上海市金山項目分析報(編輯修改稿)
2025-07-22 02:50 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 30004200 元/平方米，均價在 3500 元/平方米左右。楓涇板塊該板塊隨著上海市“一城九鎮(zhèn)”計劃的提出而備受關(guān)注。2022 年市場供應(yīng)量共計 萬平方米，共 5770 套，已銷售 萬平方米，共計 2215 套，去化率為 38%。該板塊的市場均價在 3000 元/平方米左右。 未來發(fā)展趨勢由于金山區(qū)地處遠郊，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起步較晚，居民住房水平相對較低。據(jù) 2022 年物業(yè)統(tǒng)計年報數(shù)據(jù)顯示，2022 年我金山區(qū)居民住宅房屋總面積 399 萬平方米，人均住房面積 平方米。據(jù)建設(shè)部新近的統(tǒng)計，目前全國城鎮(zhèn)居民人均住宅建筑面積為 平方米。其中東部地區(qū)為 平方米；中部地區(qū) 平方米；西部地區(qū) 平方米。而金山區(qū)城鎮(zhèn)居民的住房水平和全國的平均水平比還相差 平方米，和東部地區(qū)比還相差 平方米。甚至和西部比還相差 平方米。這說明金山區(qū)的住房需求還是很可觀的。另一方面，從近年房地產(chǎn)業(yè)投資情況看，金山區(qū)的房地產(chǎn)投資呈逐年高速增長趨勢。2022 年金山區(qū)房地產(chǎn)投資11 / 25總額為 億元，增長 %；2022 年投資總額為 億元，增長 %；2022 年投資總額為 億元，增長 %。這說明金山區(qū)的房產(chǎn)需求量較大。再從橫向比較看，2022 年上海市十個郊區(qū)平均房地產(chǎn)投資量為 億元，而金山區(qū)為 億元，相差 20 億元；最高的閔行區(qū) 億元，相差 億元。說明金山區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的潛力是巨大的。從上述三方面看，金山區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的投資能量、需求潛力、發(fā)展趨勢是好的良好。三、項目周邊環(huán)境 項目周邊環(huán)境分析 周邊環(huán)境項目地塊處于金山區(qū)規(guī)劃的中央城區(qū)的核心位置。北面臨近金山區(qū)政府，西面是規(guī)劃的中央城區(qū)的中央大道，東面是正在建設(shè)中的山陽居住區(qū)，南面是聚集了藍堡愛琴海、金海岸花園、海上明珠園等多個樓盤的中高檔居住區(qū)。本項目交通便捷。西面緊鄰的杭州灣大道貫通金山區(qū)可直達市區(qū)；北面臨近的金山大道緊倚區(qū)政府，貫穿金山衛(wèi)鎮(zhèn)和漕涇鎮(zhèn)，規(guī)劃中的軌道交通將經(jīng)過附近；南面有連12 / 25接金山石化與上?；疖囌镜蔫F路線；南面杭州灣距離本項目車程在 10 分鐘之內(nèi)。本項目周邊生活配套完善。規(guī)劃中的中央大道將建設(shè)成為金山區(qū)商業(yè)步行街，鄰近的蒙山路和衛(wèi)清路口有樂購購物中心，鄰近的山鑫聯(lián)城花園有配套的大菜場和商業(yè)配套。蒙山路和衛(wèi)清路附近有幼兒園、小學和中學。 SWOT 分析Strength? n 地理位置得天獨厚，處于規(guī)劃的城市中心位置，緊鄰區(qū)政府? n 交通便捷，水、陸、軌道交通立體化交通格局即將形成? n 周圍居住區(qū)氣候逐漸形成，生活配套逐漸完善Weak? n 北面是一片尚未開發(fā)的農(nóng)田，容易造成荒涼的感覺? n 地塊中間有一個污水處理廠和高壓電線，在一定程度上影響項目形象13 / 25Opportunity ? n 北面臨近老龍泉港，可以引入至小區(qū)內(nèi)作水景? n 金山區(qū)房地產(chǎn)市場仍處于上升勢頭，未來走勢較為樂觀Threat? n 周邊競爭性項目較多，本項目面臨銷售壓力? n 宏觀經(jīng)濟政策存在較多變數(shù)，可能對房地產(chǎn)市場的走勢產(chǎn)生影響。 競爭性樓盤分析項目周邊地區(qū)聚集了藍堡愛琴海、金海岸花園、海上明珠園、三島龍洲苑、棕櫚灣花園以及山鑫聯(lián)城花園等多個項目。其中，與本項目可比性較強的有藍堡愛琴海、金海岸花園、海上明珠園、三島龍洲園、棕櫚灣花園等。 周邊競爭性樓盤列表名稱 地址 物業(yè)類型建筑面積(m2)總戶數(shù)戶型面積 （m2）均價 (元/m2)開盤日期銷售情況14 / 25藍堡愛琴海 杭州灣大道/衛(wèi)清路 獨立/聯(lián)排別墅 184 175195/3034674800Jun04售完金海岸花園 杭州灣大/龍勝路 多層/小高層 1800001366101111/1431444200Jul04剩 50 套大三房海上明珠園 杭州灣大道/隆安路 多層/小高層/高層 100000774 92/130 4000Aug04超過 60%三島龍洲苑 蒙山路/板橋路 多層/小高層 180000858 104/113/128 4200Aug0450%棕櫚灣花園 蒙山路/衛(wèi)清路 多層/小高層 18000 132 100102/1251554100Aug04基本售完藍堡愛琴海是一中檔別墅項目，該案總戶數(shù) 184 戶，戶型面積 175407 平米，由獨棟和聯(lián)體別墅組成，容積率, 2022 年 6 月 28 日開盤，銷售狀況較好，僅余一套聯(lián)體別墅。金海岸花園由 10 幢小高層和 30 幢多層組成，內(nèi)部配有 1 萬平米的會所、1 萬平米的中庭花園、2 千平米的人工湖。銷售狀況尚可，目前剩下的都是大三房，特別是復(fù)式單元，而有著觀景賣點，售
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