盛世長(zhǎng)江商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目方案新鴻泰地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)-資料下載頁(yè)
2025-05-08 15:03本頁(yè)面
【導(dǎo)讀】力量在2020年10月以后集中爆發(fā)，隨著“拐點(diǎn)”的出現(xiàn)，全國(guó)市場(chǎng)普遍進(jìn)入了寒冬期。幾度的回落，造成了市場(chǎng)信心的嚴(yán)重不足，大量的投資者在此期間迅速的逃離市場(chǎng)。策導(dǎo)向還是金融業(yè)的復(fù)蘇，任何一點(diǎn)的刺激都將再次引爆市場(chǎng)，市場(chǎng)將再次迎來(lái)變革，這個(gè)時(shí)候，我們需要抓住今年最后一次的機(jī)會(huì)，依靠強(qiáng)有力的營(yíng)銷(xiāo)策略組合以及執(zhí)行，迅速占領(lǐng)市場(chǎng)制高點(diǎn)。2020年的下半年及未來(lái)3到5月，市場(chǎng)將會(huì)存在巨大的變數(shù)，要么是積蓄已久的能量的爆發(fā)，金、同時(shí)企業(yè)品牌、項(xiàng)目品牌都將得到大幅的提升，為項(xiàng)目品牌奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。幅度的加息，市場(chǎng)頓時(shí)進(jìn)入了低迷狀態(tài)，開(kāi)發(fā)商進(jìn)入了進(jìn)退兩難的地步。進(jìn)入2020年，市場(chǎng)由高熱步入了極度的冷靜，甚至可以說(shuō)，中國(guó)的買(mǎi)房者突然間都十分的理智。只有主動(dòng)變革，才能生存下去。路走高，百姓都在緊握錢(qián)袋，對(duì)于大宗消費(fèi)更是持高度的戒備心理。著嚴(yán)重的觀望態(tài)勢(shì)，這種購(gòu)買(mǎi)力的積蓄，就像火藥桶一樣，處于極不穩(wěn)定的狀態(tài)。
【正文】 略的制定與 分解 通過(guò)上述對(duì)市場(chǎng)狀況發(fā)展的分析以及項(xiàng)目自身的剖析， 項(xiàng)目 面臨的 市場(chǎng) 營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境 不好 ， 區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展短期仍處于冷淡階段 ， 項(xiàng)目啟動(dòng)壓力大 ， 面對(duì)本年度的營(yíng)銷(xiāo) 目標(biāo)，在當(dāng)今的市場(chǎng) 環(huán)境 下 ， 任務(wù)極其艱巨，因此 唯有突破價(jià)格瓶頸，采取 “實(shí)現(xiàn) 快速銷(xiāo)售、快速回款的 快 速現(xiàn)金流 ” 操盤(pán)手法，才能支持本年度的營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)。 一、營(yíng)銷(xiāo)渠道分析 廣義的營(yíng)銷(xiāo)渠道，指所有營(yíng)銷(xiāo)推廣的方式，包括常規(guī)大眾營(yíng)銷(xiāo)（公關(guān)活動(dòng)、媒體投放、現(xiàn)場(chǎng)包裝），特殊渠道營(yíng)銷(xiāo)（展示、人脈、特殊渠道等途徑），在此我們專(zhuān)只特殊渠道的通路性營(yíng)銷(xiāo) 。 市區(qū)外展 特殊行業(yè)聯(lián)合營(yíng)銷(xiāo) （陽(yáng)邏、新洲各大銀行、政府、 協(xié)會(huì) 舉行產(chǎn)品說(shuō)明酒會(huì)或文化沙龍，一來(lái)可以促銷(xiāo)，二是可以積累客戶(hù)資源及行業(yè)關(guān)系。 ） 看樓巴士 二、 蓄客手段 蓄客 目標(biāo)： ? 最大范圍拓展項(xiàng)目的認(rèn)知度 ? 增強(qiáng)客群區(qū)域前景的信心 ? 打破客群心理距離 ? 突出產(chǎn)品性?xún)r(jià)比優(yōu)勢(shì) 蓄客 策略 ： ? 區(qū)域營(yíng)銷(xiāo)起勢(shì)（多媒體形式） ? 區(qū) 域企事業(yè)單位的拓展推介 ? 樓巴駐點(diǎn) ? 外展場(chǎng)蓄客 三、推貨策略 ? 以單元為推盤(pán)單位， 產(chǎn)品分階段組合式投放 。 ? 產(chǎn)品 按區(qū)位分為高、中、低三檔配合銷(xiāo)售階段適時(shí)投放。 四 、 價(jià)格 策略 低開(kāi)高 走策略 目前陽(yáng)邏樓市集體跳水， 在售的住宅 較 多 ， 整體均價(jià)在 2600元 /㎡左右 ，區(qū)域標(biāo)桿項(xiàng)目保利圓夢(mèng)城開(kāi)盤(pán)均價(jià) 2700 元 /㎡ ，是本項(xiàng)目較大的 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 ， 結(jié)合 項(xiàng)目 區(qū)位及產(chǎn)品現(xiàn)狀 ， 建議 均價(jià) 在 2600元 /㎡ 五、 促銷(xiāo)策略 這里的促銷(xiāo)完全是除開(kāi)傳統(tǒng)推廣、活動(dòng)等促銷(xiāo)之外的，與經(jīng)濟(jì)利益掛鉤非常緊密的促銷(xiāo)計(jì)劃。促銷(xiāo)計(jì)劃打消消費(fèi)者疑慮，形成物超所值的感覺(jué)。有利于打破銷(xiāo)售僵局，加快銷(xiāo)售速度。 