【正文】 街板塊、解放大道至武勝路板塊、江漢北路及江漢路步行街沿線板塊。新世界的裙樓里有高檔消費(fèi)品，如化妝品、服飾等。這類客戶的面積需求較大，一般是整層起租。 租賃客戶偏好性強(qiáng)。拋開(kāi)經(jīng)濟(jì)水平等因素， 武漢 寫(xiě)字樓 市場(chǎng)發(fā)展緩慢仍是不爭(zhēng)的事實(shí)。 盤(pán)龍城 寫(xiě)字樓 項(xiàng)目 策劃 推廣 第一部分 市場(chǎng)篇 武漢 房地產(chǎn) 寫(xiě)字樓 市場(chǎng)形勢(shì)分析 漢陽(yáng) 寫(xiě)字樓 市場(chǎng) 漢口 寫(xiě)字樓 分析 武昌 寫(xiě)字樓 分析 武漢 市場(chǎng)分析 武漢 寫(xiě)字樓 市場(chǎng)概況 2020年的房地產(chǎn)大戲已落下帷幕，回顧這一年的 武漢 房地產(chǎn)市場(chǎng)，發(fā)現(xiàn)在一片喧鬧之中，對(duì)比住宅、商業(yè)市場(chǎng)， 寫(xiě)字樓 市場(chǎng)仍似一方凈土，延續(xù)著幾年來(lái)不溫不火的態(tài)勢(shì)。 一、漢陽(yáng) 寫(xiě)字樓 分析： 漢元中心位于漢陽(yáng)鐘家村漢元中心（原漢商大廈）；起價(jià) 3588元 \㎡，均價(jià) 4000元 \㎡，最高價(jià) 4500元 \㎡ 總建筑面積： ㎡；漢陽(yáng)商場(chǎng)即將擴(kuò)建，占地約 10畝，建筑面積約 ，包括百貨、 寫(xiě)字樓 、商業(yè)街、酒店，將成為漢陽(yáng)地標(biāo)性商業(yè)建筑。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展， ?武漢 的城市地位日益提高。實(shí)力相對(duì)弱一些的公司會(huì)選擇次一級(jí)別的 寫(xiě)字樓 。建設(shè)銀行大廈的裙樓是銀行營(yíng)業(yè)廳，它的副樓即將做一大型酒店（錦江國(guó)際酒店）。 建設(shè)大道金融一條街板塊，甲級(jí) ?寫(xiě)字樓 平均銷售價(jià)格達(dá)到 7000元 /平方米，高出 武漢 市寫(xiě)字樓 平均銷售價(jià)格 2500元 /平方米。目前世紀(jì)廣場(chǎng)在二手房市場(chǎng)上有的報(bào)價(jià)為 4967元 /平方米，基本上是有價(jià)無(wú)市。由于 寫(xiě)字樓 土地成本、建筑成本、配套成本的支出龐大，開(kāi)發(fā) 寫(xiě)字樓 的投資費(fèi)用比開(kāi)發(fā)一般住宅多很多，對(duì)自有資金實(shí)力和融資能力的要求也很高，開(kāi)發(fā)中任一環(huán)節(jié)的資金鏈出現(xiàn)問(wèn)題都會(huì)導(dǎo)致 項(xiàng)目 爛尾的危險(xiǎn)，所以 寫(xiě)字樓 項(xiàng)目 的發(fā)展商必須具備相當(dāng)?shù)拈_(kāi)發(fā)實(shí)力、多元化的融資途徑和經(jīng)過(guò)精確設(shè)計(jì)的資金鏈等等。因此在業(yè)界有這樣一種說(shuō)法 ，一個(gè) 寫(xiě)字樓 項(xiàng)目 如果出租率在 60％就算合格， 70％值得投資， 80％乃黃金物業(yè)， 90％可謂極品， 100％的滿租，那就是可遇不可求。隨著網(wǎng)絡(luò)時(shí)代來(lái)臨，客戶希望新的 寫(xiě)字樓 能有寬帶直接上網(wǎng)的服務(wù)和配套設(shè)施。從 寫(xiě)字樓 必備的發(fā)展條件上看出， 武漢 市 寫(xiě)字樓 市場(chǎng)發(fā)展緩慢有其必然性。 