【正文】 世紀(jì)鴻源大廈 市區(qū)核心的住宅、商業(yè)、寫字樓綜合項目 地址：西安大道 8 號，大連萬達購物廣場正對面 開發(fā)商：金鶴房地產(chǎn)開發(fā)公司（政府關(guān)系良好 ，專為政府造辦公大樓） 業(yè)態(tài)：地下 16 層為商場（擬經(jīng)營女人主體高檔百貨）， 7 至 30 層 2/3 為酒店式公寓， 1/3為寫字樓；酒店式公寓為住宅產(chǎn)權(quán)，但只有 50 年（有預(yù)售證） 銷售單價：商場不對外銷售，正對外招商，招商租金共開價是 5 樓達 280 元 /月 /平， 1 樓為 800 元 /月 /平左右；住宅均價 5500，每層相差 50 元 銷售模式：住宅承諾對外代理租賃，可作為辦公用房用（吸引投資人），但不簽署任何合同 銷售情況：銷售情況較好 項目點評：該物業(yè)所處地段是非常適合作頂級寫字樓的，而開發(fā)商選擇了大部分作為住宅銷售，也充分可看出 長春的寫字樓市場是有價無市，開發(fā)商寧可選擇更穩(wěn)妥的住宅模 中國最龐大的下載資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 式（雖然不正規(guī)，只有 50 年產(chǎn)權(quán)，擦邊球），也不愿意選擇可能銷售市場價更高的寫字樓項目。商場面積： 6 萬平 方米左右。租賃合同一年一簽，不提供風(fēng)險保障，稅費自理，銷售人員鼓勵逃稅。 該區(qū)塊的消費以中檔為重要特征，除滿足本區(qū)塊人口消費外，還能吸引其它區(qū)塊的中檔消費需求客戶。 該區(qū)域歷史上是長春最繁華的區(qū)塊，各種商品聚集，人流密度大，但近些年正走向衰落，突出地表現(xiàn)是：物業(yè)陳舊（長春舊城改造最大的區(qū)域），環(huán)境差、商業(yè)布局凌亂，商業(yè)消費層次低。 幾個主要核心商圈內(nèi)的主要商業(yè)單體經(jīng)營情況較好，這些物業(yè)以持有為主。 租金上， 除香格里拉外，長春市現(xiàn)有寫字間的租金較低，最好的國聯(lián)不到 3 元 /日 /平方米。鼎盛國際】和【新世紀(jì)鴻源廣場】、【鑫鑫商貿(mào)城】等項目的面世，無論從地段還是周邊配套與寫字樓相比都存在一定優(yōu)勢，而長春地區(qū)商住樓的較低按揭首付、較長的還款期限、多用途的使用功能和適當(dāng)?shù)拿娣e控制，還將吸引大部分房產(chǎn)投資者的跟進。 該樓盤 01 年底開始銷售，開盤價為 4100 元左右，初期基本銷售不動，開發(fā)商炒作過 15 年回租計劃。 時代大廈位于長春市紅旗街與工農(nóng)大路交匯處，與歐亞商都相對，投資商為吉林省時代集團。而中小企業(yè)對于辦公場所的需求則以租賃為主，購買一間純粹的寫字間作為辦公用途的可能性不大； ? 從產(chǎn)品利用率上來看，寫字樓因為配套設(shè)施的完善，普遍公用面積較大，致使實際利用面積降低；同樣使用功能的商住樓市場在本區(qū)域?qū)⑹菍懽珠g的最大競爭對手。 B 棟設(shè)施陳舊，價格較低； A 棟位置及環(huán)境較好，價格較高。 二、業(yè)態(tài)調(diào)研 寫字樓調(diào)研 長春市地處東北平原腹地，三產(chǎn)發(fā)展滯后，市民創(chuàng)業(yè)意識極差，寫字樓雖一直作為政府所倡導(dǎo)的開發(fā)重點，希望能吸引外地金融、商業(yè)、文化等企業(yè)進駐辦公，實現(xiàn)樓宇經(jīng)濟，但效果一直不理想，并且從目前來看，讓看不到好轉(zhuǎn) 的趨勢。 1310501001502001997 年 1998 年 2001 年 2020 年 2020 年長春市商品房與保障性住房開發(fā)量對比商品房開發(fā)量 保障型住房開發(fā)量 長春市保障型住房的比例已經(jīng)連續(xù)三年超過了 30%，這遠遠高于世界平均的 20%水平，對長春市的房地產(chǎn)市場造成了巨大的沖擊，整體 市場的發(fā)展受到了嚴重的制約， 2020 年 中國最龐大的下載資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 始長春市政府也已經(jīng)意識到保障性住房給房地產(chǎn)市場帶來的危機，各職能部門從用地政策、規(guī)劃審批、立項等源頭嚴控保障性住房失控性。近幾年，越來越多的外埠開發(fā)商到本地投資，且長春市本地開發(fā)商也不甘示弱，紛紛在長春土地價格未全面抬頭時進行圈地，大量增加了長春市房地產(chǎn)開發(fā)總面積，導(dǎo)致長春土地日漸稀缺，房地產(chǎn)開發(fā)成本上升了，必然拉動房價上漲。 