【導(dǎo)讀】商業(yè)房地產(chǎn)因?yàn)槠淇蛻粜枨蟮奶厥庑浴⒗鎱f(xié)調(diào)的多樣性和開發(fā)商贏利模式的不確定。但是，從市場(chǎng)調(diào)查和研究本身并不能得出市。場(chǎng)定位的結(jié)論，他們的作用僅限于驗(yàn)證或者為市場(chǎng)定位尋找依據(jù)。面內(nèi)容，希望和大家一起探討。實(shí)現(xiàn)開發(fā)利潤(rùn)，因此其風(fēng)險(xiǎn)很大。在調(diào)查和研究時(shí)應(yīng)重點(diǎn)對(duì)以下指標(biāo)進(jìn)行調(diào)查和分析。有些資料通過(guò)統(tǒng)計(jì)年鑒和政府工作報(bào)告獲得。市行業(yè)管理部門開始加強(qiáng)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)整體規(guī)劃和布局工作。計(jì)劃單列市、省會(huì)（首府）城市要加大工作力度，盡快制定城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃并報(bào)貿(mào)易局備案。通知要求在2020年12月底前完成規(guī)劃的制定及城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)依法管理體系的建。結(jié)合城市發(fā)展實(shí)際情況提出具體的建設(shè)性要求。益狀況進(jìn)行調(diào)查和了解也非常關(guān)鍵。在一個(gè)區(qū)域內(nèi)做商業(yè)地產(chǎn)，必須首先調(diào)查該區(qū)域未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)量、業(yè)態(tài)規(guī)劃和設(shè)計(jì)，產(chǎn)的供應(yīng)量是一個(gè)非常重要的因素，它直接決定我們未來(lái)的商業(yè)做多大，做什么。

　　

【正文】 趨激烈，市場(chǎng)自我調(diào)節(jié)作用增強(qiáng)。非典疫情突發(fā)期間，一些居民生活消費(fèi)品消費(fèi)下降，而藥品、衛(wèi)生和消毒防護(hù)用品、保健食品和體育健身用品消費(fèi)大幅上升，一度出現(xiàn)局部供應(yīng)緊張的局面 ，但很快就恢復(fù)到正常。 10月份隨著投資和生產(chǎn)高速增長(zhǎng)以及國(guó)際市場(chǎng)變化，加上人為炒作的因素，糧油、棉花、煤炭、柴油等部分商品供應(yīng)出現(xiàn)了多年未有的偏緊狀況。 （十）物價(jià)水平持續(xù)回升，價(jià)格漲幅前低后高、年底明顯上揚(yáng)。全年居民消費(fèi)價(jià)格同比上漲 %，漲幅比 2020年提高 。各月居民消費(fèi)價(jià)格連續(xù)出現(xiàn)上升，漲幅呈現(xiàn)逐漸加大的趨勢(shì)，后 3個(gè)月價(jià)格漲幅明顯擴(kuò)大，平均上漲 %。商品零售價(jià)格指數(shù)比 2020年同期下降 %，雖然仍是負(fù)增長(zhǎng)，但受食品價(jià)格上漲的拉動(dòng)降幅明顯減小，比 2020年減小 。 其他價(jià)格指數(shù)上漲較多。工業(yè)品出廠價(jià)格上漲 %，原材料燃料動(dòng)力價(jià)格上漲 %，農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格上漲%，其中，谷物上漲 %，棉花上漲 %，食用植物油上漲 %，畜產(chǎn)品上漲 %。 二、 2020年消費(fèi)品市場(chǎng)穩(wěn)定增長(zhǎng)的原因及存在的問(wèn)題 2020年我國(guó)消費(fèi)品市場(chǎng)面臨多種自然災(zāi)害和復(fù)雜的世界經(jīng)濟(jì)環(huán)境，戰(zhàn)勝了前所未有的非典疫情帶來(lái)的考驗(yàn)，依然能夠保持穩(wěn)定增長(zhǎng)的良好局面，是新世紀(jì)以來(lái)，我國(guó)宏觀政策不斷調(diào)整和完善，經(jīng)濟(jì)和社會(huì)持續(xù)發(fā)展，有效需求增長(zhǎng)加快以及世界經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移對(duì)我國(guó)有利因素不斷增多等多方面原 因共同作用的結(jié)果。