大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目策劃模式-資料下載頁
2025-01-21 22:02本頁面
【正文】 者的青睞。 烏合之眾難敵嚴(yán)整之師，此類癥狀要從兩方面著力抓： 統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一管理：嚴(yán)格按照國際上流行的所有權(quán)、經(jīng)營權(quán)和管理權(quán)三權(quán)分離的原則來操作市場，在商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)中實(shí)行運(yùn)營商、投資者和經(jīng)營者三方共同發(fā)展的方式，一般的做法是開發(fā)商將產(chǎn)權(quán)分割出售給投資者（所有者），再由運(yùn)營商（管理者）作為一個統(tǒng)一的機(jī)構(gòu)將分散的產(chǎn)權(quán)集中起來，對商鋪進(jìn)行統(tǒng)一招商，吸引有規(guī)模、有品牌的商家（經(jīng)營權(quán)）介入，最終實(shí)現(xiàn)各自得益擴(kuò)展的最大化。 解決方法： 在沒有豐富的經(jīng)驗(yàn)對招商后的物業(yè)進(jìn)行管理的情況下，可以從海外聘請專業(yè)的管理團(tuán)隊(duì)進(jìn)行管理與后期經(jīng)營 四、商場可持續(xù)經(jīng)營策略 策略一：不斷謀求業(yè)態(tài)突破 商業(yè)項(xiàng)目要想獲得可持續(xù)性的發(fā)展，必須要敢于突破，而不是簡單地克隆、單調(diào)地經(jīng)營。經(jīng)營管理者需要不斷地深入研究商業(yè)，切實(shí)在如何為零售業(yè)提供更好的購物環(huán)境、如何讓主題商城鮮明、如何使專業(yè)市場真正走上專業(yè)化的道路等方面下功夫，才能真正引領(lǐng)市場。 策略二：管理者與經(jīng)營者雙贏策略 商業(yè)地產(chǎn)是商業(yè)和地產(chǎn)兩個行業(yè)的有機(jī)結(jié)合，而往往地產(chǎn)開發(fā)商不懂商業(yè)，商業(yè)零售商又不懂地產(chǎn)開發(fā)，地產(chǎn)商只有聯(lián)盟龍頭大商家，齊心協(xié)力共同發(fā)展，謀求雙贏，才能走上最終的持續(xù)發(fā)展道路。 現(xiàn)在越來越多發(fā)展商試圖讓大商家租賃商場二層以上的商鋪，然后在大商家?guī)幕A(chǔ)上，以輔營區(qū)的方式、較高的價格銷售一樓。這實(shí)際上是把風(fēng)險(xiǎn)推給了大商家：首先，大商家同樣需要以一樓商場來招商贏利；其次，大商家擔(dān)心一樓不可控而造成重復(fù)經(jīng)營。這種方法并沒有解決實(shí)際問題，無利于整個商場的持續(xù)發(fā)展。 發(fā)展商與大商家的合作，必須建立在雙贏的基礎(chǔ)上。商業(yè)項(xiàng)目在尋求大商家合作中，試圖以“大商家＋輔營區(qū)”的方式取得突破，第一必須考慮大商家對一樓商場必要面積的需求，這是涉及規(guī)劃設(shè)計(jì)方面的內(nèi)容；第二，也就是商場長久經(jīng)營發(fā)展要考慮的重點(diǎn)內(nèi)容，必須考慮主力店與輔營區(qū)經(jīng)營定位的互補(bǔ)性，而不應(yīng)發(fā)生正面沖突，并絕對不能影響大商家的品牌形象，否則，即使以較低租金吸引大商家進(jìn)駐，未來的商場經(jīng)營也會很難看。這一點(diǎn)要求商場管理者在后續(xù)的經(jīng)營業(yè)態(tài)調(diào)整中一定要有章可循，不可以自身短暫的小利而造成對合作乃至整個項(xiàng)目的長期大利。 策略三：優(yōu)質(zhì)系統(tǒng)的管理 所謂商鋪，是先有商再有鋪，輔的價值是體現(xiàn)在商字基礎(chǔ)之上的，也就是說，只有商場能經(jīng)營、做得旺，商鋪的價值才能得到體現(xiàn)，才能實(shí)現(xiàn)價值最大化。優(yōu)質(zhì)系統(tǒng)的商業(yè)經(jīng)營管理是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目長盛不衰的根本所在。 現(xiàn)代商業(yè)經(jīng)營管理除了住宅物業(yè)管理的保安、清潔等基本的工作外，更重要的是商場經(jīng)營推廣，包括商場經(jīng)營分區(qū)的管理、整體形象的宣傳、節(jié)假日促銷活動的組織，商戶經(jīng)營品質(zhì)的監(jiān)管、商家的退租、轉(zhuǎn)讓、重新招租、租戶售后服務(wù)的監(jiān)督等。這些工作都應(yīng)該有一套符合項(xiàng)目自身特點(diǎn)的系統(tǒng)做支撐。 發(fā)展商應(yīng)提供商場推廣費(fèi)用支持：有了精干的經(jīng)營管理團(tuán)隊(duì)，還需要經(jīng)營推廣費(fèi)用的支持。發(fā)展商從賣鋪所得的利潤中拿出一點(diǎn)給經(jīng)營管理公司作為商場市場培育期經(jīng)營推廣的啟動資金，并制定出具體的經(jīng)營推廣計(jì)劃，實(shí)實(shí)在在地為商場的經(jīng)營打下基礎(chǔ)。 經(jīng)營管理是商鋪投資成敗的關(guān)鍵，抓好商業(yè)經(jīng)營管理，是商業(yè)規(guī)律的需求，是有志于開發(fā)百年老店的發(fā)展商必由之路，更是商鋪持續(xù)發(fā)展的唯一途徑。 五、品牌維護(hù)和提升 品牌作為企業(yè)和顧客溝通的最有效最忠誠的載體，向來倍受重視。對于商業(yè)地產(chǎn)來說，也是如此。只有客觀進(jìn)行品牌細(xì)分，使品牌有歸屬感，進(jìn)一步確定品牌的訴求內(nèi)容，并實(shí)施一系列的品牌運(yùn)動，使品牌卓然出眾，才能在市場中謀得一席之地。但品牌競爭力的形成卻不是一朝一夕之功，很多商業(yè)地產(chǎn)品牌由于缺乏必要的前瞻性維護(hù)，在市場競爭中慢慢沒落，甚至夭折。由此可見，現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)市場競爭，品牌維護(hù)刻不容緩。 從品牌核心價值的提煉到品牌的維護(hù)到對品牌危機(jī)的解決形成了一整套模式，幫助地產(chǎn)項(xiàng)目乃至經(jīng)營商家達(dá)到品牌的“草原現(xiàn)象”，于無形中茂盛
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