【正文】 北高，中 部低，為一盆地形狀，正所謂“人往高處走，水往低處流”，從消費(fèi)者的消費(fèi)心理來說，這種狀況不容樂觀。 從地塊自然資源探討 （ 1）、從周圍景觀看，項(xiàng)目地周邊的景觀較差，缺少能讓消費(fèi)者心動(dòng)的景觀。 （ 3）、從治安狀況看，周邊的行政機(jī)構(gòu)較多，治安狀況較好。 （ 5）、從衛(wèi) 生狀況看，由于渣土廠及鄉(xiāng)村低檔住宅的存在，周邊衛(wèi)生 環(huán)境狀況較差。 （ 2）、周邊居民家庭數(shù)量及人口總數(shù)看，周邊的家庭數(shù)量及人口較多， 但素質(zhì)較差，與本物業(yè)不符。 （ 4）、從醫(yī)療衛(wèi)生看，項(xiàng)目地周邊 的人口較多，但作為配套的醫(yī)院 只有一家規(guī)模中等的前衛(wèi)醫(yī)院是不夠的。 從地塊規(guī)劃探討 （ 1）、從地塊規(guī)劃的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)看，本地塊建成的住宅物業(yè)的質(zhì)數(shù) 較其它樓盤高，競(jìng)爭(zhēng)力較強(qiáng)。 總結(jié) ： 總體來說，由于項(xiàng)目地的特殊地理位置以及在建項(xiàng)目的特定時(shí)間，周邊的生活配套設(shè)施不是很齊全，所以現(xiàn)階段的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力還是很大的。總面積 20571 平方公里，其中市區(qū)面積 3583 平方公里，占全市總面積的 %。平原面積最大，臺(tái)地略有起伏，地勢(shì)平坦，便利交通。長(zhǎng)春城區(qū)位于東部山地向西部平原過渡的臺(tái)地上，地勢(shì)東高西低，地貌由臺(tái)地和平原組成，其中臺(tái)地占 70%，平原占 30%。氣溫自東向西遞增，降水自東向西遞減。長(zhǎng)春城區(qū)氣候受城市“熱島效應(yīng)”影響，城區(qū)氣候比周圍各縣市偏高，冬季寒冷程度不如鄰縣市，夏季酷熱程度較鄰縣市為甚。長(zhǎng)春境內(nèi)澇災(zāi)頻繁，多發(fā)生在夏季，分洪澇和內(nèi)澇兩種。內(nèi)澇災(zāi)害也多出現(xiàn)在夏季，一年之中，夏澇占全年內(nèi)澇總次數(shù)的%，春澇占 %，秋澇占 %。其中，黑土臺(tái)地面積占長(zhǎng)春土地資源面積的 %，河谷低平地占 %，黑鈣土臺(tái)地占 %，草甸土低平地占 %，暗棕壤低山占 %，暗棕壤丘陵占 %，溝谷地占 %，草甸黑土平地占 %，白漿土臺(tái)地占 %，潛育草甸土低洼地占 %，沙地占%，水域占 %。二是耕地?cái)?shù)量不足，肥力減退。 C、 水資源 長(zhǎng)春境內(nèi)水資源不足，人均、畝均水量 均低于全省、全國(guó)的平均水平，但客水資源卻相當(dāng)豐富，國(guó)家允許利用的過境客水資源為 億立方米，相當(dāng)于境內(nèi)水資源的 倍。其中飲馬河為 億立方米，占境內(nèi)地表水資源總量的 %；境內(nèi)第二松花江干流為 億立方米，占 %；拉林河為 億立方米，占 %；伊通河為 億立方米，占 %。 D、 生物資源 長(zhǎng)春植物資源共約 800 多種，森林資源不豐富。 長(zhǎng)春動(dòng)物資源共 264種，其中優(yōu)勢(shì)動(dòng)物 14種，占動(dòng)物資源種數(shù)的 %；常見級(jí)動(dòng)物 58 種，占 22%；少見級(jí)動(dòng)物 136 種，占 %；偶見級(jí)動(dòng)物 56 種，占 %。長(zhǎng)春能源礦主要有煤炭、石油和油母頁(yè)巖。長(zhǎng)春金屬礦計(jì)有鐵、銅、鉛、鋅、銻、金等。 （ 6）行政劃分 1958 年，長(zhǎng)春市實(shí)行市帶縣管理體制后，經(jīng)過不斷調(diào)整，下轄南關(guān)、寬城、二道、朝陽(yáng)、綠園、雙陽(yáng)六個(gè)城區(qū)及農(nóng)安、德惠、九臺(tái)、榆樹四個(gè)縣（市）。