【正文】 SP 活動(dòng)，相應(yīng)的銷售策略進(jìn)行調(diào)整，已達(dá)到銷售速度與利潤(rùn)最優(yōu)化的狀態(tài)。 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 19 頁 共 29 頁 銷售資料進(jìn)行適度更新 目標(biāo)： 本期預(yù)計(jì)完成銷售總量的 65%左右（含上期預(yù)計(jì)客戶成交）。 工作： 業(yè)務(wù)員強(qiáng)銷、 SP 活動(dòng)、參加房展會(huì)、老客戶回訪 結(jié)案期（清盤階段）（ 2020年 8 月初 —— 2020 年 9 月底） 主旨： 9 月份結(jié)束本案的銷售，余量等日后低調(diào)去化。 剩余客戶的最后成交。 本案在銷售推廣的初期階段，大客戶的積累時(shí)非常重要的，是否有知名企業(yè)的入伙會(huì)直接影響到本案在今后的銷售以及租賃是否能夠迅速去化的關(guān)鍵所在，而且較大客戶的一般都是整層或者半層購買，其對(duì)本案的檔次的提高和今后物業(yè)管理都有較大的幫助。 廣告訴求 訴求一（位置訴求）： 徐家匯商務(wù)辦公區(qū)域優(yōu)越的地理位置，是開展商務(wù)活動(dòng)的理想選擇 鉆石位置、鉆石地位 訴求二（客戶訴求）： 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 22 頁 共 29 頁 金匯大廈是國內(nèi)外商界精英的搖籃 訴求三（價(jià)格、服務(wù)訴求）： 金匯大廈讓您花三 A 級(jí)的錢享受五 A 級(jí)的服務(wù) 超值價(jià)格、超值享受 推廣費(fèi)用與媒體選擇 推廣費(fèi)用預(yù)算 對(duì)本案而言，銷售周期比較短，為達(dá)到預(yù)期的銷售效果或期望值，迅速傳播產(chǎn)品價(jià)值，在最短的時(shí)間里取得市場(chǎng)的認(rèn)同，必須對(duì)有限的市場(chǎng)推廣預(yù)算進(jìn)行合理的分配和使用，努力爭(zhēng)取廣告效益的最大化。 戶外橫幅廣告 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 23 頁 共 29 頁 戶外橫幅廣告價(jià)格低，但效果卻很明顯，將在本案的銷售中將起到重要的作用。在 INTERNET 網(wǎng)上設(shè)立中商大廈網(wǎng)址，內(nèi)有物業(yè)地段、周邊環(huán)境、套內(nèi)格局、租售客 戶現(xiàn)場(chǎng)實(shí)景等錄音帶，并配音，令上網(wǎng)者詳細(xì)了解該物業(yè)，在這方面，香港中原作為最大之專業(yè)地產(chǎn)代理商，在香港目前是唯一建立國際 INTERNET 互聯(lián)網(wǎng)的代理機(jī)構(gòu)，可直接將物業(yè)信息送上網(wǎng)。樓盤需要通過報(bào)刊傳達(dá)信息、造勢(shì)、創(chuàng)造來電量與來人量。二樓裙房應(yīng)以娛樂和健身中心為佳。 中央空調(diào)在第一年運(yùn)行中可 以延長(zhǎng)運(yùn)行時(shí)間， 9:00—22:00，不追加收費(fèi)；另外 在商務(wù)配套和信息傳遞配套上需完整齊全，為客戶達(dá)到最高的工作效率。 知名物業(yè)管理公司介入，提供最先進(jìn)的商務(wù)服務(wù)和管理理念，讓業(yè)主賓至如歸。 所謂實(shí)用原則就是一切以服務(wù)與銷售作業(yè)為宗旨。在客戶坐定以后，銷售人員對(duì)樓盤的細(xì)細(xì)講解過程之中，應(yīng)盡量使客戶沉浸在對(duì)樓盤的美好遐想里，而不為一些不良的情況所干擾。 建議售樓處設(shè)在底層群芳，由于在層高 米以上，給人寬廣的視野，具體分區(qū)如下： 展示區(qū) 建筑沙盤：即樓盤模型，是對(duì)樓盤立面效果、周邊環(huán)境、交通網(wǎng)絡(luò)的充分展示，從而達(dá)到客戶對(duì)樓盤形象和檔次的認(rèn)同。洽談區(qū)直對(duì)小區(qū)綠化示范單位，以透明落地玻璃對(duì)視。 附：各分布區(qū)域功能與布置細(xì)讀 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 27 頁 共 29 頁 功能分區(qū) 區(qū)域功能與布置 展示區(qū) 展示物業(yè)的建材、設(shè)備，會(huì)所功能、設(shè)施，綠化及建筑特色，物業(yè)規(guī)劃等。 