【正文】 搶占新一代 寫字樓 市場的領(lǐng)導者席位； 這就是 SHOW商務(wù) 寫字樓 的 策劃 總思路 2． 客戶定位 以上前 5種都是我們的客戶來源 3． 市場定位（營銷定位） 高樓層（ 1617層）：高級豪華 寫字樓 ，空間可自由分隔（指較合理狀態(tài)下），任意發(fā)揮。 ? 展現(xiàn)成功風采，感受時代氣息 ； ? 擁抱 SHOW商務(wù) ?寫字樓 ，笑傲二十一世紀； 4．匯集巨大人流，吸聚人氣財氣： 大環(huán)境佳：新盤龍，新商務(wù)中樞，最具活力，商機無限。 ? 以 “ 大形象 ” 震撼和沖擊目標市場。鑒于此，我們采用前后緊密連接狀態(tài)的四段營銷法。 ? 續(xù)勢： 2020年 10月 — 2020年 12月 本階段將形成銷售的持續(xù)旺盛。 四、媒體操作思路 媒體目標 ● 第一階段媒介目標 此階段是 項目 推廣 開盤前進行宣傳造勢，以迅速提高盤龍 SHOW峰匯廣場的知名度為主要目的，注重信息最大范圍的傳播，結(jié)合財經(jīng)類報紙、專業(yè)性雜志、戶外等媒體進行立體正面?zhèn)鞑ィ瑺I造強大聲勢，擴大 項目 影響，引起目標客戶群的關(guān)注。 媒體選擇：依次為 武漢 晚報、楚都金報、 武漢 晨報； 軟性廣告： ? 擬在 武漢 晚報、楚都金報、 武漢 晨報有計劃地發(fā)布專題報道，頻率為每月兩篇； 在《 武漢 晚報》每月進行二篇專題報道； ? 市場培育期，可采用 “ 引起爭鳴 ” 的作法： 樹靶子。 2．開盤活動，氣氛渲染，并銜接內(nèi)部認購活動，當日宣布所抽中的簽號，并 售出所推出的戶型，如若不夠，可依據(jù)實際情況加推套數(shù)。 售樓部整體形象： 本 項目 全新單位產(chǎn)品整體形象 “ 空間彰顯品位 ?商務(wù)演繹價值 ” ，售樓部整體形象，以一種簡約和富有深刻想象空間的表現(xiàn)形式表達。所以，基于以上特點，我們認為本案先期銷售中的造勢與市場鋪墊尤為重要，深入做好 項目 形象塑造與傳播，在爭取銷售價值最大化的同時，迅速有利地作好前期市場鋪墊，這對于黃金期的 項目 開盤及 項目 強銷具有極大利好功用，這 也是放眼 明年有力營銷的戰(zhàn)略思考。 （ 3）硬件工作完成： 售樓單頁、折頁； 模型（室內(nèi)平面、戶型）； 展板（地置、中心城遠景規(guī)劃、物業(yè)簡介、總平面、功能會所配套、裝修標準、銷售進度表等） ； 透視圖； 電視廣告片（ 30秒）； （ 4）籌劃 “ 新聞發(fā)布會 ” ： 發(fā)布前準備工作： 主題的確定； 前期市場調(diào)研、客戶資料收集； 新聞媒介吹風、醞釀； 時間、地點、與會人員、主持人的確定； 發(fā)布期間的會場布置、資料到位、媒體準備； 發(fā)布后的媒介報導、客戶追蹤； 效果總結(jié)。 廣告軟新聞、軟廣告強度加大。前期造勢到位，認購開展熱烈，開盤必然火熱，預計半月之內(nèi)銷售量必然飚升。 ● 全面招商階段 —— 此階段廣告宣傳應(yīng)以滲透性的硬廣告為主、軟廣告為輔，并適當?shù)脑黾訌V告投放數(shù)量，以促進全面 招商 。 ? 借勢造市，制造熱點； 借助區(qū)府政策走勢和發(fā)展規(guī)劃，制造熱點和賣點。 ? 展覽中心（可由多功能廳）：配設(shè)尖端科技之信息網(wǎng)絡(luò)，充足的通訊設(shè)施并附加光纜網(wǎng)絡(luò)傳送，為業(yè)主及周邊商界人士提供各類科技、貿(mào)易、藝術(shù)等展示的場所。 