【正文】 接待中心內(nèi)部布局 售樓部分區(qū) 主要內(nèi)容配置： 售樓部擺設(shè)大致有接待臺(tái)、展板（包括廣告板、效果圖、說(shuō)明圖）、樓盤模型、戶型設(shè)計(jì)模型、銷售進(jìn)度表、折頁(yè)、單張、桌椅、屏風(fēng)、飲水機(jī)等； ? 形象墻：突出 ?項(xiàng)目 的名稱、標(biāo)志。 3．銷期間，國(guó)慶節(jié)后， 屬銷售旺季，正是舉辦促銷活動(dòng)的大好時(shí)機(jī)。 （ 8）直銷法： 建立專業(yè) 的市場(chǎng)拓展?fàn)I銷隊(duì)伍，直接派送資料、與客戶面談； 三、入市時(shí)機(jī)評(píng)估 依據(jù) 寫字樓 市場(chǎng)營(yíng)銷與 推廣 的規(guī)律分析，認(rèn)為房產(chǎn) 項(xiàng)目 尤其是 寫字樓 的入市，入市時(shí)期及前期的鋪墊尤其重要，入市必須做好有效有利準(zhǔn)備，否則盲動(dòng)往往陷于被動(dòng)， 寫字樓 開(kāi)發(fā)及投資較居住置業(yè)有其特殊的特點(diǎn)與風(fēng)險(xiǎn)。如 盤龍城 首家專業(yè) SOHW寫字樓 ，市場(chǎng)前景如何？ 樹(shù)形象。 ? 建立實(shí)用的應(yīng)用系統(tǒng)，統(tǒng)一其外在形象：形象、風(fēng)格、包裝、個(gè)性等做到系統(tǒng)化、統(tǒng)一化。 ● 第三階段媒介目標(biāo) 此階段為全面 招商 階段，針對(duì)某些目標(biāo)客戶群體，注重宣傳 推廣 的深度和力度，注重達(dá)到 既定目標(biāo)客戶群的關(guān)注頻率，直接引導(dǎo)他們的消費(fèi)行為。 銷售率達(dá)到階段任務(wù) 90%以后，隨即進(jìn)入掃尾期。續(xù)勢(shì)和發(fā)勢(shì)是渾然一體的，沒(méi)有明顯界限。本階段將圍繞開(kāi)盤持續(xù)相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間。 造勢(shì)： 2020年 5月 — 2020年 9月 沒(méi)有造勢(shì)，何談發(fā)勢(shì)，造勢(shì)階段求一個(gè)蓄積效應(yīng)。 ● 重點(diǎn) 招商 階段 —— 廣告宣傳應(yīng)根據(jù)重點(diǎn)客戶群，結(jié)合 項(xiàng)目 樓書的制作與發(fā)放，采取軟、硬結(jié)合為主要傳播手段。 ? 初入市，市場(chǎng)培育階段，宜采取 “ 爭(zhēng)鳴法 ” ，以達(dá)到預(yù)期的市場(chǎng)炒作效果。 ? 波浪式營(yíng)銷 推廣 ，周期性掀起高潮； 根據(jù) 寫字樓 銷售周期長(zhǎng)的特點(diǎn)，廣告投放宜注重長(zhǎng)線，擬采用波浪式、間歇式的 推廣 方式，發(fā)起階段式強(qiáng)力宣傳，效果力求恒久，又經(jīng)濟(jì)實(shí)惠。 四、 運(yùn)營(yíng) 流程 建議 1．大堂，走廊，衛(wèi)生間以及公共區(qū)域在裝修風(fēng)格上，應(yīng)簡(jiǎn)約大方，使用目前較為流行的間接照明，把光線射到頂棚、墻面或其他界面上形成反射光 ,光線較柔和均勻，讓光與線條式的裝修特點(diǎn)融合于一體，體現(xiàn)現(xiàn)代化的個(gè)性特點(diǎn)。 ? 商務(wù)中心：提供國(guó)際 電腦上網(wǎng)、配備高精度彩色打印機(jī)、文件裝幀、打字、復(fù)印、傳真、秘書留言、接待、特快專遞、律師咨詢、工商咨詢服務(wù)等。 1) 定位大部分小戶型寫字間，滿足更多份額的需求，并拉高單價(jià)，完成 項(xiàng)目 的銷售利潤(rùn)指標(biāo)； 2) 定位小部分整層辦公區(qū)域，銷售吸引有實(shí)力 的企業(yè)和機(jī)構(gòu)購(gòu)買入住，提升整個(gè) 項(xiàng)目 檔次； 3) 定位部分個(gè)性化的產(chǎn)品類型，針對(duì)性的滿足市場(chǎng)需求，以專業(yè)性的硬件配套和特色服務(wù)，提高整個(gè) 項(xiàng)目 的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力； 三、營(yíng)銷策略建議 1．所處區(qū)位為未來(lái)最具發(fā)展前景和增值潛力。 4) 還有一部分投資者看好商務(wù)空間的投資價(jià)值，也看到了本案存在巨大的升值空間，急于購(gòu)得用于出租。 