【正文】 剛起步的企業(yè)還負(fù)擔(dān)不起這種高昂的代價。 SHOW旨在表達現(xiàn)代時尚之意，是新生代辦公一族擁戴者。 2． 建議高規(guī)劃、高起點 ? 面臨全球信息化和全球經(jīng)濟一體化的挑戰(zhàn)，引進最先進的智能化系統(tǒng)，率先實現(xiàn) 5A級智能化及智能化系統(tǒng)的集成。 大視野，大形象，大事業(yè)。 5．以親情化的配套和服務(wù)，營造 項目 的舒適氛圍。 對投資回報作細(xì)致地分析和比較。 ● 第二階段目標(biāo) —— 根據(jù)盤龍 SHOW峰匯廣場 “ 盤龍城 首席商務(wù)旗艦的市場定位，以及盤龍城 的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和布局，有重點、有步驟地進行廣告 推廣 ，廣告訴求重點也應(yīng)從以 形象為主，轉(zhuǎn)為形象與功能兩者兼顧，以大廈獨特的品質(zhì)，突出的 “ 賣點 ” ，吸引省內(nèi)外目標(biāo)客戶租賃或購買。 鑒于本案區(qū)域的市場定位，我們需要注意控制供應(yīng)局面，贏取主動權(quán)，并將銷售階段快速推上頂峰，保持高昂的銷售勢頭。這一階段，做好搞好活動，做好宣傳，將產(chǎn)品知名度成功打出。硬廣告篇幅宣傳采用半版以上版式為主，內(nèi)容以樓盤概念營造、素質(zhì)品質(zhì)生活為主。 本階段廣告建設(shè)以硬廣告為主，主宣工程進度迅速，銷售進度良好，以及有理有據(jù)強行提價的通道策略。周而復(fù)始，促進 項目 的整體銷售進入良性循環(huán)。 高樓層（ 1617層）：高級豪華 寫字樓 ，空間可自由分隔（指較合理狀態(tài)下），任意發(fā)揮。 ? 硬性廣告： 精心創(chuàng)作平面設(shè)計方案； 提煉主題、突出重點、挖掘潛材、強化賣點； 擬設(shè)五個系列方案：綜合形象篇，地置 篇，商務(wù)篇，景觀篇，投資回報篇。 ? 軟性廣告 突出軟性廣告的份量和地位； 精心 策劃 、構(gòu)思新聞、專題報道的題材。 挑出朝向、景觀較為中等的戶型 1030套，客戶可在內(nèi)部認(rèn)購期間獲得這些戶型的抽簽機會，但必須繳納押金。其內(nèi)容可以包括 項目 名稱、發(fā)展商名稱、銷售熱線。 整體視覺效果：空間明亮、簡約、現(xiàn)代；色彩以橙色系列色為主、藍(lán)色、紅色、灰色和綠色等個性色彩突出現(xiàn)代、時尚之感。在制作方面要達到新潮別致，再配以鮮艷的色彩和燈光照射必會吸引行人和參觀者的目光，達到展示本 項目 的品牌及形象，提升檔次，進而增加買家的購買欲望。 因此，今年競爭對手還不是很多，因此從 6月份一定要在媒體層面形成強大的宣傳攻勢，樹立 項目 高端的形象，而且年末歷來為 寫字樓 銷售的黃金時間，形成初步銷售成果。 （ 6）電視廣告： 考慮目標(biāo)客戶群的特點，擬作為輔助促銷手段。 上述活動，如能結(jié)合與政府相關(guān)部門開展聯(lián)合經(jīng)濟活動為佳。 ● 第三階段媒介策略 本階段為全面 招商 期，應(yīng)進一步加強廣告的滲透力度，加強投放的針對性和廣泛性，以專業(yè)媒體為主，配合 武漢 主流媒體的廣告投放，增強媒體廣告對 項目 租售的促進力度。 注：在本階段結(jié)束后，再一次轉(zhuǎn)入循環(huán)周期的第一項，或者采用有意識的封盤控制，隨即繼續(xù)造勢。