【正文】 S本項目周邊交通網(wǎng)絡(luò)健全，地塊三面環(huán)路，出行便捷。 （二）、開發(fā)公寓 公寓的特點：既滿足了住宅的功能需求，同時也兼具了辦公的屬性。 劣勢（ W） W無主要停車場，和商場共用戶外停車位。 （ 4層不對外出售） 車位 地下 1： 1 價格 未定 付款方式 一次性（優(yōu)惠 5 個點） /按揭（優(yōu)惠兩個點） 銷售策略 帶 5 年租約的寫字間 目標(biāo)客戶分析 裝飾公司、本市場內(nèi)部商戶、私營業(yè)主、旅游公司、投資商戶 項目 SWOT 分析 優(yōu)勢（ S） S有良好的口碑 S地處城市主干道，交通便捷。 W綠化少，無景觀。 S品牌優(yōu)勢。 S周邊配套 完善 。 總套數(shù) 520 套 戶型結(jié)構(gòu) 二室二廳一衛(wèi)、二室二廳兩衛(wèi)、三室二廳兩衛(wèi)、四室兩廳兩衛(wèi)、五室兩廳兩衛(wèi)、 開工時間 2020 年 竣工時間 2020 年 4 月 取暖方式 地?zé)岵膳? 交房標(biāo)準(zhǔn) 毛坯房 銷售價格 3180—— 3500 元 /m178。從空置時間結(jié)構(gòu)上看，空置一年以上的商品房除辦公樓有大幅度增長趨勢，而住宅、商業(yè)與其它用房則出現(xiàn)下降趨勢。住宅竣工面積為 ㎡ ，同比 增長 232%， 其中經(jīng)濟適用房 竣工 面積為 萬 ㎡，同比增長了%， 辦公樓竣工面積為 萬 ㎡， 同比 下降 78%， 商業(yè)營業(yè)用房竣工面積為 萬 ㎡， 同比 增長 97%。在國家新政的宏觀調(diào)節(jié)下，呼和浩特市房地產(chǎn)更得以有序的發(fā)展。地理坐標(biāo)位于東經(jīng) 111176。 2001 年至 2020 年，相應(yīng)的城市居民人均收入由 6182 增長到 12538 元；城鎮(zhèn)人口占總?cè)丝诘谋戎剡_到了 47%。距首都北京 669 公里，距內(nèi)陸開發(fā)口岸城市二連浩特 490 公里，距大型能源基地準(zhǔn)格爾煤田 100 公里；距天津港 800 公里。 35ˊ至 40176。經(jīng)濟植物資源比較豐富，崇山峻嶺區(qū)和平原的野生種子植物和人工栽培植物有 770余種。組建了鐵騎集團、大眾集團、眾環(huán)集團、正北集團等具有較強競爭力的大型企業(yè)集團。 ■旅游景 觀 大窯文化遺址、古長城遺址、將軍衙署、綏遠城城墻遺址、公主府、內(nèi)蒙古博物館、內(nèi)蒙古賽馬場、神水梁風(fēng)景區(qū)、成吉思汗影視城、蓯蓉狩獵區(qū)、太偉運動休閑度假村和小井溝運籌生態(tài)旅游區(qū)等。 圖 1 2020 年 7 月和 2020 年 7 月房屋施工面積構(gòu)成 單位： % 資料來源：呼和浩特市房地產(chǎn)開發(fā)統(tǒng)計報表 2020 年 7 月、 2020 年 7 月 新開工狀況 房屋新開工 面積 ㎡ ，同比 增長 149%。在資金來源方面，依賴銀行貸款增長幅度較大，同比增長 %。 地理位置 呼和浩特市海拉爾東街 33 號 車位數(shù) /價格 地下 1： 1（價格 6000 元 /m178。 戶型結(jié)構(gòu) 二室二廳一衛(wèi)、二室二廳二衛(wèi)、三室二廳二衛(wèi)、五室兩廳二衛(wèi) 開工時間 2020 年 竣工時間 2020 年 3 月 取暖方式 地暖 交房標(biāo)準(zhǔn) 毛坯房 銷售均價 2950 元 /m178。 S周邊配套設(shè)施 完善 。 竣工時間 2002 總 套 數(shù) 168 套 取暖方式 地 暖 停車位 無 目標(biāo)客戶分析 二次置業(yè)者、工薪階層、私營業(yè)主、外地來呼置業(yè)者 公交線路 直達公交 5 5 6 67 項目 SWOT 分析 S本項目位于市中心，交通便捷，四通八達。 地理位置 潤宇裝飾家具城西門 屬性 寫字間 建筑面積 9萬平方米 樓層 19層 總套數(shù) 240 戶 開工時間 2020 年 3 月 交工時間 2020 年 10 月 主要戶型 一室一衛(wèi)、一室一廳一衛(wèi)、二室二廳一衛(wèi)、 面 積 45—— 95m178。 S板樓結(jié)構(gòu)，南北通透，采光好。 （一）、開發(fā)住宅 據(jù)調(diào)查，城區(qū)市民的消費觀念已從過去“居者有其屋”轉(zhuǎn)變?yōu)椤熬诱哂屑盐荨?，較注重居住環(huán)境、戶型結(jié)構(gòu)、周邊配套、物業(yè)管理等方 面。 