上海市金山項(xiàng)目分析報(bào)(編輯修改稿)
2024-10-09 12:19 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 根據(jù)一手市場(chǎng)樓盤(pán)供應(yīng)情況來(lái)看，金山區(qū)可以劃分為三大板塊：石化板塊、朱涇板塊、楓涇板塊。 石化板塊 該板塊由于區(qū)政府的南遷，市政建設(shè)和房地產(chǎn)投資迅速升溫。 2020 年市場(chǎng)供應(yīng)量共計(jì) 萬(wàn)平方米，共 2773 套，已銷(xiāo)售 萬(wàn)平方米，共計(jì) 1319套，去化率為 %。市場(chǎng)主要房型為 100m2左右的二房和 120140 m2 的三房。該板塊內(nèi)市場(chǎng)價(jià)格在 35004500 元 /平方米，均價(jià)在 4000 元 /平方米左右。 朱涇板塊 該板塊作為曾經(jīng)的區(qū)政府所在地，房地產(chǎn)市場(chǎng)興起的最早。 2020 年市場(chǎng)供應(yīng)量共計(jì) 25 萬(wàn)平 方米，共 2492 套，已售 萬(wàn)平方米，共 740 套，去化率為30%。市場(chǎng)主要房型為 90 m2的二房和 110130 m2的三房。該板塊的市場(chǎng)價(jià)格在30004200 元 /平方米，均價(jià)在 3500 元 /平方米左右。 楓涇板塊 該板塊隨著上海市“一城九鎮(zhèn)”計(jì)劃的提出而備受關(guān)注。 2020 年市場(chǎng)供應(yīng)量共計(jì) 萬(wàn)平方米，共 5770 套，已銷(xiāo)售 萬(wàn)平方米，共計(jì) 2215 套，去化率為 38%。該板塊的市場(chǎng)均價(jià)在 3000 元 /平方米左右。 未來(lái)發(fā)展趨勢(shì) 由于金山區(qū)地處遠(yuǎn)郊，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起步較晚，居民住房 水平相對(duì)較低。據(jù) 2020 年物業(yè)統(tǒng)計(jì)年報(bào)數(shù)據(jù)顯示， 2020 年我金山區(qū)居民住宅房屋總面積 399 萬(wàn)平方米，人均住房面積 平方米。據(jù)建設(shè)部新近的統(tǒng)計(jì)，目前全國(guó)城鎮(zhèn)居民人均住宅建筑面積為 平方米。其中東部地區(qū)為 平方米；中部地區(qū) 平方米；西部地區(qū) 平方米。而金山區(qū)城鎮(zhèn)居民的住房水平和全國(guó)的平均水平比還相差 平方米，和東部地區(qū)比還相差 平方米。甚至和西部比還相差 平方米。這說(shuō)明金山區(qū)的住房需求還是很可觀的。 另一方面，從近年房地產(chǎn)業(yè)投資情況看，金山區(qū)的房地產(chǎn)投資呈 逐年高速增長(zhǎng)趨勢(shì)。 2020 年金山區(qū)房地產(chǎn)投資總額為 億元，增長(zhǎng) %； 2020 年投資總額為 億元，增長(zhǎng) %； 2020 年投資總額為 億元，增長(zhǎng) %。這說(shuō)明金山區(qū)的房產(chǎn)需求量較大。 再?gòu)臋M向比較看， 2020 年上海市十個(gè)郊區(qū)平均房地產(chǎn)投資量為 億元，而金山區(qū)為 億元，相差 20 億元；最高的閔行區(qū) 億元，相差 億元。說(shuō)明金山區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的潛力是巨大的。 從上述三方面看，金山區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的投資能量、需求潛力、發(fā)展趨勢(shì)是好的良好。 