認為：上述市場情況正是新一代 寫字樓 產(chǎn)品的市場需求動力。 c) 保值增值廣闊發(fā)展空間 盤龍城 的居住區(qū)成熟、 武漢 城市發(fā)展框架的拉大、 武漢 居住新城地位的日益鞏固，都將為 項目 所在區(qū)域帶來廣闊的保值增值發(fā)展空間。 ： 堅持走科技立區(qū)、 項目 強區(qū)、環(huán)境興區(qū)的基本區(qū)策，依托大 武漢 ，引進大 項目 ，重點建設(shè)現(xiàn)代制造業(yè)區(qū)、臨空港物流產(chǎn)業(yè)區(qū)、都市旅游度假區(qū)、生態(tài)人居區(qū)，努力把 盤龍城 開發(fā)區(qū)建設(shè)成為 武漢 市高新技術(shù)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)基地和環(huán)境優(yōu)美的生態(tài)新城?？陀^來說， 武漢 市在經(jīng)濟水平上與北京、上海、廣州、深圳等城市存在較大差距，而城市吸引力從某些方面來說也落后于成都、天津、大連等同等水平的二線城市。 3) 電梯數(shù)量少且速度慢、員工餐廳不能令客戶滿意。但是，武昌區(qū)一直以來以文化教育為主，擁有眾多的高校，商業(yè)發(fā)展相對比較落后，雖然有政府的 大力規(guī)劃，但短期內(nèi)仍落后于漢口建設(shè)大道。 2．市場板塊供應(yīng)特征明顯： 從早期解放大道至武勝路沿線板塊，到新興的建設(shè)大道＂金融一條街＂板塊，再到近年來的江漢路及沿江大道沿線板塊，目前形成建設(shè)大道沿線板塊為主，周邊片區(qū)為輔的供應(yīng)格局。它們偏向于選擇最高級別的 寫字樓 。根據(jù)統(tǒng)計， 武漢 市現(xiàn)有甲級 寫字樓 存量在 59萬平方米左右，其平均租金水平一年來維持在 58元 /月 /平方米左右，入駐率在一年時間僅提升了約 2個百分點，徘徊在 80％左右。 ” 漢陽 寫字樓 基本情況介紹： 寫字樓 名稱 平均租價 檔次 出租率 漢元中心 23元 /㎡ 普通 75% 長江廣場 20元 /㎡ 普通 50% 二、漢口 寫字樓 分析 1．經(jīng)過分析目前漢口地區(qū) 寫字樓 市場呈現(xiàn)如下特征： 集中分布在解放大道至武勝路沿線、建設(shè)大道金融一條街沿線、武廣周邊、沿江大道及江漢路步行街沿線四大板塊 ? ?寫字樓 物業(yè)平均出售價格為 6000/平方米，平均租金 +物管費為 20到 80元 /平方米 /月， 其中代表物業(yè)：國貿(mào) 均價＋租金 +物管費 10000+55+20元 （如果物管費為 23元，空調(diào)使用與商場同時間） 新世界 均價＋租金 +物管費 8000+60+23 元（空調(diào)使用與商場同時間，周六周日至 18： 00） 世貿(mào) 均價＋租金 +物管費 5000+40+18元 武廣 均價＋租金 +物管費 4500+25+13元（空調(diào)使用是早上 9點到下午 6點） ?寫字樓 客戶以外地駐漢機構(gòu)為主，行業(yè)主要分布在商業(yè)、貿(mào)易、金融、房地產(chǎn)、代理服務(wù)業(yè) ?寫字樓 出租率比較高，達到 70％以上；但銷售率比較低，整體不到 40％ 買 ?寫字樓 的客戶主要是國內(nèi)知名企業(yè)，外企多以租為主 純 ?