東部自然帶的地貌類型以低山丘陵為主，低山部分多為石灰?guī)r，丘陵部分則以花崗巖為主，標(biāo)準(zhǔn)土壤為暗棕壤。中部自然帶的地貌類型以臺(tái)地為主，平原占有一定比例，丘陵面積不大。西部自然帶的標(biāo)準(zhǔn)土壤為黑鈣土，自然植被為草甸草原，以禾本科為主，蒿屬植物極為普遍。 （ 9）交通運(yùn)輸 A﹑公路 2022 年，全年各種運(yùn)輸方式完成貨物運(yùn)輸量 萬(wàn)噸 ,比上年增長(zhǎng) 3%；貨物周轉(zhuǎn)量 億噸公里；完成旅客運(yùn)輸量 萬(wàn)人 ,比上年增長(zhǎng) %；旅客周轉(zhuǎn)量 億人公里 ,比上年增長(zhǎng) %。在等級(jí)公路中，高速公路 公里，一級(jí)公路 105 公里 ,二級(jí)公路 公里 ,三級(jí)公路 公里。其中 ,跨省線路 47 條 ,跨市線路 134條 ,跨縣線路 510 條 。 B、航班 2022 年，長(zhǎng)春機(jī)場(chǎng)擁有航線 39 條。航班數(shù)平均每周起降 162 班次。個(gè)人住宅電話持續(xù)快 速增長(zhǎng)，到 2022年末已發(fā)展到 ,比上年增長(zhǎng) %。到 2022 年末，全市電話普及率由上年的 %部 /百人提高到 %部 /百人。到 2022 年末，分組交換數(shù)據(jù)用戶 1267 戶，比上年增長(zhǎng)%；互聯(lián)網(wǎng)用戶 30777 戶 ,比上年增長(zhǎng) 倍。特快專遞 72 萬(wàn)份，比上年增長(zhǎng)%；函件、包件 件，比上年增長(zhǎng) %。全市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（ GDP） 824 億元，增長(zhǎng) %。經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整取得階段性成效，全市三次產(chǎn)業(yè)占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的比重由 1995 年的::36 調(diào)整到 ::41。人民生活水平大幅度提高，城市居民人均可支配收入和農(nóng)民人均純收入分別達(dá)到5550 元和 2420 元。 （ 2）從面積來看，長(zhǎng)春的規(guī)模較大，人口眾多，消費(fèi)水 平較高。 （ 4）從經(jīng)濟(jì)狀況看，近年長(zhǎng)春國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展速度較快、質(zhì) 量效益較好，總體經(jīng)濟(jì)水平較高。 總結(jié) ： 綜上所訴，雖然市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力較大，但是總體市場(chǎng)環(huán)境較好，對(duì)項(xiàng)目是有一定支持的。全市人口出生率 %,出生人口 萬(wàn)人 ,人口死亡率 %,死亡人口 萬(wàn)人。 全市人口中，市轄區(qū)人口 萬(wàn)人 ,四縣 (市 )人口 萬(wàn)人。 2022 年末，全市家庭總戶數(shù)為 萬(wàn)戶 ,平均每戶家庭人口 人 ,其中市轄區(qū)每平方公里 817 人 ,四 (縣 )市每平方公里 239 人。 A、 南關(guān)區(qū)經(jīng)濟(jì)狀況 2022年全區(qū)共完成國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 219745萬(wàn)元，比上年增長(zhǎng) %,其中第一產(chǎn)業(yè)增加值 13020 萬(wàn)元；第二產(chǎn)業(yè)增加值完成 103982萬(wàn)元；第三產(chǎn)業(yè)增加值完成 102743 萬(wàn)元。 