【正文】 （二） 編制依據(jù) 估算依據(jù)本報告提出的各項技術(shù)參數(shù)、 數(shù)據(jù)，根據(jù)北京市近期工程造價水平，采用類似工程指標(biāo)法進(jìn)行估算。 公司的組織機構(gòu)圖如下： 二、 工程建設(shè)進(jìn)度安排 本項目建設(shè)周期為二年半， 計劃 20xx 年完工。 (3) 項目周邊道路交叉口處應(yīng)設(shè)置交叉口慢行標(biāo)志，以保證交通安全。 由于項目北側(cè)規(guī)劃支路距離路口較近，為減輕路口交通壓力，建議該道路和項目一、二期之間的支路為雙向行駛，路口處右進(jìn)右出； 地下停車場在項目北側(cè)規(guī)劃支路上增設(shè) — 個入門，在項目一、二期之間的支路增設(shè)一個出口，便于車輛進(jìn)出地下停車場，減輕道路上交通負(fù)荷。遠(yuǎn)期在中關(guān)村大街，知春路上設(shè)有軌道交通，包括地鐵 4 號線、 10 號線等，大容量快速公交等。 為了減少負(fù)荷振動，設(shè)計中 對 冷水機組、風(fēng)機和水泵基礎(chǔ)采取減振、隔振措施。 會議、報告廳、多功能廳、舞廳、餐廳、室內(nèi)游泳池等處設(shè)獨立的音響與擴聲系統(tǒng)，消防可強制轉(zhuǎn)切進(jìn)入消防緊急廣播，音響系統(tǒng)應(yīng)與會 議系統(tǒng)應(yīng)協(xié)調(diào)一致，宜由專業(yè)公司設(shè)計。 同時， 采用在線式或離線式巡更系統(tǒng)：提供輔助的人工檢查巡邏管理的技術(shù)支持。消防中心設(shè)在首層。實現(xiàn)自主輕松的辦公自動化環(huán)境。 不考慮設(shè)用戶數(shù)字程控交換機，待報電信局批準(zhǔn)。 （ 8） 照明 根據(jù)特定場所工藝要求及國家相關(guān)規(guī)范，確定 各種機房、會所、商場、辦公用房等的照明光源的顯色指數(shù)、色溫光效及照度標(biāo)準(zhǔn)，分別采用氣體放電燈、白 北京市工程咨詢公司 24 熾燈、熒光燈、節(jié)能燈等，在滿足功能需求的前提下，盡可能多采用國家推廣的綠色節(jié)能型光源燈具。對于重要設(shè)備負(fù)荷采用放射式供電方式，一般負(fù)荷則采用放射式和樹干式相結(jié)合的供電方式。 （ 3） 負(fù)荷估算 變壓器總裝機容量為 120xxkVA。排煙口 (或排煙閥 )設(shè)手動和自動開啟裝置，由消防控制室控制(或與防災(zāi)系統(tǒng)聯(lián)控 )并與排煙風(fēng)機聯(lián)鎖。衛(wèi)生間設(shè)排風(fēng)系統(tǒng)。 6． 本工程設(shè)樓宇自動化 (BAS)管理系統(tǒng)，熱力，制冷設(shè)備和其他空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)納入樓宇自動化管理系統(tǒng)。 4． 整個建筑物空氣調(diào)節(jié)采用集中冷源。 屋面雨水設(shè)計重現(xiàn)期按 5 年，降雨歷時 5 分鐘的降雨強度設(shè)計。中水泵屋頂水箱聯(lián)合 供水方式。 發(fā)電機房設(shè)有水噴霧滅火系統(tǒng)，系統(tǒng)由地下消防貯水池 — 水噴霧泵 — 高位消防水箱組成，采用自動控制、手動控制與應(yīng)急操作三種方式控制雨淋閥。8MPa 的原則分為高低兩區(qū)。高區(qū)系統(tǒng)為十二層至十八層，采用地下生活水池 — 唆頻給水裝置聯(lián)合供水。對于本工程這樣的深基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)還會存在局部抗浮問題，選擇合理的抗浮方法，不僅關(guān)系到抗浮效果，還關(guān)系到是否經(jīng)濟(jì)，這不僅與當(dāng)?shù)氐乃牡刭|(zhì)情況有關(guān)，還要根據(jù)施工條件與施工運輸情況綜合確定。 屋面透明玻璃比 為 10%。 （四） 用地綠化與景觀設(shè)計 建筑的綠化設(shè)計主要考慮了西側(cè) XXXX 項目 一期綠地、東側(cè)蘇州橋區(qū)景觀綠地以及用地內(nèi)部綠地的連續(xù)性和互補性。用地西北部設(shè)計的是一個為辦公人群特制的健身、餐飲和休閑服務(wù)中心，同時兼顧新 XXXX 項目 一期住宅會所的功能。