【正文】 均售價 格，與去年 同 期相 比 今年以來首次下降到 10 以下，特別是商品住宅下降到 百分 點。 圖 8 2020 年 17 月二手住房銷售趨勢 （五）、房地產(chǎn)市場運行特點 房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅在去年同期得到初步控制的基礎(chǔ)上出現(xiàn)較大的增長。 截止 7 月 末 ， 不同套型商品 住宅中 累計可 售 套數(shù)， 60 ㎡ 1160 套 ，實際登記銷售 701 套 ； 6080 ㎡ 1409 套 ，實際登記銷售 1907 套 ； 80100 ㎡4001 套 ，實際登記銷售 1874 套 ； 100120 ㎡為 2900 套 ，實際登記銷售 1156套 ； 120144 ㎡ 967 套 ，實際登記銷售 789 套； 144180 ㎡ 759 套 ，實際登記銷售 443 套； 180 ㎡以上 348 套 ，實際登記銷售 38 套。 表 3 2020 年 17 月土地開發(fā)情況 項 目 單 位 2020年 17月 2020 年 17 月 同比增減 (%) 本年購置土地面積 萬平方米 完成開發(fā)土地面積 萬平方米 待開發(fā)土地面積 萬平方米 100 土地購置費 萬元 35140 115772 14 資料來源：呼和浩特市房地產(chǎn)開發(fā)統(tǒng)計報表 2020 年 7 月 （三）、房屋建筑情況 施工狀況 到 2020 年 7 月， 房屋施工面積 萬㎡ ， 同比上升 ％，其中住宅施工面積 萬 ㎡， 同比上升 ％ ，其中經(jīng)濟(jì)適用房 萬㎡，同比上升 ，別墅、高檔公寓 萬㎡，占住宅面積的 42%； 辦公樓施工面積 萬 ㎡， 同比 下降 ％ ， 商業(yè)營業(yè)用房施工面積 為 萬㎡ ， 同比增長 85％。 1－ 12月完成土地開發(fā)面積比上年同期下降%，土地購置面積比上年同期上升了 %。 新城區(qū)是自治區(qū)和呼和浩特市的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、教育、科技、交通及新聞、信息中心所在地，是呼和浩特市對外開放的窗口。 7′。伊利股份有限公司、內(nèi)蒙古民族實業(yè)集團(tuán)公司、金宇集團(tuán)、仕奇實業(yè)集團(tuán)已成為國內(nèi)上市公司。 2020 年，全社會固定資產(chǎn)投資完成 420 億元，同比增長 55%，其中，工業(yè)固定資產(chǎn)投資完成 225 億元，同比增長 %，占全市固定資產(chǎn)投資額的 %，是 “九五 ”期末的 7 倍。其中武川境內(nèi)黃金儲量居內(nèi)蒙古自治區(qū)前列，清水河境內(nèi)的煤、高嶺土等礦產(chǎn)資源極為豐富，特別是陶土的儲量之大，品位之高屬全國之冠。 ■人口狀況 現(xiàn)轄四區(qū)、四縣、一旗和一個國家級開發(fā)區(qū)。 10ˊ，北緯 39176。 ■ 調(diào)研時間 ■ 調(diào)研公司 青島盛世同誠房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 ■ 調(diào)研區(qū)域 呼和浩特市新城區(qū)本項目地塊周邊區(qū)域 ■ 調(diào)研對象 呼和浩特市新城區(qū)本項目地塊周邊重點樓盤、商業(yè)、商場、專業(yè)市場 ■ 調(diào)研內(nèi)容 □呼和浩特市房地產(chǎn)宏觀發(fā)展?fàn)顩r和趨勢 □區(qū)域狀況及市場分析 3 ■ 樣本容量 政府部門 10 個，住宅項目 5 個，商業(yè)物業(yè)項目（賓館酒店、零售百貨、專業(yè)市場、公寓等）共計 50 多家 ■ 信息整理 將得到的原始信息進(jìn)行分析、歸納、總結(jié)，并做進(jìn)一步提煉，在此基礎(chǔ)上進(jìn)行項目總體功能定位及市場定位的研究。 7 呼和浩特北依陰山，南瀕黃河，市區(qū)平均海撥 1050 米。 ■資 源 呼和浩 特物產(chǎn)資源豐富，有多種黑色和有色金屬及貴重金礦產(chǎn)，而非金屬礦產(chǎn)資源比金屬礦產(chǎn)資源更為豐富。 五年內(nèi)，全市工業(yè)增加值從 “九五 ”期末的 48 億元增加到 2020 年的 210 億元，年均增長 68%，其中，規(guī)模以上工業(yè)更是實現(xiàn)了 5 年翻兩番的奮斗目標(biāo)，從 31 億元增加到2020 年的 160 億元，年均增長 83%，曾連續(xù)三年增速在全國中心城市中排名首位?