11) 從銷售價(jià)格和銷售速度看 武漢 市場(chǎng) 寫(xiě)字樓 都沒(méi)有明顯優(yōu)勢(shì)。同年 9月，區(qū)人民政府將岱黃高速公路以西另外 7個(gè)村（后湖、劉集、丁店、三店、豐山、龍王廟、黃花澇）劃入開(kāi)發(fā)區(qū)托管。 3）綠地公園 : 3. 長(zhǎng)江樂(lè)園 4） “ 居住新城 ”: 在《 武漢 市國(guó)民經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展第十五個(gè)年計(jì)劃》中，后湖納為武漢 市四個(gè)發(fā)展居住區(qū)的新型居住區(qū)之一，與南湖、東湖和四新地區(qū)并列為四大居住新城，而其核心就是 盤(pán)龍城 經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的建設(shè)。 第三部分 產(chǎn)品篇 項(xiàng)目 定位研究及相關(guān)建議 SWOT分析 項(xiàng)目 主題定位 營(yíng)銷策略建議 運(yùn)營(yíng) 流程 建議 一、 項(xiàng)目 SWOT分析 1． 項(xiàng)目 SWOT分析 優(yōu)勢(shì)分析 — S a) 區(qū)位優(yōu)勢(shì)：開(kāi)發(fā)區(qū)東鄰陽(yáng)邏深水港，西依 武漢 天河國(guó)際機(jī)場(chǎng)，南臨漢口新火車站；岱黃一級(jí)公路、天河機(jī)場(chǎng)一級(jí)公路和盤(pán)龍大橋、盤(pán)龍大道及劉宋大道組成的四通八達(dá)的道路網(wǎng)絡(luò)，構(gòu)成了 “ 水、陸、空 ” 立體交通網(wǎng)絡(luò)。 理由： 本案若以小面積、低總價(jià)來(lái)沖擊中小企業(yè) 寫(xiě)字樓 市場(chǎng)，高單價(jià)與低使用率的弱點(diǎn)將會(huì)給銷售帶來(lái)致命打擊。但由于家里可能還有其他家人，工作會(huì)影響到家中人，所以他們急需要一個(gè)屬于自己工作和休息的空間。 中樓層（ 6層 — 15層）：小面積實(shí)惠型 寫(xiě)字樓 ，形式固定分割成塊狀，買者可按 “ 塊數(shù) ” 自由組合購(gòu)買。 ? 引導(dǎo)未來(lái)的現(xiàn)代商務(wù)理念： 每 20平米一條資訊線路，室外廣告電視屏幕，商務(wù)會(huì)所，多功能會(huì)議廳。 小環(huán)境好：位居盤(pán)龍重要地段，人流、物流暢旺。 7. 以知名的、高水準(zhǔn)的物業(yè)管理公司介入，完善 項(xiàng)目 的軟環(huán)境 第四部分 推廣 篇 推廣 主題 賣點(diǎn)提煉 廣告操作思路 媒體操作思路 一、 推廣 主題 ? 樹(shù)造大廈 “ 盤(pán)龍中樞 ?新 SOHU時(shí)代 ” 的品牌、形象； 切入角度：絕版商業(yè)旺地，高地點(diǎn)規(guī)劃，高標(biāo)準(zhǔn)建筑，為盤(pán)龍新區(qū)發(fā)展與繁榮的象征和形象的 代表。 不論在現(xiàn)場(chǎng)工地或銷售現(xiàn)場(chǎng)，亦或各式媒體上，均以大規(guī)模、大手筆、大氣魄、大畫(huà)面、大視覺(jué)、大回報(bào)（但又忌諱 “ 故弄玄虛 ” ）的始終如一的形象出現(xiàn)，以達(dá)到氣勢(shì)恢宏、磅礴的效果，在人們心目中塑造漢陽(yáng)獨(dú)一無(wú)二、無(wú)可替代的 “ 商業(yè)巨艦 ” 形象，對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)進(jìn)行渲 染 、沖擊，以期激發(fā)目標(biāo)客戶群強(qiáng)烈的投資欲望。 