上海市房地產金山新城中心城區(qū)項目地塊投資分析報告房市分析(編輯修改稿)
2025-07-21 21:33 本頁面
【文章內容簡介】 區(qū)完成國內生產總值 億元，按可比價格計算比去年同期增長 %，增速比去年同期高出 個百分點 ，預計全年增長將超過24%。結合 2020 年發(fā)展情況來看，金山區(qū)經濟發(fā)展開始步入高速增長期。 國民經濟發(fā)展8 0 .19 2 .41 1 6 .91 2 .3 %1 5 .5 %2 4 .3 %0501001502001 2002 20200 .0 %1 0 .0 %2 0 .0 %3 0 .0 %G D P ( 億元) 增長率 2020 年 19 月份金山區(qū) 完成全社會固定資產投資 億元，同比增長金山新城中心城區(qū)項目地塊投資分析報告 共 14 頁 第 5 頁 %。 19 月房地產投資完成 74375 萬元，同比增長 %，占全社會固定資產投資總額的 %,繼續(xù)保持高速穩(wěn)定增長的勢頭。其原因主要是房地產開發(fā)繼 續(xù)了 去年發(fā)展的勢頭，從今年 19 月統(tǒng)計數(shù)據(jù)反映，新開工項目較多，而且其規(guī)模較大，今年的房地產投資形勢仍較為樂觀。但由于受宏觀調控的影響下半年開始增幅逐月下降。 固定資產投資 0501002001 2002 2020固定資產投資( 億元) 房地產投資額( 億元) 居民生活水平 2020 年金山區(qū)城鎮(zhèn) 職工年平均收入 18500 元，比上年增長 ％；農民人均收入 4832元，比上年增長 ％。年末居民儲蓄存款 ，比上年增長 ％。農村養(yǎng)老保險投保率 ％。 居民生活水平16306 18500202858% 8% 9 .7 0 %01000020000300002001 2002 20200%5%10%15%城鎮(zhèn)職工年工資( 元) 增長率 、 房地產市場分析 房地產市場綜述 2020 年金山區(qū)房地產業(yè)蓬勃發(fā)展，商品房繼續(xù)保持旺銷勢頭。 19 月份 ，全區(qū)房地產開發(fā)投資完成 億元，同比增長 %。商品房施工面積 萬金山新城中心城區(qū)項目地塊投資分析報告 共 14 頁 第 6 頁 平方米，增長 %；商品房竣工面積 萬平方米，同比增長 %；商品房銷售額 億元，增長 %，至 9 月底，空置房面積 萬平方米，同比下降 %。 房地產開發(fā) 0501001502001 2002 2020施工面積(萬m2) 竣工面積(萬m2) 板塊特征 根據(jù)一手市場樓盤供應情況來看，金山區(qū)可以劃分為三大板塊：石化板塊、朱涇板塊、楓涇板塊。 石化板塊 該板塊由于區(qū)政府的南遷，市政建設和房地產投資迅速升溫。 2020 年市場供應量共計 萬平方米，共 2773 套，已銷售 萬平方米，共計 1319 套，去化率為 %。市場主要房型為 100m2左右的二房和 120140 m2 的三房。該板塊內市場價格在 35004500 元 /平方米，均價在 4000 元 /平方米左右。 朱涇板塊 該板塊作為曾經的區(qū)政府所在地，房地產市場興起的最早。 2020 年市場供應量共計 25 萬平方米，共 2492 套，已售 萬平方米，共 740 套，去化率為30%。市場主要房型為 90 m2的二房和 110130 m2的三房。該板塊的市場價格在30004200 元 /平方米，均價在 3500 元 /平方米左右。 楓涇板塊 該板塊隨著上海市“一城九鎮(zhèn)”計劃的提出而備受關注。 2020 年市場供應量共計 萬平方米， 共 5770 套，已銷售 萬平方米，共計 2215 套，去化率為 38%。該板塊的市場均價在 3000 元 /平方米左右。 金山新城中心城區(qū)項目地塊投資分析報告 共 14 頁 第 7 頁 未來發(fā)展趨勢 由于金山區(qū)地處遠郊，房地產業(yè)的發(fā)展起步較晚，居民住房水平相對較低。據(jù) 2020 年物業(yè)統(tǒng)計年報數(shù)據(jù)顯示， 2020 年我 金山 區(qū)居民住宅房屋總面積 399 萬平方米，人均住房面積 平方米。據(jù)建設部新近的統(tǒng)計，目前全國城鎮(zhèn)居民人均住宅建筑面積為 。其中東部地區(qū)為 ；中部地區(qū) 平方米；西部地區(qū) 平方米。 而金山 區(qū)城鎮(zhèn)居民的住房水平和全國的 平均水平比還相差 平方米，和東部地區(qū)比還相差 平方米。甚至和西部比還相差 平方米。 這 說明 金山 區(qū)的住房需求還是很可觀的。 另一方面，從近年房地產業(yè)投資情況看，金山區(qū)的房地產投資呈逐年高速增長趨勢。 2001 年 金山 區(qū)房地產投資總額為 億元，增長 %； 2002 年投資總額為 億元，增長 %； 2020 年投資總額為 億元，增長 %。這說明金山 區(qū)的房產需求量較大。 再從橫向比較看， 2020 年 上海市 十個郊區(qū)平均房地產投資量為 億元，而金山 區(qū)為 億元 ， 相差 20 億元 ；最高的閔行區(qū) 億元，相差 億元。說明 金山 區(qū)房地產業(yè)的潛力是巨大的。 從上述三方面看， 金山 區(qū)房地產業(yè)的投資能量、需求潛力、發(fā)展趨勢是好的良好 。 三、項目周邊環(huán)境 項目周邊環(huán)境分析 周邊環(huán)境 項目地塊處于金山區(qū)規(guī)劃的中央城區(qū)的核心位置。北面臨近金山區(qū)政府，西面是規(guī)劃的中央城區(qū)的中央大道，東面是正在建設中的山陽居住區(qū)，南面是聚集了藍堡愛琴海、金海岸花園、海上明珠園等多個樓盤的中高檔居住區(qū)。 本項目交通便捷。西面緊鄰的杭州灣大道貫通金山區(qū)可直達市區(qū)；北面臨近金山新城中心城區(qū)項目地塊投資分析報告 共 14 頁 第 8 頁 的金山大道緊倚區(qū)政府，貫 穿金山衛(wèi)鎮(zhèn)和漕涇鎮(zhèn)，規(guī)劃中的軌道交通將經過附近；南面有連接金山石化與上?；疖囌镜蔫F路線；南面杭州灣距離本項目車程在 10分鐘之內。 本項目周邊生活配套完善。規(guī)劃中的中央大道將建設成為金山區(qū)商業(yè)步行街，鄰近的蒙山路和衛(wèi)清路口有樂購購物中心，鄰近的山鑫聯(lián)城花園有配套的大菜場和商業(yè)配套。蒙山路和衛(wèi)清路附近有幼兒園、小學和中學。 SWOT 分析 Strength ? 地理位置得天獨厚，處于規(guī)劃的城市中心位置，緊鄰區(qū)政府 ? 交通便捷，水、陸、軌道交通立體化交通格局即將形成 ?
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