【正文】 1）區(qū)位價值 —— 盤龍中樞 / 地標(biāo)商務(wù) （ 2）物業(yè)形態(tài) —— 盤龍中心 / 綜合產(chǎn)品 （ 3）產(chǎn)品特質(zhì) —— 驚市杰作 / 印證完美 （ 4）配套設(shè)施 —— 寬帶入戶 / 數(shù)字生活 （ 5）品牌效應(yīng) —— 盤龍典范 / 領(lǐng)袖商務(wù) （ 6）開發(fā)實力 —— 卓爾地產(chǎn) / 曠世杰作 （ 7）物業(yè)管理 —— 酒店物管 / 全程服務(wù) 賣點中的亮點 第一亮點：同時具有無法克隆的地段和景觀資源雙重 優(yōu)勢 第二亮點：標(biāo)新立異的四大物業(yè)個性主張 第三亮點： 寫字樓 具有 5A 式配置 +人本化服務(wù)，工作的新白領(lǐng)部落，引導(dǎo) 2020寫字樓 生活新潮流。 對投資回報作細(xì)致地分析和比較。 ? 營銷組合：公共關(guān)系、報章廣告、戶外宣傳、人員促銷策略并舉； 發(fā)起立體、全方位地宣傳攻勢，力求 做到有廣度、有深度、有力度，對目標(biāo)市場構(gòu)成較大地震撼和沖擊。 5．以親情化的配套和服務(wù)，營造 項目 的舒適氛圍。 2．五樓只有公共衛(wèi)生間，則應(yīng)設(shè)為物業(yè)用房。 大視野，大形象，大事業(yè)。 ? 商務(wù)配套： 多功能廳、咖啡廳。 2． 建議高規(guī)劃、高起點 ? 面臨全球信息化和全球經(jīng)濟(jì)一體化的挑戰(zhàn)，引進(jìn)最先進(jìn)的智能化系統(tǒng)，率先實現(xiàn) 5A級智能化及智能化系統(tǒng)的集成。 ? 盤龍城 的（絕版）商務(wù) “ 核心 ” ，新世紀(jì)的超級形象 “ 座標(biāo) ” （門面）。 SHOW旨在表達(dá)現(xiàn)代時尚之意，是新生代辦公一族擁戴者。 5) 很多中小型公司都在尋找能注冊、投入低的辦公室。 2) 現(xiàn)甲級 寫字樓 中的企業(yè)，雖然在各方面的條件較優(yōu)越，但高昂的租金、物管費(fèi)、停車費(fèi)，低實用率，中央空凋、其中央送風(fēng)系統(tǒng)使得空氣質(zhì)量有所下降，而那些正在發(fā)展中或剛剛起步的企業(yè)還負(fù)擔(dān)不起這種高昂的代價。 理由： ◎ 本案所立于 盤龍城 ，并非中心商務(wù)區(qū)； ◎ 17 層框架結(jié)構(gòu)，造型簡單、設(shè)計傳統(tǒng)； ◎ 區(qū)域內(nèi)公寓類商住樓對純 寫字樓 市場沖擊大； ◎ 沒有豪華大堂支撐。新的政府規(guī)劃中，把 盤龍城 定位為現(xiàn)代服務(wù)區(qū)，新規(guī)劃將吸引更多的人才、企業(yè)和資金，從而促進(jìn)整個區(qū)域經(jīng)濟(jì)； b) 區(qū)域內(nèi)的商業(yè)市場的進(jìn)入，天興洲大橋即將開通，都將為 盤龍城 注入新的活力，連接 武漢 三鎮(zhèn)，將會吸引更多的人流及眼球； c) 盤龍城 正處在開發(fā)期我們才有機(jī)會。 c) 區(qū)域環(huán)境 a) 捷運(yùn)交通，極具投資增值潛力 楚天大道 —— 橫貫整個 盤龍城 東西主要交通紐帶； 盤龍城 —— 未來 武漢 規(guī)劃的人居新城； 地處 盤龍城 核心，四面通達(dá)，貼近生活的距離，馳騁無極限！ b) 已逐漸形成的成熟居住氛圍，見證開發(fā)區(qū)城市化進(jìn) 程 貼近開發(fā)區(qū)政府 逐漸成熟的辦公、居住、商業(yè)、氛圍。 盤龍城 與 武漢 其它也在發(fā)展片區(qū)相比，最大的優(yōu)勢是有 武漢 航空港這一快捷的交通樞紐，它為 盤龍城 贏得富人青睞立下了汗馬功勞。 