【正文】 世紀(jì)鴻源大廈 市區(qū)核心的住宅、商業(yè)、寫字樓綜合項(xiàng)目 地址：西安大道 8 號(hào)，大連萬達(dá)購物廣場(chǎng)正對(duì)面 開發(fā)商：金鶴房地產(chǎn)開發(fā)公司（政府關(guān)系良好 ，專為政府造辦公大樓） 業(yè)態(tài)：地下 16 層為商場(chǎng)（擬經(jīng)營(yíng)女人主體高檔百貨）， 7 至 30 層 2/3 為酒店式公寓， 1/3為寫字樓；酒店式公寓為住宅產(chǎn)權(quán)，但只有 50 年（有預(yù)售證） 銷售單價(jià)：商場(chǎng)不對(duì)外銷售，正對(duì)外招商，招商租金共開價(jià)是 5 樓達(dá) 280 元 /月 /平， 1 樓為 800 元 /月 /平左右；住宅均價(jià) 5500，每層相差 50 元 銷售模式：住宅承諾對(duì)外代理租賃，可作為辦公用房用（吸引投資人），但不簽署任何合同 銷售情況：銷售情況較好 項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)：該物業(yè)所處地段是非常適合作頂級(jí)寫字樓的，而開發(fā)商選擇了大部分作為住宅銷售，也充分可看出 長(zhǎng)春的寫字樓市場(chǎng)是有價(jià)無市，開發(fā)商寧可選擇更穩(wěn)妥的住宅模 中國(guó)最龐大的下載資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 式（雖然不正規(guī)，只有 50 年產(chǎn)權(quán)，擦邊球），也不愿意選擇可能銷售市場(chǎng)價(jià)更高的寫字樓項(xiàng)目。商場(chǎng)面積： 6 萬平 方米左右。租賃合同一年一簽，不提供風(fēng)險(xiǎn)保障，稅費(fèi)自理，銷售人員鼓勵(lì)逃稅。 該區(qū)塊的消費(fèi)以中檔為重要特征，除滿足本區(qū)塊人口消費(fèi)外，還能吸引其它區(qū)塊的中檔消費(fèi)需求客戶。 該區(qū)域歷史上是長(zhǎng)春最繁華的區(qū)塊，各種商品聚集，人流密度大，但近些年正走向衰落，突出地表現(xiàn)是：物業(yè)陳舊（長(zhǎng)春舊城改造最大的區(qū)域），環(huán)境差、商業(yè)布局凌亂，商業(yè)消費(fèi)層次低。 幾個(gè)主要核心商圈內(nèi)的主要商業(yè)單體經(jīng)營(yíng)情況較好，這些物業(yè)以持有為主。 租金上， 除香格里拉外，長(zhǎng)春市現(xiàn)有寫字間的租金較低，最好的國(guó)聯(lián)不到 3 元 /日 /平方米。鼎盛國(guó)際】和【新世紀(jì)鴻源廣場(chǎng)】、【鑫鑫商貿(mào)城】等項(xiàng)目的面世，無論從地段還是周邊配套與寫字樓相比都存在一定優(yōu)勢(shì)，而長(zhǎng)春地區(qū)商住樓的較低按揭首付、較長(zhǎng)的還款期限、多用途的使用功能和適當(dāng)?shù)拿娣e控制，還將吸引大部分房產(chǎn)投資者的跟進(jìn)。 該樓盤 01 年底開始銷售，開盤價(jià)為 4100 元左右，初期基本銷售不動(dòng)，開發(fā)商炒作過 15 年回租計(jì)劃。 時(shí)代大廈位于長(zhǎng)春市紅旗街與工農(nóng)大路交匯處，與歐亞商都相對(duì)，投資商為吉林省時(shí)代集團(tuán)。而中小企業(yè)對(duì)于辦公場(chǎng)所的需求則以租賃為主，購買一間純粹的寫字間作為辦公用途的可能性不大； ? 從產(chǎn)品利用率上來看，寫字樓因?yàn)榕涮自O(shè)施的完善，普遍公用面積較大，致使實(shí)際利用面積降低；同樣使用功能的商住樓市場(chǎng)在本區(qū)域?qū)⑹菍懽珠g的最大競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。 B 棟設(shè)施陳舊，價(jià)格較低； A 棟位置及環(huán)境較好，價(jià)格較高。 二、業(yè)態(tài)調(diào)研 寫字樓調(diào)研 長(zhǎng)春市地處東北平原腹地，三產(chǎn)發(fā)展滯后，市民創(chuàng)業(yè)意識(shí)極差，寫字樓雖一直作為政府所倡導(dǎo)的開發(fā)重點(diǎn)，希望能吸引外地金融、商業(yè)、文化等企業(yè)進(jìn)駐辦公，實(shí)現(xiàn)樓宇經(jīng)濟(jì)，但效果一直不理想，并且從目前來看，讓看不到好轉(zhuǎn) 的趨勢(shì)。 1310501001502001997 年 1998 年 2001 年 2020 年 2020 年長(zhǎng)春市商品房與保障性住房開發(fā)量對(duì)比商品房開發(fā)量 保障型住房開發(fā)量 長(zhǎng)春市保障型住房的比例已經(jīng)連續(xù)三年超過了 30%，這遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于世界平均的 20%水平，對(duì)長(zhǎng)春市的房地產(chǎn)市場(chǎng)造成了巨大的沖擊，整體 市場(chǎng)的發(fā)展受到了嚴(yán)重的制約， 2020 年 中國(guó)最龐大的下載資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 始長(zhǎng)春市政府也已經(jīng)意識(shí)到保障性住房給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來的危機(jī)，各職能部門從用地政策、規(guī)劃審批、立項(xiàng)等源頭嚴(yán)控保障性住房失控性。