沈陽市與長春市同屬于東北老工業(yè)城市，沈陽市的房地行業(yè)起步要早于長春，現(xiàn)在發(fā)展的階段要優(yōu)于長春，所以我們把這兩個城市進行對比相信對 2020 年長春市房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟中的走勢會起到一定借鑒作用。三次產(chǎn)業(yè)比重分別為 %： %： %。其中，市區(qū)人口 315 萬人，四縣（市）人口 409 萬人， 自然增長率為 ‰ 。 1998 年到 2020 年房產(chǎn)投資總額 固定資產(chǎn)投資總額（億）2854600501001502002503003504004505001998年 1999年 2000年 2001年 2002年 2020年 2020年 1998 1999 2000 2001 2002 2020 2020 總額 285 460 增長率 % 21 18 中國最龐大的下載資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 固定資產(chǎn)投資總額增長率變化情況05101520253035401998年 1999年 2000年 2001年 2002年 2020年 2020年 長春市房地產(chǎn)行業(yè)起步較晚，從九十年代末期才正式起步，但發(fā)展速度較快，作為后發(fā)展的城市成功借鑒了發(fā)達地區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展經(jīng)驗，新的產(chǎn)品理念形成較快，本地開發(fā)企業(yè)迅速成長，加之外來地產(chǎn)巨鱷紛紛看好長春市的發(fā)展前景，從整體上帶動了整個房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)投資始終保持 20%左右的穩(wěn)步增長。其中建筑業(yè)及房地產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值比往年有所增幅，但增量及速度放緩。 房地產(chǎn)需求供給調(diào)研 、供給情況，市場調(diào)整后逐漸趨向穩(wěn)步攀升狀態(tài) 中國最龐大的下載資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 0100200300400竣工面積（萬㎡） 350 230 2202001年 2002年 2020年 2020年 2020年 2001 年、 2002 年是長春市房屋竣工量較高的兩年，原因是在此期間有許多外埠開發(fā)商進駐長春與本地開發(fā)企業(yè)共同營造了迅速放量的賣方市場，總體竣工量急速上升，這與長春市場真實需求的增長相對過緩形成了鮮明的對比，由此長春房地產(chǎn)市場進入了階段性供過于求的高發(fā)展誤區(qū)， 2020 年是長春市房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整年，各主要開發(fā)企業(yè)都調(diào)整了自己的產(chǎn)品線與開發(fā)進度，整體竣工量縮水 30%，給市場以足夠的時間消化前三年的空置產(chǎn)品， 2020 年長春市房地產(chǎn)行業(yè)重新進入上升空間供給量平穩(wěn)上揚，保持了與市場需求的合理配比，整個產(chǎn)業(yè)市場開始步入穩(wěn)步發(fā) 展階段。 050100150200250300350竣工面積 （ 萬 ㎡） 350 230 銷售面積 （ 萬 ㎡） 115 216 空置面積 （ 萬 ㎡） 2792001 年 2002 年 2020 年 2020 年 2020 年 、保障性住房為長春 房地產(chǎn)市場帶來了嚴重的負面效應(yīng) 長春市作為東北主要的老工業(yè)基地，由于其自身的經(jīng)濟條件與政治環(huán)境的影響在房地產(chǎn)行業(yè)保障 性住房是一道特殊的風(fēng)景線，在房地產(chǎn)市場起到了舉足輕重的作用。后面會詳細論及。天 出售 出售 出售 A 座 元 /天 /㎡不含電費； B座 /天 /㎡含電費 出售 價格 6338 元 /㎡ 3850 元 /㎡起 起價 4300 元 /㎡ 均價 5650 元 /㎡ 起 4600 元 /㎡ 均 5000 元 /㎡ 均 價 6000 元 /㎡ 租 /售率 只售出 3戶 ,租出 60% 60% 余四套 15% 65% 80% 60% 用途 寫字樓 寫字樓 寫字樓 商住、寫字樓 寫字樓 寫字樓 商住寫字樓 配套 設(shè)施 商務(wù)中心、健身中心、棋牌室、 商務(wù)中心、會