【正文】 竣工，繼續(xù)進行深度新聞炒作。 二、賣點提煉 案 名： 盤龍 SHOW峰匯廣場 項目 定位： SHOW商務 寫字樓 項目 口號：辦公因 SHOW而輕松 項目 賣點： 區(qū)位價值； 物業(yè)形態(tài)； 產(chǎn)品特質； 景觀資源 配套設施； 品牌效應； 開發(fā)實力； 物業(yè)管理 賣點詮釋： （ 1）區(qū)位價值 —— 盤龍中樞 / 地標商務 （ 2）物業(yè)形態(tài) —— 盤龍中心 / 綜合產(chǎn)品 （ 3）產(chǎn)品特質 —— 驚市杰作 / 印證完美 （ 4）配套設施 —— 寬帶入戶 / 數(shù)字生活 （ 5）品牌效應 —— 盤龍典范 / 領袖商務 （ 6）開發(fā)實力 —— 卓爾地產(chǎn) / 曠世杰作 （ 7）物業(yè)管理 —— 酒店物管 / 全程服務 賣點中的亮點 第一亮點：同時具有無法克隆的地段和景觀資源雙重 優(yōu)勢 第二亮點：標新立異的四大物業(yè)個性主張 第三亮點： 寫字樓 具有 5A 式配置 +人本化服務，工作的新白領部落，引導 2020寫字樓 生活新潮流。 ? 營銷組合：公共關系、報章廣告、戶外宣傳、人員促銷策略并舉； 發(fā)起立體、全方位地宣傳攻勢，力求 做到有廣度、有深度、有力度，對目標市場構成較大地震撼和沖擊。 2．五樓只有公共衛(wèi)生間，則應設為物業(yè)用房。 ? 商務配套： 多功能廳、咖啡廳。 ? 盤龍城 的（絕版）商務 “ 核心 ” ，新世紀的超級形象 “ 座標 ” （門面）。 5) 很多中小型公司都在尋找能注冊、投入低的辦公室。 理由： ◎ 本案所立于 盤龍城 ，并非中心商務區(qū)； ◎ 17 層框架結構，造型簡單、設計傳統(tǒng)； ◎ 區(qū)域內公寓類商住樓對純 寫字樓 市場沖擊大； ◎ 沒有豪華大堂支撐。 c) 區(qū)域環(huán)境 a) 捷運交通，極具投資增值潛力 楚天大道 —— 橫貫整個 盤龍城 東西主要交通紐帶； 盤龍城 —— 未來 武漢 規(guī)劃的人居新城； 地處 盤龍城 核心，四面通達，貼近生活的距離，馳騁無極限！ b) 已逐漸形成的成熟居住氛圍，見證開發(fā)區(qū)城市化進 程 貼近開發(fā)區(qū)政府 逐漸成熟的辦公、居住、商業(yè)、氛圍。 開發(fā)區(qū)東鄰陽邏深水港，西依 武漢 天河國際機場，南臨漢口新火車站；岱黃一級公路、天河機場一級公路和盤龍大橋、盤龍大道及劉宋大道組成的四通八達的道路網(wǎng)絡， 構成了 “ 水、陸、空 ” 立體交通網(wǎng)絡。 2020年，全國開發(fā)區(qū)清理整頓中，經(jīng)省人民政府批準保留 盤龍城 開發(fā)區(qū)，確定規(guī)劃建設面積為 ，到 2020年末，建成區(qū)面積 6平方公里。 12) 從投資回報角度看，投資額巨大，而市場銷售平淡，巨額的投資回收只能依靠租賃市場，這也意味著 武漢 市場優(yōu)質 寫字樓 的投資回收期可能長達數(shù)十年。 寫字樓 市場對城市的經(jīng)濟發(fā)展水平及發(fā)展方式有極大的關聯(lián)性及依賴性。一些高科技公司還要求有大型機房冷卻裝置，對用電量要求也明顯提高。 