年重慶建工白鶴林項(xiàng)目地塊價(jià)值分析與區(qū)域狀況初探地塊價(jià)值分析地產(chǎn)價(jià)格-wenkub.com
2025-05-18 21:25 本頁(yè)面
【正文】 換言之，對(duì)于投資該地塊意義并不大，最多只能是在實(shí) 施土地籌備戰(zhàn)略時(shí)的一個(gè)過(guò)渡性項(xiàng)目，本著速戰(zhàn)速?zèng)Q的經(jīng)營(yíng)思想，在戰(zhàn)術(shù)上以“短、平、快”的銷售速度迅速實(shí)現(xiàn)資金回籠或許才是明智之選。 其次，我們認(rèn)為建工房產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略當(dāng)是：整合一切相關(guān)資源，以項(xiàng)目塑造企業(yè)品牌，迅速積累市場(chǎng)開發(fā)業(yè)績(jī)、規(guī)模、經(jīng)驗(yàn)、管理、人才、資金等資源優(yōu)勢(shì)，形成企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力與可持續(xù)發(fā)展能力，擠身重慶房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)前列。 建筑規(guī)模： 33533 ㎡（容積率暫按 4 計(jì)算） 經(jīng)計(jì)算，項(xiàng)目靜態(tài)總投資約為： 萬(wàn)元＋ 800 萬(wàn)元＝ 萬(wàn)元 （二）、銷售總收入 假定： 商務(wù)公寓占 25％約 ㎡ ,銷售單價(jià) 2300 元／㎡； 商業(yè)門面占 5％約 ㎡，銷售單 價(jià) 3200 元／㎡； 住宅占 70％約 ㎡，銷售單價(jià) 1800 元／㎡。 受項(xiàng)目地塊價(jià)值制約，同時(shí)，基于開發(fā)商自身發(fā)展戰(zhàn)略考量，我們初 步判斷本地塊較適宜的物業(yè)特征應(yīng)是： 滿足年輕白領(lǐng)首次置業(yè)需要的中檔型住宅； 高層圍合布局是必然，現(xiàn)代建筑風(fēng)格； 以中小戶型為主、面積控制在 120 ㎡以內(nèi)； 地塊北面物業(yè)類型應(yīng)以高層商務(wù)公寓（底層商業(yè)門面）為主，使價(jià)值最大化； （二）、價(jià)格定位 從上述物業(yè)均價(jià)分布看，中檔物業(yè)價(jià)位水平在 1500－ 1800 元／㎡水平，其地段位置、均明顯優(yōu)于本項(xiàng)目，受制于建筑用地和規(guī)劃指標(biāo)，本地塊在小區(qū)環(huán)境營(yíng)造上將難有發(fā)揮余地和空間，交通、配套、自然景觀等方面亦無(wú)明顯優(yōu)勢(shì)可言。 二、區(qū)域配套及物 業(yè)分布 中國(guó)最大管理資源中心 渝高泰和家園美茵河谷石橋鋪陳家坪晨光百貨躍華超市山城超市萬(wàn)昌商場(chǎng)國(guó)際商業(yè)大廈騫博數(shù)碼廣場(chǎng)泰興電腦城重啤集團(tuán)南亞家俱城和平大酒店富麗大酒店渝高廣場(chǎng)重慶電大5 8 中渝洲交易城帝豪名都機(jī)電市場(chǎng)勁力酒店西亞大酒店重慶有限電視臺(tái)石橋鋪家貿(mào)市場(chǎng)小天鵝酒樓南方花園南方花園E 區(qū)一城新界新銳地帶華宇名都城南方香榭里楓丹苑馨夢(mèng)園立源地聯(lián)芳花園白馬康居陳家 坪長(zhǎng)途汽車站渝高公園重慶外國(guó)語(yǔ)學(xué)校石小路渝洲路石新路石楊路謝陳路成渝高速公路石楊路石橋鋪廣場(chǎng)華宇花園達(dá)飛苑金果園大廈渝洲賓館 三、區(qū)域在售物業(yè)銷售價(jià)格分布 名稱 類型 均價(jià) 備注 南方．香榭里 住宅小區(qū)（小高層） 2000 建面 香山園 商住樓（小高層） 1600 建面 一城新界 商住綜合型小區(qū)（高層） 2600 夾層戶型，建面 南方．彩甸園 高層住宅 1800 建面 新產(chǎn)．楓丹苑 住宅小區(qū) (高層、小高層 ) 1680 建面 SOHO新銳地帶 住宅小區(qū)（高層） 3000 夾層戶型，建面 馨夢(mèng)園 單體住宅樓（高層） 1750 建面 達(dá)飛苑 商住樓（高層） 1850 建面 華宇名都城 綜合性小區(qū)（高層） 2400 建面 郡都彩舍 單體高層 2900 精裝修，送家電，套面 四、本項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位與物業(yè)定位 在實(shí)地勘查中，我們特別對(duì)一城新界和郡都彩舍兩個(gè)項(xiàng)目予以注意。 ．．．．．． 第三部分 物業(yè)定位及價(jià)格分析 一、區(qū)域地產(chǎn)格局 由于政府的大力支持和扶持，高新區(qū)在短短幾年內(nèi)取得了巨大的飛躍，已形成了較為成熟的高新區(qū)商務(wù)中心，加上國(guó)內(nèi)外上百家知名企業(yè)的進(jìn)駐，已 是整個(gè)區(qū)域逐步走向成熟、完善的階段。 建筑退道路紅線太多，凈用地面積減少。 地勢(shì)平坦，地塊本身落差小，片區(qū)化已成雛形。 區(qū)域日漸濃厚的居家氛圍。當(dāng)該片區(qū) 3000－ 4000 人入住后帶動(dòng)這里的休閑消費(fèi)形態(tài)時(shí)，周邊居民將受到極大誘惑，對(duì)地塊及周邊的商業(yè)形態(tài)有 直接的影響。 四、地塊的街區(qū)功能配合 針對(duì)地塊確立的居住功能為主導(dǎo)，則相應(yīng)公共功能區(qū)，以休 閑活動(dòng)為主與大街區(qū)的交通功能、商業(yè)文化功能結(jié)合。 三、地塊街區(qū)功能綜述 中國(guó)最大管理資源中心 地塊所處位置決定了相鄰街區(qū)功能特征，同時(shí)附屬于地塊區(qū)域的城市功能。
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