【正文】 該面積區(qū)間的單價(jià)較高，達(dá)6000元/平方米左右。反映在房產(chǎn)市場(chǎng)上最直接的是商業(yè)地產(chǎn)形勢(shì)日趨看好并漸見(jiàn)規(guī)模。從居民消費(fèi)趨向分析，今后幾年，住房消費(fèi)仍將大量擠占居民其它消費(fèi)支出，對(duì)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)起著越來(lái)越重要的作用。2006年，蒙城城市居民可支配收入達(dá)到2896元，人均儲(chǔ)蓄存款年末余額 3066 元，其中用于購(gòu)房支出580元，％上升到20％，增加11個(gè)百分點(diǎn)。調(diào)查資料表明，2006年蒙成城鎮(zhèn)居民家庭住房自有率（包括部分自有房）％，比2004 年提高了5百分點(diǎn)。根據(jù)蒙城縣政府所做的十五規(guī)劃，力爭(zhēng)在2010年蒙城人均居住面積增加到35平方米，則未來(lái)三年預(yù)計(jì)蒙城將新增住房面積為140萬(wàn)平方米，并且有相當(dāng)一部分是由商品房市場(chǎng)供給。根據(jù)調(diào)查資料顯示，目前蒙城縣仍然有近3600缺房戶，其中人均住宅面積4平方米以下的住房困難戶還有近500多戶，在蒙城縣老城區(qū)尚有相當(dāng)數(shù)量的危舊房需要改造。預(yù)計(jì)。由此可以看出，在蒙城，住宅消費(fèi)仍有巨大的潛在市場(chǎng)，它預(yù)示著蒙城房地產(chǎn)業(yè)有著廣闊的發(fā)展空間。分別比2004年、2003年都有降低，而與之相對(duì)應(yīng)的則是蒙城縣商品房銷售收入的節(jié)節(jié)升高，這說(shuō)明隨著收入的增加和房改力度的加大，居民購(gòu)房置業(yè)的意識(shí)也在增強(qiáng)，更多居民把收入投入到房地產(chǎn)中。國(guó)土收購(gòu)儲(chǔ)備中心投入收購(gòu)資金2800萬(wàn)元，收購(gòu)儲(chǔ)備和預(yù)儲(chǔ)備土地16宗，面積596畝，實(shí)際價(jià)值可達(dá)3億元。其中4月11日公開出讓的4宗20畝土地，有29家開發(fā)商參與公開競(jìng)爭(zhēng)，成交價(jià)達(dá)2280萬(wàn)元。在蒙城縣的城市規(guī)劃中，為了促進(jìn)工業(yè)園區(qū)和城市新區(qū)的建設(shè)，使蒙城縣發(fā)展向東南方向轉(zhuǎn)移，為以后蒙城新一輪的發(fā)展打下良好基礎(chǔ)，老城區(qū)在近幾年內(nèi)基本不再對(duì)外出讓房地產(chǎn)開發(fā)用地，未來(lái)蒙城房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目將主要集中在城市近郊城鄉(xiāng)結(jié)合部，同時(shí)加快城市基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)?！　∥覀儜{著對(duì)蒙城房地產(chǎn)市場(chǎng)的了解，結(jié)合我們前期所做的大量的市場(chǎng)調(diào)研工作，略作簡(jiǎn)單的預(yù)測(cè)。首先，受新的預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)限制，蒙城大多數(shù)房產(chǎn)企業(yè)在2007年都有新項(xiàng)目已經(jīng)開始運(yùn)作，這些項(xiàng)目將大多在2008年正式面市，其次，現(xiàn)有蒙城樓市的熱銷物業(yè)預(yù)售儲(chǔ)備量明顯不足?！岸?、平、快”的項(xiàng)目將增多由于上市新盤數(shù)量增多，購(gòu)房者選擇余地較大，勢(shì)必對(duì)目前的房地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)格局造成影響，競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈，房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮必將吸引一大批中小形房地產(chǎn)企業(yè)紛紛找項(xiàng)目，進(jìn)行開發(fā)，這部分企業(yè)實(shí)力和能力不足，其開發(fā)物業(yè)將主要以短平快項(xiàng)目面目出現(xiàn)。預(yù)計(jì)，隨著外地房產(chǎn)投資企業(yè)的進(jìn)駐，蒙城總的開發(fā)量定會(huì)有增無(wú)減，物業(yè)質(zhì)量、品位有望在此帶動(dòng)下進(jìn)一步得到提升。在南二環(huán)與307省道的區(qū)間板塊投資房地產(chǎn)，風(fēng)險(xiǎn)性較小，利潤(rùn)不薄。蒙東南新區(qū)區(qū)域發(fā)展前景可觀，符合城市發(fā)展方向，物業(yè)升值空間廣闊，現(xiàn)有的政府大配套都修建于此區(qū)，牛群商貿(mào)城等大型配套項(xiàng)目的建成更堅(jiān)定了投資者的信心，政府資金的流向?qū)⑽笈康禺a(chǎn)商跟隨在此開發(fā)商品住宅。