【正文】 54 7200 洪廣寶座 武昌區(qū)民主路 782號(hào) 61677 28 20201030 194 57 6083 6600 新時(shí)代商務(wù)中心 中南路與武珞路交匯處 45 2020年春節(jié)后 428 / / / 2．武昌 寫字樓 市場分析 ： 中南路地處中心位置，出于內(nèi)環(huán)線以內(nèi)，擁有武珞路 、中南路和 4地鐵線等交通干道，周邊有省政府、建行和人民銀行等眾多金融網(wǎng)點(diǎn)，是武昌區(qū)的政治、商業(yè)、金融中心。世紀(jì)廣場地理位置屬于武昌核心地段，交通十分方便，市政設(shè)施齊全， 又處于中南路商圈之中，如此地段的 寫字樓 都銷售不佳，充分說明武昌乃至 武漢 寫字 樓 銷售市場的低迷不振，還處在谷底，但 寫字樓 是有出租市場的。但目前， 武漢 的 寫字樓 無論在銷售價(jià)格還是銷售速度上，都沒有明顯優(yōu)勢(shì)：銷售單價(jià)遠(yuǎn)不如 商業(yè)地產(chǎn) ，甚至低于某些豪宅 項(xiàng)目 ；銷售速度由于實(shí)力客戶缺乏和市場關(guān)注度不足，也遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于住宅與商業(yè)項(xiàng)目 。如果沒有穩(wěn)定租戶或者優(yōu)質(zhì)租賃公司，較易出現(xiàn)空租現(xiàn)象。 總結(jié) 寫字樓 市場冷談主要有以下原因： 1) 武漢 不同沿海城市，對(duì)國際經(jīng)濟(jì)大潮感覺比較遲鈍，對(duì)入世亦是如此。 4) 大廈的停車位少，這幾乎是所有 寫字樓 都面臨的問題。 DDN、 ISDN與光纖通訊等已經(jīng)是必備的硬件設(shè)施。 8) 寫字樓 物業(yè)不同于其他物業(yè)類型，對(duì)城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平及經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式有著相當(dāng)?shù)年P(guān)聯(lián)性及依賴性， 2020年以來 寫字樓 市場的回暖在很大程度上就依賴于 武漢 經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展及第三產(chǎn)業(yè)比重的增加。 9) 武漢 寫字樓 市場淡靜的原因主要來源于缺乏強(qiáng)力的剛性需求支撐。因而， 武漢 市 寫字樓 市場發(fā)展緩慢有其必然性。銷售單價(jià)遠(yuǎn)不如 商業(yè)地產(chǎn) ，甚至低于某些 窗體頂端豪宅 項(xiàng)目 ；銷售速度由于實(shí)力客戶缺乏及市場關(guān)注度不足等原因遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于住宅及商業(yè) 項(xiàng)目 ，銷售市場的平淡也是造成 武漢 市的甲級(jí) 寫字樓 一般都以出租為主 的主要原因之一。 第二部分：城市發(fā)展以及 項(xiàng)目 所在區(qū)域地段價(jià)值挖掘研究 ： 武漢 盤龍城 經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)原名為 武漢 市黃陂灄口經(jīng)濟(jì)發(fā)展區(qū)，成立于 1992年 12月（武政 [1992]70號(hào)），原轄區(qū)為灄口鎮(zhèn)，國土范圍 平方公里， 1993年，黃陂縣成立灄口經(jīng)濟(jì)發(fā)展區(qū)管理委員 會(huì)，屬縣人民政府派出機(jī)構(gòu)。目前，開發(fā)區(qū)行政托管 88平方公里，常住人口 。這座長 、寬 27米、雙向 6車道、通往 漢口的大橋上， 從漢口新華路驅(qū)車至 盤龍城 楚天大道只需 15分鐘以內(nèi)，不受收費(fèi)站制約，將極大的促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展 2）機(jī)場 : 2020年，首都機(jī)場正式收購 武漢 天河機(jī)場 ，準(zhǔn)備將其建成國際性機(jī)場。 