【正文】 （一）招標 依據 《中華人民共和國招標法》 中華人民共和國國家發(fā)展計劃委員會令第 3號《工程建設項目招標范圍標準規(guī)定》 中華人民共和國國家發(fā)展計劃委員會令第 9號關于《建設項目可行性研究報告增加招標內容以及核準招標事項暫行規(guī)定。 建立完整的消防體系，落實防火責任，做到經常性的檢查和防火教育，確保消防報警通訊的暢通，防患于未然。衛(wèi)生器具均采用節(jié)能型設備，以節(jié)約水資源。節(jié)約能源長春君地房地產開發(fā)有限公司 君地 （二） 噪聲擬采取的治理措施 對施工機械擬采取以下減噪措施： 施工單位應盡量選用低噪聲的機械設備，以便有效縮小施工期 的噪聲影響范圍。 長春君地房地產開發(fā)有限公司 二 00八年十一月十五日 長春君地房地產開發(fā)有限公司 君地 本項目的建設符合長春市城市總體規(guī)劃，建設勢在必行；同時改善居民居住環(huán)境，美化環(huán)境。天城開發(fā)項目二期可行性研究報告 28 序 號 項 目 合 計 銷售期 2020年 2020年 2020年 2 經營稅金及附加 2, 1, 營業(yè)稅（ 5 %） 2, 322 城建稅（ 7 %） 教育費附加（ 3 %） 土地增值稅（ %） 3 銷售凈 收入 37, 6, 25, 6, 損 益 表 單位：萬元 序號 項目名稱 二期 A 區(qū) 項目合計 1 經營收入 40, 銷售收入 40, 其他收入 2 商品房經營成本 27, 3 經營稅金及附加 2, 4 銷售利潤 10, 5 期間費用 2, 6 利潤總額 7, 7 所得稅 1, 8 稅后利潤 5, 9 銷售利潤率 % 10 投資利潤率 % 11 凈利潤率 % 12 項目總投資 29,958 從上表可計算 1）銷售利潤率 =（利潤總額 / 銷售收入） 100% =% 2） 投資利潤率 =（ 利 潤總額 / 項目總投資） 100% =% 3）凈利潤率 = （凈利潤 / 銷售收入） 100% =% 資金籌措與使用估算 長春君地房地產開發(fā)有限公司 君地天城開發(fā)項目二期可行性研究報告 26 售優(yōu)勢，二期小高層價 格應確定為 4000元 /㎡ ，車庫 。天城開發(fā)項目二期可行性研究報告 24 一期資金使用情況 科 目 預計使用金額 (萬元 ) 實際使用情況（萬元） (一、二 ) 拆遷補償安置及取得土地費用 370 370 (三 )前期工程費 360 360 （四）行政 /事業(yè) /經營性 /間接性收費 1,350 1,350 （五）建筑安裝 工程費 166,650 11,250 （六）市政基礎設施和環(huán)境配套建設費 1,080 360 （七）不可預見費 833 563 （八）管理及銷售費 333 225 （九）財務費用 1,665 1,125 (十 )總投資合計 22,641 15,603 銷售及回款情況 序號 類別 建設情況 （套） 總面積（ ㎡ ） 推出情況（套） 銷售情況（套） 回款情況（萬元） 1 多層 297 31, 185 134 2,569 2 高層 338 44, 60 32 465 3 車庫 359 14, 4 商業(yè) 49 1, 合 計 92, 245 166 3,034 投資估算 二期 A區(qū) 總投資為 元 ， 具體數據如下 ： 科 目 投資金額 (萬元 ) (一、二 ) 拆遷補償安置及取得土地費用 10,108 (三 )前期工程費 （四）行政 /事業(yè) /經營性 /間接性收費 （五）建筑安裝工程費 15, （六）市政基礎設施和環(huán)境配套建設費 1, 長春君地房地產開發(fā)有限公司 君地 銷售周期安排（地上建筑部分 46 萬平方米） （ 1） 2020年銷售 8萬平方米，結算 3萬平方米。天城開發(fā)項目二期可行性研究報告 23 （ 4） 在項目建設中嚴格按照設計要求和規(guī)定方案進行，如有更改，需與設計單位協商并由其出具“變更通知”解決。 設計委托：采用邀請招標方式選擇甲級設計單位，對于行業(yè)專業(yè)設計則直接委托。 （ 2）二期建設： 向北推進，開發(fā)中部的小高層、高層住宅組團，并營造中央綠化景觀帶和社區(qū)中心廣場。天城開發(fā)項目二期可行性研究報告 20 層住宅的建筑面積分為 70平米 以下 （一房）， 70— 90平米（二房）， 100— 130平米（三房）和140— 150 平米（四房）四個檔次， 其中以 90平米以下住宅為主，約占住宅總戶數的 90%以上。 