年北京市寫字樓市場整體狀況商業(yè)地產(chǎn)-全文預(yù)覽
【正文】 字樓市場歷年來都有大面積的成交案例發(fā)生，特別是在 2001 年以前，市場上 70％的面積被大單購買所消化。 而近年來，中關(guān)村大規(guī)模中高檔公寓的出世，正好彌補(bǔ)了這片市場空間， 100－ 200 平米左右的小辦公戶型，租金相對便宜，配套齊全，品質(zhì)高，物業(yè)服務(wù)和管理好，完全滿足了眾多成長型中小企業(yè)的入駐，市場十分火爆。 3. 成長型中小企業(yè)成需求主力，供需錯(cuò)位明顯 自從 之后，全球經(jīng)濟(jì)普遍不景氣，外資企業(yè)對寫字樓的需求也日益萎縮，即使是在入世和申奧成功雙層刺激下，需求的釋放也會(huì)比較緩慢；而國內(nèi)大型企業(yè)也由于前幾年的大單購買和租賃，需求基本飽和；相反，中國強(qiáng)勁的經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢頭卻催生了眾多創(chuàng)業(yè)型小企業(yè)，他們成了北京寫字樓的需求主力。另外，從目前市場供應(yīng)的項(xiàng)目類型來看，像融科資訊中心這樣面對跨國企業(yè)，定位高檔的寫字樓層出不窮，如下表所示。中國的入世和北京申奧成功，會(huì)給他們帶來更大的發(fā)展空間和機(jī)遇，他們也會(huì)以更新的姿態(tài)挑戰(zhàn)中國，會(huì)更加注重形象，而中關(guān)村不是他們的理想地點(diǎn)。 最后就是交通設(shè)施建設(shè)的落后。另外，隨著大面積電子城的入市，中關(guān)村看上就更像一個(gè)電子市場了，賣盜版光盤的，推銷電子器材的，給中關(guān)村的整體形象蒙上了一層巨大的陰影。對 于寫字樓來說，濃厚的商務(wù)環(huán)境，完善的配套設(shè)施，便捷的交通是決定一個(gè)寫字樓項(xiàng)目定位的前提。 總的說來，北京市寫字樓的供給量在今后幾年會(huì)持續(xù)放大，競爭壓力也會(huì)越來越大。 3. 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)：邊緣產(chǎn)品先聲奪人 為了迎合中小企業(yè)辦公的市場需求特點(diǎn)，去年北京寫字樓市場上就出現(xiàn)了眾多的邊緣性寫字樓產(chǎn)品，讓人令人耳目一新的同時(shí)也先聲奪人，取得了意想不到的銷售業(yè)績。 表－商住公寓和寫字樓的規(guī)劃比較 物業(yè)類型 使用年限 按揭政策 出讓金（每平方米） 使用規(guī)范 商住兩用樓 70 年 8 成 20 年 650－ 800 元 按公寓（低標(biāo)準(zhǔn)） 商務(wù)樓 70 年 8 成 20 年 650－ 800 元 按公寓（高標(biāo)準(zhǔn)） 大量管理資料下載 寫字樓 50 年 6 成 10 年 1300 元以上 按寫字樓（高標(biāo)準(zhǔn)） 特別值得注意的是，隨著去年以來北京寫字樓市場的升溫，投資性買家越來越多。 2. 需求結(jié)構(gòu)：中小企業(yè)和投資型買家漸成主體 2000 年以前，北京市寫字樓大單購買的成交量比例達(dá)到了 70%以上，每年都要消耗 30萬平米以上的寫字樓面積，而 1996－ 2000 年五年之間消化的面積更是在 150 萬平米以上；而從 2001年以 來寫字樓市場的成交情況看，大單購買的面積比例已經(jīng)大幅下降， 2001 年除了金融街的國企大廈，金融大廈有較大面積的成交之外，其他區(qū)域的成交量都比較小，樂觀估計(jì) 2001 年全年的大單成交量也就在 40 萬平米左右， 2002 年估計(jì)不到 25 萬平米。一來是該 大量管理資料下載 地區(qū)寫字樓新增供應(yīng)量過大有關(guān)，預(yù)計(jì)今年中關(guān)村地區(qū)將有 80萬平方米的寫字樓供應(yīng)，主要集中在中關(guān)村西區(qū)、中關(guān)村科學(xué)城、北大科學(xué)園、清華科技園。但隨著下半年到 2020 年北京國際金融大廈，富凱大廈、中證大廈的開盤，宣告了金融街二期建設(shè)的正式開始，也使金融街寫字樓市場的斷檔現(xiàn)象逐步得 到緩解。 外資 贏嘉大廈 133－ 1366 現(xiàn)房 大開間 有 10％的客戶需求在 200 平米以下，50％在 501－ 800 平米， 20－ 30％在801－ 1000 平米。 外企 國貿(mào)寫字樓 2座 64－ 1133 現(xiàn)房 自由組合 有 80％左右的客戶需求在 201－ 500平米之間，他們消化了 30％的寫字樓面積；另外 20％的客戶需求在 2001－ 5000 平米之間， 消化了寫字樓 70％左右的面積。 隨著 CBD 規(guī)劃的出臺(tái)，該區(qū)域的需求也日趨放大。 圖 截至到 2002 年底北京市寫字樓存量 (單位 :萬平米 ) 大量管理資料下載 圖－ 2002 年北京市寫字樓新增供應(yīng)量（單位：萬平米） 數(shù)據(jù)來源：北京市寫字樓信息網(wǎng) 預(yù)計(jì) 2020 年北京市將有 300 萬平米的寫字樓入市，再加上未被消化的市場存量，市場競爭程度還會(huì)進(jìn)一步的加深。據(jù)統(tǒng)計(jì)， 2002 年北京擬、在建寫字樓面積達(dá)到 1200 萬平方米以上，其中市場新增供給量為 280 萬平方米，是 2001 年市場新增供給量的一倍，同時(shí)也使北京寫字樓市場存量達(dá)到了 萬平米。 圖－ 2020 CBD 區(qū)域新上市的樓盤 大量管理資料下載 數(shù)據(jù)來源：北京市寫字樓信息網(wǎng) 另外，在建項(xiàng)目世紀(jì)財(cái)富中心（ 15萬平米）和北京財(cái)富中心（ 70 萬平米）今年也會(huì)有少量的寫字樓供應(yīng)量， 2020 年該地區(qū)能提供給市場的面積至少也在 40 萬平方米以上，而且未來三年內(nèi)該區(qū)域的市場總供給量 將達(dá)到 70萬平米。 表－ CBD 區(qū)域現(xiàn)有寫字樓的主要客戶群體 寫字樓名稱 套間面積 入住時(shí)間 開間狀況 客戶數(shù)量和需求面積描述 主要的客戶類 型 航華科貿(mào)中心 110－ 2000 現(xiàn)房 大開間 不祥，沒有統(tǒng)計(jì)過。 私營企業(yè) 東方銀座 100－ 1000 2020 自由組合 各種面積客戶比例比較均衡。 外企，國有股份 制公司 大量管理資料下載 金融街作為全國最主要的金融中心，長期以來是國內(nèi)外大型金融企業(yè)的盤踞之地，對寫字樓的需求也比較旺盛，甚至導(dǎo)致
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