旅游創(chuàng)新過程中，瑞士企業(yè)家亞歷山大耐首先提出 “ 時權酒店 ”（ ）的概念，即出售轉(zhuǎn)讓或者交換。 1976 年，法國阿爾卑斯山地區(qū)的旅游酒店首次進行了 真正意義上的時權經(jīng)營，向旅客出售了在特定時間內(nèi)享有旅館住宿和娛樂設施的權利。時權酒店興起，立即在瑞士和歐洲傳播開來，之后的 20 年中逐漸向北美加勒比海地區(qū)以及太平洋地區(qū)發(fā)展，并演變?yōu)楝F(xiàn)在的產(chǎn)權式酒店。產(chǎn)權式酒店則進而買斷產(chǎn)權而不僅是買斷時段，即酒店將每間客房分割成獨立產(chǎn)權出售給投資者，投資者一般并不在酒店居住，而是將客房委托給酒店經(jīng)營分取投資回報，同時還可獲得酒 43 店贈送的一定期限的免費入住權。現(xiàn)在產(chǎn)權式酒店已經(jīng)成為發(fā)達國家和地區(qū)最受中產(chǎn)階級和企業(yè)集團青睞的投資方式。 定位于 “ 高檔次產(chǎn)權式度假酒店 ” 的可行性 本項目的定位基礎是 “ 產(chǎn)權式度假酒店 ” ，下面我行將從產(chǎn)權式酒店在我國目前的發(fā)展基礎和其作為新型的房地產(chǎn)投資方式與其他投資方式比較分析本項目定位于 “ 產(chǎn)權式度假酒店 ” 的可行性。 10年前，以海南為代表的產(chǎn)權式酒店曾經(jīng)遭遇敗績，給人們留下了深刻的印象。究其原因主要有三點：一是當初的開發(fā)商炒賣地皮的居多，沒有多少人愿意切實的發(fā)展這個產(chǎn)業(yè)；二是海南當時作為旅游度假地的條件還沒有成熟，國內(nèi)旅游度假的市場氣候也沒有形成；三是產(chǎn)權式酒店和 分時度假的概念還不為中國消費者了解和接受。 回過頭來分析時下中國產(chǎn)權式酒店發(fā)展的條件，我們可以看到： 首先，原來制約產(chǎn)權式酒店發(fā)展的條件 旅游度假地的軟、硬件環(huán)境已漸趨成熟，國內(nèi)旅游度假的市場氣候已經(jīng)形成；其次，近年來國內(nèi)經(jīng)濟發(fā)展迅速，白領階層急劇擴大，成為都市消費主流群體，同時全新的休閑消費觀念為分時度假消費帶來了商機；再次，旅游產(chǎn)業(yè)近年來發(fā)展迅速，國內(nèi)新興旅游資源越來越豐富；最后，國際分時度假公司進入中國，使分時度假和產(chǎn)權式酒店的概念得以在國內(nèi)業(yè)界、消費圈中逐漸得到認同?？梢哉f，產(chǎn)權式酒店發(fā)展的大環(huán)境已 經(jīng)基本成熟。 產(chǎn)權式酒店有旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的雙重屬性，作為面向消費者的酒店，它是旅游業(yè)的配套產(chǎn)品，提供住宿、餐飲、娛樂、商務等服務項目；而作為面向投資者的產(chǎn)權開發(fā)商，又具有房地產(chǎn)商的眾多個性，提供產(chǎn)權服務、物業(yè)管理、委托經(jīng)營等。因此，從產(chǎn)權式酒店的開發(fā)角度分析，必須沿著旅游產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)兩條思路運作。