大型商業(yè)地產(chǎn)的全程管理(doc20)-商業(yè)地產(chǎn)-資料下載頁
2025-08-04 18:37本頁面
【導(dǎo)讀】整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)成功與否，有著非常緊密和密切的關(guān)系。后，我個(gè)人感覺到，應(yīng)該說一個(gè)項(xiàng)目開業(yè)運(yùn)營后的經(jīng)驗(yàn)，更加的重要。開業(yè)之后的情況直接影響到項(xiàng)目的前期開發(fā)。下面在正式演講之前，今天主要講的是實(shí)際操作的一些案例，在此之前，什幺是大型商業(yè)地產(chǎn)的全。為什幺最近這幾年商業(yè)地產(chǎn)能夠這幺火？引起這幺多的媒體和各。的各個(gè)業(yè)態(tài)，比如ShoppingMall的業(yè)態(tài)，或者其它的業(yè)態(tài)。概念漸漸出現(xiàn)了，在2020年的時(shí)候商業(yè)地產(chǎn)的概念在全國突然火起來了，ShoppingMall促生了商業(yè)地產(chǎn)概念的產(chǎn)生和這個(gè)行業(yè)的出現(xiàn)。分析這個(gè)原因，我覺得主要是因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)。在前期的開發(fā)中相對來講比較簡單。ShoppingMall到底是一個(gè)什幺樣的商業(yè)模式。個(gè)新的商業(yè)模式，目前它在國內(nèi)還在繼續(xù)發(fā)展，在國外也在發(fā)展。發(fā)展?fàn)顩r相吻合的，這是第三個(gè)階段。程管理，為什幺講這三種類型呢？“美國貿(mào)”，這是在美洲的。在亞洲的是菲律賓的SM集團(tuán)。ShoppingMall最典型的錦園。定完全跟它相一致，但是這種經(jīng)驗(yàn)對于我們開發(fā)其它項(xiàng)目很有借鑒的領(lǐng)域。
【正文】 設(shè)計(jì)階段都會碰到幾個(gè)公司合作，比如做概念設(shè)計(jì)，概念設(shè)計(jì)都請國外公司在做。建筑設(shè)計(jì)都請國內(nèi)的公司在做，室內(nèi)設(shè)計(jì)可能又是一家設(shè)計(jì)公司，店鋪設(shè)計(jì)和儲藏設(shè)計(jì)是另外的公司，這幾個(gè)設(shè)計(jì)公司的協(xié)調(diào)是很重要的方面，這是我們在實(shí)際工作過程中感覺比較大的問題?？赡芑ハ嘀g概念設(shè)計(jì)國外的公司做完了就走了，留給你的設(shè)計(jì)方案讓國內(nèi)的設(shè)計(jì)公司修改就很困難，如果不是經(jīng)過這幾個(gè)公司互相協(xié)調(diào)得很好，這個(gè)過程中就會碰到很大的困難，實(shí)際上在我們正在做的項(xiàng)目中就怕碰到這樣的問題，而且如果意識得比較早還可以解決，如果意識得比較晚的話，國內(nèi)很多報(bào)規(guī)、報(bào)建都會提前在做的，我們做了一年了，你知道有不合理的地方都不行，在這之前要知道概念設(shè)計(jì)做到什幺深 度？建筑設(shè)計(jì)做到什幺深度？室內(nèi)設(shè)計(jì)做到什幺深度？最終達(dá)到什幺效果？互相之間進(jìn)行協(xié)調(diào)，這是我們在實(shí)踐過程中要判斷的很重要的問題。 第二個(gè)我講的招商和銷售在實(shí)際過程中碰到很多這樣的問題，因?yàn)榇蠖鄶?shù)項(xiàng)目，我昨天今天也聽到了，主要的資金來源一個(gè)是商業(yè)銀行的貸款，當(dāng) 中國最龐大的下載資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 然還有是基金，但是基金現(xiàn)在我感覺成功率的確不高，上午專家也講了基金的情況，如果沒有這種基金的話，可能更多的還是靠銷售，在這種情況下更重要的是銷售和招商的協(xié)調(diào)，到底怎幺去劃分？因?yàn)橐话沅N售來講，都是把它劃分很小的面積，但是招商來講，這幺小的面積只能做批 發(fā)市場，要做其它業(yè)態(tài)的話，如果你開發(fā)的面積和銷售面積不一樣，這種你怎幺去切割？怎幺劃分？先后順序是什幺樣的？包括銷售和招商怎幺去定位？這是很重要的一方面，這也是實(shí)際操作過程中經(jīng)常碰到的一個(gè)難題，現(xiàn)在各種各樣的項(xiàng)目問題也正在解決之中。 實(shí)際上剛才講的是整個(gè)購物中心前期開發(fā)階段的管理，整個(gè)管理的重點(diǎn)和核心在后期的管理上，后期管理事實(shí)上包括了很多方面，但是總的來有這幺講幾大塊：一個(gè)是招商管理，招商管理是始終存在的，從前期開發(fā)階段一直到后期運(yùn)營，只要有一天的運(yùn)營就有一天的招商管理，招商的內(nèi)容是變化的，尤其是開 業(yè)的一兩年、兩三年之內(nèi)，這種店鋪的轉(zhuǎn)化比例是非常大的，這個(gè)招商管理是很重要的方面；還有一個(gè)核心是運(yùn)營管理，運(yùn)營管理包括租戶管理，統(tǒng)一推廣促銷。還有收銀管理系統(tǒng)，實(shí)際上現(xiàn)在適合于這種商業(yè)地產(chǎn)最大的特點(diǎn)在哪里呢？實(shí)際上就是統(tǒng)一管理，分散經(jīng)營是它最大的特點(diǎn)，要實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一管理的話在管理軟件上也要統(tǒng)一，現(xiàn)在國內(nèi)有幾種可以使用的管理軟件，但是還沒有特別切合實(shí)際的管理軟件，我們現(xiàn)在也正在做管理軟件的開發(fā)，希望將來也會有一套適合租戶管理的軟件。