即三棟 5A級標(biāo)準(zhǔn)辦公單元和一棟 可獨立使用的返還辦公樓，擁有會展、商務(wù)、綠色中庭的裙 樓，服務(wù)于辦公功能和辦公人群的商業(yè)、金融、餐飲、健身空間。建筑 物地上控制規(guī)模為 平方米， 高度不超過 70米。開閉站外電源分兩路，一路從六郎莊變 北京市工程咨詢公司 14 電站引入，另一路從紫竹院變電站引入 ，本項目 用電 可從 XXXX 項目 住宅小區(qū) 引入 。年均氣溫 ℃ ， 1月份平均氣溫 ℃ ，極端最低氣溫為 ℃ ， 7 月份平均氣溫為 ℃ ，最高氣溫為 ℃ 。 北京市工程咨詢公司 13 二、建設(shè)條件 （一） 地勢地貌 海淀區(qū) 地處華北平原的北部邊緣地帶，系古代永定河沖積的一部分。 該地塊 位于海淀區(qū)蘇州橋西側(cè)，東 臨 XX 路 ，西 至 XX 路 （西側(cè)為 XXXX 項目 一期） ，南 至 新建XX路 ，北 至 XX路 。 為了改善投資環(huán)境，政府部門對中關(guān)村寫字樓開發(fā)企業(yè)也給予了大力支持。它的南部為武警總部大樓、北京電視臺等高層建筑；北側(cè)為金洲大廈；西側(cè)為項目一期商住高層塔樓；東部蘇州橋以東為北京理工國際教育交流大廈。 高端客戶則愿意選擇商務(wù)氛圍更好，交通更便利的地方，這些成為境內(nèi)外大企業(yè)，包括大的 IT 企業(yè)入駐寫字樓考慮的基礎(chǔ)條件。本項目因其絕對優(yōu)勢的位置，設(shè)計創(chuàng)意將項目預(yù)期受眾定位在國家部委、跨國公司、國際型大企業(yè)，為國際機構(gòu)及知名公 北京市工程咨詢公司 10 司提供在華／京辦公總部。 類似企圖 ATT、億城中心、長遠(yuǎn)天地等幾個頗受中小企業(yè)青睞的寫字樓，價格為 6500－ 10000 元 /平方米，主要集中在 7000－ 9000 元 /平方米之間。大企業(yè)的成交特點表現(xiàn)在大面積租賃和購買，如：中關(guān)村金融中心 B座被新東方學(xué)校整棟購買；中國公路工程咨詢監(jiān)理總公司購買嘉豪國際中心 2100 平方米；新浪、百度、華旗資訊、美國存儲技術(shù)等 IT 知名企業(yè)，租賃理想國際大廈超過 15000 平方米；世界零售巨頭沃爾瑪租賃盈都大廈幾乎全部商業(yè)面積近 3萬平方米；從中關(guān)村廣場來看，普天集團(tuán)、中國電子產(chǎn)業(yè)集團(tuán)、中國藍(lán)星等大型國字頭企業(yè)已經(jīng)或即將入駐 。大企業(yè)紛紛回流中關(guān)村以中關(guān)村廣場、中關(guān)村東區(qū)和清華科技園為主的中關(guān)村高檔寫字樓密集區(qū)，這部分客戶不僅自身需求辦公面積大，而且也帶動了一些相關(guān)公司進(jìn)駐中關(guān)村，對于本區(qū)域的寫字樓租售市場起到了主要的推動作用。 據(jù)預(yù)測，到 X 年 年中關(guān)村計劃有 90 萬平方米的優(yōu)質(zhì)寫字樓竣工，使未來形成的商務(wù)區(qū)中高檔寫字樓將占 75%。 19XX年以前，中關(guān)村地區(qū)僅有 9個優(yōu)質(zhì)寫字樓項目，供給量為 ，供給不足導(dǎo)致了區(qū)域內(nèi)寫字樓長期處于供不應(yīng)求的狀態(tài)。 綜上所述，該項目的建設(shè)是非常必要的。 項目的主要客戶群將以高科技企業(yè)為主體，項目地處中關(guān)村商圈龍頭位置，其開發(fā)建設(shè)帶來的市場需求是不容忽視的。 二、項目建設(shè)必要性 （ 一 ） 有利于中關(guān)村科技園區(qū)周邊環(huán)境的整治和土地資源的優(yōu)化配置 項目選址原為 X公司 X公司 （ X），運輸車輛所產(chǎn)生的噪音和異味，直接影響周圍市民的生活環(huán)境和城市景觀。 1XX6年 12月 25日，首都規(guī)劃建設(shè) 委員會辦公室第 43次聯(lián)席會議原則同意市規(guī)劃院所做的 XX 公司 X用地調(diào)整規(guī)劃， 并要求該地區(qū)配套設(shè)施要按規(guī)定建設(shè)，認(rèn)真做好城市設(shè)計研究，處理好與北京電視臺、國家行政學(xué)院以及蘇州橋上西望的景觀關(guān)系。 6．