B、 寬城區(qū)經(jīng)濟(jì)狀況 2022年，全區(qū)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值由 1995 年的 億元增至 億元 ,5年平均遞增 %；全口徑財(cái)政收入由 1995 年的 12907 萬(wàn)元增至 28677 萬(wàn)元， 5 年平均遞增 %。 D、二道區(qū)經(jīng)濟(jì)狀況 2022 年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（現(xiàn)價(jià)）完成 240000 萬(wàn)元，同比增長(zhǎng) %。三次產(chǎn)業(yè)比重分別由上年的 :: 調(diào)整為::。其中，本級(jí)財(cái)政收入完成 15047 萬(wàn)元，為年計(jì)劃的 %,同比增長(zhǎng) %。三次產(chǎn)業(yè)增加值的構(gòu)成比重分別為 %、 %、 %。全年累計(jì)財(cái)政支出13850 萬(wàn)元，比上年增長(zhǎng) %。 全年食品價(jià)格平均下降 %；工業(yè)消費(fèi)品價(jià)格持續(xù)低迷 ,衣著價(jià)格全年下降 %,家庭設(shè)備及用品價(jià)格下降 %,醫(yī)療保健價(jià)格下降 %,交通和通訊工具價(jià)格下降 %,娛樂教育文化用品下降 %,家電全年平均價(jià)格下降 1020%,全年西藥價(jià)格比 1999 年下降 %；商品房?jī)r(jià)格平均上漲%,同時(shí)帶 動(dòng)建材價(jià)格上漲 %。其中 :在崗職工 萬(wàn)人 ,比上年末減少 萬(wàn)人 ,下降 %。 D、居民家庭主要消費(fèi)品用戶擁有量 類別 計(jì)量單位 數(shù)量 摩托車 輛 /百戶 7 自行車 輛 /百戶 132 照相機(jī) 臺(tái) /百戶 38 洗衣機(jī) 臺(tái) /百戶 93 電風(fēng)扇 臺(tái) /百戶 71 電冰箱 臺(tái) /百戶 77 彩色電視 臺(tái) /百戶 110 影碟機(jī) 臺(tái) /百戶 24 錄放像機(jī) 臺(tái) /百戶 27 家用電腦 臺(tái) /百戶 7 組合音響 套 /百戶 12 攝像機(jī) 臺(tái) /百戶 3 鋼琴 架 /百戶 2 淋浴熱水器 臺(tái) /百戶 40 微波爐 臺(tái) /百戶 13 家用空調(diào)器 臺(tái) /百戶 3 移動(dòng)電話 臺(tái) /百戶 9 市民基本消費(fèi)心理及趨勢(shì) （ 1）、市民消費(fèi)心理：“吃穿花銷不可少，投資資金慢慢瞧” 根據(jù)我們調(diào)查及觀察、訪談和揣摩，長(zhǎng)春居民在飲食和穿著方面的開銷比較大，在居民可支配收入中留給投資所用的資金就相當(dāng)少，因此消費(fèi)指數(shù)一直居高不下。 （ 2）、市民消費(fèi)趨勢(shì)向享受型邁進(jìn) 統(tǒng)計(jì)部門提供的抽樣調(diào)查結(jié)果表明：“九五”期間長(zhǎng)春市城鎮(zhèn)居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)已經(jīng)告別基本型消費(fèi)，正向享受型消費(fèi)結(jié)構(gòu)邁進(jìn)，人民生活水平已經(jīng)從溫飽達(dá)到小康，如今正邁向富裕。近 5 年中長(zhǎng)春市糧食人均消費(fèi)從1995 年的 279 下降到 224 元，而副食品人均消費(fèi)則從 117 元增加到240 元，副食品占食品消費(fèi)比重從 %上升到 %。無(wú)錫市的恩格爾系數(shù)從 95 年 的 62%下降到 2022 年的 49%，這表明居民的生活水平正在不斷提高。 