開發(fā)區(qū)東鄰陽邏深水港，西依 武漢 天河國際機(jī)場，南臨漢口新火車站；岱黃一級公路、天河機(jī)場一級公路和盤龍大橋、盤龍大道及劉宋大道組成的四通八達(dá)的道路網(wǎng)絡(luò)， 構(gòu)成了 “ 水、陸、空 ” 立體交通網(wǎng)絡(luò)。 屆時將躋身為全國六大航空樞紐，規(guī)模將超過成都、西安、杭州等地機(jī)場的航站樓。 2020年，全國開發(fā)區(qū)清理整頓中，經(jīng)省人民政府批準(zhǔn)保留 盤龍城 開發(fā)區(qū)，確定規(guī)劃建設(shè)面積為 ，到 2020年末，建成區(qū)面積 6平方公里。 2000年 4月，黃陂縣改區(qū)后，劃出 42平方公里（含劉店、下集、葉店、許廟、劉古塘五個村）交發(fā)展區(qū)管委會封閉托管。 12) 從投資回報角度看，投資額巨大，而市場銷售平淡，巨額的投資回收只能依靠租賃市場，這也意味著 武漢 市場優(yōu)質(zhì) 寫字樓 的投資回收期可能長達(dá)數(shù)十年。 10) 從供應(yīng)角度看，由于土地成本、建筑成本及配套成本方面等各項支出巨大，因此 寫字樓 較一般住宅在投資額上要大許多，對自有資金實力及融資能力方面要求很高，若在開發(fā)過程中某一個環(huán)節(jié)資金鏈出現(xiàn)問題都會面臨 項目 爛尾的危險。 寫字樓 市場對城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平及發(fā)展方式有極大的關(guān)聯(lián)性及依賴性。但客觀來說， 武漢 市在經(jīng)濟(jì)水平上與北京、上海、廣州、深圳等城市存在較大差距，而城市吸引力從某些方面來說也落后于成都、天津、大連等同等水平的二線城市。一些高科技公司還要求有大型機(jī)房冷卻裝置，對用電量要求也明顯提高。將來，白領(lǐng)們開車上下班將成為一種習(xí)慣，車位數(shù)量將成為客戶選擇 寫字樓 的重要指標(biāo)。 2) 武漢 市 寫字樓 的存量比較多，非但如此，還有 寫 字樓 在開工、完工、待租，總供給大于總需求。一旦空租，投資者不但沒有租金可收，還要承擔(dān)物業(yè)管理費(fèi)，可謂得不償失。投資額巨大，而銷售平淡，巨額投資只能依靠租賃回收，這意味著 武漢 優(yōu)質(zhì) 寫字樓 的回報期可能長達(dá)數(shù)十年。 四、 武漢 寫字樓 總結(jié)分析 武漢 市 寫字樓 的入住客戶多為創(chuàng)業(yè)型、投資型的中小客戶，多選擇租用面積 100平方米左右的中低檔 寫字樓 。在政府規(guī)劃下， 寫字樓 市場得到快速發(fā)展，并擬建成武昌經(jīng)濟(jì)總部區(qū)。中南路上 寫字樓 代表樓盤：世紀(jì)廣場位于 武漢 市武昌區(qū)中南路 14號，占地面積 11000平方米，建筑面積 75000 平方米，容積率 7，綠化率 5%以下，由 2棟 26層的超高層建筑物組成， 2020年初已建成入住。 解放大道至武勝路沿線板塊， ?寫字樓 平均銷售價格為 5000元 /平方米，板塊形成穩(wěn)定的三足鼎立（武廣、世貿(mào)、泰和）之勢，商業(yè)氣息濃厚。 沿江大道及江漢路步行街板塊，純 ?寫字樓 項目 很少，但高層商住辦公樓很多，為漢口主要 的商住辦公樓聚集之地。因此，相對缺乏服務(wù)性業(yè)態(tài)。如新世界國貿(mào)與建設(shè)銀行大廈，僅一路之閣，幾乎具有同樣的地理位置。不同的客戶對辦公空間需求不一樣，而且不同公司的資金實力差別較大。