【導讀】風險控制時下，商業(yè)地產(chǎn)已成為財富之源。許多發(fā)展商往往在看到。斷裂而陷入困境，造成巨大的經(jīng)濟損失。和管理人才，否則將會付出慘重的代價。如濟南泉城路商業(yè)街店鋪，由。模式，而應(yīng)先確定經(jīng)營模式、招商對象和業(yè)態(tài)需求,進行建筑規(guī)劃設(shè)計，以最大限度地減少日后改造費用的成本，從而降低開發(fā)風險。因此，進行競爭者調(diào)查和掌握政府商業(yè)規(guī)劃十分重要。壓力逼上絕境，甚至出現(xiàn)新的爛尾地產(chǎn)項目。性經(jīng)營，經(jīng)營者的失敗最終將會把爆漲的商業(yè)地產(chǎn)市場拉下馬來。兩個行業(yè)的差異性很大，經(jīng)營決策理念也相去甚遠。其次，項目應(yīng)考慮交通系。近年來專注于南京商鋪投資的溫州人姜友年，40來歲，清清瘦瘦，很有學者氣質(zhì)，被南京炒鋪圈內(nèi)人士公認為“養(yǎng)鋪高手”。發(fā)居住區(qū)內(nèi)的商業(yè)街。

　　

【正文】 含了開發(fā)商，投資客、商戶、消費者。還有一點，是現(xiàn)在絕大部分開發(fā)商所忽略的，也是很多營銷策劃公司所缺少的，那就是商業(yè)的經(jīng)營管理，只有這一點補充完了以后，我們認為它才是一個完善的完整的商業(yè)運營方式。從最近接觸的商業(yè)地產(chǎn)項目來看，開發(fā)商目前最缺的也就是這類既懂招商、又懂管理的人員。 中國最大的管理資源中心 第 29 頁 共 35 頁 在現(xiàn)實的商業(yè)地產(chǎn)的實操中，最核心的問題是商業(yè)招商和運營，而不是項目中的策劃和銷售（包括商鋪、住宅、寫字間等形態(tài)）。不了解這個核心，所經(jīng)營的商業(yè)地產(chǎn)項目就會出現(xiàn)很多問題，甚至是影響企業(yè)的形象和生命力。 商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營，從大量的實踐上總結(jié)，最好的操作是沉淀商業(yè)投資資金，長期持有商業(yè)物業(yè)，穩(wěn)坐江山收取租金，成為商業(yè)地主。坐享長期商業(yè)利潤的回報。 而國內(nèi)的大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商，由于開發(fā)項目的資金多數(shù)是融資所得，個人自有資金較少，在運作項目的過程中，不可能沉淀，回款就成了第一需要。無論是酒店、商務(wù)寫字樓，還是商場、步行街等，都希望快速回籠資金，這對商業(yè)地產(chǎn)上的經(jīng)營，也就會帶來根本上的變化，風險也就隨之而來。 中國最大的管理資源中心 第 30 頁 共 35 頁 商業(yè)地產(chǎn)項目中的商業(yè)建筑，開發(fā)商必須要長期持有，這個商業(yè)才有價值， 如果賣成散戶，再由這些散戶經(jīng)營的話，一定會成為城市商業(yè)中的“牛皮癬”。 現(xiàn)在市場上的商業(yè)地產(chǎn)項目，有很多都是開發(fā)商急于變現(xiàn)資金，一賣了之，最后閑置在那里。政府無能為力，開發(fā)商由于事先估計不足，也無能力去組織經(jīng)營活動（有時受其限制，沒法介入）。最終的辦法也只能大家共同坐下來，協(xié)商解決。 值得注意的是一些城市的政府有關(guān)部門，已開始要求當?shù)亻_發(fā)商在實操商業(yè)地產(chǎn)項目中，不能一賣了之，然后走人。必需開業(yè)經(jīng)營半年或一年以上才行。雖不能從根本上解決問題，但意識已經(jīng)走在前面了。 中國最大的管理資源中心 第 31 頁 共 35 頁 現(xiàn)在很多開發(fā)商 開始考慮經(jīng)營了，這是好的方向，但對很多開發(fā)商要做起來困難還非常大，開發(fā)商不可能是三頭六臂，他既要做規(guī)劃、施工、策劃、銷售；又要招商、管理、商業(yè)運營，這顯然是不可能的。 社會化的分工，使其行業(yè)內(nèi)的專業(yè)越來越明細化、專業(yè)化，要想按過去的套路打包天下的事情，也是不現(xiàn)實的。