盛世長江商業(yè)地產(chǎn)項目方案新鴻泰地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)-資料下載頁
2025-05-08 15:03本頁面
【導(dǎo)讀】力量在2020年10月以后集中爆發(fā)，隨著“拐點”的出現(xiàn)，全國市場普遍進入了寒冬期。幾度的回落，造成了市場信心的嚴重不足，大量的投資者在此期間迅速的逃離市場。策導(dǎo)向還是金融業(yè)的復(fù)蘇，任何一點的刺激都將再次引爆市場，市場將再次迎來變革，這個時候，我們需要抓住今年最后一次的機會，依靠強有力的營銷策略組合以及執(zhí)行，迅速占領(lǐng)市場制高點。2020年的下半年及未來3到5月，市場將會存在巨大的變數(shù)，要么是積蓄已久的能量的爆發(fā)，金、同時企業(yè)品牌、項目品牌都將得到大幅的提升，為項目品牌奠定堅實的基礎(chǔ)。幅度的加息，市場頓時進入了低迷狀態(tài)，開發(fā)商進入了進退兩難的地步。進入2020年，市場由高熱步入了極度的冷靜，甚至可以說，中國的買房者突然間都十分的理智。只有主動變革，才能生存下去。路走高，百姓都在緊握錢袋，對于大宗消費更是持高度的戒備心理。著嚴重的觀望態(tài)勢，這種購買力的積蓄，就像火藥桶一樣，處于極不穩(wěn)定的狀態(tài)。
【正文】 略的制定與 分解 通過上述對市場狀況發(fā)展的分析以及項目自身的剖析， 項目 面臨的 市場 營銷環(huán)境 不好 ， 區(qū)域市場發(fā)展短期仍處于冷淡階段 ， 項目啟動壓力大 ， 面對本年度的營銷 目標，在當今的市場 環(huán)境 下 ， 任務(wù)極其艱巨，因此 唯有突破價格瓶頸，采取 “實現(xiàn) 快速銷售、快速回款的 快 速現(xiàn)金流 ” 操盤手法，才能支持本年度的營銷目標。 一、營銷渠道分析 廣義的營銷渠道，指所有營銷推廣的方式，包括常規(guī)大眾營銷（公關(guān)活動、媒體投放、現(xiàn)場包裝），特殊渠道營銷（展示、人脈、特殊渠道等途徑），在此我們專只特殊渠道的通路性營銷 。 市區(qū)外展 特殊行業(yè)聯(lián)合營銷 （陽邏、新洲各大銀行、政府、 協(xié)會 舉行產(chǎn)品說明酒會或文化沙龍，一來可以促銷，二是可以積累客戶資源及行業(yè)關(guān)系。 ） 看樓巴士 二、 蓄客手段 蓄客 目標： ? 最大范圍拓展項目的認知度 ? 增強客群區(qū)域前景的信心 ? 打破客群心理距離 ? 突出產(chǎn)品性價比優(yōu)勢 蓄客 策略 ： ? 區(qū)域營銷起勢（多媒體形式） ? 區(qū) 域企事業(yè)單位的拓展推介 ? 樓巴駐點 ? 外展場蓄客 三、推貨策略 ? 以單元為推盤單位， 產(chǎn)品分階段組合式投放 。 ? 產(chǎn)品 按區(qū)位分為高、中、低三檔配合銷售階段適時投放。 四 、 價格 策略 低開高 走策略 目前陽邏樓市集體跳水， 在售的住宅 較 多 ， 整體均價在 2600元 /㎡左右 ，區(qū)域標桿項目保利圓夢城開盤均價 2700 元 /㎡ ，是本項目較大的 競爭對手 ， 結(jié)合 項目 區(qū)位及產(chǎn)品現(xiàn)狀 ， 建議 均價 在 2600元 /㎡ 五、 促銷策略 這里的促銷完全是除開傳統(tǒng)推廣、活動等促銷之外的，與經(jīng)濟利益掛鉤非常緊密的促銷計劃。促銷計劃打消消費者疑慮，形成物超所值的感覺。有利于打破銷售僵局，加快銷售速度。 