某寫字樓裙樓的招商執(zhí)行報(bào)告(doc16)-商業(yè)地產(chǎn)(文件)
【正文】 ————————————————————— 第 10 頁共 16 頁 —————————————————— 一個(gè)商場(chǎng)的成功 所需要的 幾方面配 合合 b 風(fēng)華盛世 .精品廊家居廣場(chǎng) —— 有時(shí)尚、專業(yè)的暗示性，凸顯商場(chǎng)的定位特征，更易記憶。 ? 顧客蒞臨 風(fēng)華盛世 .精品廊家居廣場(chǎng) 完成消費(fèi)過程的同時(shí)，可以完全體驗(yàn)時(shí)尚的家居生活氣息、體驗(yàn)家居的藝術(shù)表象、體驗(yàn)顧客至上的感覺。 ? 發(fā)展商必須 清楚 的 認(rèn)識(shí)到 ，要把好的經(jīng)營(yíng)者 請(qǐng) 來進(jìn)駐商場(chǎng)作為 『旗艦商家』， 必須把租賃條件盡量放寬，盡量去迎合有號(hào)召力商 家 的 需要 ， 讓他們先落實(shí)進(jìn)駐，再利用知名商 家 的號(hào)召力去吸引其它 經(jīng)營(yíng)資源 。 ————————————————————— 第 12 頁共 16 頁 —————————————————— 第三部分 租金價(jià)格定位 定價(jià)因素 本商場(chǎng)租金價(jià)格水平與項(xiàng)目素質(zhì)、商場(chǎng)定位、市場(chǎng)供求狀況有著密切的關(guān)系，以下幾方面是本報(bào)告擬定價(jià)格時(shí)首要考慮的因素： ? 整體的經(jīng)濟(jì)環(huán)境 ? 區(qū)域商服物業(yè)的供應(yīng)情況 ? 區(qū)域和同行業(yè)租賃市場(chǎng)狀況 ? 商場(chǎng)自身的素質(zhì) ? 商場(chǎng)的商業(yè)形象和昭示力 ? 商場(chǎng)租賃的形式 定價(jià)策略 ? 體現(xiàn)專業(yè)形象，打造優(yōu)良商業(yè)品牌，中等租金水平定位，整體出租租金定價(jià)和分層分類散鋪出租租金定價(jià)相結(jié)合 ? 采用市場(chǎng)比較法，區(qū)域租金比較和同類型物業(yè)租金比較相結(jié)合 ? 定價(jià)的方法使用市場(chǎng)比較法中的區(qū)域租金比較法，而 分層分類散鋪出租租金定價(jià)的方法則使用同類型物業(yè)租金比較法 定價(jià)過程 區(qū)域租金比較 C5 區(qū)域周邊租金表 : 比較項(xiàng)目 彩田路 崗廈村內(nèi)街 福華三路 租金水平 1/F： 120300元 /㎡ 1/F： 30100元 /㎡ 1/F： 120元 /㎡ 抽樣租金 新一佳首層南側(cè)： 300元 /㎡ 好百年首層： 200元 /㎡ 新華南燈飾： 220元 /㎡ 河北證券： 130元 /㎡ 彩田食街： 120元 /㎡ / / 主要商業(yè)業(yè)態(tài) 百貨超市 /家居 /餐飲 / 娛樂 /裝飾 /美容 /銀行 餐飲 /美容美發(fā) /娛樂 /藥店 /超市便利店 臨時(shí)建 材市場(chǎng) 人流量 高峰時(shí)段： 2,400人 /小時(shí) 高峰時(shí)段： 630人 /小時(shí) 目前較少 ————————————————————— 第 13 頁共 16 頁 —————————————————— C6 大型商場(chǎng)整租租金表 : 比較項(xiàng)目 新一佳 好百年 位置 彩田路 彩田路 建筑物特點(diǎn) 高層住宅裙樓 高層住宅裙樓 開業(yè)時(shí)間 2020年 1月 16 2020年 樓層和總面積 1F～ 4F:16,000M2 1F～ 4F： 40,000M2 手扶電梯 6部 24部 停車場(chǎng)車位 地上 /下 200個(gè) 首層門口廣場(chǎng)及地下，共 250個(gè) 整體定位 大型綜合性超市 一站式中高檔家居廣場(chǎng) 出租率 99% 100% 整租租金 60元 /㎡ 50元 /㎡ C7 區(qū)域比較項(xiàng)目定價(jià)表： 樓層 租金單價(jià) (元 /㎡ ) 面積 (㎡ ) 租金收益 (元 ) 總收益（月） 首層 120 2,078 249,426 515,944元 平均租金： 74 元 /㎡ 二層 70 2,418 169,291 三層 40 2,430 97,227 考慮到招商對(duì)象為大型的『旗艦商家』，其普遍承租租金較低，因此針對(duì)大商家整體出租租金通常比周邊要低并有一定下調(diào)范圍，本案建議商場(chǎng)整租租金： 1～ 3 層整租租金均價(jià)為 65～ 75 元 /㎡ 同類型商場(chǎng)租金比較 C8 同類型 物業(yè)租金表 : 商場(chǎng)名稱 一樓 二樓 三樓 四樓 管理費(fèi)（元 / m178。 一個(gè)商場(chǎng)的成功，發(fā)展商乃最高的決策人，必須認(rèn)清成功的關(guān)鍵，深思熟慮，不能急功近利，以 期望 一個(gè)物業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)性的 成長(zhǎng)過程，獲取 最大回報(bào) ，實(shí)現(xiàn)商鋪的升值和商鋪銷售的價(jià)值最大化，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化。 商場(chǎng)成功的條件 商場(chǎng)成功基本要素 商場(chǎng)外部 條件 商場(chǎng) 市場(chǎng) 定位 商場(chǎng)營(yíng)銷推廣策略
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