二、建議： 根據(jù)以上綜合信息整理并進行逐個市場分析，蔽司建議將該項目的市場定位為產(chǎn)權(quán)式 商務(wù)酒店 。 五、 產(chǎn)品性質(zhì)定位 產(chǎn)權(quán)式酒 店檔次定位很關(guān)鍵。 交通 ： 城市主干道，出行便利，公交線路豐富。 44 作為消費者，客戶享受旅游度假的服務(wù)，享受餐飲、娛樂、健身等配套優(yōu)惠；而作為投資者，客戶享受所購買的房間、度假屋的經(jīng)營利益。開發(fā)商不僅有賣樓的收益，還可以通過經(jīng)營酒店的商業(yè)配套長期獲得收益； A. 經(jīng)營風(fēng)險大。可以說，產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展的大環(huán)境已 經(jīng)基本成熟。 投資方式 投資回報 風(fēng)險分析 產(chǎn)權(quán)式酒店 6— 15%+免費度假天數(shù) +物業(yè)產(chǎn)權(quán) 1．旅游業(yè)倒退：幾乎不可能 2．酒店公司經(jīng)營不善：聘請美譽度好的公司，另有產(chǎn)權(quán)物業(yè)保值 投資股票 較好情況為： 17% 股市漲跌難測，散戶經(jīng)常被套 國債 — % 通貨膨脹，風(fēng)險很低 儲蓄 — % 通貨膨脹，國家金融政策，風(fēng)險很低 購買保險 遭遇不幸，才獲賠償 寧可希望健康平安，也不要賠償 41 （二）、支撐點 產(chǎn)權(quán)式酒店 多建于 CBD 附近，而本地塊區(qū)域環(huán)境符合這些綜合條件 文化 ： 青山小學(xué)、鐵路第七小學(xué)、麻花板小學(xué)，市十四中、市三十四中、土默特中學(xué)、呼市三聯(lián)中學(xué)，內(nèi)蒙古工業(yè)大學(xué)、內(nèi)蒙古財稅職業(yè)學(xué)校、內(nèi)蒙古會計學(xué)校、蒙古技工學(xué)校、楊氏形象學(xué)校為此區(qū)域構(gòu)筑了深厚的文化底蘊。開發(fā)商不僅有賣樓的收益，還可以通過經(jīng)營酒店的商業(yè)配套長期獲得收益； 二 、劣勢（ W）分析 W無品牌知名度。據(jù)調(diào)查，潤宇裝飾城內(nèi)部商戶為 720 戶，其中 320 戶為外地經(jīng)商者，加之周邊一些裝飾公司和投資商戶足以消費這個寫字樓的容量。 30 功 能 集住宿、餐飲、娛樂、商務(wù)為一體 共 16 層， 7— 16 層為客房 客房總套數(shù) 180 套 房 價 價格定位 （最高、最低、均價） 標(biāo)準(zhǔn)房： 788 元 /天 /間 價格調(diào)整思路 受季節(jié)影響 客戶分析 顧客定位 商務(wù)、旅游、娛樂、高、中檔次消費者 \散客 推廣策略 打折后 290 元，送早餐 （二）、金仕頓大酒店 酒店名稱 金仕頓大酒店 規(guī)劃 /建筑 四星級酒店 地理位置 海拉爾東路 15 號 面 積 萬平方米 地段環(huán)境 交通便捷，處于商圈內(nèi)，人流量大 功 能 集住宿、餐飲、娛樂、商務(wù)為一 體 共 12 層， 1 層為大廳， 2 層為中餐廳， 3 層為中西餐廳， 4— 7 層為宴會廳， 8— 12 層為客房 客房總套數(shù) 190 套 房價 價格定位（最高、最低、均價） 780 元 /天 /間 價格調(diào)整思路 分季節(jié)調(diào)整 客戶分析 顧客定位 商務(wù)、旅游、娛樂、高、中檔次消費者 \散客 推廣策略 打折后 270 元，送早餐 （三）、名岳島假日酒店 酒店名稱 名岳島假日酒店 規(guī) 模 中檔 地理位置 海拉爾大街 客房總套數(shù) 40 套 地段環(huán)境 交通便捷，處于商圈內(nèi)，人流量大 功能 集餐飲與住宿 房價 價格定位（最高、最低、均 價） 224 元 /天 /間 價格調(diào)整思路 分季節(jié)調(diào)整 客戶分析 顧客定位 商務(wù)、旅游、娛樂、中檔次消費者 \散客 推廣策略 打折后 140 元，送早餐 （四）、女神大酒店 酒店名稱 女神大酒店 規(guī) 模 中檔 地理位置 海拉爾大街 31 地段環(huán)境 交通便捷，處于行政核心區(qū)和商圈內(nèi)，人流量大 功 能 餐 飲（一層與二層） （五）、國賓大酒店 酒店名稱 國賓大酒店 規(guī) 模 中檔 地理位置 海拉爾大街 客房總套數(shù) 28 套 地段環(huán)境 交通便捷，處于行政核心區(qū)和商圈內(nèi)，人流量大 功 能 集 餐飲與住宿 顧客定位 商務(wù)、旅游、娛樂、中檔次消費者 \散客 （六）、盛安大酒店 酒店名稱 盛安大酒店 規(guī) 模 中檔 地理位置 海拉爾東路 710 號 客房數(shù)量 52 套 地段環(huán)境 交通便捷，處于行政核心區(qū)和商圈內(nèi)，人流量大 功 能 集餐飲、住宿 第四章 項目地塊調(diào)查與分析 第一節(jié) 項目地塊調(diào)查 32 一、地塊概況及區(qū)域環(huán)境分析 □ 地塊位于呼和浩特市海拉爾大街與興安北路十字交叉口路東 200 米處，面積為 平方米。 