從 武漢 市的發(fā)展戰(zhàn)略可以看出，本 項(xiàng)目 所處的 盤龍城 地區(qū)是未來 武漢 市重點(diǎn)建設(shè) 的區(qū)域之一，眾多實(shí)力開發(fā)企業(yè)把目光投向這里，在各類基礎(chǔ)建設(shè)的不斷完善，在政府的大力支持下，該區(qū)域發(fā)展前景看好。天興洲長江大橋所經(jīng)之處，將武鋼、 武漢 開發(fā)區(qū)、漢陽新區(qū)、 盤 龍城 經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)等串連起來，形成一個(gè)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)的產(chǎn)業(yè)鏈，并輻射城市外圍的黃陂、江夏等郊區(qū) (縣市 )的新興生態(tài)工農(nóng)業(yè)園和衛(wèi)星城，促進(jìn) 武漢 區(qū)域經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展。 b) 區(qū)域品牌優(yōu)勢(shì)： 盤龍城 經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)是一個(gè)政府全力支持多方位區(qū)域，知名度較高。 劣勢(shì)分析 — W a) 本 項(xiàng)目 目前交通不便，辦公、商業(yè)氛圍不足； 板塊整體配套不足 規(guī)模小帶來產(chǎn)品配套及概念營造上的局限 機(jī)會(huì)分析 — O a) 政策導(dǎo)向。 設(shè)計(jì)上的先天不足很難讓本案進(jìn)入豪華甲級(jí) 寫字樓 行列。 在為本案銷售預(yù)備方案所作的市場調(diào)查中，我司發(fā)現(xiàn)以下情況： 1) 有一部分企業(yè)進(jìn)入住宅辦公，住家人員提著菜籃子與白領(lǐng)職員同進(jìn)同出的尷尬，這讓公 司的形象大打折扣。 4) 還有一部分投資者看好商務(wù)空間的投資價(jià)值，也看到了本案存在巨大的升值空間，急于購得用于出租。 1． 主題定位 SHOW商務(wù) 寫字樓 “ 盤龍中樞 ?新 SOHU時(shí)代 ” ，為盤龍新區(qū)中心經(jīng)濟(jì)繁榮的見證，確立 “SHOW 寫字樓 ” 的地位。 1) 定位大部分小戶型寫字間，滿足更多份額的需求，并拉高單價(jià)，完成 項(xiàng)目 的銷售利潤指標(biāo)； 2) 定位小部分整層辦公區(qū)域，銷售吸引有實(shí)力 的企業(yè)和機(jī)構(gòu)購買入住，提升整個(gè) 項(xiàng)目 檔次； 3) 定位部分個(gè)性化的產(chǎn)品類型，針對(duì)性的滿足市場需求，以專業(yè)性的硬件配套和特色服務(wù)，提高整個(gè) 項(xiàng)目 的市場競爭力； 三、營銷策略建議 1．所處區(qū)位為未來最具發(fā)展前景和增值潛力。 ? ? 絕版同時(shí)擁有交通與景觀兩大雙重優(yōu)勢(shì)。 ? 商務(wù)中心：提供國際 電腦上網(wǎng)、配備高精度彩色打印機(jī)、文件裝幀、打字、復(fù)印、傳真、秘書留言、接待、特快專遞、律師咨詢、工商咨詢服務(wù)等。 ? ? 大企業(yè)，大形象；小企業(yè)，大形象；小單位，大配套。 四、 運(yùn)營 流程 建議 1．大堂，走廊，衛(wèi)生間以及公共區(qū)域在裝修風(fēng)格上，應(yīng)簡約大方，使用目前較為流行的間接照明，把光線射到頂棚、墻面或其他界面上形成反射光 ,光線較柔和均勻，讓光與線條式的裝修特點(diǎn)融合于一體，體現(xiàn)現(xiàn)代化的個(gè)性特點(diǎn)。 4．電梯分單雙層供應(yīng)。 ? 波浪式營銷 推廣 ，周期性掀起高潮； 根據(jù) 寫字樓 銷售周期長的特點(diǎn)，廣告投放宜注重長線，擬采用波浪式、間歇式的 推廣 方式，發(fā)起階段式強(qiáng)力宣傳，效果力求恒久，又經(jīng)濟(jì)實(shí)惠。 理性訴求為主，擺事實(shí)，講道理。 ? 初入市，市場培育階段，宜采取 “ 爭鳴法 ” ，以達(dá)到預(yù)期的市場炒作效果。