寫字樓 項目 開發(fā)受高層商住兩用樓開發(fā)影響較大，整個市場還 是供大于求，如果政府能真正加大市場管理力度，禁止在住宅區(qū)辦公，那么商住樓的客戶便是 寫字樓 市場的潛在客戶 投資型 ?寫字樓 產(chǎn)品略顯不足。如，新華路沿線上的登月大廈、福星科技大廈等就是針對中小型公司而設(shè)計的 項目 。這主要是 寫字樓 受商業(yè)網(wǎng)點及商住樓影響，價格難以提升。 寫字樓 在投資回報率上遠高于住宅，但風險也相對高于住宅投資。 7) 中央空調(diào)使用在時間段上越來越不能滿足現(xiàn)代白領(lǐng)的需求。 13) 缺乏發(fā)展商的關(guān)注也是 武漢 寫字樓 市場不如住宅市場紅火的原因之一。 如今，即將被大橋貫通的 武漢 中環(huán)線沿線已成為投資熱土，引來絡(luò)繹不絕的境內(nèi)外客商。如不采取非常之手段，滯銷將是情理之中的結(jié)果。 有限的商業(yè)投資，拓展無限的商業(yè)空間。 使 office起到?jīng)Q定性的作用。區(qū)位優(yōu)勢無可替代。開盤前解盤認購活動也待開展。伴隨著大量已成交業(yè)主和待成交客戶的 增 加，樓盤知名度在此時已達到相當程度。 ● 第三階段媒介策略 本階段為全面 招商 期，應(yīng)進一步加強廣告的滲透力度，加強投放的針對性和廣泛性，以專業(yè)媒體為主，配合 武漢 主流媒體的廣告投放，增強媒體廣告對 項目 租售的促進力度。 （ 6）電視廣告： 考慮目標客戶群的特點，擬作為輔助促銷手段。在制作方面要達到新潮別致，再配以鮮艷的色彩和燈光照射必會吸引行人和參觀者的目光，達到展示本 項目 的品牌及形象，提升檔次，進而增加買家的購買欲望。其內(nèi)容可以包括 項目 名稱、發(fā)展商名稱、銷售熱線。 ? 軟性廣告 突出軟性廣告的份量和地位； 精心 策劃 、構(gòu)思新聞、專題報道的題材。 高樓層（ 1617層）：高級豪華 寫字樓 ，空間可自由分隔（指較合理狀態(tài)下），任意發(fā)揮。 本階段廣告建設(shè)以硬廣告為主，主宣工程進度迅速，銷售進度良好，以及有理有據(jù)強行提價的通道策略。這一階段，做好搞好活動，做好宣傳，將產(chǎn)品知名度成功打出。 ● 第二階段目標 —— 根據(jù)盤龍 SHOW峰匯廣場 “ 盤龍城 首席商務(wù)旗艦的市場定位，以及盤龍城 的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和布局，有重點、有步驟地進行廣告 推廣 ，廣告訴求重點也應(yīng)從以 形象為主，轉(zhuǎn)為形象與功能兩者兼顧，以大廈獨特的品質(zhì)，突出的 “ 賣點 ” ，吸引省內(nèi)外目標客戶租賃或購買。 5．以親情化的配套和服務(wù)，營造 項目 的舒適氛圍。 2． 建議高規(guī)劃、高起點 ? 面臨全球信息化和全球經(jīng)濟一體化的挑戰(zhàn)，引進最先進的智能化系統(tǒng)，率先實現(xiàn) 5A級智能化及智能化系統(tǒng)的集成。 2) 現(xiàn)甲級 寫字樓 中的企業(yè)，雖然在各方面的條件較優(yōu)越，但高昂的租金、物管費、停車費，低實用率，中央空凋、其中央送風系統(tǒng)使得空氣質(zhì)量有所下降，而那些正在發(fā)展中或剛剛起步的企業(yè)還負擔不起這種高昂的代價。 盤龍城 與 武漢 其它也在發(fā)展片區(qū)相比，最大的優(yōu)勢是有 武漢 航空港這一快捷的交