建設(shè)銀行大廈的租賃客戶也不遜色于新世界，如西門子，摩托羅拉等跨國企業(yè)就選擇了建設(shè)銀行大廈為辦公地。這些實力強(qiáng)勁的企業(yè)是刺激 武漢 寫字樓 市場發(fā)展的原動力。目前金融一條街上主要 可售 寫字樓 僅有新世界國貿(mào)大廈， 招商 銀行大廈、瑞通廣場已經(jīng)結(jié)束 了銷售期。交通便利，挾三鎮(zhèn) 之要沖占三江之秀麗，湖光山色、魚舟晚唱，雄視 武漢 三鎮(zhèn)。據(jù)戴德梁行統(tǒng)計， 武漢各類 寫字樓 的新增供應(yīng)量在 1996年至 2020年十年間接近 380萬平方米，而在上海、北京等地近幾年來各類 寫字樓 的每年的供應(yīng)量就超過百萬平方米，而租金和入駐率遠(yuǎn)高于 武漢 的水平。 以最具代表性的甲級 寫字樓 市場而言，在存量方面， 武漢 市現(xiàn)有甲級 寫字樓 8座，主要聚集在 武漢 金融街之稱的建設(shè)大道沿線。 2020年的 武漢 房地產(chǎn)市 場，作為中央政府調(diào)控之外的 寫字樓 市場仍呈現(xiàn)甲、乙級 寫字樓 租金增長乏力，入駐率提升緩慢；有效市場供應(yīng)量少，銷售情況乏善可陳的狀況，難以成為市場上的亮點。甲級 寫字樓 的銷售市場主要以重新包裝后的存量 寫字樓 為主，銷售價格平均在 7000元 /平方米左右，與同等地段高檔住宅價格相似。一層約1300㎡ 車位約 30；租金 23元 /㎡ 物業(yè)管理 /㎡（統(tǒng)一含水費(fèi)） 層高 開盤時間 2020－ 6－ 12 總戶數(shù) 240 公推 25% 樓層狀況 1棟 17F新區(qū)首席 寫字樓 ，主推戶型 4080平方米全裝修， 75%出租率；空調(diào)自理 結(jié)構(gòu)鋼混結(jié)構(gòu) 建成時間 2001年 物業(yè)管理公司： 武漢 漢商物業(yè)管理有限公司 開發(fā)商： 武漢 漢商集團(tuán) 長江廣場位于古琴臺 總建筑面積 均價 3000元 /㎡ 結(jié)構(gòu)外墻磚混 開發(fā)商：長江廣場發(fā)展公司 租金 20元 /㎡ 物業(yè)費(fèi) /㎡ 一層 10戶大約 850㎡ 31層 出租率 50% 地處漢陽古琴臺龜山北麓月湖之畔車站正后，東臨江漢一橋，北瀕漢水之濱，南靠古琴臺，西望月湖風(fēng)景。金融一條街上多數(shù) 寫字樓 只租不售，主要原因是這些樓盤屬于銀行自有物業(yè)，銀行將它們作為一種固定資產(chǎn)而保留所有權(quán)。不少跨國大企業(yè)和外來財團(tuán)紛至沓來。本地有實力的企業(yè)也將新世界作為提升自身品牌形象及實力展示的舞臺。 金融一條街 ?寫字樓 產(chǎn)品供應(yīng)以中高檔為主， 與周邊 寫字樓 項目 形成梯級消費(fèi)。 高檔 ?寫字樓 與中低檔 寫字樓 有明顯的業(yè)態(tài)區(qū)分。中低檔 寫字樓 的功能定位相對較為單一。 解放大道至武勝路板塊，聚集了漢口地區(qū)主要的早期 ?寫字樓 ， 寫字樓 市場發(fā)展比較成熟，但近年來板塊供應(yīng)量少，市場冷淡。這主要是金融一條街清晰的發(fā)展規(guī)劃和濃厚的商務(wù)辦公氛圍大大提升了板塊 寫字樓 的市場價值。 三、武昌 寫字樓 市場分析 ： 從武昌 寫字樓 項目 的分布上，我們看到這些 項目 基本上是沿 “ 徐東路－中南路－武珞路－光 谷 ” 的路線沿街排列。 1．武昌中南路 寫字樓 基本情況介紹： 項目 名稱 項目 地址 建筑面積 主樓層數(shù) 層高 開盤時間 銷售戶數(shù) 已售 成交均價 銷售表價 中建工行廣場 中南路與武珞路交匯處 25 20201126 220 79 62