目前國內(nèi)的產(chǎn)權式酒店開發(fā)商較之七八年前有所改變，開發(fā)商不再把迅速回籠資金作為開展產(chǎn)權式酒店業(yè)務的唯一目標，而是把其作為培養(yǎng)企業(yè)競爭力、發(fā)展穩(wěn)定的客源關系的重要手段，而且經(jīng)過近十年的大浪淘沙，現(xiàn)在的產(chǎn)權式酒店開發(fā) 商多是有良好的經(jīng)營業(yè)績、成熟的酒店經(jīng)營管理經(jīng)驗、良好形象及較強實力的企業(yè)，因此短期行為的痕跡少得多。從開發(fā)商的屬性看，目前產(chǎn)權式酒店開發(fā)商是以旅游服務業(yè)為主體，輔以房地產(chǎn)的一些運作思路和模式來運行的，這種方式契合了產(chǎn)權式酒店的本質(zhì)，又迎合了消費者的投資利益。 對產(chǎn)權或酒店的客戶群體進行分析，目前購買者同樣也兼具消費者、投資者兩重個性。 44 作為消費者，客戶享受旅游度假的服務，享受餐飲、娛樂、健身等配套優(yōu)惠；而作為投資者，客戶享受所購買的房間、度假屋的經(jīng)營利益。 具體分析，產(chǎn)權式酒店的客戶無外乎三類消費群體：其一是有 一定經(jīng)濟實力的個人，他們的角色介于投資者和消費者之間；其二是一些公司或事業(yè)機構，其購買動機是用于員工福利或會議，以往一些單位在風景區(qū)設有招待所、療養(yǎng)院等福利設施，而這些設施的日常管理逐漸成為單位的負擔，購買產(chǎn)權式酒店就可以卸掉這些包袱；其三是分時度假公司，其購買動機純粹是業(yè)務需要。這三類群體所關注的利益各不相同，分時度假公司最關注的是產(chǎn)權或酒店可供休閑度假的利益點，側(cè)重于酒店消費功能的體現(xiàn)；個人消費者關注的重點在于前期投入的比重、投資升值的保障、酒店經(jīng)營能力、附加的優(yōu)惠和功能、與居住地區(qū)的風光差異、可交換性 等；而機構投資者關注酒店的服務和管理能力、財務監(jiān)控的透明度、企業(yè)文化的契合和業(yè)務的需要等。不管是哪一類客戶，酒店的可消費性（包括可交換性）、可投資性（升值能力）和投資的安全性是決定性的影響因素，而且中國目前有能力投資購買產(chǎn)權式酒店的消費者多是具有較高素質(zhì)的白領人士，這些人一般都具備良好的教育背景，有成功的經(jīng)營管理經(jīng)驗，有良好的分析能力和投資眼光，因此，追求短期利益而忽視對消費者長期回報的開發(fā)商很難取得他們的信任。 分析目前國內(nèi)產(chǎn)權式酒店業(yè)的市場環(huán)境：其一，市場消費潛力開始釋放，這來源于近幾年對外開放和國內(nèi)經(jīng) 濟發(fā)展的結(jié)果，一方面造就了一批具有消費能力的白領階層，另一方面培育了這批白領階層的超前消費觀念；其二，市場氛圍已經(jīng)形成，一方面旅游度假區(qū)隨著國內(nèi)旅游消費能力的提高而逐步形成氣候，另一方面分時度假概念逐步被人們接受；其三，國內(nèi)產(chǎn)權式酒店的市場雖已形成，但市場的制度、法規(guī)和秩序卻有待規(guī)范，而市場的完善在很大程度上是取決于制度、法規(guī)和秩序的，客戶投資產(chǎn)權式酒店的信心和安全感也來源于此；其四，國外分時度假體系比較完善，分時度假酒店聯(lián)盟可以為產(chǎn)權式酒店的客戶提供極具吸引力的度假交換，而我國產(chǎn)權或酒店、分時度假消費均不 同于國外的先有需求后有市場，在國內(nèi)酒店客房平均出租率僅 50％出頭、閑置客房很多的背景下，要由賣方推動市場需求；而且國內(nèi)分時度假體系還很不成熟， 即便全球最大的分時度假交換公司 RCI在中國的成員酒店也不夠多。