第二部分　項(xiàng)目研究本項(xiàng)目位于蒙城縣東南部，原蒙城農(nóng)場(chǎng)用地，西臨牛群商貿(mào)城，東接蒙城九中，北到農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，南至307省道。從周邊地塊發(fā)展情況來(lái)看，本案所處位置為城市東南部，比鄰牛群商貿(mào)城，是蒙城縣房地產(chǎn)開發(fā)較為集中區(qū)域。本案正處于城市發(fā)展的主要方向上，周遍配套完善，區(qū)域位置得天獨(dú)厚，發(fā)展?jié)摿薮?，?yōu)勢(shì)相當(dāng)明顯。：從路網(wǎng)結(jié)構(gòu)上分析，本項(xiàng)目位于307省道北側(cè)，體育場(chǎng)路南側(cè)，東臨九中，西至碼頭路，離縣委縣政府約10分鐘車程；307省道連接阜陽(yáng)及蚌埠，形成較為便捷的路網(wǎng)結(jié)構(gòu)。項(xiàng)目周邊有縣一中、六中、九中、電大等，其中六中是蒙城縣初中部最好的中學(xué)，一中是蒙城縣高中最好的中學(xué)；此外，小學(xué)、幼兒園等環(huán)伺四周。 蒙城九中 農(nóng)場(chǎng)后商業(yè)由于本項(xiàng)目處于蒙城縣城市規(guī)劃發(fā)展方向上，是蒙城近年內(nèi)重點(diǎn)開發(fā)建設(shè)的居住生活區(qū)，早在?？h長(zhǎng)在任期間牛群商貿(mào)城版塊就作為蒙城重點(diǎn)區(qū)域開發(fā)建設(shè)，如今莊子花園、鳳凰城等住宅項(xiàng)目已經(jīng)成功入住，街道商業(yè)聚集，牛群商貿(mào)城的經(jīng)營(yíng)日漸好轉(zhuǎn)，人氣漸旺，區(qū)域內(nèi)已經(jīng)形成了較為濃厚的居住氣候，周邊商業(yè)及日常生活配套等也很健全。 (W)◆開發(fā)規(guī)模大，如產(chǎn)品和市場(chǎng)定位不好將造成巨大的銷售壓力；◆瀕臨307省道，有噪音、灰塵污染，出入不便；◆品牌尚未建立，公眾對(duì)本項(xiàng)目信心有培育過(guò)程；(O)◆蒙城縣房地產(chǎn)界尚處于起步階段,而房地產(chǎn)將逐步走向規(guī)范化、規(guī)?；推放苹?本項(xiàng)目為發(fā)展商向”三化”進(jìn)軍,成為今后蒙城地產(chǎn)界的領(lǐng)頭羊提供了前所未有的機(jī)遇；◆蒙城縣很多樓盤小區(qū)內(nèi)各種配套不完善,發(fā)展商的承諾只流于宣傳表面,未落實(shí)到實(shí)處, ,將可能成為蒙城地區(qū)第一個(gè)真正意義上的高尚人群聚居地。(T)◆牛群商貿(mào)城C區(qū)、鴻業(yè)名居等樓盤尚在規(guī)劃和熱銷之中,并已搶占先機(jī),寶貴的中高端客戶在不斷流失；◆區(qū)域內(nèi)開發(fā)樓盤眾多，競(jìng)爭(zhēng)激烈；◆政府對(duì)房地產(chǎn)政策逐步收緊,如開發(fā)周期性太長(zhǎng),容易造成資金壓力。是片較為成熟的居住生活區(qū)。交通區(qū)位條件較佳，隨著本區(qū)域的開發(fā)建設(shè)，不久的將來(lái)此區(qū)域一定是蒙城未來(lái)的核心。通過(guò)對(duì)項(xiàng)目的考察和初步的分析，本區(qū)域的樓盤目標(biāo)客源以以下的目標(biāo)客戶為主：●蒙城縣與周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)縣市的商家與成功人士●城區(qū)的黨政機(jī)關(guān)，企事業(yè)單位管理人員該類客戶屬于有實(shí)力在本項(xiàng)目落戶的階層，也是我們?cè)阡N售初期重點(diǎn)的客戶來(lái)源。●在蒙城當(dāng)?shù)亟?jīng)商的外地人●有投資觀念的外地人士●在外地工作的原籍本土成功人士根據(jù)蒙城現(xiàn)有市場(chǎng)的現(xiàn)狀及對(duì)未來(lái)發(fā)展的預(yù)測(cè)，把項(xiàng)目定位為中高檔樓盤，以大多數(shù)工薪階層為主要目標(biāo)客戶群，兼顧少數(shù)富人群體。最終讓我們的產(chǎn)品得到市場(chǎng)的擁護(hù)和喜愛(ài)，形成高認(rèn)可率，引爆蒙城市場(chǎng)。在戶型設(shè)計(jì)上，以市場(chǎng)主導(dǎo)戶型為主，同時(shí)要超越市場(chǎng)，引領(lǐng)市場(chǎng)。編號(hào)用地面積分部物業(yè)建筑類型設(shè)計(jì)用途面積分配（平方米）擬設(shè)戶型Ⅰ號(hào)7590 臨S307路商鋪(225**2)多層商業(yè)6525二期多層住宅 (36層)多層住宅9680 小戶型Ⅱ號(hào)81985 二期點(diǎn)式小高層住宅(328*11*7*2)小高層住宅50512中小戶型二期板式小高層住宅(220