，F(xiàn)已初步實現(xiàn)了工業(yè)結(jié)構(gòu)和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的戰(zhàn)略調(diào)整。 35′ —— 112176。 2020 年，國內(nèi)生產(chǎn)總值完成 億元。 2020年，呼和浩特市房地產(chǎn)市場運行狀況良好，全年完成房地產(chǎn)投資，同比增長 %，增速比上年同期增長 。 表 1 呼和浩特市 2020 年 17 月房地產(chǎn)開發(fā)投資情況 指標(biāo)名稱 計量單位 2020 年 7 月 2020 年與 2020年同比增減 (%) 投資額和新增固定資產(chǎn) 萬元 計劃總投資 萬元 1585044 本年計劃投資 萬元 576790 房地產(chǎn)開發(fā)投資 萬元 263530 其中：商品房建設(shè)投資 萬元 181192 按用途分： 住宅 萬元 174673 其中 :別墅、高檔公寓 38103 經(jīng)濟(jì)適用住房 萬元 5000 辦公樓 萬元 8189 商業(yè)營業(yè)用房 萬元 51950 其他 萬元 28718 資料來源：呼和浩特市房地產(chǎn)開發(fā)統(tǒng)計報表 13 按照 房地產(chǎn)開發(fā)資金來源 看，國家預(yù)算內(nèi)資金 200 萬元 ，同比 上升100％，占資金來源的 ％；自籌資金 億元，同比 增長 ％，占資金來源的 56％；其它資金 億元，同比上升 106％，占資金來源 24％。 圖 3 2020 年 7 月和 2020 年 7 月房屋竣工面積構(gòu)成 單位： % 圖 4 2020 年 7 月房屋施工面積和新開工面積同比增長情況 0204060801002 0 0 6 年 2 0 0 7 年 住宅 別墅、高檔公寓 經(jīng)濟(jì)適用房 辦公樓 商業(yè)營業(yè)用房 其他 01020304050607080902 0 0 6 年 2 0 0 5 年 住宅 經(jīng)濟(jì)適用房 辦公樓 商業(yè)營業(yè)用房 其他 100500501001502002501 2 3新開工 施工 竣工房屋建筑面積 住宅 經(jīng)濟(jì)適用房 辦公樓 商業(yè)營業(yè)用房 16 資料來源：呼和浩特市房地產(chǎn)開發(fā)統(tǒng)計報表 2020 年 7 月、 2020 年 7 月 （四）、房屋銷售情況 商品房銷售情況 截止 7 月 末 ，商品房 累計可 售面積為 253 萬 ㎡ ， 與上年 同比 增長 ％ ，比上月增長 %。 其中住宅空置一年以上的 面積 萬 ㎡，同比下降 %，商品房 空置主要以滯銷和積壓為主，約占空置房總面積的 %。 呼市商品房銷售額 億元；商品房銷售面積 萬㎡，同比減少 %。經(jīng)濟(jì)適用住房總量占開發(fā)總面積的 %。 付款方式 一次性 (優(yōu)惠 8 個點 ) / 按揭 （ (優(yōu)惠 2 個點 ) 銷售進(jìn)度 現(xiàn)房（ 125—— 145m178。 劣勢（ W） W北門對臨三合村，路面衛(wèi)生狀況差、街道狹小 W戶型偏大，總價過高。 S高綠化率。 威脅（ T） T、在售的領(lǐng)秀、海藤名苑對本案造成直接的威脅 （三）海藤名苑 項目名稱 海藤名苑 電 話 0471—— 6561100 6561122 發(fā)展商 恒鑫房地產(chǎn)公司 代理商 地理位置 新城區(qū)海拉爾大街 809 號 銷售均價 2420 元 /m178。 劣勢（ W） W北臨三合村，街道狹小，路面衛(wèi)生狀況差。 W戶型單一。 W入口道路較窄，不大氣。 26 經(jīng)營商戶 60 戶 本地商戶 36 戶 海興鋼材 項目名稱 海 興 鋼 材 地理位置 海拉爾東街 地段環(huán)境 地處呼和浩特市專業(yè)建材商圈內(nèi)，交通便捷、人流量大。 S周邊濃郁的商業(yè)氛圍 S本案特點：宜商宜居 S周邊配套齊全 S具備投資屬性 S有大型地下停車場 S有良好的口碑 劣勢（ W） W交通易堵塞 機會（ O） O近年呼市房價上漲速度較快，對投資者有較大的吸引力 威脅（ T） T1 西邊在售的財富銘座和 熙華發(fā)展大廈對本案造成直接影響 （二）、熙華發(fā)展大 廈 項目名稱 熙華發(fā)展大廈 電 話 0471— 2213333 2213444 28 （三、） 財富銘座 項目名稱 財富銘座 電 話 0471— 2288888 3396666 發(fā) 展 商 蒙苑地產(chǎn) 代理商 大國機構(gòu) 物業(yè)管理 蒙苑物業(yè)管理有限公司 物業(yè)費 — 1 元 /m178。 