項目 的促銷，從延期付款、返契稅、贈送管理費、時間折扣、購房送車、贈送購房券、購物券、春節(jié)大禮包等方面著手。其中延期付款、返契稅是貫穿全程的促 銷，其余是分階段促銷措施 六、推廣策略 思路： 高舉 密打 高舉 ：舉高 項目 品質(zhì)形象，透過全新的 產(chǎn)品定位 ， 深度挖掘項目核心價值， 極具深度和聯(lián)想空間的廣告形象設(shè)計推廣高品質(zhì)形象。 密打 ： 短時間內(nèi)全方位高密度廣告宣傳，引起市場的廣泛關(guān)注，加以造勢 分期 市場預(yù)熱期 二次熱銷期 強銷 期 持 續(xù) 期 時間 ~ ~ ~ ~ 工程形象進度 銷售現(xiàn)場 、 部分樣板間 、 商業(yè) 展示環(huán)境 現(xiàn)場 全部到位 階段性 營銷目標 項目預(yù)熱、 為項目 二次熱銷期蓄客、短期引發(fā)市場關(guān)注度 銷售目標：全年目標的 20%、樹立項目品牌高度、打通首批發(fā)力區(qū)域的客戶渠道 完成全年銷售任務(wù)的 50%， 商業(yè)的銷售 完成全年銷售任務(wù)的 20%；拉升項目整體價格；維系客戶；提升項目品牌含金量 優(yōu)惠手段 散團購優(yōu)惠 推薦成交、重復(fù)購買、散團購、 親情房 優(yōu)秀業(yè)主 媒介組合 以網(wǎng)絡(luò)、戶外 、報廣 為主，項目現(xiàn)場包裝和軟文為輔 以網(wǎng)絡(luò)、戶外促銷活動為主，以軟文報廣為輔 戶外廣告、報廣為主，新聞軟文、PR、 SP 活動短信等為輔 戶外廣告、報廣、短信為主，新聞軟文為輔 營銷渠道 現(xiàn)場、市區(qū)各外賣場， 看樓巴士 工地、售樓部、外展點、聯(lián)合營 銷、看樓巴士 工地、售樓部、外展點、聯(lián)合營 銷、看樓巴士 工地、售樓部 廣告投放強度 強 中 強 弱 廣告訴求點 基于區(qū)域推廣，依托品牌傳播，大事件引爆市場聚焦 以項目形象樹立為推廣核心內(nèi)容，釋放首期產(chǎn)品賣點。 與價格策略、營銷活動、現(xiàn)場體驗緊密結(jié)合，以產(chǎn)品賣點推廣為主，重點釋放實效信息。 整合 項目 品牌、銷售情況、工程進度、現(xiàn)場體驗，結(jié)合客戶活動，全面提升項目品牌 附件： 保利 圓夢城開盤情況 首次開盤： 推出棟號 房源統(tǒng)計 總計 戶型 面積（㎡） 數(shù)量 面 積（㎡） 套數(shù) 面積（㎡） 517 棟 2 2 89 136 12104 512 58956 3 2 118 136 16048 3 2 123 228 28044 復(fù)式 230 12 2760 別墅 別墅 288 40 11520 40 11520 總計 552 70476 首期推盤銷售金額預(yù)算： 普通住宅： 58956 ㎡ 2700 元 /㎡＝ 159181200 元 別 墅： 11520 ㎡ 4800 元 /㎡＝ 55296000 元 總 計： 214477200 元 說明： 別墅暫不推，均價為 2700 元 /㎡ ，實際成交均價為 25002600 元 /㎡ ，團購價為 2400 元 /㎡ （客戶主要集中在新洲一中教師、陽邏水電廠職工、武鋼職工、政府機構(gòu)領(lǐng)導(dǎo)） 開盤成交量：約 45 套左右 客戶來訪量：約 200 人左右， 客戶類型：主要以陽邏、新洲、青山、二七為主 成交主力戶型 ： 87 ㎡ 兩房、 114 ㎡ 兩房、 123 ㎡ 三房
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