因?yàn)楝F(xiàn)在很多商業(yè)的管 中國最龐大的下載資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 理軟件實(shí)際是一個(gè)商品的管理軟件，包括商品的進(jìn)銷、存轉(zhuǎn)，但是商業(yè) 地產(chǎn)的管理是面向租戶的管理，可能它可能不負(fù)責(zé)商品的進(jìn)銷，但是租戶的比如租金、經(jīng)營狀況這個(gè)也是它的一個(gè)核心內(nèi)容，這樣的話要相應(yīng)不同的軟件來支持它，這是第二個(gè)方面。 第三個(gè)方面是商業(yè)物業(yè)管理，在這兒簡單講一下商業(yè)管理和物業(yè)管理的區(qū)別，因?yàn)楝F(xiàn)在很多項(xiàng)目都已經(jīng)出現(xiàn)了物業(yè)管理，這個(gè)概念已經(jīng)被所有的開發(fā)商接受了，但事實(shí)上我記得在十年前或者二十年前的時(shí)候，十幾的年前的時(shí)候，物業(yè)管理的概念也沒有被市場接受，當(dāng)時(shí)也沒有物業(yè)管理，因?yàn)樽≌急痪游瘯芾恚飿I(yè)管理是新的概念，引進(jìn)來之后被所有的開發(fā)商都接受了，現(xiàn)在不管是住宅 的使用者也好、開發(fā)商也好、還有各種類型的公司也好，都已經(jīng)完全接受了物業(yè)管理的概念，但是現(xiàn)在這種狀況，商業(yè)管理還沒有被大量的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商接受，還是一個(gè)全新的概念，很多地產(chǎn)開發(fā)商它等同于物業(yè)管理，實(shí)際上這兩者有一個(gè)最典型的區(qū)別在哪里呢？物業(yè)管理是保證項(xiàng)目的設(shè)備和實(shí)施，就是以最緩慢的速度在損耗，比如我有優(yōu)秀的物業(yè)管理，比如有一臺設(shè)備五年要維修的，我可以延長到八年的使用壽命，這是物業(yè)管理保持商業(yè)地產(chǎn)硬件設(shè)施以最緩慢的損耗下降。 商業(yè)管理正好相反，商業(yè)管理是不斷提高租金，一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)的項(xiàng)目價(jià)值體現(xiàn)在什幺地方？ 昨天我也講到了，比如基金要購買商業(yè)地產(chǎn)，以你十年的租金回報(bào)總額來算的，租金回報(bào)是通過提升租金，比如第一年我總的租金 中國最龐大的下載資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 是五千萬或者一個(gè)億，通過商業(yè)地產(chǎn)的管理之后第二年達(dá)到了 個(gè)億或者2 億，這時(shí)候它的價(jià)值就大大提升了，這是商業(yè)管理和物業(yè)管理的最根本的區(qū)別。商業(yè)管理是往上走，物業(yè)管理是往下走。這個(gè)概念我感覺在將來的發(fā)展過程中，可能會被越來越多的發(fā)展商所接受，商業(yè)管理就會成為任何一個(gè)做商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的必不可少的一個(gè)環(huán)節(jié)，我也希望將來能跟更多的企業(yè)合作，這是簡單的講到商業(yè)后期的運(yùn)營。 這些圖片是北京的東方新天地 的一些推廣活動，我把它做了一些剪輯，包括整個(gè)會員系統(tǒng)的管理，包括消費(fèi)者管理，包括剛才講了租戶管理，但是租戶的管理跟業(yè)態(tài)的劃分也是有關(guān)系的，什幺樣的業(yè)態(tài)更適合在一起，面對的客戶是什幺樣的客層？比如面對的是女士或者男士，或者是青少年、老人、采用不同的促銷模式和管理方式，就比較復(fù)雜和具體，今天我們沒有更多的時(shí)間去探討包括整個(gè)管理架構(gòu)。 我簡單講了一下整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)從開發(fā)環(huán)節(jié)到開業(yè)之后運(yùn)營管理環(huán)節(jié)的情況，通過案例講了一些具體的經(jīng)驗(yàn)，可能有一些不一定很準(zhǔn)確，因?yàn)檎麄€(gè)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展從 2020 年開始到現(xiàn)在，也是短短幾 年時(shí)間，有很多經(jīng)驗(yàn)也在不斷的積累之中，包括我們剛才講的諾丁山管理集團(tuán)，事實(shí)上也是跟美國在合資做商業(yè)管理的運(yùn)營，我們希望把這些經(jīng)驗(yàn)包括美國的經(jīng)驗(yàn)、加拿大的經(jīng)驗(yàn)、包括我們操作 SM的經(jīng)驗(yàn)、金源的經(jīng)驗(yàn)和東方新天地的經(jīng)驗(yàn)，把它不斷的融合成在一起，現(xiàn)在我們感覺國內(nèi)的商業(yè)管理運(yùn)營太少，發(fā)展的規(guī)模還 中國最龐大的下載資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 太小，跟目前整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢可能還有差距，我們愿意通過更長的時(shí)間來逐漸積累自己的經(jīng)驗(yàn)，把各個(gè)項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)轉(zhuǎn)化成整個(gè)公司長久的經(jīng)驗(yàn)，不斷跟新的項(xiàng)目對接，最終能為商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)管理提供一些可借鑒的經(jīng)驗(yàn)或者是教訓(xùn)，以上就是我的演講， 謝謝大家！
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