而且與漢口、青山都非常接近 三、廣告操作思路 廣告目標(biāo) ● 第一階段目標(biāo) —— 全面樹立 “ 盤龍 SHOW商務(wù) 寫字樓 ” 的形象定位，并根據(jù) 盤龍城 新區(qū)的發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)，確立其在盤龍核心區(qū)域標(biāo)志性建筑的市場地位，引起省內(nèi)外市場的廣泛關(guān)注，吸引大客戶（整層租售），同時(shí)積累分間租售的省內(nèi)外中小客戶，奠定大廈全面 招商 的客戶群基礎(chǔ)。 ● 重點(diǎn) 招商 階段 —— 廣告宣傳應(yīng)根據(jù)重點(diǎn)客戶群，結(jié)合 項(xiàng)目 樓書的制作與發(fā)放，采取軟、硬結(jié)合為主要傳播手段。所以銷售前須建立一個(gè)完整的開盤計(jì)劃書，以確定能吸引、打動(dòng)、穩(wěn)定消費(fèi)者。 造勢(shì)： 2020年 5月 — 2020年 9月 沒有造勢(shì)，何談發(fā)勢(shì)，造勢(shì)階段求一個(gè)蓄積效應(yīng)。統(tǒng)述之，這一段時(shí)間的宣傳力度必然很大，正所謂把錢用在刀刃上。本階段將圍繞開盤持續(xù)相當(dāng)長時(shí)間。 本階段先期工作 —— 認(rèn)購； ? 搞好本階段工作的重中之重 —— 開盤； ? 廣告支持仍然用軟硬結(jié)合手法，繼續(xù)利用媒體資源。續(xù)勢(shì)和發(fā)勢(shì)是渾然一體的，沒有明顯界限。這階段重要工作之一是服務(wù)好已成交的客戶，提升公關(guān)形象，以爭取口碑客戶和促進(jìn)待觀察客戶果斷成交，因?yàn)榇祟惪蛻舻慕浑H圈甚為廣泛。 銷售率達(dá)到階段任務(wù) 90%以后，隨即進(jìn)入掃尾期。既是第一階段的結(jié)局，同時(shí)又是第二期 項(xiàng)目 的開始。 ● 第三階段媒介目標(biāo) 此階段為全面 招商 階段，針對(duì)某些目標(biāo)客戶群體，注重宣傳 推廣 的深度和力度，注重達(dá)到 既定目標(biāo)客戶群的關(guān)注頻率，直接引導(dǎo)他們的消費(fèi)行為。 第五部分 營銷篇 一、營銷策略 適度低價(jià)入市； 以售為主，租售并用； 達(dá)到聚人氣、商氣的目的； 以便盡快回籠資金。 ? 建立實(shí)用的應(yīng)用系統(tǒng)，統(tǒng)一其外在形象：形象、風(fēng)格、包裝、個(gè)性等做到系統(tǒng)化、統(tǒng)一化。 （ 5）報(bào)紙廣告 購買主體多為商界人士，公務(wù)繁忙，宜以報(bào)紙廣告為主。如 盤龍城 首家專業(yè) SOHW寫字樓 ，市場前景如何？ 樹形象。 突出軟性廣告的地位 ? 硬性廣告 精心制作廣告片，考慮低投入因素，以電視制作、 30秒為宜； 精心安排播放時(shí)間、地點(diǎn)、間隔、量度、密度。 （ 8）直銷法： 建立專業(yè) 的市場拓展?fàn)I銷隊(duì)伍，直接派送資料、與客戶面談； 三、入市時(shí)機(jī)評(píng)估 依據(jù) 寫字樓 市場營銷與 推廣 的規(guī)律分析，認(rèn)為房產(chǎn) 項(xiàng)目 尤其是 寫字樓 的入市，入市時(shí)期及前期的鋪墊尤其重要，入市必須做好有效有利準(zhǔn)備，否則盲動(dòng)往往陷于被動(dòng)， 寫字樓 開發(fā)及投資較居住置業(yè)有其特殊的特點(diǎn)與風(fēng)險(xiǎn)。 四、開盤活動(dòng) 策劃 1．內(nèi)部認(rèn)購活動(dòng)， 在《 武漢 晚報(bào)》和《楚天緊報(bào)》上發(fā)布活動(dòng)消息 抽簽 獲得購買數(shù)量有限的優(yōu)惠價(jià)靚景戶型機(jī)會(huì) 開盤日抽獎(jiǎng) 兌現(xiàn)承諾。 3．銷期間，國慶節(jié)后， 屬銷售旺季，正是舉辦促銷活動(dòng)的大好時(shí)機(jī)。 圍墻廣告效應(yīng)具有長期性的特點(diǎn)，且費(fèi)用不大，作用不容忽視。 接待中心內(nèi)部布局 售樓部分區(qū) 主要內(nèi)容配置： 售樓部擺設(shè)大致有接待臺(tái)、展板（包括廣告板、效果圖、說明圖）、樓盤模型、戶型設(shè)計(jì)模型、銷售進(jìn)度表、折頁、單張、桌椅、屏風(fēng)、飲水機(jī)等； ? 形象墻：突出 ?項(xiàng)目 的名稱、標(biāo)志。