分析促進(jìn) 2020年消費(fèi)品市場(chǎng)穩(wěn)定增長(zhǎng)的原因，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面： 一是擴(kuò)大內(nèi)需的政策進(jìn)一步鞏固和完善，有效需求不斷增加。 2020年，宏觀經(jīng)濟(jì)政策在繼續(xù)擴(kuò)大投資需求的同時(shí)，強(qiáng)調(diào)擴(kuò)大消費(fèi)需求，特別是擴(kuò)大城鄉(xiāng)居民消費(fèi)的戰(zhàn)略意義，擴(kuò)大內(nèi)需的政策得到鞏固和完善。國(guó)債投資向改善農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施、公共設(shè)施建設(shè)、西部大開發(fā)、環(huán)境保護(hù)和生態(tài)建設(shè)以及促進(jìn)技術(shù)進(jìn)步等重點(diǎn)領(lǐng)域傾斜。進(jìn)一步完善了促進(jìn)消費(fèi)的一系列政策，加快培育汽車、住房等消費(fèi)熱點(diǎn)的形成。再次提高公職人員工資，進(jìn)一步完善醫(yī)療、養(yǎng)老社會(huì)保障制度建設(shè)，增加 貨幣供應(yīng)量等等，促進(jìn)了有效需求的不斷增長(zhǎng)。全年固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng) %，GDP增長(zhǎng) %，是 1997年以來(lái)增長(zhǎng)最快的年份。宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境進(jìn)一步好轉(zhuǎn)，為 2020年消費(fèi)品市場(chǎng)發(fā)展拓展了較大空間。 二是城鄉(xiāng)居民收入穩(wěn)定增長(zhǎng)。 2020年，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為 8500元，在 2020年增長(zhǎng)%的基礎(chǔ)上，增長(zhǎng) %，農(nóng)民人均純收入 2622元，同比增長(zhǎng) %。全年金融機(jī)構(gòu)工資性現(xiàn)金支出 28641億元，同比增長(zhǎng) %。股市回暖，增加了投資者財(cái)富，有利于消費(fèi)擴(kuò)大。 2020年末，上證綜合指數(shù)收盤 ，較 2020年同期增長(zhǎng) %。 三是勞動(dòng)和就業(yè)及勞動(dòng)保障支出增加。 2020年末，全國(guó)就業(yè)人數(shù) ，比 2020年末增加 692萬(wàn)人。其中城鎮(zhèn)就業(yè)人數(shù) ，增加 859萬(wàn)人。全年有 440萬(wàn)國(guó)有企業(yè)下崗職工實(shí)現(xiàn)了再就業(yè)。 2020年 111月，國(guó)家財(cái)政預(yù)算社會(huì)保障支出及撫恤和社會(huì)福利救濟(jì)費(fèi)分別同比增長(zhǎng)%和 %。 四是非典疫情迅速得到控制，各項(xiàng)救市措施效果顯著。年中暴發(fā)的非典疫情，使消費(fèi)品市場(chǎng)，特別是餐飲、住宿和服務(wù)業(yè)市場(chǎng)遭受巨大的影響。在黨中央、國(guó)務(wù)院和全國(guó)人民共同努力下，非典疫情很快 得到遏制，為消費(fèi)品市場(chǎng)恢復(fù)和發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。黨中央、國(guó)務(wù)院在防治非典的同時(shí)，始終沒(méi)有動(dòng)搖經(jīng)濟(jì)建設(shè)這個(gè)中心，及時(shí)出臺(tái)了對(duì)包括餐飲業(yè)在內(nèi)沖擊較大的行業(yè)實(shí)行稅收優(yōu)惠等一系列政策措施，各地區(qū)和各部門積極應(yīng)對(duì)，多方面采取措施，消費(fèi)品市場(chǎng)得到良好的恢復(fù)和發(fā)展。 五是消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)提速，新興消費(fèi)帶動(dòng)作用增強(qiáng)。 2020年汽車、住房、電子通訊器材、家庭裝飾裝修等新興消費(fèi)持續(xù)升溫，增長(zhǎng)迅速，對(duì)消費(fèi)品市場(chǎng)增長(zhǎng)的拉動(dòng)作用不斷增強(qiáng)。 2020年，我國(guó)轎車銷量 204萬(wàn)輛，同比增長(zhǎng) %，商品房銷售 5000多億元，同比增長(zhǎng) 35%。