唯一可行的做法就是專業(yè)化的分工由專業(yè)化的公司去對接完成。 從商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營運作的思路上考慮，可以嘗試探索兩種模式： 1．發(fā)掘、委托專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)管理公司和專業(yè)人才去實施項目。但從國 中國最大的管理資源中心 第 32 頁 共 35 頁 內(nèi)專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)管理公司上看，掌握商業(yè)和 地產(chǎn)復合性的管理公司還比較缺乏，只能在最好的地產(chǎn)全程管理公司和商業(yè)全程管理中進行比較、選擇，找出互補性最強的予以組合，共同承擔商業(yè)地產(chǎn)項目的重任和責任。最終實現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)一體化銷售經(jīng)營管理的社會需求。 2．組建商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理基金會。這個團體不是商業(yè)物業(yè)管理公司，應(yīng)屬于投資性商業(yè)整合管理基金委員會。目的整合散戶、投資商等的資源，把這些社會游資集中起來，需要有這樣一個資產(chǎn)管理公司來配置這些社會資源，通過這樣一個商業(yè)性的資產(chǎn)管理公司來接盤，搭建這些資源的平臺，來實現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)中開發(fā)商解決不了的問題，滿足 商業(yè)經(jīng)營需求，從而達到多方面的共贏局面。 開發(fā)模式的缺點 開發(fā)模式的轉(zhuǎn)變是影響商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的決定性因素。近兩年推向市場的商業(yè)地產(chǎn)項目，多數(shù)采用“產(chǎn)權(quán)式商鋪全零售”模式或“主力店租賃＋商鋪全零售”模式。在一些已開業(yè)的項目中暴露了許多問題，比如各租戶都重視自家營業(yè)面積內(nèi)的形象，卻忽視了公共空間的重要性、項目整體推廣后勁不足、業(yè)態(tài)調(diào)整與品類調(diào)整引發(fā)糾紛等等，很多項目由于這類短期操作模式而停止營業(yè)。另外，有的開發(fā)商承諾將售出的商鋪 中國最大的管理資源中心 第 33 頁 共 35 頁 從投資者手中回租，整體交由有實力的商業(yè)經(jīng)營主體進行運作，并給予投資者一定的回報， 即返租?？陀^地講，返租在收益性物業(yè)銷售中確實能起一定作用，但我國內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)市場發(fā)展還很不成熟，這種策略不能兌現(xiàn)的情況時有發(fā)生，結(jié)果使個人投資者蒙受巨大損失，也對開發(fā)商造成重大傷害。 伴隨中國城市化和住宅商品化的進程，由房地產(chǎn)開發(fā)商或地方政府主導開發(fā)的商業(yè)街、 SH OPPINGM ALL、社區(qū)底商以銷售為目的，普遍在規(guī)劃設(shè)計乃至施工階段并沒有確定日后的經(jīng)營企業(yè)。這種地產(chǎn)開發(fā)與商業(yè)經(jīng)營完全脫節(jié)的模式是造成上述問題的根本原因。由此不難發(fā)現(xiàn)，由出售向持有經(jīng)營的開發(fā)模式轉(zhuǎn)變是產(chǎn)業(yè)發(fā)展和市場優(yōu)化的必然趨勢。 同時，現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)是與各種零售業(yè)形態(tài)充分結(jié)合的高專業(yè)化產(chǎn)業(yè)，應(yīng)該是多功能相協(xié)調(diào)的。