設(shè)計(jì)上的先天不足很難讓本案進(jìn)入豪華甲級(jí) 寫字樓 行列。 b) 區(qū)域品牌優(yōu)勢(shì)： 盤龍城 經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)是一個(gè)政府全力支持多方位區(qū)域，知名度較高。 從 武漢 市的發(fā)展戰(zhàn)略可以看出，本 項(xiàng)目 所處的 盤龍城 地區(qū)是未來(lái) 武漢 市重點(diǎn)建設(shè) 的區(qū)域之一，眾多實(shí)力開(kāi)發(fā)企業(yè)把目光投向這里，在各類基礎(chǔ)建設(shè)的不斷完善，在政府的大力支持下，該區(qū)域發(fā)展前景看好。目前，開(kāi)發(fā)區(qū)行政托管 88平方公里，常住人口 。銷售單價(jià)遠(yuǎn)不如 商業(yè)地產(chǎn) ，甚至低于某些 窗體頂端豪宅 項(xiàng)目 ；銷售速度由于實(shí)力客戶缺乏及市場(chǎng)關(guān)注度不足等原因遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于住宅及商業(yè) 項(xiàng)目 ，銷售市場(chǎng)的平淡也是造成 武漢 市的甲級(jí) 寫字樓 一般都以出租為主 的主要原因之一。 9) 武漢 寫字樓 市場(chǎng)淡靜的原因主要來(lái)源于缺乏強(qiáng)力的剛性需求支撐。 DDN、 ISDN與光纖通訊等已經(jīng)是必備的硬件設(shè)施。 總結(jié) 寫字樓 市場(chǎng)冷談主要有以下原因： 1) 武漢 不同沿海城市，對(duì)國(guó)際經(jīng)濟(jì)大潮感覺(jué)比較遲鈍，對(duì)入世亦是如此。但目前， 武漢 的 寫字樓 無(wú)論在銷售價(jià)格還是銷售速度上，都沒(méi)有明顯優(yōu)勢(shì)：銷售單價(jià)遠(yuǎn)不如 商業(yè)地產(chǎn) ，甚至低于某些豪宅 項(xiàng)目 ；銷售速度由于實(shí)力客戶缺乏和市場(chǎng)關(guān)注度不足，也遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于住宅與商業(yè)項(xiàng)目 。 1．武昌中南路 寫字樓 基本情況介紹： 項(xiàng)目 名稱 項(xiàng)目 地址 建筑面積 主樓層數(shù) 層高 開(kāi)盤時(shí)間 銷售戶數(shù) 已售 成交均價(jià) 銷售表價(jià) 中建工行廣場(chǎng) 中南路與武珞路交匯處 25 20201126 220 79 6254 7200 洪廣寶座 武昌區(qū)民主路 782號(hào) 61677 28 20201030 194 57 6083 6600 新時(shí)代商務(wù)中心 中南路與武珞路交匯處 45 2020年春節(jié)后 428 / / / 2．武昌 寫字樓 市場(chǎng)分析 ： 中南路地處中心位置，出于內(nèi)環(huán)線以內(nèi)，擁有武珞路 、中南路和 4地鐵線等交通干道，周邊有省政府、建行和人民銀行等眾多金融網(wǎng)點(diǎn)，是武昌區(qū)的政治、商業(yè)、金融中心。這主要是金融一條街清晰的發(fā)展規(guī)劃和濃厚的商務(wù)辦公氛圍大大提升了板塊 寫字樓 的市場(chǎng)價(jià)值。中低檔 寫字樓 的功能定位相對(duì)較為單一。 金融一條街 ?寫字樓 產(chǎn)品供應(yīng)以中高檔為主， 與周邊 寫字樓 項(xiàng)目 形成梯級(jí)消費(fèi)。不少跨國(guó)大企業(yè)和外來(lái)財(cái)團(tuán)紛至沓來(lái)。一層約1300㎡ 車位約 30；租金 23元 /㎡ 物業(yè)管理 /㎡（統(tǒng)一含水費(fèi)） 層高 開(kāi)盤時(shí)間 2020－ 6－ 12 總戶數(shù) 240 公推 25% 樓層狀況 1棟 17F新區(qū)首席 寫字樓 ，主推戶型 4080平方米全裝修， 75%出租率；空調(diào)自理 結(jié)構(gòu)鋼混結(jié)構(gòu) 建成時(shí)間 2001年 物業(yè)管理公司： 武漢 漢商物業(yè)管理有限公司 開(kāi)發(fā)商： 武漢 漢商集團(tuán) 長(zhǎng)江廣場(chǎng)位于古琴臺(tái) 總建筑面積 均價(jià) 3000元 /㎡ 結(jié)構(gòu)外墻磚混 開(kāi)發(fā)商：長(zhǎng)江廣場(chǎng)發(fā)展公司 租金 20元 /㎡ 物業(yè)費(fèi) /㎡ 一層 10戶大約 850㎡ 31層 出租率 50% 地處漢陽(yáng)古琴臺(tái)龜山北麓月湖之畔車站正后，東臨江漢一橋，北瀕漢水之濱，南靠古琴臺(tái)，西望月湖風(fēng)景。 