項目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 表 11 項目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表 序號 名稱 技術(shù) 指標(biāo) 1 總用地面積（平方米） 18026 2 總建筑面積（平方米） 119350 其中：地上 7XX22 地下 39628 3 總建筑高度（米） 70 4 建筑 密度 % 5 綠化 覆蓋率 % 6 停車數(shù)量（輛） 700 北京市工程咨詢公司 2 其中：地上 675 地下 25 7． 投資估算與 資 金籌措 項目總投資 萬元，其中工程費用 萬元；工程建設(shè)其他費用 萬元，預(yù)備費 ，建設(shè)期利息 。 附件： 1．項目法人營業(yè)執(zhí)照； 2． 北京市規(guī)劃委員會 “關(guān)于三義房地產(chǎn)公司建設(shè)商業(yè)金融項目的規(guī)劃意見書（條件）”（ X 年 規(guī)意條字 0354 號）； 3．北京市規(guī)劃委員會“關(guān)于 XXXX 項目 市政方案協(xié)調(diào)會會議紀(jì)要”（市規(guī)會 [X 年 ]15 號）； 4． 北京市發(fā)展和改革委員會“關(guān)于 XXXX 項目 二 期項目有關(guān)問題的復(fù)函”（京發(fā)改投資函 [X 年 ]586 號）； III 5．北京市國有土地使用權(quán)出讓合同（京地出合字 X 年 第 1085 號） 。 項目 總建筑面積 平方米 ，其中，地上 平方米，地下 39628平方米 ， 工程建筑總高度 70米。目前，公司正以“專業(yè)、專注、真誠、高效”的標(biāo)準(zhǔn)為廣大客戶提供最優(yōu)質(zhì)服務(wù)。 此外， X年 年 11月北京市發(fā)展和改革委員會以京發(fā)改投資函 [X年 ]586 號文《關(guān)于XXXX 項目 二期項目有關(guān)問題的復(fù)函》同意京計投資字 [X 年 ]1455 號《 關(guān)于開發(fā)建設(shè) XXXX 項目 二期工程項目建議書（代可行性研究報告）的批復(fù)》有效期延長至 X 年 年 12 月 31 日。中關(guān)村 科技園區(qū) 的高速發(fā)展使它成為北京最具發(fā)展?jié)摿Φ母呖萍忌虅?wù)區(qū)。 （ 三 ） 有利于改善中關(guān)村地區(qū)市政基礎(chǔ)設(shè)施，提升首都城市形象 項目的建設(shè)，可以促進(jìn) 中關(guān)村 地區(qū)市政基礎(chǔ)設(shè)施和與其相關(guān)的能源、通訊、交通運輸?shù)仁聵I(yè)的發(fā)展，有效改善中關(guān)村科技園區(qū)的投資環(huán)境。X 年 年新推出寫字樓租售項目 (包括商務(wù)公寓 )數(shù)量達(dá) 50 家，平均每月 家，與 X 年 年同比上升 。 據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計， X 年 年中關(guān)村寫字樓供應(yīng)面積為 60 余萬平方米， X年 年新增約 50萬平方米，由于 X年 年該區(qū)域?qū)懽謽羌蟹帕浚?40萬平方米的存量進(jìn)入 X 年 年消化，供大于求的局面繼續(xù)保持，市場競爭仍然比較激烈。 近兩年，中關(guān)村的入駐企業(yè)特點明顯，有國資背景或在行業(yè)內(nèi)處于領(lǐng)先地位的大中型高新技術(shù)企業(yè)在中關(guān)村投資置業(yè)的趨勢漸暖，“國”字頭和行業(yè)龍頭企業(yè)成為消化寫字樓面積的市場主力；再有就是數(shù)以萬計的中小創(chuàng)新科技企業(yè)，這其中包括大量已獲得一定發(fā)展積累，有意扎根中關(guān)村長期發(fā)展的各類高科技企業(yè)；同時部分中關(guān)村本土成長而目前在東部地區(qū)辦公的實力高科技企業(yè)已經(jīng)表現(xiàn)出明顯的回流趨勢。從 X年 年開始中關(guān)村推出了大量在硬軟件設(shè)施方面具有國際水準(zhǔn)的甲級寫 字樓。 