【正文】 街板塊、解放大道至武勝路板塊、江漢北路及江漢路步行街沿線板塊。新世界的裙樓里有高檔消費品，如化妝品、服飾等。這類客戶的面積需求較大，一般是整層起租。 租賃客戶偏好性強。拋開經(jīng)濟水平等因素， 武漢 寫字樓 市場發(fā)展緩慢仍是不爭的事實。 盤龍城 寫字樓 項目 策劃 推廣 第一部分 市場篇 武漢 房地產 寫字樓 市場形勢分析 漢陽 寫字樓 市場 漢口 寫字樓 分析 武昌 寫字樓 分析 武漢 市場分析 武漢 寫字樓 市場概況 2020年的房地產大戲已落下帷幕，回顧這一年的 武漢 房地產市場，發(fā)現(xiàn)在一片喧鬧之中，對比住宅、商業(yè)市場， 寫字樓 市場仍似一方凈土，延續(xù)著幾年來不溫不火的態(tài)勢。 一、漢陽 寫字樓 分析： 漢元中心位于漢陽鐘家村漢元中心（原漢商大廈）；起價 3588元 \㎡，均價 4000元 \㎡，最高價 4500元 \㎡ 總建筑面積： ㎡；漢陽商場即將擴建，占地約 10畝，建筑面積約 ，包括百貨、 寫字樓 、商業(yè)街、酒店，將成為漢陽地標性商業(yè)建筑。隨著經(jīng)濟的發(fā)展， ?武漢 的城市地位日益提高。實力相對弱一些的公司會選擇次一級別的 寫字樓 。建設銀行大廈的裙樓是銀行營業(yè)廳，它的副樓即將做一大型酒店（錦江國際酒店）。 建設大道金融一條街板塊，甲級 ?寫字樓 平均銷售價格達到 7000元 /平方米，高出 武漢 市寫字樓 平均銷售價格 2500元 /平方米。目前世紀廣場在二手房市場上有的報價為 4967元 /平方米，基本上是有價無市。由于 寫字樓 土地成本、建筑成本、配套成本的支出龐大，開發(fā) 寫字樓 的投資費用比開發(fā)一般住宅多很多，對自有資金實力和融資能力的要求也很高，開發(fā)中任一環(huán)節(jié)的資金鏈出現(xiàn)問題都會導致 項目 爛尾的危險，所以 寫字樓 項目 的發(fā)展商必須具備相當?shù)拈_發(fā)實力、多元化的融資途徑和經(jīng)過精確設計的資金鏈等等。因此在業(yè)界有這樣一種說法 ，一個 寫字樓 項目 如果出租率在 60％就算合格， 70％值得投資， 80％乃黃金物業(yè)， 90％可謂極品， 100％的滿租，那就是可遇不可求。隨著網(wǎng)絡時代來臨，客戶希望新的 寫字樓 能有寬帶直接上網(wǎng)的服務和配套設施。從 寫字樓 必備的發(fā)展條件上看出， 武漢 市 寫字樓 市場發(fā)展緩慢有其必然性。 11) 從銷售價格和銷售速度看 武漢 市場 寫字樓 都沒有明顯優(yōu)勢。同年 9月，區(qū)人民政府將岱黃高速公路以西另外 7個村（后湖、劉集、丁店、三店、豐山、龍王廟、黃花澇）劃入開發(fā)區(qū)托管。 3）綠地公園 : 3. 長江樂園 4） “ 居住新城 ”: 在《 武漢 市國民經(jīng)濟與社會發(fā)展第十五個年計劃》中，后湖納為武漢 市四個發(fā)展居住區(qū)的新型居住區(qū)之一，與南湖、東湖和四新地區(qū)并列為四大居住新城，而其核心就是 盤龍城 經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的建設。 