2020年的 武漢 房地產(chǎn)市 場(chǎng)，作為中央政府調(diào)控之外的 寫字樓 市場(chǎng)仍呈現(xiàn)甲、乙級(jí) 寫字樓 租金增長(zhǎng)乏力，入駐率提升緩慢；有效市場(chǎng)供應(yīng)量少，銷售情況乏善可陳的狀況，難以成為市場(chǎng)上的亮點(diǎn)。據(jù)戴德梁行統(tǒng)計(jì)， 武漢各類 寫字樓 的新增供應(yīng)量在 1996年至 2020年十年間接近 380萬(wàn)平方米，而在上海、北京等地近幾年來(lái)各類 寫字樓 的每年的供應(yīng)量就超過(guò)百萬(wàn)平方米，而租金和入駐率遠(yuǎn)高于 武漢 的水平。目前金融一條街上主要 可售 寫字樓 僅有新世界國(guó)貿(mào)大廈， 招商 銀行大廈、瑞通廣場(chǎng)已經(jīng)結(jié)束 了銷售期。建設(shè)銀行大廈的租賃客戶也不遜色于新世界，如西門子，摩托羅拉等跨國(guó)企業(yè)就選擇了建設(shè)銀行大廈為辦公地。如新世界國(guó)貿(mào)與建設(shè)銀行大廈，僅一路之閣，幾乎具有同樣的地理位置。 沿江大道及江漢路步行街板塊，純 ?寫字樓 項(xiàng)目 很少，但高層商住辦公樓很多，為漢口主要 的商住辦公樓聚集之地。中南路上 寫字樓 代表樓盤：世紀(jì)廣場(chǎng)位于 武漢 市武昌區(qū)中南路 14號(hào)，占地面積 11000平方米，建筑面積 75000 平方米，容積率 7，綠化率 5%以下，由 2棟 26層的超高層建筑物組成， 2020年初已建成入住。 四、 武漢 寫字樓 總結(jié)分析 武漢 市 寫字樓 的入住客戶多為創(chuàng)業(yè)型、投資型的中小客戶，多選擇租用面積 100平方米左右的中低檔 寫字樓 。一旦空租，投資者不但沒(méi)有租金可收，還要承擔(dān)物業(yè)管理費(fèi)，可謂得不償失。將來(lái)，白領(lǐng)們開(kāi)車上下班將成為一種習(xí)慣，車位數(shù)量將成為客戶選擇 寫字樓 的重要指標(biāo)。但客觀來(lái)說(shuō)， 武漢 市在經(jīng)濟(jì)水平上與北京、上海、廣州、深圳等城市存在較大差距，而城市吸引力從某些方面來(lái)說(shuō)也落后于成都、天津、大連等同等水平的二線城市。 10) 從供應(yīng)角度看，由于土地成本、建筑成本及配套成本方面等各項(xiàng)支出巨大，因此 寫字樓 較一般住宅在投資額上要大許多，對(duì)自有資金實(shí)力及融資能力方面要求很高，若在開(kāi)發(fā)過(guò)程中某一個(gè)環(huán)節(jié)資金鏈出現(xiàn)問(wèn)題都會(huì)面臨 項(xiàng)目 爛尾的危險(xiǎn)。 2000年 4月，黃陂縣改區(qū)后，劃出 42平方公里（含劉店、下集、葉店、許廟、劉古塘五個(gè)村）交發(fā)展區(qū)管委會(huì)封閉托管。 屆時(shí)將躋身為全國(guó)六大航空樞紐，規(guī)模將超過(guò)成都、西安、杭州等地機(jī)場(chǎng)的航站樓。 盤龍城 與 武漢 其它也在發(fā)展片區(qū)相比，最大的優(yōu)勢(shì)是有 武漢 航空港這一快捷的交通樞紐，它為 盤龍城 贏得富人青睞立下了汗馬功勞。新的政府規(guī)劃中，把 盤龍城 定位為現(xiàn)代服務(wù)區(qū)，新規(guī)劃將吸引更多的人才、企業(yè)和資金，從而促進(jìn)整個(gè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)； b) 區(qū)域內(nèi)的商業(yè)市場(chǎng)的進(jìn)入，天興洲大橋即將開(kāi)通，都將為 盤龍城 注入新的活力，連接 武漢 三鎮(zhèn)，將會(huì)吸引更多的人流及眼球； c) 盤龍城 正處在開(kāi)發(fā)期我們才有機(jī)會(huì)。 2) 現(xiàn)甲級(jí) 寫字樓 中的企業(yè)，雖然在各方面的條件較優(yōu)越，但高昂的租金、物管費(fèi)、停車費(fèi)，低實(shí)用率，中央空凋、其中央送風(fēng)系統(tǒng)使得空氣質(zhì)量有所下降，而那些正在發(fā)展中或剛