三、項(xiàng)目周邊環(huán)境 項(xiàng)目周邊環(huán)境 分析 周邊環(huán)境 項(xiàng)目地塊處于金山區(qū)規(guī)劃的中央城區(qū)的核心位置。北面臨近金山區(qū)政府，西面是規(guī)劃的中央城區(qū)的中央大道，東面是正在建設(shè)中的山陽(yáng)居住區(qū)，南面是聚集了藍(lán)堡愛(ài)琴海、金海岸花園、海上明珠園等多個(gè)樓盤(pán)的中高檔居住區(qū)。 本項(xiàng)目交通便捷。西面緊鄰的杭州灣大道貫通金山區(qū)可直達(dá)市區(qū)；北面臨近的金山大道緊倚區(qū)政府，貫穿金山衛(wèi)鎮(zhèn)和漕涇鎮(zhèn)，規(guī)劃中的軌道交通將經(jīng)過(guò)附近；南面有連接金山石化與上?；疖?chē)站的鐵路線；南面杭州灣距離本項(xiàng)目車(chē)程在 10分鐘之內(nèi)。 本項(xiàng)目周邊生活配套完善。規(guī)劃中的中央大道將建設(shè)成為金山區(qū)商業(yè)步行街，鄰近的蒙山路和衛(wèi)清路口有樂(lè)購(gòu)購(gòu)物中心，鄰近的山鑫聯(lián)城花園有配套的大菜場(chǎng)和商業(yè)配套。蒙山路和衛(wèi)清路附近有幼兒園、小學(xué)和中學(xué)。 SWOT 分析 Strength ? n 地理位置得天獨(dú)厚，處于規(guī)劃的城市中心位置，緊鄰區(qū)政府 ? n 交通便捷，水、陸、軌道交通立體化交通格局即將形成 ? n 周?chē)幼^(qū)氣候逐漸形成，生活配套逐漸完善 Weak ? n 北面是一片尚未開(kāi)發(fā)的農(nóng)田，容易造成荒涼的感覺(jué) ? n 地塊中間有一個(gè)污水處理廠和高壓電線，在一定程度上 影響項(xiàng)目形象 Opportunity ? n 北面臨近老龍泉港，可以引入至小區(qū)內(nèi)作水景 ? n 金山區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于上升勢(shì)頭，未來(lái)走勢(shì)較為樂(lè)觀 Threat ? n 周邊競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目較多，本項(xiàng)目面臨銷(xiāo)售壓力 ? n 宏觀經(jīng)濟(jì)政策存在較多變數(shù)，可能對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)產(chǎn)生影響。 競(jìng)爭(zhēng)性樓盤(pán)分析 項(xiàng)目周邊地區(qū)聚集了藍(lán)堡愛(ài)琴海、金海岸花園、海上明珠園、三島龍洲苑、棕櫚灣花園以及山鑫聯(lián)城花園等多個(gè)項(xiàng)目。其中，與本項(xiàng)目可比性較強(qiáng)的有藍(lán)堡愛(ài)琴海、金海岸花園、海上明珠園、 三島龍洲園、棕櫚灣花園等。 周邊競(jìng)爭(zhēng)性樓盤(pán)列表 名稱(chēng) 地址 物業(yè)類(lèi)型 建筑面積(m2) 總戶數(shù) 戶型面積 （ m2） 均價(jià) (元/m2) 開(kāi)盤(pán)日期 銷(xiāo)售情況 藍(lán)堡愛(ài)琴海 杭州灣大道 /衛(wèi)清路 獨(dú)立 /聯(lián)排別墅 184 175195/303467 4800 Jun04 售完 金海岸花園 杭州灣大 /龍勝路 多層 /小高層 180000 1366 101111/143144 4200 Jul04 剩 50套大三房 海上明珠園 杭州灣大道 /隆安路 多層 /小高層 /高層 100000 774 92/130 4000 Aug04 超過(guò) 60% 三島龍洲苑 蒙山路 /板橋路 多層 /小高層 180000 858 104/113/128 4
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