近幾年，越來越多的外埠開發(fā)商到本地投資，且長(zhǎng)春市本地開發(fā)商也不甘示弱，紛紛在長(zhǎng)春土地價(jià)格未全面抬頭時(shí)進(jìn)行圈地，大量增加了長(zhǎng)春市房地產(chǎn)開發(fā)總面積，導(dǎo)致長(zhǎng)春土地日漸稀缺，房地產(chǎn)開發(fā)成本上升了，必然拉動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。 沈陽市與長(zhǎng)春市同屬于東北老工業(yè)城市，沈陽市的房地行業(yè)起步要早于長(zhǎng)春，現(xiàn)在發(fā)展的階段要優(yōu)于長(zhǎng)春，所以我們把這兩個(gè)城市進(jìn)行對(duì)比相信對(duì) 2020 年長(zhǎng)春市房地產(chǎn)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的走勢(shì)會(huì)起到一定借鑒作用。三次產(chǎn)業(yè)比重分別為 %： %： %。其中，市區(qū)人口 315 萬人，四縣（市）人口 409 萬人， 自然增長(zhǎng)率為 ‰ 。 1998 年到 2020 年房產(chǎn)投資總額 固定資產(chǎn)投資總額（億）2854600501001502002503003504004505001998年 1999年 2000年 2001年 2002年 2020年 2020年 1998 1999 2000 2001 2002 2020 2020 總額 285 460 增長(zhǎng)率 % 21 18 中國(guó)最龐大的下載資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 固定資產(chǎn)投資總額增長(zhǎng)率變化情況05101520253035401998年 1999年 2000年 2001年 2002年 2020年 2020年 長(zhǎng)春市房地產(chǎn)行業(yè)起步較晚，從九十年代末期才正式起步，但發(fā)展速度較快，作為后發(fā)展的城市成功借鑒了發(fā)達(dá)地區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，新的產(chǎn)品理念形成較快，本地開發(fā)企業(yè)迅速成長(zhǎng)，加之外來地產(chǎn)巨鱷紛紛看好長(zhǎng)春市的發(fā)展前景，從整體上帶動(dòng)了整個(gè)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)投資始終保持 20%左右的穩(wěn)步增長(zhǎng)。其中建筑業(yè)及房地產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值比往年有所增幅，但增量及速度放緩。 房地產(chǎn)需求供給調(diào)研 、供給情況，市場(chǎng)調(diào)整后逐漸趨向穩(wěn)步攀升狀態(tài) 中國(guó)最龐大的下載資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 0100200300400竣工面積（萬㎡） 350 230 2202001年 2002年 2020年 2020年 2020年 2001 年、 2002 年是長(zhǎng)春市房屋竣工量較高的兩年，原因是在此期間有許多外埠開發(fā)商進(jìn)駐長(zhǎng)春與本地開發(fā)企業(yè)共同營(yíng)造了迅速放量的賣方市場(chǎng)，總體竣工量急速上升，這與長(zhǎng)春市場(chǎng)真實(shí)需求的增長(zhǎng)相對(duì)過緩形成了鮮明的對(duì)比，由此長(zhǎng)春房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了階段性供過于求的高發(fā)展誤區(qū)， 2020 年是長(zhǎng)春市房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整年，各主要開發(fā)企業(yè)都調(diào)整了自己的產(chǎn)品線與開發(fā)進(jìn)度，整體竣工量縮水 30%，給市場(chǎng)以足夠的時(shí)間消化前三年的空置產(chǎn)品， 2020 年長(zhǎng)春市房地產(chǎn)行業(yè)重新進(jìn)入上升空間供給量平穩(wěn)上揚(yáng)，保持了與市場(chǎng)需求的合理配比，整個(gè)產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)開始步入穩(wěn)步發(fā) 展階段。 050100150200250300350竣工面積 （ 萬 ㎡） 350 230 銷售面積 （ 萬 ㎡） 115 216 空置面積 （ 萬 ㎡） 2792001 年 2002 年 2020 年 2020 年 2020 年 、保障性住房為長(zhǎng)春 房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來了嚴(yán)重的負(fù)面效應(yīng) 長(zhǎng)春市作為東北主要的老工業(yè)基地，由于其自身的經(jīng)濟(jì)條件與政治環(huán)境的影響在房地產(chǎn)行業(yè)保障 性住房是一道特殊的風(fēng)景線，在房地產(chǎn)市場(chǎng)起到了舉足輕重的作用。后面會(huì)詳細(xì)論及。天 出售 出售 出售 A 座 元 /天 /㎡不含電費(fèi)； B座 /天 /㎡含電費(fèi) 出售 價(jià)格 6338 元 /㎡ 3850 元 /㎡起 起價(jià) 4300 元 /㎡ 均價(jià) 5650 元 /㎡ 起 4600 元 /㎡ 均 5000 元 /㎡ 均 價(jià) 6000 元 /㎡ 租 /售率 只售出 3戶 ,租出 60% 60% 余四套 15% 65% 80% 60% 用途 寫字樓 寫字樓 寫字樓 商住、寫字樓 寫字樓 寫字樓 商住寫字樓 配套 設(shè)施 商務(wù)中心、健身中心、棋牌室、 商務(wù)中心、會(huì)