第三部分 產品篇 項目 定位研究及相關建議 SWOT分析 項目 主題定位 營銷策略建議 運營 流程 建議 一、 項目 SWOT分析 1． 項目 SWOT分析 優(yōu)勢分析 — S a) 區(qū)位優(yōu)勢：開發(fā)區(qū)東鄰陽邏深水港，西依 武漢 天河國際機場，南臨漢口新火車站；岱黃一級公路、天河機場一級公路和盤龍大橋、盤龍大道及劉宋大道組成的四通八達的道路網(wǎng)絡，構成了 “ 水、陸、空 ” 立體交通網(wǎng)絡。 理由： 本案若以小面積、低總價來沖擊中小企業(yè) 寫字樓 市場，高單價與低使用率的弱點將會給銷售帶來致命打擊。但由于家里可能還有其他家人，工作會影響到家中人，所以他們急需要一個屬于自己工作和休息的空間。 中樓層（ 6層 — 15層）：小面積實惠型 寫字樓 ，形式固定分割成塊狀，買者可按 “ 塊數(shù) ” 自由組合購買。 ? 引導未來的現(xiàn)代商務理念： 每 20平米一條資訊線路，室外廣告電視屏幕，商務會所，多功能會議廳。 小環(huán)境好：位居盤龍重要地段，人流、物流暢旺。 7. 以知名的、高水準的物業(yè)管理公司介入，完善 項目 的軟環(huán)境 第四部分 推廣 篇 推廣 主題 賣點提煉 廣告操作思路 媒體操作思路 一、 推廣 主題 ? 樹造大廈 “ 盤龍中樞 ?新 SOHU時代 ” 的品牌、形象； 切入角度：絕版商業(yè)旺地，高地點規(guī)劃，高標準建筑，為盤龍新區(qū)發(fā)展與繁榮的象征和形象的 代表。 不論在現(xiàn)場工地或銷售現(xiàn)場，亦或各式媒體上，均以大規(guī)模、大手筆、大氣魄、大畫面、大視覺、大回報（但又忌諱 “ 故弄玄虛 ” ）的始終如一的形象出現(xiàn)，以達到氣勢恢宏、磅礴的效果，在人們心目中塑造漢陽獨一無二、無可替代的 “ 商業(yè)巨艦 ” 形象，對目標市場進行渲 染 、沖擊，以期激發(fā)目標客戶群強烈的投資欲望。 廣告策略 ● 形象樹立階段 —— 廣告宣傳除制作、派發(fā) DM之外，以目標客戶的專業(yè)平面媒體、網(wǎng)絡媒體為主，地方平面主流媒體為輔，并根據(jù) 項目 形象定位，適時進行階段性的新聞媒體炒作，同時樹立以 項目 形象宣傳為目的的戶外廣告。即造勢—— 發(fā)勢 —— 續(xù)勢 —— 收勢，營造 長久的生生不息的循環(huán)效果。 發(fā)勢： 2020年 10月 蓄勢月余，箭在弦上，等弓滿之日，立即開盤。 目的是發(fā)勢階段的效應和業(yè)績已繼續(xù)延伸。 收勢： 2020年 12月 —— 2020年 1月 31 日 本階段將配合銷售逐步轉入階段性掃尾期。 ● 第二階段媒介目標 此階段配合階段性銷售工作，以信息最大限度的到達目標客戶群為主要目的，同時注重信息到達目標客戶群的有效率，加深目標客戶群對盤龍 SHOW峰匯廣場的印象，激發(fā)他們的租賃、購買欲望，形成租售市場的熱點。 1. 定位大部分小戶型寫字間，滿足更多份額的需求，并拉高單價，完成 項目 的銷售利潤指標； 2. 定位小部分整層辦公區(qū)域，銷售吸引有實力的企業(yè)和機構購買入住，提升整個 項目 檔次； 3. 定位部分個性化的產品類型，針對性的滿足市場需求，以專業(yè)性的硬件配套和特色服務，提高整個 項目 的市場競爭力； 二、營銷行動 1．