S周邊濃郁的商業(yè)氛圍 S3 、本案特點：宜商宜居 S周邊配套齊全。 威脅（ T） T蒙苑國際商業(yè)廣場、眾維家居廣場與萬鼎新業(yè)陶瓷市場 對本案造成直接的影響 蒙苑國際商業(yè)廣場（在建） 同創(chuàng)家具城 項目名稱 同 創(chuàng) 家 具 城 地理位置 海拉爾大街與興 安北路交叉口東南角 50米 地段環(huán)境 地處呼和浩特市專業(yè)建材商圈內(nèi)，交通便捷、人流量大。 S戶型適中。 W戶型偏大，總價過高。 S聘請第一太平 戴維斯作為物業(yè)管理。預(yù)計今后二級市場交易量有下降趨勢。 圖 6 2020 年 17 月商品房、商品住房價格趨勢 圖 7 2020 年 17 月商品房、商品住房同比趨 勢 010002000300040005000600070001月 2月 3月 4月 5月 6月 7月商品房 商品住房 18 在商品住房銷售價格 中 ， 1000 元 /平方米 的實際登記銷售 840 套，平均成交價 1100 元 /平方米 ； 10001500 元 /平方米 ，實際登記銷售 1936 套 ，平均成交價 1450 元 /平方米 ； 15002000 元 /㎡，實際登記銷售 2567 套，平均成交價 1950 元 /㎡ ； 20002500 元 /㎡，實際登記銷售 912 套，平均成交價 2310元 /平方米 ； 25003000 元 /㎡，實際登記銷售 563 套，平均成交價 2870 元 /平方米 ； 30004000 元 /㎡，實際登記銷售 66 套，平均成交價 3570 元㎡；40005000 元 /㎡，實際登記銷售 24 套，平均成交價 4570 元 /㎡。從投資結(jié)構(gòu)看，商品房建設(shè)投資額 億元，與上年同 期相比增長 ％，占本年計劃總投資額的比重為 %；其中住宅投資額 億元，與上年同期相比增長 ％；經(jīng)濟適用住房投資 億元，同比增長 ％；別墅、高檔公寓投資 億元，辦公樓投資 億元，同比下降了 38％；商業(yè)營業(yè)用房投資 億元，同比上升 106％。全區(qū)設(shè) 1 鄉(xiāng)、 1 鎮(zhèn)、 7 個街道辦事處， 30 個行政村、 55 個社區(qū)居委會。直接簽訂利用外資合同 56 份，合同投資總額4 億美元，實際投資 億美元，比 2001 年增長了 倍。年平均氣溫在 6176。 項目市場調(diào)研報告 青島盛世同誠房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 2 前 言 本次調(diào)查，從了解呼和浩特市房地產(chǎn)宏觀市場環(huán)境、區(qū)域市場狀況入手，通過實地考察，重點對新城區(qū)海拉爾大街與興安北路周邊商業(yè)、住宅發(fā)展?fàn)顩r和趨勢進行剖析。 ■環(huán)境氣候 呼和浩特地處中溫帶內(nèi)陸地區(qū) ,屬西北大陸性氣侯 ,雨熱同季，四季分明、晝夜溫差大。 2020 年， 呼 市引進國內(nèi)資金 81 億元，比 2001 年增加了 倍。 ■人口狀況 總?cè)丝?409629 人，其中城區(qū)人口 284084 人，農(nóng)區(qū)人口 125545 人；有蒙、滿、回、漢等 38 個民族，是滿族聚居區(qū)。 12 第二節(jié) 呼和浩特市房地產(chǎn)市場分析 一、呼和浩特市房地產(chǎn)現(xiàn)狀及趨向分析 2020 年 1－ 8 月呼和浩特市房地產(chǎn)完成投資 億元，與上年同期相比增長了 %；占本年計劃總投資額的比重為 ％。其中 商品住宅平均售價 2639 元 /平方米，同比 增長 %，與上月環(huán)比增長 %。但是銷售面積同比仍然呈下降趨勢； 呼市二級市場比較活躍，占存量房總面積的 %，但在國家稅務(wù)總局三次進行二手房交易契稅調(diào)整后，對二級市場有很大的影響，交易量與去年同比下降 %。 S開發(fā)商的品牌優(yōu)勢。 W北臨三合村，街道狹小，路面衛(wèi)生狀況差。 S