廣告策略 ● 形象樹(shù)立階段 —— 廣告宣傳除制作、派發(fā) DM之外，以目標(biāo)客戶的專業(yè)平面媒體、網(wǎng)絡(luò)媒體為主，地方平面主流媒體為輔，并根據(jù) 項(xiàng)目 形象定位，適時(shí)進(jìn)行階段性的新聞媒體炒作，同時(shí)樹(shù)立以 項(xiàng)目 形象宣傳為目的的戶外廣告。即造勢(shì)—— 發(fā)勢(shì) —— 續(xù)勢(shì) —— 收勢(shì)，營(yíng)造 長(zhǎng)久的生生不息的循環(huán)效果。 發(fā)勢(shì)： 2020年 10月 蓄勢(shì)月余，箭在弦上，等弓滿之日，立即開(kāi)盤(pán)。 目的是發(fā)勢(shì)階段的效應(yīng)和業(yè)績(jī)已繼續(xù)延伸。 收勢(shì)： 2020年 12月 —— 2020年 1月 31 日 本階段將配合銷售逐步轉(zhuǎn)入階段性掃尾期。 ● 第二階段媒介目標(biāo) 此階段配合階段性銷售工作，以信息最大限度的到達(dá)目標(biāo)客戶群為主要目的，同時(shí)注重信息到達(dá)目標(biāo)客戶群的有效率，加深目標(biāo)客戶群對(duì)盤(pán)龍 SHOW峰匯廣場(chǎng)的印象，激發(fā)他們的租賃、購(gòu)買欲望，形成租售市場(chǎng)的熱點(diǎn)。 1. 定位大部分小戶型寫(xiě)字間，滿足更多份額的需求，并拉高單價(jià)，完成 項(xiàng)目 的銷售利潤(rùn)指標(biāo)； 2. 定位小部分整層辦公區(qū)域，銷售吸引有實(shí)力的企業(yè)和機(jī)構(gòu)購(gòu)買入住，提升整個(gè) 項(xiàng)目 檔次； 3. 定位部分個(gè)性化的產(chǎn)品類型，針對(duì)性的滿足市場(chǎng)需求，以專業(yè)性的硬件配套和特色服務(wù)，提高整個(gè) 項(xiàng)目 的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力； 二、營(yíng)銷行動(dòng) 1．高級(jí) 策劃 顧問(wèn)團(tuán)研討會(huì) 就中心城區(qū)商業(yè) 寫(xiě)字樓 前景、發(fā)展空間、市場(chǎng)定位、入市 策劃 、媒介 推廣 等事宜進(jìn)行商討； 2．形象 策劃 （ 1）建立較完美的 VI視覺(jué)識(shí)別系統(tǒng)； ? 設(shè)計(jì)好標(biāo)識(shí)、標(biāo)準(zhǔn)色、標(biāo)準(zhǔn)字體，要求 具下特點(diǎn)：外觀新穎美觀；具較強(qiáng)的現(xiàn)代氣息；內(nèi)涵豐富，表現(xiàn)上具較強(qiáng)的張力；色彩鮮明，極富個(gè)性。樹(shù)立輿論熱點(diǎn)。 （ 7）公共關(guān)系策略 與有關(guān)政府行事業(yè)單位、中大型企業(yè)保持密切的聯(lián)系，口碑與業(yè)務(wù)機(jī)會(huì)同時(shí)并重； 與政府有關(guān)部門(mén)進(jìn)行有益合作，如與商會(huì)、貿(mào)發(fā)局等共同舉辦相關(guān)大型經(jīng)濟(jì)課題活動(dòng)，樹(shù)立形象與口碑，同時(shí)有利于創(chuàng)造更多的機(jī)會(huì)。