高級 策劃 顧問團研討會 就中心城區(qū)商業(yè) 寫字樓 前景、發(fā)展空間、市場定位、入市 策劃 、媒介 推廣 等事宜進行商討； 2．形象 策劃 （ 1）建立較完美的 VI視覺識別系統(tǒng)； ? 設計好標識、標準色、標準字體，要求 具下特點：外觀新穎美觀；具較強的現(xiàn)代氣息；內涵豐富，表現(xiàn)上具較強的張力；色彩鮮明，極富個性。樹立輿論熱點。 （ 7）公共關系策略 與有關政府行事業(yè)單位、中大型企業(yè)保持密切的聯(lián)系，口碑與業(yè)務機會同時并重； 與政府有關部門進行有益合作，如與商會、貿發(fā)局等共同舉辦相關大型經(jīng)濟課題活動，樹立形象與口碑，同時有利于創(chuàng)造更多的機會。首創(chuàng) 武漢 寫字樓 市場開盤當天火爆熱銷的局面。 主題風格建議 與 項目 全新單元產品簡約但富有想象力的宣傳效果保持一致，整個售樓部給人以簡潔明快、現(xiàn)代時尚的視覺感受，避免用復雜的畫面或物件沖淡整體效果。形象墻前面是接待臺及資料臺； 展板：系統(tǒng)介紹 ?項目 特點，突出 項目 的優(yōu)勢，展板內容可以是 項目 周邊環(huán)境及交通條件、項目 概況、 項目 配套設施、物業(yè)管理等方面的內容； 樓盤總體模型及戶型模型：令消費者對本 ?項目 的立體縱觀認識，令買家置身其中，領略各樓層的朝向和景觀，清楚選購單位所在位置。（暫定） 五、現(xiàn)場包裝 1． 項目 現(xiàn)場的設置與內容展示 本案坐落于 盤龍城 中心，無論是在土建施工階段還是在樓盤階段， 對本 項 目 都會存在一定的影響，因此圍墻的筑砌除有把小區(qū)與馬路相分隔的功能外，還會在銷售宣傳環(huán)節(jié)中起到舉足輕重的作用。結合本案來看， 盤龍城 開發(fā)區(qū)現(xiàn)只是雛形，因而在 項目 前期的認購過程中勢必存在較大的影響。宣揚發(fā)展商追求高品質、極富創(chuàng)新、敢為天下先的精神； 樹口碑。 （ 2）硬件準備： 整體效果圖； 地理位置圖（選擇能充分揭示其地王位置的角度切入）； 平面圖，包括裙樓、附樓、各標準層、樓頂?shù)绕矫鎴D； 立體剖面圖； 裝修標準，配套設施； 物業(yè)管理。 媒介策略 ● 第一階段媒介策略 以國內專業(yè)、經(jīng)濟類媒體及航空類雜志為主，宜采用發(fā)行量大、普閱率高、受眾目標明確的大眾類媒體，對 項目 推廣 信息進行第一輪傳播；進行信息傳遞輻射，強勢訴求其 “ 盤龍 SHOW商務 寫字樓 ” 的 形象。這一階段工作主要在這樣兩塊，一是維系好已成交客戶，促成連帶購買 ，輕松掃尾；二是強勢打出清盤牌，用酬賓手法促進末端快速成交。發(fā)勢之后，仍然不斷造勢發(fā)勢，促進銷售波次熱效應不斷攀升。 造勢階段與發(fā)勢階段以認購相銜接。作為未來前景看好的區(qū)域樓盤，本案勢必也將面臨諸多競爭，所以客戶資源拉攏與鎖定的要求很高，因而應該提前于開盤相當一段時間進行客戶蓄積工作，以期開門銷售紅遍天。同時針對目標客戶群，在專業(yè)媒體上輔以軟文的方式， 強化 項目 的功能與特征，并結合 項目