2) 武漢 市 寫字樓 的存量比較多，非但如此，還有 寫 字樓 在開工、完工、待租，總供給大于總需求。投資額巨大，而銷售平淡，巨額投資只能依靠租賃回收，這意味著 武漢 優(yōu)質 寫字樓 的回報期可能長達數(shù)十年。在政府規(guī)劃下， 寫字樓 市場得到快速發(fā)展，并擬建成武昌經(jīng)濟總部區(qū)。 解放大道至武勝路沿線板塊， ?寫字樓 平均銷售價格為 5000元 /平方米，板塊形成穩(wěn)定的三足鼎立（武廣、世貿、泰和）之勢，商業(yè)氣息濃厚。因此，相對缺乏服務性業(yè)態(tài)。不同的客戶對辦公空間需求不一樣，而且不同公司的資金實力差別較大。這些實力強勁的企業(yè)是刺激 武漢 寫字樓 市場發(fā)展的原動力。交通便利，挾三鎮(zhèn) 之要沖占三江之秀麗，湖光山色、魚舟晚唱，雄視 武漢 三鎮(zhèn)。 以最具代表性的甲級 寫字樓 市場而言，在存量方面， 武漢 市現(xiàn)有甲級 寫字樓 8座，主要聚集在 武漢 金融街之稱的建設大道沿線。甲級 寫字樓 的銷售市場主要以重新包裝后的存量 寫字樓 為主，銷售價格平均在 7000元 /平方米左右，與同等地段高檔住宅價格相似。金融一條街上多數(shù) 寫字樓 只租不售，主要原因是這些樓盤屬于銀行自有物業(yè)，銀行將它們作為一種固定資產(chǎn)而保留所有權。本地有實力的企業(yè)也將新世界作為提升自身品牌形象及實力展示的舞臺。 高檔 ?寫字樓 與中低檔 寫字樓 有明顯的業(yè)態(tài)區(qū)分。 解放大道至武勝路板塊，聚集了漢口地區(qū)主要的早期 ?寫字樓 ， 寫字樓 市場發(fā)展比較成熟，但近年來板塊供應量少，市場冷淡。 三、武昌 寫字樓 市場分析 ： 從武昌 寫字樓 項目 的分布上，我們看到這些 項目 基本上是沿 “ 徐東路－中南路－武珞路－光 谷 ” 的路線沿街排列。世紀廣場地理位置屬于武昌核心地段，交通十分方便，市政設施齊全， 又處于中南路商圈之中，如此地段的 寫字樓 都銷售不佳，充分說明武昌乃至 武漢 寫字 樓 銷售市場的低迷不振，還處在谷底，但 寫字樓 是有出租市場的。如果沒有穩(wěn)定租戶或者優(yōu)質租賃公司，較易出現(xiàn)空租現(xiàn)象。 4) 大廈的停車位少，這幾乎是所有 寫字樓 都面臨的問題。 8) 寫字樓 物業(yè)不同于其他物業(yè)類型，對城市的經(jīng)濟發(fā)展水平及經(jīng)濟發(fā)展方式有著相當?shù)年P聯(lián)性及依賴性， 2020年以來 寫字樓 市場的回暖在很大程度上就依賴于 武漢 經(jīng)濟的飛速發(fā)展及第三產(chǎn)業(yè)比重的增加。因而， 武漢 市 寫字樓 市場發(fā)展緩慢有其必然性。 第二部分：城市發(fā)展以及 項目 所在區(qū)域地段價值挖掘研究 ： 武漢 盤龍城 經(jīng)濟開發(fā)區(qū)原名為 武漢 市黃陂灄口經(jīng)濟發(fā)展區(qū)，成立于 1992年 12月（武政 [1992]70號），原轄區(qū)為灄口鎮(zhèn)，國土范圍 平方公里， 1993年，黃陂縣成立灄口經(jīng)濟發(fā)展區(qū)管理委員 會，屬縣人民政府派出機構。