首創(chuàng) 武漢 寫(xiě)字樓 市場(chǎng)開(kāi)盤(pán)當(dāng)天火爆熱銷的局面。 主題風(fēng)格建議 與 項(xiàng)目 全新單元產(chǎn)品簡(jiǎn)約但富有想象力的宣傳效果保持一致，整個(gè)售樓部給人以簡(jiǎn)潔明快、現(xiàn)代時(shí)尚的視覺(jué)感受，避免用復(fù)雜的畫(huà)面或物件沖淡整體效果。形象墻前面是接待臺(tái)及資料臺(tái)； 展板：系統(tǒng)介紹 ?項(xiàng)目 特點(diǎn)，突出 項(xiàng)目 的優(yōu)勢(shì)，展板內(nèi)容可以是 項(xiàng)目 周邊環(huán)境及交通條件、項(xiàng)目 概況、 項(xiàng)目 配套設(shè)施、物業(yè)管理等方面的內(nèi)容； 樓盤(pán)總體模型及戶型模型：令消費(fèi)者對(duì)本 ?項(xiàng)目 的立體縱觀認(rèn)識(shí)，令買家置身其中，領(lǐng)略各樓層的朝向和景觀，清楚選購(gòu)單位所在位置。（暫定） 五、現(xiàn)場(chǎng)包裝 1． 項(xiàng)目 現(xiàn)場(chǎng)的設(shè)置與內(nèi)容展示 本案坐落于 盤(pán)龍城 中心，無(wú)論是在土建施工階段還是在樓盤(pán)階段， 對(duì)本 項(xiàng) 目 都會(huì)存在一定的影響，因此圍墻的筑砌除有把小區(qū)與馬路相分隔的功能外，還會(huì)在銷售宣傳環(huán)節(jié)中起到舉足輕重的作用。結(jié)合本案來(lái)看， 盤(pán)龍城 開(kāi)發(fā)區(qū)現(xiàn)只是雛形，因而在 項(xiàng)目 前期的認(rèn)購(gòu)過(guò)程中勢(shì)必存在較大的影響。宣揚(yáng)發(fā)展商追求高品質(zhì)、極富創(chuàng)新、敢為天下先的精神； 樹(shù)口碑。 （ 2）硬件準(zhǔn)備： 整體效果圖； 地理位置圖（選擇能充分揭示其地王位置的角度切入）； 平面圖，包括裙樓、附樓、各標(biāo)準(zhǔn)層、樓頂?shù)绕矫鎴D； 立體剖面圖； 裝修標(biāo)準(zhǔn)，配套設(shè)施； 物業(yè)管理。 媒介策略 ● 第一階段媒介策略 以國(guó)內(nèi)專業(yè)、經(jīng)濟(jì)類媒體及航空類雜志為主，宜采用發(fā)行量大、普閱率高、受眾目標(biāo)明確的大眾類媒體，對(duì) 項(xiàng)目 推廣 信息進(jìn)行第一輪傳播；進(jìn)行信息傳遞輻射，強(qiáng)勢(shì)訴求其 “ 盤(pán)龍 SHOW商務(wù) 寫(xiě)字樓 ” 的 形象。這一階段工作主要在這樣兩塊，一是維系好已成交客戶，促成連帶購(gòu)買 ，輕松掃尾；二是強(qiáng)勢(shì)打出清盤(pán)牌，用酬賓手法促進(jìn)末端快速成交。發(fā)勢(shì)之后，仍然不斷造勢(shì)發(fā)勢(shì)，促進(jìn)銷售波次熱效應(yīng)不斷攀升。 造勢(shì)階段與發(fā)勢(shì)階段以認(rèn)購(gòu)相銜接。作為未來(lái)前景看好的區(qū)域樓盤(pán)，本案勢(shì)必也將面臨諸多競(jìng)爭(zhēng)，所以客戶資源拉攏與鎖定的要求很高，因而應(yīng)該提前于開(kāi)盤(pán)相當(dāng)一段時(shí)間進(jìn)行客戶蓄積工作，以期開(kāi)門(mén)銷售紅遍天。同時(shí)針對(duì)目標(biāo)客戶群，在專業(yè)媒體上輔以軟文的方式， 強(qiáng)化 項(xiàng)目 的功能與特征，并結(jié)合 項(xiàng)目