全年限 額以上批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)銷售中，汽車類零售增長(zhǎng) %，通訊器材增長(zhǎng) %，家用電器和音像器材增長(zhǎng) %，家具增長(zhǎng) %。 六是集團(tuán)和公共消費(fèi)增加較多。近年來(lái)，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和市場(chǎng)規(guī)模的擴(kuò)大，集團(tuán)消費(fèi)規(guī)模不斷擴(kuò)大。 2020年，為防治非典和各種自然災(zāi)害的影響以及加快各級(jí)政府信息化建設(shè)，行政管理費(fèi)和其他財(cái)政預(yù)算支出以及企業(yè)支出中用于消費(fèi)的比重顯著增長(zhǎng)。 七是中西部地區(qū)部分省市增速加快。 2020年 111月，中部地區(qū)山西、內(nèi)蒙古、江西、河南、湖南、湖北等半數(shù)以上省區(qū)社會(huì)消費(fèi)品零售總額增幅超過(guò) 10%，其中內(nèi) 蒙古增長(zhǎng) %，山西增長(zhǎng) %，分別位居全國(guó)增長(zhǎng)排行第 4和第 9位。西部地區(qū)青海、新疆、四川、寧夏、貴州等半數(shù)增幅超過(guò) 10%，其中青海、新疆分別增長(zhǎng) %和 %，分別位居全國(guó)第 11和 13位。 八是物價(jià)水平顯著回升。 2020年居民消費(fèi)物價(jià)較 2020年同期回升了 ；商品零售價(jià)格雖仍為負(fù)增長(zhǎng)，但較 2020年同期回升了 ；全年物價(jià)上漲因素拉動(dòng)消費(fèi)品零售總額增長(zhǎng) 。四季度商品零售價(jià)格平均較 2020年同期上漲 %，糧油等主要農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格上漲，推動(dòng)食品市場(chǎng)銷售顯著增長(zhǎng) ，有力地促進(jìn)了社會(huì)消費(fèi)品零售總額的增長(zhǎng)。 2020年 12月，大米價(jià)格同比上漲 %，面粉上漲 %，豆油上漲 %，花生油上漲 %，豬肉上漲 %，蠶繭上漲 32%。 九是信用消費(fèi)的范圍不斷擴(kuò)大，增長(zhǎng)加快。 2020年，消費(fèi)信貸政策進(jìn)一步調(diào)整，消費(fèi)信貸范圍由買房、購(gòu)車逐步擴(kuò)大和延伸到家裝、大件耐用消費(fèi)品和教育等領(lǐng)域，信用消費(fèi)申辦手續(xù)簡(jiǎn)化，信用卡應(yīng)用環(huán)境改善，銀行信用交易費(fèi)率降低，信用消費(fèi)更加貼近普通消費(fèi)者，有力地促進(jìn)了消費(fèi)品市場(chǎng)增長(zhǎng)和消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)。 2020年，個(gè)人消費(fèi)貸款余額為 ，同比增加，增長(zhǎng) %，消費(fèi)信貸余額占金融機(jī)構(gòu)貸款余額的比重由 2020年的 %提高到 %。其中，工商銀行投放個(gè)人消費(fèi)貸款新增 4074億元，年末余額 2200多億元，所占比重為 %，新增汽車和住房按揭貸款分別為 748億元和 336億元。 2020年消費(fèi)品市場(chǎng)增長(zhǎng)出現(xiàn)回升局面的同時(shí)，諸多制約市場(chǎng)發(fā)展的問(wèn)題依然存在 : 一是消費(fèi)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)有所降低。近 10年來(lái)，我國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值不斷增長(zhǎng)，但我國(guó)不論總消費(fèi)、城鄉(xiāng)居民消費(fèi)還是社會(huì)消費(fèi)品零售總額與 GDP之比卻有所下降。 1993年 我國(guó)最終消費(fèi)率為 %， 1994年和 1995年一度降至 58%以下。上世紀(jì) 90年代末，隨著擴(kuò)大內(nèi)需的方針和積極的財(cái)政政策的實(shí)施，最終消費(fèi)需求又穩(wěn)步回升到 60%以上，并于 2020年達(dá)到 %。進(jìn)入 21世紀(jì)，在我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)良好的背景下，總消費(fèi)率卻意外出現(xiàn)連續(xù)下降， 20 2020年分別為 %和 %。 