伴隨著大量已成交業(yè)主和待成交客戶的 增 加，樓盤知名度在此時已達到相當(dāng)程度。 本階段的工作是， 在開盤發(fā)售之后，繼續(xù)造勢。開盤前解盤認(rèn)購活動也待開展。 廣告主題 ● 第一階段廣告主題 現(xiàn)代化與自然共鳴 個性化與智慧交融 SHOW商務(wù)新時代 巨大的投資價值 匯聚各地領(lǐng)袖企業(yè) ● 第二階段廣告 主題 開啟卓越新商務(wù)時代 盤龍新區(qū)坐標(biāo)建筑 公開租售中 ● 第三階段廣告主題 盤龍商務(wù)旗艦 2020價值回歸，投資新寵 企業(yè)展現(xiàn)實力的舞臺，與盤龍新區(qū)一起成就未來 階段性 推廣 策略：創(chuàng)造良性循環(huán)鏈 樓盤銷售的特征首先是讓消費者通過媒體知道樓盤的存在，對廣告中 所宣傳的樓盤感興趣，形成初步的印象概念，考慮地段、環(huán)境、價格、安全等因素是否適應(yīng)自己的需求，是否愿意花錢去訂購，其次才會到現(xiàn)場看樓，聽取銷售人員的介紹，從而針對具體樓盤，找出與印象中的差距，并與同類樓盤進行比較，最后決定購買，交訂金，完全接受該樓盤。區(qū)位優(yōu)勢無可替代。 ? 側(cè)重報章宣傳，側(cè)重軟性報道。 使 office起到?jīng)Q定性的作用。 3． “ 盤龍中樞 ?新 SOHU時代 ” 形象： 大視野，大形象，大氣魄，大事業(yè)，大發(fā)展，大風(fēng)范。 有限的商業(yè)投資，拓展無限的商業(yè)空間。未來的 寫字樓 產(chǎn)品，誰能改善這種狀況，誰能滿足這種需求，誰就能成為市場上的佼佼者。如不采取非常之手段，滯銷將是情理之中的結(jié)果。 d) 環(huán)境優(yōu)勢：綠地公園、綠地景觀、公共公園、長江樂園、盤龍古城文化概念的利用 e) 品牌優(yōu)勢： 項目 由一級開發(fā)商開發(fā)，公司開發(fā)實力雄厚。 如今，即將被大橋貫通的 武漢 中環(huán)線沿線已成為投資熱土，引來絡(luò)繹不絕的境內(nèi)外客商。 城 規(guī)劃 1）道路 :盤龍城 大橋 06年 5月 18 日通車。 13) 缺乏發(fā)展商的關(guān)注也是 武漢 寫字樓 市場不如住宅市場紅火的原因之一。例如，進駐 武漢 的世界 500強企業(yè)約有 60余家，而進駐成都的已超過 100家。 7) 中央空調(diào)使用在時間段上越來越不能滿足現(xiàn)代白領(lǐng)的需求。一些 寫字樓 在設(shè)計的時候，或迫于資金壓力，或為了節(jié)約建造成本，或為了減少公攤面積，將電梯的數(shù)量壓到最小，價格壓到最低，這樣就造成了日后物業(yè)管理的麻煩和使用上的不便。 寫字樓 在投資回報率上遠(yuǎn)高于住宅，但風(fēng)險也相對高于住宅投資。現(xiàn)中南路上已有的 寫字樓 主要是中商廣場、世紀(jì)中商和鵬程時代，加上在售和未售 項目 ，中南路的 寫字樓 已經(jīng)達到了一定的規(guī)模，經(jīng)過慢慢的商業(yè)積累、發(fā)展，逐漸成為真正的商務(wù)中心。這主要是 寫字樓 受商業(yè)網(wǎng)點及商住樓影響，價格難以提升。? 建設(shè)大道金融一條街板塊， ?寫字樓 物業(yè)規(guī)模占 武漢 市 寫字樓 總規(guī)模的 40％，占漢口地區(qū)高級 寫 字樓 物業(yè)規(guī)模的 60％以上，是漢口高檔 寫字樓 最為密集、規(guī)模最大的區(qū)域。