昆明市寫字樓調(diào)查淺析（doc）-商業(yè)地產(chǎn)-全文預覽
【正文】 投資總價很高，并且變現(xiàn)期長，對于個人投資來說就更需要理性和專業(yè)的分析。 隨著市場的發(fā)展，寫字樓將成為關(guān)注焦點。 九、寫字樓的投資 中國最龐大的下資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所 有 ) 第 11 頁 共 13 頁 根據(jù)走訪調(diào)查的數(shù)據(jù)，以東風東路商圈中的甲級寫字樓作為投資對象，某環(huán)球金融寫字樓銷售負責人為投資者算了一筆賬。同時，有絕大部分寫字樓只售不租，很少數(shù)有開發(fā)商將寫字樓作為投資經(jīng)營，只圖短期回報。 經(jīng)過兩年的發(fā)展，現(xiàn)在，市場格局發(fā)生較大改觀，價格賣到 2300元 — 7０００元／平方米的寫字樓分別有純寫字樓、酒店式管理的商務(wù)寫字樓、與 商業(yè)物業(yè)相結(jié)合的寫字樓，大多數(shù)純 中國最龐大的下資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所 有 ) 第 9 頁 共 13 頁 商務(wù)寫字樓已經(jīng)超過了 5０００元／平方米。從購買動機來看，總體而言，７０％都是自用，自用加投資的占２３％的比例，純投資的占７％比例。租用高檔寫字樓的客戶以ＩＴ、通訊、金融保險行業(yè)最多；其次是文化傳媒和建筑地產(chǎn)類表明昆明房地產(chǎn)投資呈穩(wěn)步上升趨勢；另外貿(mào)易和電信行業(yè)也發(fā)展勢頭強勁。 七、寫字樓業(yè)主的需求與選擇 據(jù)數(shù)據(jù)顯示，一些小企業(yè)需要的寫字樓面積大多在１００平方米以內(nèi)，中小企業(yè)需要的寫字樓面積大多在２００ — ４００平方米左右。同時，國家近期出臺的一系列調(diào)控政策，住宅投資者的觀望心態(tài)一旦被打破，寫字樓的利好就將出現(xiàn)。 六、寫字樓市場化的進一步細分 在分別對昆明目前的寫字樓現(xiàn)狀進行了走訪，對昆明幾個商住混用比較突出的幾個寫字樓如福林廣場、美亞等進行了調(diào)查，不少公司選擇這一類型的商住混合寫字樓作為辦公場所，每當上下班時間一到，電梯口便站滿了人，買菜的和上下班人員均急不可待，電梯隨時發(fā)出報警聲。樓層里設(shè)置的公共小花園及小花園里的植被綠化，可以達到放松身心的目的。 目前昆明在這方面做得最好的是在建中的匯都國際商務(wù)港、華域，志強等，大廈目前業(yè)主均 中國最龐大的下資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所 有 ) 第 7 頁 共 13 頁 為省內(nèi)外較有實力的大型金融、經(jīng)貿(mào)、科技、信息、地產(chǎn)企業(yè)，律師行、會計師事務(wù)所、貿(mào)易公司、廣告公司、金融服務(wù)類公司、 IT 行業(yè)、高科技公司、咨詢公司、旅游公司、網(wǎng)站等現(xiàn)代成長型商務(wù)機構(gòu)或公司，并在各專業(yè)上具有前瞻發(fā)展優(yōu)勢的企業(yè)。在這種情況下，出現(xiàn)了大量的替代性產(chǎn)品，比如公寓產(chǎn)權(quán)寫字樓，或是住宅產(chǎn)權(quán)寫字樓。 2020 年的新供應量中， 95%的寫字樓被用于分拆出售。這也是目前昆明商務(wù)中心區(qū)即將面臨的比較現(xiàn)實的問題，走訪中不少早期購買擁有寫字樓產(chǎn)權(quán)的單位和公司選擇搬出市區(qū)寫字樓，入住到一二環(huán)附近的寫字樓辦公，而將市區(qū)內(nèi)的寫字樓轉(zhuǎn)租給像圍城中好不容易進城的企業(yè)和公司。從稅源角度講，寫字樓對于發(fā)展城市經(jīng)濟的作用將更顯重要。 三、痛并快樂發(fā)展中的寫字樓市場 寫字樓物業(yè)對于政府來說，所帶來重要的 利益就是稅收。 由于房產(chǎn)的增值主要來源于土地的增值，而城市主中心區(qū)土地的稀缺性更強，因此增值空間很大。隨之，由大公司吸引而至的 中國最龐大的下資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所 有 ) 第 5 頁 共 13 頁 公司更不會隨便搬遷。另外，第二代寫字樓一個最大的優(yōu)勢就是占據(jù)了城市最好的地段，由于地段的不可復制性，使之成為后代寫字樓難以替代的競爭優(yōu)勢。第二代寫字樓在品質(zhì)上提升很多，競爭力很強，同時智能化水平也可以滿足現(xiàn)階段辦公的基本需求；多采取統(tǒng)一出租的方式，避免 了“木桶效應”的影響；并有意識地加強了物業(yè)管理。另外，老寫字樓多采用出售方式，產(chǎn)生了“木桶效應”。 大多數(shù)企業(yè)入駐寫字間的另外一個目的是增加商業(yè)機會，這個商業(yè)機會由物業(yè)管理去體現(xiàn)。形象就是財富，效率就是金錢，升值就是利潤。 由此可見這三個層次是非常明確的，但一、二層次間與二、三層次間，均有一些過渡階段，一些發(fā)展商正在努力地擠入上一個層次。（２）這類項目的開發(fā)商多數(shù)為非專業(yè)地產(chǎn)公司，而且多數(shù)為物業(yè)的業(yè)主出資改建。（４）所處的地段多為比第一集團稍差的熱地，這也是購買這一層次寫字樓的業(yè)主可以接受的。 第二層次的是中高檔寫字樓銷售市場。（２）所處地段均為極熱地帶，這首先出于招租的需要。 2020 年以后在建的寫字樓成為昆明第三代寫字樓，其代表為環(huán)球金融、匯都國際商務(wù)港、云南軟件數(shù)碼園、銀座 OFFICE 等。在這些高樓大廈中，寫字樓占了較大的份額。開間小、穩(wěn)定性差、速度慢的問題。寫字樓的品質(zhì)至關(guān)重要，如交通的便利程度、停車場的設(shè)計是否合理、物業(yè)建筑立面、建筑品質(zhì)、 大堂的品位和布置、電梯質(zhì)量與配置狀況、結(jié)構(gòu)布局是否適用、采光通風是否良好等等。 一、經(jīng)歷陣痛的寫字樓市場 本地寫字樓市場在經(jīng)歷 1999 年世博會前后盲目上馬而寫造成字樓的供給總量嚴重過剩，昆明市政府在１９９９年就專門出臺了《關(guān)于在市區(qū)不再審批、同意建設(shè)高層建筑項目的決定》。帶著這個問題，我走訪了
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