但目前國內(nèi)絕大多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)項目采用了所謂“模塊化”的運作模式，即簡單地把整個項目分割成若干模塊再進行疊加，放棄了統(tǒng)一規(guī)劃和專業(yè)化的開發(fā)操作程序，導致模塊之間、商業(yè)項目與零售業(yè)態(tài)接口出現(xiàn)偏差，削弱了整個商業(yè)項目規(guī)劃的合理性，嚴重制約了商業(yè)地產(chǎn)的正常發(fā)展。 商業(yè)面積不均衡 與發(fā)達國家相比，我國目前人均商業(yè)面積仍然不足 1 平方米，中西 中國最大的管理資源中心 第 34 頁 共 35 頁 部地區(qū)人均商業(yè)面積相對東部沿海地區(qū)較少，城市人均商業(yè)面積相對農(nóng)村而言較少；就城市而言， 城市中央商業(yè)區(qū)商鋪過剩，而區(qū)域性商業(yè)中心，特別是新興城市社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點相對不足；從供給而言，粗放型店鋪較多，許多店鋪可以用來賣什么都可以，而精細化的專業(yè)型店鋪不足，許多商鋪不適應(yīng)商品的特性，需要重新裝修。商鋪表面上供過于求，而實際情況是過剩與不足同時存在。一方面表現(xiàn)為產(chǎn)權(quán)式商鋪的過剩，城市中央商業(yè)區(qū)商鋪的過剩；另一方面仍存在不足。雖然我國現(xiàn)有近 1800萬個商家，但相對而言，渠道并非較寬，多渠道并沒有完全滿足，具體表現(xiàn)為農(nóng)村商鋪結(jié)構(gòu)的不合理與不足并存，城市社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點不足和一些業(yè)態(tài)空白的存在。 長期以來， 我國人均商業(yè)面積不足 0． 7 平方米。這種現(xiàn)象隨著 20世紀末外資的進入開始改觀，大量外資進入中國搶灘，引起內(nèi)資商業(yè)企業(yè)也紛紛圈地，從而帶動了商業(yè)地產(chǎn)的迅速發(fā)展。在發(fā)展過程中，某些城市出現(xiàn)商鋪過剩現(xiàn)象，如大連人均 3 平方米商鋪，北京人均 2 平方米商鋪。在一些一二線城市，尤其是東部沿海地區(qū)存在局部、 短期的過?，F(xiàn)象。但從總體上看，我國商鋪面積仍然不足。 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過量 近年來，很多中小城市大力發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)，不少二三線城市甚至提 中國最大的管理資源中心 第 35 頁 共 35 頁 出購物中心的招商標準是世界 500 強企業(yè)。由于此前出臺的宏觀調(diào)控措施目標多指 向住宅市場，對商業(yè)地產(chǎn)的相關(guān)調(diào)控措施暫未出臺，尚無過多的開發(fā)限制，所以一些尋求出路的住宅項目開發(fā)商將投資重點轉(zhuǎn)向了商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，在某種程度上導致我國商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)出現(xiàn)過熱，商用地產(chǎn)開發(fā)過量，空置率居高不下。如 2020 年，全國商業(yè)用房的空置面積已經(jīng)達到 3872 萬平方米，占各類商品房空置總面積的 27． 1％，空置面積同比增長 23． 2％，增速比商品住宅的空置面積增速還要高出 7． 5 個百分點。 一些商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商盲目追求新的投資盈利模式，引發(fā)大型商業(yè)網(wǎng)點建設(shè)熱潮。很多商業(yè)地產(chǎn)項目采取了先開發(fā)后招商的方式，最終造成項 目損失巨大，經(jīng)常引發(fā)開發(fā)商、經(jīng)營商、物業(yè)管理商三方的矛盾，成為新一輪投訴熱點。