【正文】 康無污染方面，對廣州居民有著較大的吸引潛力；目前，第一個上千畝的大盤雅寶新城、南航別墅等大盤已拉開了競爭的序幕。 白云高爾夫由剛推盤時的 2700元的均價，上升到目前的 3900元 4100元左右；番禺的麗江花園、洛濤居和奧林匹克花園，在撤市設區(qū)和地鐵利好消息宣布不久，價格馬上上調了 3%5%不等的幅度，幾乎每一次推新盤，價格就會有或多或少的上揚。 ?住宅新項目的開發(fā)以 40%的速度增長 ， 根據房地產的開發(fā)周期 ， 在今后 35年的時間 ， 將會形成一個住宅的集中供應高峰期 ， 新一輪樓市的競爭將會更激烈 ， 因此 ， 目前進入開發(fā)階段的樓盤 ，一定要有相當的前瞻性和前衛(wèi)性 。廣州市區(qū)與郊區(qū)的大融合，進一步推進了郊區(qū)盤的發(fā)展；廣州北抑南拓的市政規(guī)劃、番禺目前的房地產發(fā)展態(tài)勢，都表明了南村版塊不久將成為廣州樓市的新亮點。承繼國慶期間的火熱情況，保守估計今年全年的新上市量和成交量可分別達到 550萬和 500萬平方米。 珠江新城新推的新城海濱花園 10樓以下的不到 6500元就可買到，遠洋明珠均價為6500左右，比先出道的“前輩”低了不少；一向以高姿態(tài)出現的錦城花園國慶期間也給出了驚喜價，原來均價一直在 900010000港幣，現在則降為 8700元 /M2。 國慶期間，廣州整個樓市的熱點，主要集中在以白云高爾夫為代表的山景盤、及番禺的各大盤，稍遠一些的番禺市橋康裕北苑、花都的雅寶新城也在大融合的趨勢下，斗膽來廣州市場分一杯羹，可以想象它們對自己“郊區(qū)特色”的信心。 錦繡天河市場分析報告 市場研究營銷咨詢中心 9 在樓盤同質性強、消費者日益理性條件下，進行產品創(chuàng)新、包裝和營銷手段的創(chuàng)新，是各盤避開價格戰(zhàn)、增強注意力并取得業(yè)績的重要手段。 退房措施轟轟烈烈。 ?房屋自然村落式排列，隨意流暢 ?江景、溪水與森林走廊渾然一體 ?綠化率高，房屋如同綠色錦緞上的點綴 ?寬敞的原木長廊，輕飄于珠江的綠波上 ?夏威夷風情處處體現 區(qū)內觀水、戲水、飲水、用水、游水五大水系處處宜人： 水道可行人、水渠可游魚、湖可游人也可作四季景觀，皆清澈見底。 建議 ?錦繡天河賣點重點訴求 錦繡天河市場分析報告 市場研究營銷咨詢中心 14 消費者認同程度低 ： 目前市場對南村版塊的認同程度較低，短期內可能仍缺乏足夠的信心。 錦繡天河市場分析報告 市場研究營銷咨詢中心 18 三、競爭態(tài)勢分析 錦繡天河市場分析報告 市場研究營銷咨詢中心 19 １、版塊競爭分析 南村版塊所面臨的競爭區(qū)域主要為洛溪版塊、東圃版塊、天河部分中心版塊，以及海珠版塊、鐘村版塊，有地鐵利好帶動漸漸崛起的市橋版塊、具備美麗風景的白云山版塊，與南村也在一定意義上構成競爭關系?？傮w上講，其目標消費群仍將主要為番禺當地人士，對廣州樓盤及以廣州居民為主要消費群的樓盤應該不會有太大競爭。 錦繡天河市場分析報告 市場研究營銷咨詢中心 21 版塊名稱 競爭版塊優(yōu)劣勢 發(fā)展趨勢預測海珠版塊優(yōu)勢 ：位于舊城區(qū)，生活和各項配套完善，交通方便，價格也相對便宜，很有優(yōu)勢。劣勢： 目前區(qū)內小盤林立，缺乏領頭羊的帶動。山景版塊優(yōu)勢： 靠近白云山，景觀及空氣不錯，白云山的限制開發(fā)進一步強化了這一資源優(yōu)勢。 ?配套情況將會直接對消費者產生導向作用，在開發(fā)初期， 人氣 配套 業(yè)績 三個方面的互動影響將會尤為重要。社區(qū)文化、園林人家、 E生活借助于整個小區(qū)的品牌和風景資源，推出后市場反響也不錯，其小區(qū)名字特別，較能吸引消費者注意和記憶。廣地花園 占地 38 萬平方米，總建筑面積 60 萬平方米區(qū)內包括高層、小高層、洋房、別墅。一期 首次開發(fā) 28 8 棟別墅與 82 棟 （ 1 75 0個單位）洋房，于今年 5 月 1 日推出，別墅所剩不多，洋房還有 3 4成左右 。推出之后，效果一般，目前所剩較多，國慶期間看樓的人一氣與平時差別不大就足見一斑。先力爭成為國家康居示范小區(qū)，創(chuàng)品牌，再在國慶期間推出國寶展，吸引客流，營銷手段獨特。錦繡天河市場分析報告 市場研究營銷咨詢中心 26 小結 與以上所有代表樓盤相比，錦繡天河最大的特色便是：匯聚諸多賣點，綜合素質非常高。 