項(xiàng)目 的促銷(xiāo)，從延期付款、返契稅、贈(zèng)送管理費(fèi)、時(shí)間折扣、購(gòu)房送車(chē)、贈(zèng)送購(gòu)房券、購(gòu)物券、春節(jié)大禮包等方面著手。其中延期付款、返契稅是貫穿全程的促 銷(xiāo)，其余是分階段促銷(xiāo)措施 六、推廣策略 思路： 高舉 密打 高舉 ：舉高 項(xiàng)目 品質(zhì)形象，透過(guò)全新的 產(chǎn)品定位 ， 深度挖掘項(xiàng)目核心價(jià)值， 極具深度和聯(lián)想空間的廣告形象設(shè)計(jì)推廣高品質(zhì)形象。 密打 ： 短時(shí)間內(nèi)全方位高密度廣告宣傳，引起市場(chǎng)的廣泛關(guān)注，加以造勢(shì) 分期 市場(chǎng)預(yù)熱期 二次熱銷(xiāo)期 強(qiáng)銷(xiāo) 期 持 續(xù) 期 時(shí)間 ~ ~ ~ ~ 工程形象進(jìn)度 銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng) 、 部分樣板間 、 商業(yè) 展示環(huán)境 現(xiàn)場(chǎng) 全部到位 階段性 營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo) 項(xiàng)目預(yù)熱、 為項(xiàng)目 二次熱銷(xiāo)期蓄客、短期引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注度 銷(xiāo)售目標(biāo)：全年目標(biāo)的 20%、樹(shù)立項(xiàng)目品牌高度、打通首批發(fā)力區(qū)域的客戶(hù)渠道 完成全年銷(xiāo)售任務(wù)的 50%， 商業(yè)的銷(xiāo)售 完成全年銷(xiāo)售任務(wù)的 20%；拉升項(xiàng)目整體價(jià)格；維系客戶(hù)；提升項(xiàng)目品牌含金量 優(yōu)惠手段 散團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠 推薦成交、重復(fù)購(gòu)買(mǎi)、散團(tuán)購(gòu)、 親情房 優(yōu)秀業(yè)主 媒介組合 以網(wǎng)絡(luò)、戶(hù)外 、報(bào)廣 為主，項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)包裝和軟文為輔 以網(wǎng)絡(luò)、戶(hù)外促銷(xiāo)活動(dòng)為主，以軟文報(bào)廣為輔 戶(hù)外廣告、報(bào)廣為主，新聞軟文、PR、 SP 活動(dòng)短信等為輔 戶(hù)外廣告、報(bào)廣、短信為主，新聞軟文為輔 營(yíng)銷(xiāo)渠道 現(xiàn)場(chǎng)、市區(qū)各外賣(mài)場(chǎng)， 看樓巴士 工地、售樓部、外展點(diǎn)、聯(lián)合營(yíng) 銷(xiāo)、看樓巴士 工地、售樓部、外展點(diǎn)、聯(lián)合營(yíng) 銷(xiāo)、看樓巴士 工地、售樓部 廣告投放強(qiáng)度 強(qiáng) 中 強(qiáng) 弱 廣告訴求點(diǎn) 基于區(qū)域推廣，依托品牌傳播，大事件引爆市場(chǎng)聚焦 以項(xiàng)目形象樹(shù)立為推廣核心內(nèi)容，釋放首期產(chǎn)品賣(mài)點(diǎn)。 與價(jià)格策略、營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)、現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)緊密結(jié)合，以產(chǎn)品賣(mài)點(diǎn)推廣為主，重點(diǎn)釋放實(shí)效信息。 整合 項(xiàng)目 品牌、銷(xiāo)售情況、工程進(jìn)度、現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)，結(jié)合客戶(hù)活動(dòng)，全面提升項(xiàng)目品牌 附件： 保利 圓夢(mèng)城開(kāi)盤(pán)情況 首次開(kāi)盤(pán)： 推出棟號(hào) 房源統(tǒng)計(jì) 總計(jì) 戶(hù)型 面積（㎡） 數(shù)量 面 積（㎡） 套數(shù) 面積（㎡） 517 棟 2 2 89 136 12104 512 58956 3 2 118 136 16048 3 2 123 228 28044 復(fù)式 230 12 2760 別墅 別墅 288 40 11520 40 11520 總計(jì) 552 70476 首期推盤(pán)銷(xiāo)售金額預(yù)算： 普通住宅： 58956 ㎡ 2700 元 /㎡＝ 159181200 元 別 墅： 11520 ㎡ 4800 元 /㎡＝ 55296000 元 總 計(jì)： 214477200 元 說(shuō)明： 別墅暫不推，均價(jià)為 2700 元 /㎡ ，實(shí)際成交均價(jià)為 25002600 元 /㎡ ，團(tuán)購(gòu)價(jià)為 2400 元 /㎡ （客戶(hù)主要集中在新洲一中教師、陽(yáng)邏水電廠職工、武鋼職工、政府機(jī)構(gòu)領(lǐng)導(dǎo)） 開(kāi)盤(pán)成交量：約 45 套左右 客戶(hù)來(lái)訪量：約 200 人左右， 客戶(hù)類(lèi)型：主要以陽(yáng)邏、新洲、青山、二七為主 成交主力戶(hù)型 ： 87 ㎡ 兩房、 114 ㎡ 兩房、 123 ㎡ 三房
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