這座長 、寬 27米、雙向 6車道、通往 漢口的大橋上， 從漢口新華路驅車至 盤龍城 楚天大道只需 15分鐘以內，不受收費站制約，將極大的促進區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展 2）機場 : 2020年，首都機場正式收購 武漢 天河機場 ，準備將其建成國際性機場。天興洲長江大橋所經(jīng)之處，將武鋼、 武漢 開發(fā)區(qū)、漢陽新區(qū)、 盤 龍城 經(jīng)濟開發(fā)區(qū)等串連起來，形成一個強強聯(lián)合、優(yōu)勢互補的產(chǎn)業(yè)鏈，并輻射城市外圍的黃陂、江夏等郊區(qū) (縣市 )的新興生態(tài)工農業(yè)園和衛(wèi)星城，促進 武漢 區(qū)域經(jīng)濟協(xié)調發(fā)展。 劣勢分析 — W a) 本 項目 目前交通不便，辦公、商業(yè)氛圍不足； 板塊整體配套不足 規(guī)模小帶來產(chǎn)品配套及概念營造上的局限 機會分析 — O a) 政策導向。 在為本案銷售預備方案所作的市場調查中，我司發(fā)現(xiàn)以下情況： 1) 有一部分企業(yè)進入住宅辦公，住家人員提著菜籃子與白領職員同進同出的尷尬，這讓公 司的形象大打折扣。 1． 主題定位 SHOW商務 寫字樓 “ 盤龍中樞 ?新 SOHU時代 ” ，為盤龍新區(qū)中心經(jīng)濟繁榮的見證，確立 “SHOW 寫字樓 ” 的地位。 ? ? 絕版同時擁有交通與景觀兩大雙重優(yōu)勢。 ? ? 大企業(yè)，大形象；小企業(yè)，大形象；小單位，大配套。 4．電梯分單雙層供應。 理性訴求為主，擺事實，講道理。而且與漢口、青山都非常接近 三、廣告操作思路 廣告目標 ● 第一階段目標 —— 全面樹立 “ 盤龍 SHOW商務 寫字樓 ” 的形象定位，并根據(jù) 盤龍城 新區(qū)的發(fā)展戰(zhàn)略目標，確立其在盤龍核心區(qū)域標志性建筑的市場地位，引起省內外市場的廣泛關注，吸引大客戶（整層租售），同時積累分間租售的省內外中小客戶，奠定大廈全面 招商 的客戶群基礎。所以銷售前須建立一個完整的開盤計劃書，以確定能吸引、打動、穩(wěn)定消費者。統(tǒng)述之，這一段時間的宣傳力度必然很大，正所謂把錢用在刀刃上。 本階段先期工作 —— 認購； ? 搞好本階段工作的重中之重 —— 開盤； ? 廣告支持仍然用軟硬結合手法，繼續(xù)利用媒體資源。這階段重要工作之一是服務好已成交的客戶，提升公關形象，以爭取口碑客戶和促進待觀察客戶果斷成交，因為此類客戶的交際圈甚為廣泛。既是第一階段的結局，同時又是第二期 項目 的開始。 第五部分 營銷篇 一、營銷策略 適度低價入市； 以售為主，租售并用； 達到聚人氣、商氣的目的； 以便盡快回籠資金。 （ 5）報紙廣告 購買主體多為商界人士，公務繁忙，宜以報紙廣告為主。 突出軟性廣告的地位 ? 硬性廣告 精心制作廣告片，考慮低投入因素，以電視制作、 30秒為宜； 精心安排播放時間、地點、間隔、量度、密度。 四、開盤活動 策劃 1．內部認購活動， 在《 武漢 晚報》和《楚天緊報》上發(fā)布活動消息 抽簽 獲得購買數(shù)量有限的優(yōu)惠價靚景戶型機會 開盤日抽獎 兌現(xiàn)承諾。 圍墻廣告效應具有長期性的特點，且費用不大，作用不容忽視。