2020年預(yù)計(jì)最終消費(fèi)率將下降到 %左右。城鄉(xiāng)居民消費(fèi)在 GDP中的比重將下降到 %左右，社會(huì)消費(fèi)品零售總額的比重將下降到 %。 二是農(nóng)村市場(chǎng)增速下降，城鄉(xiāng)市場(chǎng)差距繼續(xù)擴(kuò)大。我 國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不均衡性造成消費(fèi)需求發(fā)展的差異性。由于收入差別的擴(kuò)大，城市化發(fā)展步伐加快，農(nóng)村部分消費(fèi)流向城市，使城鄉(xiāng)市場(chǎng)增幅差別不斷擴(kuò)大。 2020年城鄉(xiāng)居民家庭人均收入差距由 1993年的 。 “ 六五 ” 、 “ 七五 ” 、 “ 八五 ” 和 “ 九五 ” 時(shí)期農(nóng)村居民消費(fèi)品零售額占社會(huì)消費(fèi)品零售總額分別為 64%、 %、 %和 %，呈平穩(wěn)下降趨勢(shì)。 2020年，城市與縣及縣以下零售額同比增幅差距擴(kuò)大到 ，縣及縣零售額占社會(huì)消費(fèi)品零售總額的比重由 36%下降到 35%。農(nóng)村人口為城鎮(zhèn)人口的 ，但城鄉(xiāng)市場(chǎng)消費(fèi)品零售額之比由 1997年的 ，擴(kuò)大到 。 三是儲(chǔ)蓄意愿過(guò)強(qiáng)，消費(fèi)傾向不足。近幾年來(lái)，我國(guó)城鄉(xiāng)居民收入增幅減緩，但城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄和投資傾向卻顯著增強(qiáng)。 2020年末我國(guó)城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄余額高達(dá) ，同比增長(zhǎng) %。 1998至 2020年，我國(guó)全社會(huì)固定資產(chǎn)投資分別增長(zhǎng) %、 %、 %、 %、 %和 %，而社會(huì)消費(fèi)品零售總額則分別增長(zhǎng) %、 %、 %、 % 、 %和 %，大多數(shù)年份消費(fèi)增長(zhǎng)遠(yuǎn)低于投資增長(zhǎng)。 2020年末消費(fèi)者預(yù)期指數(shù)為 ，雖較 6月份的 ，但與 2020年同期的 。 四是部分重要商品供求和價(jià)格波動(dòng)過(guò)大。我國(guó)是個(gè)自然災(zāi)害頻發(fā)和容易發(fā)生公共衛(wèi)生事件的國(guó)家，一些重要農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)不均衡、市場(chǎng)組織化程度低，一旦發(fā)生突發(fā)事件，十分容易引起市場(chǎng)異常波動(dòng)，特別是生活必需品市場(chǎng)的波動(dòng)。 2020年非典疫情暴發(fā)期間，局部地區(qū)出現(xiàn)搶購(gòu)風(fēng)潮，由于采取措施及時(shí)，很快得到平息。 10月份，糧油價(jià)格暴漲，一度引起消費(fèi)者心理恐慌。近年來(lái)，我國(guó)部分重要商品受國(guó)際市場(chǎng)變化等多方面因素影響，價(jià)格波動(dòng)較 大。 五是旅游對(duì)市場(chǎng)銷售拉動(dòng)作用減弱。 2020年，受非典疫情等因素影響，我國(guó)境外游客入境大幅減少，旅游對(duì)消費(fèi)品市場(chǎng)的帶動(dòng)作用大幅減弱。 六是疫病和自然災(zāi)害頻繁發(fā)生。 2020年，不僅發(fā)生了前所未有的非典疫情，而且禽流感及其他許多動(dòng)物疫病和部分地區(qū)洪澇災(zāi)害、地震、高溫天氣、旱情等自然災(zāi)害也使災(zāi)區(qū)居民消費(fèi)有所減少。 七是市場(chǎng)秩序尚不規(guī)范。行業(yè)壟斷、地區(qū)封鎖、無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)、假冒偽劣等現(xiàn)象繼續(xù)存在，食品安全問(wèn)題又有所抬頭等因素直接影響著消費(fèi)品市場(chǎng)的快速增長(zhǎng)和持續(xù)發(fā)展。 三、 2020年消費(fèi)品市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè) 2020年是全 面貫徹黨的十六大和十六屆三中全會(huì)精神的重要一年，也是實(shí)現(xiàn) “ 十五 ” 計(jì)劃目標(biāo)的關(guān)鍵一年。