復(fù)印本、傳真機(jī)。 洽談區(qū) 深度洽談專用。 簽約區(qū) 設(shè)簽約桌椅。應(yīng)精裝修 1 套、簡(jiǎn)裝修 1 套，以給客戶實(shí)際的感受?？捶縿?dòng)線經(jīng)過的大堂、電梯廳均需提高裝修而成為樣板段，給客戶以現(xiàn)房的直觀感受。 。 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 29 頁 共 29 頁 后記 繼 “住在徐匯 ”之后，徐匯區(qū)將 “辦公在徐匯 ”作為新一輪區(qū)與功能調(diào)整的重點(diǎn)，加 大了商務(wù)樓宇建設(shè)的力度。樣板房須裝備有辦公必備的常規(guī)用具及適當(dāng)?shù)难b飾用具，燈光照明通透，并有光影的和諧變化。 設(shè)有點(diǎn)鈔機(jī)等。 分隔出登記區(qū)。 裝修美觀、寬敞、突顯的物業(yè)品質(zhì)。 接待區(qū) 設(shè)置 LOGO 墻，接待總臺(tái)。接待區(qū)設(shè)于進(jìn)口正對(duì)部分，布置接待桌與項(xiàng)目 LOGO 墻。 項(xiàng)目主題概念的看板（掛式）：項(xiàng)目機(jī)能看板、銷控板等，展示區(qū)布置于進(jìn)口左側(cè)。 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 26 頁 共 29 頁 售樓處內(nèi)部的布局和裝潢的第二大原則是個(gè)性原則，這是更高層面的要求。在布置這些物件的時(shí)候，一是要注意安排客戶進(jìn)出的線路，使其在入座以前，能隨著銷售人員的引導(dǎo)和講解，對(duì)室內(nèi)有益布置的展現(xiàn)樓盤賣點(diǎn)的物件有個(gè)大致的瀏覽。 . 現(xiàn)場(chǎng)完善 中國最龐大的資料庫下載 售樓處盡快交付使用，至遲 11 月中旬，售樓處還可以作為本案專門的租賃處，以方便客戶租買； 進(jìn)行樣板商務(wù)房的設(shè)計(jì)與裝修，至遲 11 月底完成 專設(shè)一部看房專用電梯 大樓主入口和低層環(huán)境注意整治 物業(yè)管理服務(wù)跟進(jìn)，至少增加兩名專職保安 售樓處的內(nèi)部包裝 售樓處內(nèi)部的布局和裝潢應(yīng)遵循實(shí)用和個(gè)性兩大原則。硬件上需特別注意大堂、電梯、隔板等公共部位的裝修品位。四樓裙房應(yīng)以會(huì)議和展覽中心為佳。 制作類與派單 —— 占總體廣告費(fèi)用的 10%計(jì)，即約 40 萬 SP 活動(dòng)占總體廣告費(fèi)用的 20%計(jì)，即約 80 萬 ：在項(xiàng)目市場(chǎng)銷售期通過適當(dāng)?shù)?SP 活動(dòng) ， 擴(kuò)大樓盤市場(chǎng)影響力，加深目標(biāo)客戶對(duì)本案的了解，增強(qiáng)購買信心。相信各區(qū)域內(nèi)有一定潛力買家對(duì)此項(xiàng)目有興趣可透過我司各地分行網(wǎng)絡(luò)轉(zhuǎn)介而產(chǎn)生銷售。 派單與ＤＭ郵寄 針對(duì)目標(biāo)客戶相對(duì)集中的區(qū)域，如徐家匯、打浦橋等地進(jìn)行派單或ＤＭ郵寄。 本案產(chǎn)品不同于住宅產(chǎn)品，因而在媒介的選擇與組合上應(yīng)更富特色和針對(duì)性。 銷售時(shí)間段 銷售率 銷售價(jià)格 回籠資金（萬元） 2002 年 10 月初 —— 2002 年 12 月底 預(yù)定 20% 13500 元 /㎡ 2020 年 1 月上旬 —— 2020 年 4 月底 45% 14000 元 /㎡ 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 21 頁 共 29 頁 2020 年 5 月初 —— 2020 年 7 月底 25% 14500 元 /㎡ 2020 年 8 月初 —— 2020 年 9 月底 10% 14000 元 /㎡ 總計(jì) 100% 14025 元 /㎡（均價(jià)） 市 場(chǎng) 推 廣 廣告策略 廣告總精神 廣告宣傳的原則是以直接銷售為主，以廣告宣傳為輔。 銷售注意點(diǎn) 售樓處是客戶對(duì)一個(gè)樓盤的第一印象，所以，售樓處務(wù) 必要做得美觀、精致且富