如，新華路沿線上的登月大廈、福星科技大廈等就是針對中小型公司而設(shè)計的 項目 。如瑞安集團、上海金豐易居等就選擇了新世界為辦公地。 ” 漢陽 寫字樓 基本情況介紹： 寫字樓 名稱 平均租價 檔次 出租率 漢元中心 23元 /㎡ 普通 75% 長江廣場 20元 /㎡ 普通 50% 二、漢口 寫字樓 分析 1．經(jīng)過分析目前漢口地區(qū) 寫字樓 市場呈現(xiàn)如下特征： 集中分布在解放大道至武勝路沿線、建設(shè)大道金融一條街沿線、武廣周邊、沿江大道及江漢路步行街沿線四大板塊 ? ?寫字樓 物業(yè)平均出售價格為 6000/平方米，平均租金 +物管費為 20到 80元 /平方米 /月， 其中代表物業(yè)：國貿(mào) 均價＋租金 +物管費 10000+55+20元 （如果物管費為 23元，空調(diào)使用與商場同時間） 新世界 均價＋租金 +物管費 8000+60+23 元（空調(diào)使用與商場同時間，周六周日至 18： 00） 世貿(mào) 均價＋租金 +物管費 5000+40+18元 武廣 均價＋租金 +物管費 4500+25+13元（空調(diào)使用是早上 9點到下午 6點） ?寫字樓 客戶以外地駐漢機構(gòu)為主，行業(yè)主要分布在商業(yè)、貿(mào)易、金融、房地產(chǎn)、代理服務(wù)業(yè) ?寫字樓 出租率比較高，達到 70％以上；但銷售率比較低，整體不到 40％ 買 ?寫字樓 的客戶主要是國內(nèi)知名企業(yè)，外企多以租為主 純 ?寫字樓 項目 開發(fā)受高層商住兩用樓開發(fā)影響較大，整個市場還 是供大于求，如果政府能真正加大市場管理力度，禁止在住宅區(qū)辦公，那么商住樓的客戶便是 寫字樓 市場的潛在客戶 投資型 ?寫字樓 產(chǎn)品略顯不足。供應(yīng)方面，民生銀行大廈、新世界中心等達到甲級標(biāo)準(zhǔn)的 寫字樓 項目 ，在取得預(yù)售資格后遲遲未能入市，因此，甲級 寫字樓 市場本年延續(xù) 05年情況，新增 項目 依然為零。根據(jù)統(tǒng)計， 武漢 市現(xiàn)有甲級 寫字樓 存量在 59萬平方米左右，其平均租金水平一年來維持在 58元 /月 /平方米左右，入駐率在一年時間僅提升了約 2個百分點，徘徊在 80％左右。 有三部電梯 \二層地下泊車 目前漢陽正提出 “ 宜居漢陽 ’ 的口號，把房地產(chǎn)作為一個重點來發(fā)展，由于漢陽城區(qū)的湖泊水系比較豐富、環(huán)境好，很多年輕人選擇到漢陽安家，這樣就出現(xiàn)了工作在武昌、漢口，而生活在漢陽的一個群 體。它們偏向于選擇最高級別的 寫字樓 。因此，中小公司一般選擇中小戶型，中低價位的 寫字樓 為辦公地。 2．市場板塊供應(yīng)特征明顯： 從早期解放大道至武勝路沿線板塊，到新興的建設(shè)大道＂金融一條街＂板塊，再到近年來的江漢路及沿江大道沿線板塊，目前形成建設(shè)大道沿線板塊為主，周邊片區(qū)為輔的供應(yīng)格局。 江漢北路及江漢 路步行街沿線板塊，銷售價格在 4200元 /平方米，與 ?武漢 市 寫字樓 平均銷售價格水平相當(dāng)。但是，武昌區(qū)一直以來以文化教育為主，擁有眾多的高校，商業(yè)發(fā)展相對比較落后，雖然有政府的 大力規(guī)劃，但短期內(nèi)仍落后于漢口建設(shè)大道。從這個不均衡狀況不難理解，為何發(fā)展商對 武漢 寫字樓 項目 大多退避三 舍。 3) 電梯數(shù)量少且速度慢、員工餐廳不能令