潛在消費者的年齡分布%%%%% %%%%%%%%%%%2025 2630 3135 3640 4145 4650 515556歲以上錦繡天河市場分析報告 市場研究營銷咨詢中心 30 （ 2）、學歷特征 潛在消費者的學歷情況%%%%%17%%%17%%%%%%%%%初中及以下 高中/中專/技校 專科 本科 研究生及以上番禺樓盤潛在消費群 目標價位4千元的番禺樓盤潛在消費群番禺樓盤的潛在消費群中，高學歷群占多數，其中價位在 4000元以上樓盤的目標群體高學歷傾向更為明顯，大專以上學歷者占了%的比例。 從南村最易通達的廣州市區(qū)為天河，而天河是外來人士的聚居地，可以初步斷定錦繡天河的外來人士的比例有可能高于這一比例。 錦繡天河市場分析報告 市場研究營銷咨詢中心 38 錦繡天河的目標消費群人文特征小結 ?主要群體相對年輕且學歷較高（ 2635歲，大專以上學歷 ） ?收入及職位較高的高級打工一族為主（ 管理人士或專業(yè)人士，家庭月收入在 7000元左右 ） ?外來人士特征明顯，愛好運動、前衛(wèi)時尚、希望遠離都市的喧囂（有郊區(qū)化傾向） ?買房主要用于自住，目的是尋找一種更舒適的生活環(huán)境 ?更為渴望一種個性空間、自由愜意、完全放松的一種生活方式 有車一族、上下班時間相對穩(wěn)定的白領或 SOHO一族更有可能成為我們首期的目標消費者。錦繡天河已經有較多的賣點，將這些賣點整合起來，會產生較強的整體競爭優(yōu)勢。 ?對于躍式或錯層的追求并沒有我們想象中的火熱，調查中一部分消費者認為這種結構對老人和小孩并不是很適合。 ?尤其值得注意的是：錦繡天河有相當一部分人士是外來白領，工作較忙，且錦繡天河距離市區(qū)距離較遠，提供現成裝修會較為理想，即使是本地的高收入人士其實也面臨同樣的問題。 錦繡天河市場分析報告 市場研究營銷咨詢中心 54 小區(qū)環(huán)境、交通、價格、配套設施和地段這幾個因素往往是對目標消費者產生綜合影響，而不是單獨發(fā)揮作用，決策的過程往往是 ： 版塊 樓盤綜合素質 價格 區(qū)內環(huán)境、生活、教育等各種配套、交通情況、物業(yè)管理等 消費者一般以日?；顒狱c為中心，在一定半徑內的多個版塊作出可能的選擇，將樓盤的綜合素質與價格進行對比， 選擇他們認為性價比（價值）較高的樓盤 。 。 價格對我們目標受眾的影響中不是最重要的，它往往是在與樓盤的綜合素質相對比中發(fā)揮作用的。 SAS系統(tǒng) （安全自動化系統(tǒng)） MIS系統(tǒng) （管理信息系統(tǒng)） CNS系統(tǒng) （通信網絡系統(tǒng)） 主要為閉路電視全天監(jiān)控、室外紅外線報警、室內自動消防報警（電、水、燃氣等）、 IC卡門禁、安全求助裝置等有關安全家居的。 錦繡天河市場分析報告 市場研究營銷咨詢中心 49 （ 2）、消費者希望的住房價格 調查表明， 30005000元 是番禺樓盤潛在消費者中大部分人最能接受的價格，尤以 3500元左右最為集中，其中，目標價位在 4000元以上的人士中，期望價位主要集中于 40006000之間，錦繡天河目前的初步定價在這部分人中有較強的承接力。 對華南碧桂園和廣地花園較為肯定的是：小區(qū)環(huán)境較好，空氣好，但交通不方便，不利于上下班。 潛在消費者對居住地段的偏好%% %%%% %% %%%%%%%%天河北番禺珠江新城 海珠臨江白云山地區(qū)東圃地塊海珠工業(yè)大道附近芳村地區(qū) 其他地方錦繡天河市場分析報告 市場研究營銷咨詢中心 41 %天河北 %珠江新城 %番禺洛溪 %海珠臨江 %白云山地段 %東圃地段 %海珠腹地 %番禺南村或鐘村 %芳村 %其他地區(qū) 細分番禺版塊可以看到，洛溪版塊因為成熟的生活配套、較為便利的交通條件而被廣州居民認同的程度較高，南村及鐘村版塊目前受關注的程度相對較低，但與去年基本不予留意的情形相比，南村成為未來的市場熱點已有啟動跡象。在房型設計和裝修方面盡可能考慮一些時尚前衛(wèi)的年輕白領要求。 潛在消費者的職業(yè)特征%%%% %%%%%%%%%%%%經理等高中級管理人員一般管理人員技術人員與銷售人員 IT與金融業(yè)專業(yè)人士老板/董事長 其它各類綜合潛在消費者 總體一般管理人員在總體中所占比例最大，這是總體和我們的目標群體最大的不同。這正是我們的消費者渴望和一直追尋的理想家園。在同檔次的樓盤中，競爭力很強。區(qū)內將規(guī)劃超過 1 萬平方米的中心花園、森林澗、彩虹廣場，但目前光大在品牌延伸和挖掘方面不足，因此推廣上較為乏力，規(guī)劃中的種種美景也沒有很好地傳達給消費者，現場景觀對消費者的