X年 年第一季度中關(guān)村寫字樓的租金指數(shù)為 點，比上一季度下降 點，下降幅度繼續(xù)減小 (上季度租金指數(shù)的下跌幅度為 )，參考平均成交租 北京市工程咨詢公司 9 價為 /天 表 3－ 1 中關(guān)村 5A 級高檔寫字樓價格信息表 寫字樓名稱 建筑面積 均價 位置 萬平方米 元 /平米 數(shù)碼大廈 A 座 18000 中關(guān)村南大街 中關(guān)村科貿(mào)中心 20 13800 中關(guān)村大街東南角 清華同方科技廣場 11 13000 清華東路 豪景大廈 5 120xx 海淀區(qū)知春路 富海中心 120xx 北方交大西門 銀谷大廈 7 11717 北四環(huán)東北角 科技財富中心 11000 海淀區(qū)學(xué)清路 錦秋國際 大廈 16200 知春路 6 號 CEO 首創(chuàng)拓展大廈 16600 中關(guān)村西區(qū) 10 號地 大地科技大廈 (租 ) （天） 北四環(huán)路西北角 融科資訊中心 (租 ) 28（美金 /月） 科學(xué)院南路 柏彥大廈 (租 ) 4（天） 北四環(huán)中路 中關(guān)村金融中心 11 待定 中關(guān)村西區(qū) 三、銷售預(yù)測 （一）項目定位 項目的主要客戶群將以高科技企 業(yè)為主體 。據(jù)悉，這種交通狀況 5年以內(nèi)難以緩解。目前、大企業(yè)紛紛回流中關(guān)村，本項目具有明顯的競爭優(yōu)勢。 中關(guān)村相關(guān)政府部門不斷從政策上、服務(wù)上加大招商引資力度，也是吸引企業(yè)回流的重要因素之一。 根據(jù)中關(guān)村寫字樓商會預(yù)測，從 X年 年前后開始，中關(guān)村地區(qū)的高檔寫字樓租金售價將開始上漲并持續(xù)到 20xx 年前后。除居民樓、臨街小飯館外，辦公樓、汽車租賃公司和舊廠房屬 X 公司 X 公司 。 本項目地質(zhì)條件穩(wěn)定，可以滿足建筑物對周邊水文地質(zhì)的要求 。 2．上水 沿萬泉河西路 敷設(shè) DN400 上水管線，與南北現(xiàn)狀上水管 線連接。多條交通線路 為寫字樓的用戶提供了便利的交通條件，有利于公務(wù)、經(jīng)濟(jì)活動的開展。 二、 規(guī)劃 建設(shè)方案 （一） 設(shè)計要求 根據(jù)對用地周遍環(huán)境的調(diào)研結(jié)果發(fā)現(xiàn)在用地西側(cè) 公里 (世紀(jì)金源 MALL)和在用地東側(cè) 公里 (雙安、當(dāng)代商場 )位置均有大型商業(yè)餐飲中心存在，如再開發(fā)相同性質(zhì)項目投資風(fēng)險較高。地下空間因此可以獲得充足的采光和通風(fēng)。首層臨近建筑僅提供一條 Vm車道，供貴賓車輛直達(dá)門廳。但考慮到建筑的東南側(cè)為主要景觀方向和采光方向，因此建筑的南立面和東立面建議采用節(jié)能性雙層幕墻結(jié)構(gòu)，并特別在東立面增加了可添加保溫層的白色釉面玻璃手法，以確保東立面 70%窗墻比的指標(biāo)。 1． 工程所在地區(qū)結(jié)構(gòu)設(shè)計標(biāo)準(zhǔn) 本工程所在地區(qū)抗震設(shè)防烈度為 8 度，對應(yīng)的設(shè)計基本加速度和實際特征周期分別為 和 。 2) 用水量及耗熱量估算：最高日用水量約為 1550m3/d，生活熱水熱負(fù)荷為2700kW。地下消防貯水池按最不利消防用水量計算確定。高位消防水箱組成。中水設(shè)施處理能力約為 15m3/h。屋面雨水采用內(nèi)排水方式排至室外雨水管網(wǎng)。 （二）采暖通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié) 1．主要房間空調(diào)采暖室內(nèi)設(shè)計參數(shù) 房間名稱 夏季 冬季 新風(fēng)量 m3/h 人 溫度 ℃ 相對濕度 % 溫度 ℃ 相對濕度 % 辦公室 25 ≤ 60 22 ≥ 30 50 會議中心 25 ≤ 60 22 ≥ 35 50 娛樂用房 26 ≤ 60 20 ≥ 35 50 游泳池 2728 ≤ 70 2728 ≤ 70 全新風(fēng)直流帶全換熱器 2． 空調(diào)冷負(fù)荷約為 15000kW； 空調(diào)通風(fēng)采暖熱負(fù)荷為 17000kW。 5． 辦公部分建議采用全空氣變風(fēng)量空氣調(diào)節(jié)系統(tǒng)，可實現(xiàn)局部區(qū)域 (房間 )的靈活控制，充分滿足