我國(guó)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展將面臨較為有利的國(guó)內(nèi)外環(huán)境，為消費(fèi)品市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展奠定基礎(chǔ)。全年城鄉(xiāng)居民收入，特別是農(nóng)村居民收入增長(zhǎng)有望加快，消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)范圍進(jìn)一步擴(kuò)大，消費(fèi)環(huán)境、消費(fèi)政策和消費(fèi)體制將不斷改善，商品供求狀況將進(jìn)一步好轉(zhuǎn)，部分重要農(nóng)產(chǎn)品供求偏緊的矛盾將逐步緩解，一般性工業(yè)消費(fèi)品供大于求的壓力將繼續(xù)存在，物價(jià)水平小幅回升，消費(fèi)需求將延續(xù) 2020年底的平穩(wěn)回升態(tài)勢(shì)，城市市場(chǎng)將穩(wěn)定發(fā)展，農(nóng)村市場(chǎng)增長(zhǎng)不斷加快。 初步預(yù)計(jì)， 2020年我 國(guó)社會(huì)消費(fèi)品零售總額將突破 5萬(wàn)億元大關(guān)，增長(zhǎng) 9%以上。農(nóng)民消費(fèi)增長(zhǎng)將進(jìn)一步加快，農(nóng)村與城市消費(fèi)增長(zhǎng)差距將有所減小。 2020年縣及縣以下消費(fèi)品零售額將增長(zhǎng) 8%，城市消費(fèi)品零售額增長(zhǎng) %。農(nóng)村和城鎮(zhèn)消費(fèi)增長(zhǎng)差距由 2020年的 。餐飲等服務(wù)性消費(fèi)將快速增長(zhǎng)，占總消費(fèi)的比重將不斷擴(kuò)大。由于 2020年餐飲業(yè)市場(chǎng)增長(zhǎng)基數(shù)較低， 2020年全年餐飲業(yè)零售額有望出現(xiàn)高水平增長(zhǎng)，全年餐飲業(yè)零售額將增長(zhǎng)18%以上， 5月份增速將超過(guò) 30%，將大大超過(guò)批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)增幅，全年餐飲業(yè)零售額占社會(huì)消費(fèi)品零售總額的比重也將提升 。隨著西部大開發(fā)進(jìn)程加快，中西部地區(qū)消費(fèi)品市場(chǎng)增長(zhǎng)將繼續(xù)加快，東部地區(qū)基數(shù)大，增速將保持相對(duì)穩(wěn)定。 2020年中西部地區(qū)消費(fèi)增長(zhǎng)將與東部地區(qū)增勢(shì)相當(dāng)，但由于東部地區(qū)市場(chǎng)規(guī)模大，購(gòu)買力強(qiáng)，消費(fèi)升級(jí)速度快，東西部市場(chǎng)規(guī)模差距短期內(nèi)將難有顯著改觀。 2020年消費(fèi)品零售總額占 GDP的比重為 %，預(yù)計(jì)最終消費(fèi)和城鄉(xiāng)居民消費(fèi)占支出法 GDP的比重分別為 %和 %，分別較 2020年下降 。預(yù)計(jì) 2020年消費(fèi)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率將有所提高，消費(fèi)對(duì) 經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的拉動(dòng)作用將有所增強(qiáng)。初步預(yù)計(jì) 2020年社會(huì)消費(fèi)品零售總額占 GDP 的比重為 %左右，比 2020年提高 ，最終消費(fèi)和居民消費(fèi)的比重分別為 %和 %，分別較 2020年提高 。雖然消費(fèi)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)作用有所增大，但投資需求仍對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)起主導(dǎo)作用，消費(fèi)率偏低的問(wèn)題仍將長(zhǎng)期繼續(xù)存在，這是我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的階段特征決定的，同時(shí)統(tǒng)計(jì)制度不完善，也是造成消費(fèi)率偏低的一個(gè)主要原因。