年北京市寫字樓市場整體狀況商業(yè)地產(chǎn)(文件)
【正文】 目，供給量為 萬平米； 1997 年以后，隨著西格瑪大廈，中電信息大廈等項目先后入市，中關(guān)村寫字樓供給量達到了 55萬平米；據(jù)統(tǒng)計，到 2002 年底，中關(guān)村一共有寫字樓項目 300 個，其中不乏像中關(guān)村金融中心，融科資訊中心這樣定位于國際型 5A級寫字樓的項目，中關(guān)村寫字樓在擁有樂觀的市場前景時，也面臨著巨大潛在供應(yīng)量的壓力。 商務(wù)環(huán)境的首先表現(xiàn)是整體形象。在中關(guān)村，幾乎找不到一家像樣的大飯店、大展覽中心，甚至連一家像樣的咖啡館都沒有。盡管三年以來海淀區(qū)又完成 20 余條道路的改擴建和新建任務(wù)，但對于即將迎接世界 500 強企業(yè)的中關(guān)村來說，仍然是任重道遠。但隨著 2002 年 1 月關(guān)于“中關(guān)村 3 年內(nèi)變樣，中關(guān)村要以世界 500 強、國際著名高科技公司、國內(nèi)大型企業(yè)集團和風險投資機構(gòu)為重點”政策的出現(xiàn)，中關(guān)村寫字樓掀起了新一輪的開發(fā)熱潮，供給量持續(xù)加大，其中又以定位為國際跨國客戶為主，級別在國際型 5A級的高檔寫字樓開發(fā)為重點，導致了高檔市 場競爭異常激烈，產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象日益嚴重。 CBD 區(qū)域今年高檔的寫字樓供應(yīng)量也非常大，光北京財富中心就有 70萬平米的建筑面積，此外還有世紀財富中心，恒禾國際中心等項目也將于 今年面市。其實中關(guān)村之所以作為中國的知識聚集點，正是由于眾多的創(chuàng)業(yè)型中小企業(yè)起到了源動力和生力軍的作用，然而相關(guān)資料表明，這些中小型企業(yè)中有 80％不在中關(guān)村本地進行辦公，而在外辦公的面積竟高達 100 萬平米。所以在中關(guān)村專門針對中小企業(yè) 開發(fā)的超小戶型寫字樓具有巨大的市場空間。隨著北京城市建設(shè)的大面鋪開，大單租購無論是面積，還是客戶類型，區(qū)域都發(fā)生了較大變化，特別是中國加 入世貿(mào)和北京申奧成功，推動了京城寫字樓格局的改變。鑒于現(xiàn)有中小企業(yè)的需求比較旺盛，而大型企業(yè)相對需求飽和的趨勢，預計今年大單租購的需求量還會進一步萎縮，單位需求面積還將減小。 圖－ 2001－ 2002 年各個區(qū)域的大單成交例數(shù)和成交面積 3. 中資企業(yè)仍是大單租購的主體客戶 根據(jù) 1996－ 2000 年五年內(nèi)認購 10000 平方米以上寫字樓面積的客戶比例來 看，中資企業(yè)占了 92％，其中金融保險機構(gòu) 22家，占 43%，部委機關(guān) 9 家，占 16%，大型集團公司 14 家，占27%，外省 /市公司 3 家，占 6%；而外國公司僅有 4 家，占 8%。 表－ 2001 年第一季度北京市大單案例成交單 單位名稱 認購樓盤 位置 認購面積 (平方米） 日期 澳門駐京辦 華潤大廈 東城區(qū) 1,800 高通 中關(guān)村大廈 海淀區(qū) 4,000 嘉德國際 騰達大廈 海淀區(qū) 1,600 金佰利 成遠大廈 朝陽區(qū) 1,600 康培英語學院 招商局大廈 朝陽區(qū) 3,000 立安達會計師事務(wù)所 新東安市場 東城區(qū) 1,000 亮馬水晶房地產(chǎn) 北京第一上海中心 朝陽區(qū) 1,600 雀巢 城市廣場 朝陽區(qū) 3,000 日本電報電話公司 中關(guān)村大廈 海淀區(qū) 1,500 日本交通公社中國旅行北京事物所 豐聯(lián)廣場 朝陽區(qū) 1,000 施樂 豐聯(lián)廣場 朝陽區(qū) 900 松下 中關(guān)村大廈 海淀區(qū) 1,700 中國網(wǎng)通 建威大廈 西城區(qū) 1,200 中訊集團 騰達大廈 海淀區(qū) 1,500 但自 2002 年 事件以來，西方國家經(jīng)濟普遍疲軟，如傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟的巨人－麥當勞已面臨 47 年來的首次虧損，所以外資企業(yè)對入世后的中國經(jīng)濟以及北京寫字樓市場表現(xiàn)出了謹慎態(tài)度，多數(shù)都壓縮控制管理運營成本（如寫字樓租金），更換到租金條件相對低廉的寫字樓。 表－ 理想面積在 500 平米以上的客戶選擇現(xiàn)有寫字樓看重的原因 原因 200平米以下 200－ 500 500以上 地理位置好 交通便利 品牌效應(yīng) /有名氣 /檔次 .0 大量管理資料下載 商業(yè)氣氛濃 /屬于商業(yè) ? 環(huán)境挺好 .0 行業(yè)需要 /辦公方便 .0 使用面積比較大 .0 .0 離客戶群體比較近 .0 價格合理 .0 人氣旺 .0 人才多 .0 。 表－ 2002 年第四季度大單成交案例 公司名稱 面積（建筑平方米） 物業(yè)名稱 地理位置 微軟 12,000 平方米 盛世大廈 朝陽區(qū)三元東橋 阿爾卡特 大量管理資料下載 圖－ 1996－ 2000 年認購在 10000 平米以上的機構(gòu) 但進入 2001 年之后，外資企業(yè)明顯加快了進入中國的腳步，大單租購寫 字樓數(shù)量有了明顯增長。如下圖，在 2001 年以前，共有 25 例上萬平米的大單是在西城區(qū)成交，而僅有 8 例是在東部的朝陽區(qū)成交，加上東城區(qū)的 11 例，也才有 19例。但到了 2002 年，成交量在 1萬平米以上的案例僅有 3 例，分別是兩國內(nèi)在華麟購買了 6 萬平米，中國進出口銀行在牡丹公寓購買了 30000 平米和建設(shè)部在騰達租賃了 11000平米。所以，對于中關(guān)村目前眾多的高檔寫字樓來說，只有力爭滿足本地中小型客戶的需求，才是避免殘酷競爭的唯一出路 第三章 北京市寫字樓大單租購分析 北京市寫
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