S具備投資屬性 S有大型地下停車場 劣勢（ W） W物業(yè)管理公司不確定 機會（ O） O近年呼市房價上漲速度較快，對投資者有較 大的吸引力 威脅（ T） T西邊在售的財富銘座較本案完工早，且價格低 29 地理位置 興安北路 85 號 (交警指揮中心南側(cè) ) 屬 性 公寓 建筑面積 2 萬平方米， 層 數(shù) 19 總套數(shù) 225 套 商業(yè) 1— 4 層 開工時間 2020 年 4 月 完工時間 2020 年 8 月 主要戶型 一室一廳一衛(wèi)、兩室一廳 一衛(wèi)、兩室兩廳一衛(wèi) 面積 58— 160m178。 W無品牌積累。 區(qū)域環(huán)境：項目地塊東鄰聯(lián)建小區(qū)、海藤名苑，南望同創(chuàng)鋼材城、潤宇裝飾城，西連海興鋼材市場，北靠麗苑 .陽光城。 本區(qū)域內(nèi)在建的公寓有財富銘座，共建總套數(shù)為 225 套，力屬蒙苑商業(yè)國際廣場二期工程。 （四）、開發(fā)商業(yè) 本項目地塊面積較小，不適宜開發(fā)商業(yè)。 S 本項目周邊已形成餐飲、住宿、娛樂于一體的服務(wù)配套。 三、機會（ O）分析 O本項目周邊沒有類似的項目在運作，因此是一個市場空白點。 39 八、產(chǎn)權(quán)式酒店與傳統(tǒng)投資方式的比較 投資方式 投 資 回 報 風(fēng) 險 分 析 產(chǎn)權(quán) 式酒店 6— 15%＋免費入住天數(shù)＋物業(yè)產(chǎn)權(quán) 商業(yè)倒退：幾乎不可能 酒店公司經(jīng)營不善：聘請美譽度好的酒店管理公司，另有產(chǎn)權(quán)物業(yè)保值。 餐飲： KFC、女神大酒店、國賓大酒店、盛安大酒店、天湘園酒店、天湘園酒店、榮嬉堂酒樓、金麥莊餃子樓、北京大鴨梨餐飲、福成肥牛美食城等為本區(qū)域聚集更多的人氣。產(chǎn)權(quán)式酒店則進(jìn)而買斷產(chǎn)權(quán)而不僅是買斷時段，即酒店將每間客房分割成獨立產(chǎn)權(quán)出售給投資者，投資者一般并不在酒店居住，而是將客房委托給酒店經(jīng)營分取投資回報，同時還可獲得酒 43 店贈送的一定期限的免費入住權(quán)。因此，從產(chǎn)權(quán)式酒店的開發(fā)角度分析，必須沿著旅游產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)兩條思路運作。 分析目前國內(nèi)產(chǎn)權(quán)式酒店業(yè)的市場環(huán)境：其一，市場消費潛力開始釋放，這來源于近幾年對外開放和國內(nèi)經(jīng) 濟(jì)發(fā)展的結(jié)果，一方面造就了一批具有消費能力的白領(lǐng)階層，另一方面培育了這批白領(lǐng)階層的超前消費觀念；其二，市場氛圍已經(jīng)形成，一方面旅游度假區(qū)隨著國內(nèi)旅游消費能力的提高而逐步形成氣候，另一方面分時度假概念逐步被人們接受；其三，國內(nèi)產(chǎn)權(quán)式酒店的市場雖已形成，但市場的制度、法規(guī)和秩序卻有待規(guī)范，而市場的完善在很大程度上是取決于制度、法規(guī)和秩序的，客戶投資產(chǎn)權(quán)式酒店的信心和安全感也來源于此；其四，國外分時度假體系比較完善，分時度假酒店聯(lián)盟可以為產(chǎn)權(quán)式酒店的客戶提供極具吸引力的度假交換，而我國產(chǎn)權(quán)或酒店、分時度假消費均不 同于國外的先有需求后有市場，在國內(nèi)酒店客房平均出租率僅 50％出頭、閑置客房很多的背景下，要由賣方推動市場需求；而且國內(nèi)分時度假體系還很不成熟， 即便全球最大的分時度假交換公司 RCI在中國的成員酒店也不夠多。 綜上所述，敝司認(rèn)為將本項目定位為 “ 高檔次的產(chǎn)權(quán)式商務(wù)酒店 ” ，項目的定位準(zhǔn)確清晰，是符合市場要求的并且目前已經(jīng)有了比較好的發(fā)展條件。 產(chǎn)權(quán)式酒店作為新興的一種投資方式，已經(jīng)逐步的得到了快速增長的城市白領(lǐng)階層的認(rèn)可，下表是投資產(chǎn)權(quán)式酒店與傳統(tǒng)投資品種的投 資回報與風(fēng)險的比較： 投資方式 投資回報 風(fēng)險分析 產(chǎn)權(quán)式酒店 6— 15%+免費度假天數(shù) +物業(yè)產(chǎn)權(quán) 1．旅游業(yè)倒退：幾乎不可能 2．酒店公司經(jīng)營不善：聘請美譽度好的公司，另有產(chǎn)權(quán)物業(yè)保值 投資股票 較好情況為： 17% 股市漲跌難測，散戶經(jīng)常被套 國債 — % 通貨