建筑單體設計方案 建筑類型 本項目住宅類型以多層、小高層和高層住宅相結合，其中多層以五層六層 為主，局部四層，小高層住宅為 818層，高層住宅為 2028 層，辦公樓為 28 層，酒店 28 層。即在規(guī)劃設計之初，就從環(huán)境的角度，將建筑與景觀相結合，最大限度的發(fā)揮景觀環(huán)境對于住區(qū)整體空間形態(tài)的影響，只有這樣才能營造出一個整體大氣的社區(qū)形象和富有特色的高品質社區(qū)環(huán)境。其終極目標，在于追求人與自然，人與人、人與自己精神世界交流的最理想、最和諧狀態(tài)，即追求住戶與被改造過的自然的和諧；尋求社區(qū)中人與人之間交往的和諧；使人們自我的心靈達到一種安寧平和的境界。 （ 5）景觀設計力求緊密結合當地的氣候特征，營造出層次豐富的空間景觀效果，并為居民提供人性化的戶外活動空間。 每個街坊均設置一片具有一定尺度的鄰里花園，營造各具特色的綠化景觀，并在其間輔以老人與兒童休閑、游戲空間，強調鄰里文化與日常生活，并使之與社區(qū)公共綠化空間相 互滲透，成為其空間上的拓展。同時，結合社區(qū)主干道兩側和主要公共服務設施附近設置一部分地面綠化停車場，使住宅的停車位配比基本可達到約 60%。 社區(qū)會所規(guī)劃 在東北角高層住宅片區(qū)中結合中心花園設置一座社區(qū)會所，會所內可設置社區(qū)服務和管理用房、各種社區(qū)活動用房、休閑餐廳、酒吧等，室外還設置一處景觀游泳池，為居民日常休閑、健身、餐飲、會友提供方便。 住宅類型以高層、小高層，多層住宅相組合，小高層主要布置在 中部和東南側，高層主要布置在中部和北側，西南角布置兩個多層住宅組團，由此形成北高南低的整體住宅空間形態(tài)，形成出高低錯落有致，天際線變化豐富的建筑群體，營造出優(yōu)美、大氣的社區(qū)整體形象。另一方面對雨、污水管道交叉點的管底標高進行了計算和控制（見規(guī)劃圖），從而避免了管線相交時發(fā)生矛盾。 管線綜合： 住區(qū)主干道下各種管線由西向東（由西北向東南）的布置次序是：電訊管道、燃氣管道、給水管道、雨水管道、污水管道、供熱管道、電力管道、消防管 道。 規(guī)劃電力管線引自騰飛大路市政電力管線（ 10 kv）。 住區(qū)污水量按居民生活給水量（除去道路澆灑和綠化澆灑用水外）的 90%計，則住區(qū)污水量為 34691立方米 /日。 (4)本區(qū)的消防用水量：根據《建筑設計防火規(guī)范》和《高層民用建筑設計防火規(guī)范》本區(qū)應按同一時間內發(fā)生一次火災次數考慮。 市政設施規(guī)劃 給水 根據《城市給水工程規(guī)劃規(guī)范》和《建筑給水排水設計規(guī)范》中的相關標準，由于住區(qū)為長春君地房地產開發(fā)有限公司 君地 原材料供應 ：本項目所需建材在市場上供應充足，為買方市場。 二期 A區(qū) 開發(fā)項目中，預計銷售總計可實現資金回籠 40,530 萬 元以上。 項目二期 A區(qū) 推廣的初步計劃 君地 本項目定位 指導思想：客戶定位以中高端購買力為主體，同時兼顧了低端客戶，新推出了部分小戶型；購買總價在 20— 40萬元之間為主；單套面積集中在 40— 130 平方米；要考慮到客戶既能買得起又能住得起。 （ 2）板塊內目前的項目少，檔次較低，競爭性小，但后續(xù)的土地儲備量大，潛在競爭激烈，因此本項目應當在上市時間上抓住時機； （ 3）周邊板塊尤其是同心湖片區(qū)及高新飛躍路沿線，市場認可度較高，分流了來自一汽總廠大量的客源，威脅系數較高。 （ 2）各片區(qū)項目的戶型面積配比段的劃分上已做了細分，二室從 60110 平米，三室從長春君地房地產開發(fā)有限公司 君地 汽車產業(yè)開發(fā)區(qū)憑 借其位置和具體個案的打造 —— 低密度項目，吸引了少量的市區(qū)客源。引導商業(yè)銀行科學評估房地產業(yè)的風險，在完善風險控制的前提下，進一步改進金融服務，支持房地產業(yè)的合理有效信貸需求，促進房地產信貸市場平穩(wěn)運行”。我國沿海地區(qū)的外貿進出口、工業(yè)企業(yè)的效益等在今年下半年以來出現了顯著下滑的趨勢。 （ 7）規(guī)劃停車泊位按《長春市各類建筑物配建停車場（庫）標準》執(zhí)行，規(guī)劃汽車停車位 640個，其中：地面停車位： 37（個）、地下車庫停車位： 603（個）。 （ 4）整體規(guī)劃充分考慮了各性質用地間的相互協調和銜接，體現了規(guī)劃區(qū)的現代和時尚，具備了高品質的居住環(huán)境和高標準的生活服務設施，創(chuàng)造了清新、雅致的人文居住園區(qū)。 長春君地房地產開發(fā)有限公司 君地 項目概況 項目名稱：君地 君地天城 二期 A區(qū) 項目法人單位：長春君地房地產開發(fā)有限公司。天城開發(fā)項目二期可行性研究報告 4 項目提出的背景和建設的必要性 本著提高長春城市化水平、改善居民生活條件和生活 質量為宗旨，以誠信、互惠互利為準則，長春君地房地產開發(fā)有限公司決定參與長春市的城市開發(fā)建設。 編制依據 （ 1） 經長春市規(guī)劃局審批的規(guī)劃總平面圖，管線規(guī)劃圖（調查資料）、方案設計 （ 2）市場調研資料 （ 3） 各種建設費用標準和經驗性估算資料 （ 4） 國家有關編制可行 性研究報告的法規(guī)和政策 編制范圍 ：根據可研報告的編制規(guī)定以及項目的具體情況，對本項目的建設規(guī)模、標準、市場需求、建設條件、總平面規(guī)劃、公用設施、單體設計、投資估算以及財務評價等進行研究論證。 （ 8）規(guī)劃自行車停車泊位按《長春市各類建筑物配建停車場（庫）標準》執(zhí)行，其中：自行車停車位： 600（個）。但房地產業(yè)從來都不是一個普通的經濟行業(yè)，而是具有很強保障性的準公共行業(yè)。 可見，國家對 房地產行業(yè)的發(fā)展非常重視，采取了積極的措施恢復市場信心、促進房地產消費，并于近期出臺了較集中的利好政策。同時，市區(qū)客源在往西擴展的時候，將被高新區(qū)完全攔截，很難將其導入到一汽廠區(qū)。天城開發(fā)項目二期可行性研究報告 8 85150 平米均有分布，但在戶型設計的合理性、各功能區(qū)間的尺度把握上，以及戶型附 加價值方面存在一定缺陷，可作為本項目的機會點之一。 （ 4）本項目的競爭不但來自汽車園區(qū)內，也 同時來自于周邊片區(qū)。 設計：低容積率 2，一期以多層 為主，配有少量小高層；采取小進深、大開間戶型設計原則，使室內陽光充足、明亮、通風良好。天城項目位于汽車產業(yè)開發(fā)區(qū)規(guī)劃新核心地段，南側近臨騰飛大路、北側依靠規(guī)劃中的林蔭大道、西側規(guī)劃為丙三十三街，項目二期 A區(qū) 總建筑面積 約 萬平米，全部為可銷售面積 ，包含住宅和地下車庫。 第四章 項目建設條件及設施規(guī)劃 項目建設條件 場地條件： （高壓 660 千伏改線）：場地為空曠田野，略有起伏，縱向南低北高，橫向東低西高，絕對標高在 — 之間 。 供水 ：規(guī)劃給水管線引自騰飛大路市政給水管線、林蔭大道市政給水管線。天城開發(fā)項目二期可行性研究報告 12 居住社區(qū)，用水量按以下方法計算： (1)居民生活用水量：居民綜合生活用水量標準安置住宅按 300 升 /人日計算，總人口共116805人，計算得出居民生活用水為 /日。因本區(qū)內最大一棟建筑為高度大于 50 米的酒店，故建筑物室外消火栓系統(tǒng)消防用水量按 30升 /秒考慮，室內消火栓系統(tǒng)消防用水量按 40 升 /秒考慮，火災延續(xù)時間 3小時；室內噴灑系統(tǒng)消防用水量按 30 升 /秒考 慮，火災延續(xù)時間 1小時。 住區(qū)雨水量計 算采用長春市暴雨公式 : q=1600(1+)/(t+5) q：暴雨強度 l/s 電信 住區(qū)電話門數按以下標準計算： 住宅電話：住宅每戶 2門；公共電話：每 100戶 2門（按上述標準計算的住區(qū)電話總量為8286門）。 管線綜合是以單項管線工程規(guī)劃為依據，進行總體布置?？紤]到小區(qū)地下室的面積較大，為保證各類管線的敷設能滿足設計規(guī)范要求，除電力電信管道可在地下室頂架空敷設外，其余管道盡可能沿周邊道路紅線退縮范圍內敷設。 為達到社區(qū)的均好性，規(guī)劃重視對基地的邊角空間組織，試圖通過環(huán)境的營造，強化邊角住宅空間與組團中心乃至社區(qū)中心在視覺與空間上的聯系，同時用環(huán)境來影響建筑組團的布局形態(tài)，進而影響人們的生活。 道路交通系統(tǒng)規(guī)劃