此外，我國目前分時度假消費中存在的最大問題恐怕就是曾經(jīng)發(fā)生過的欺騙性銷售了，這使得分時度假交換體系賦予產(chǎn)權式酒店的魅力沒有得到足夠的體現(xiàn)。 產(chǎn)權式酒店作為新興的一種投資方式，已經(jīng)逐步的得到了快速增長的城市白領階層的認可，下表是投資產(chǎn)權式酒店與傳統(tǒng)投資品種的投 資回報與風險的比較： 投資方式 投資回報 風險分析 產(chǎn)權式酒店 6— 15%+免費度假天數(shù) +物業(yè)產(chǎn)權 1．旅游業(yè)倒退：幾乎不可能 2．酒店公司經(jīng)營不善：聘請美譽度好的公司，另有產(chǎn)權物業(yè)保值 投資股票 較好情況為： 17% 股市漲跌難測，散戶經(jīng)常被套 國債 — % 通貨膨脹，風險很低 45 通過上表我們可以看到，產(chǎn)權式酒店的投 資收益和風險，與傳統(tǒng)的投資方式相比，投資回報與投資風險都是比較理想的。 酒店式公寓發(fā)展的時間比較長了，投資者對其的了解也比較深入，作為房地產(chǎn)投資品種之一，投資者必然要將產(chǎn)權式酒店與酒店式公寓進行對比。 儲蓄 — % 通貨膨脹，國家金融政策，風險很低 購買保險 遭遇不幸，才獲賠償 寧可希望健康平安，也不要賠償 優(yōu)勢 劣勢 A. 產(chǎn)權式酒店租客范圍大。產(chǎn)權式酒店的客戶以觀光游覽的旅客為主，既可以做短期的散客出租，又可以做中長期包房的商務租賃；酒店式公寓只能做中、長期的出租； B. 使用起來度假休閑、投資兩相宜； C. 產(chǎn)權式酒店的配套設施和服務水準一般優(yōu) 于酒店式公寓； D. 對于喜歡 尊貴、豪華、享受 的客戶，產(chǎn)權式酒店比酒店式公寓更有吸引力； E. 產(chǎn)權式酒店一般由專業(yè)酒店管理公司進行統(tǒng)一經(jīng)營管理，而酒店式公寓一般依靠管理處進行招租，經(jīng)營能力的高下之分一目了然； F. 一般情況下投資產(chǎn)權式酒店的收益要大于投資酒店式公寓； G. 產(chǎn)權式酒店在物業(yè)本體的維護、保養(yǎng)上要優(yōu)于酒店式公寓； H. 開發(fā)商可以通過賣樓，降低產(chǎn)權式酒店的投資風險，帶旺人氣。開發(fā)商不僅有賣樓的收益，還可以通過經(jīng)營酒店的商業(yè)配套長期獲得收益； A. 經(jīng)營風險大。投資產(chǎn)權式酒店的 收益大小決定于酒店客房的出租率和酒店管理公司的經(jīng)營水平； B. 產(chǎn)權式酒店易受經(jīng)營的淡旺季影響； C. 產(chǎn)權式酒店對物業(yè)位置的要求高于酒店式公寓，產(chǎn)權式酒店通常需要選在旅游旺地； D. 產(chǎn)權式酒店對內(nèi)外配套設施的要求高于酒店式公寓； E. 對投資產(chǎn)權式酒店的開發(fā)商的綜合經(jīng)營水平要求高，開發(fā)商必須對項目進行全過程的持續(xù)經(jīng)營； 46 通過比較我們可以看到，產(chǎn)權式酒店和其它投資品種相比，更具有競爭優(yōu)勢，因此我行相信通過有效的推廣活動，我們可以把這種比較優(yōu)勢的信息有效地傳遞給目標客戶，達到項目順利銷售的目的。 綜上所述，敝司認為將本項目定位為 “ 高檔次的產(chǎn)權式商務酒店 ” ，項目的定位準確清晰，是符合市場要求的并且目前已經(jīng)有了比較好的發(fā)展條件。