總結(jié) ： 長(zhǎng)春市的總體經(jīng)濟(jì)趨上，經(jīng)濟(jì)良性發(fā)展，本項(xiàng)目有良好的市場(chǎng)背景。 （ 2）、總建筑面積 2022 年住宅商品房建設(shè)面積達(dá) 400 萬(wàn)平方 米。 （ 4）、竣工面積 2022 年實(shí)現(xiàn)商品房竣工面積 294 萬(wàn)平方米。其中銷售給個(gè)人 萬(wàn)平方米，占銷售總量的 %。 2022 年有 萬(wàn)平方米的房屋面積留待今年消化。同時(shí)，長(zhǎng)春市房地產(chǎn)市場(chǎng)整體空置量較大，市場(chǎng)供給壓力大，房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)嚴(yán)峻。 動(dòng)態(tài)分析： 城市整體經(jīng)濟(jì)的良性運(yùn)行保證了房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的大環(huán)境； 市民的居住狀況對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展有利； 政府的房地產(chǎn)相關(guān)政策的落實(shí)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展有利； 住宅商品房的基本素質(zhì)分析 （ 1）、不同區(qū)域的住宅商品房量化分析 A、基本分布及數(shù)量示意圖 5657585960616263項(xiàng)目3 . 5 公里范圍其它地區(qū) B、基本銷售情況 項(xiàng)目 公里范圍： 經(jīng)營(yíng)銷售年限： 13 年 銷售率： 10%70% 其它地區(qū)： 經(jīng)營(yíng)銷售年限： 13 年 銷售率： 40%95% C、原因分析 其它地區(qū)的房?jī)r(jià)、小區(qū)環(huán)境、建筑檔次、綜合評(píng)定普遍比項(xiàng)目區(qū)域要低。 30004000 元 /平方米：小戶型銷售狀況較好，大戶型積壓嚴(yán)重，媒體宣傳力度較大。 C、 原因分析 前階段建設(shè)的樓盤的戶型過大，總價(jià)過高，超過普通市民的承受能力。 （ 4）、消費(fèi)者認(rèn)可程度 A、整個(gè)市場(chǎng)的知名度分布示意圖 020406080100120南湖地區(qū)衛(wèi)星路沿線亞泰地區(qū)市內(nèi)其它地區(qū) B、區(qū)域個(gè)體單位特征 南湖地區(qū)：大戶型為主配以中、小戶型 衛(wèi)星路沿線：大戶型為主配以中、小戶型 亞泰地區(qū)：中戶型為主配以大、小戶型 其它地區(qū)：中、小戶型為主個(gè)別大戶型 C、環(huán)境、交通、配套的基本素質(zhì)認(rèn)可情況 南湖地區(qū)：以長(zhǎng)春缺乏的自然水景為主，交通、各種城市配套設(shè)施具有均好性 。 亞泰地區(qū)：老居住區(qū)內(nèi)新興的高尚居住區(qū)，在長(zhǎng)春人心理位置較偏，交通、配套設(shè)施較好，生活方便。 整體市場(chǎng)發(fā)展態(tài)勢(shì)分析 （ 1）、 2022 年政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的措施 2022 年該市計(jì)劃完成房屋施工面積 500 萬(wàn)平方米，經(jīng)濟(jì)適用房 250萬(wàn)平方米，施工總量要比 2022 年下降 %。 盡量?jī)?yōu)化房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)，適度控制高檔住宅建設(shè)。 2022 年長(zhǎng)春市 GDP 第一次突破 1000 億。 整體經(jīng)濟(jì)實(shí)力不強(qiáng)，購(gòu)買力不高，是造成房地產(chǎn)市場(chǎng)供大于求的主要原因。長(zhǎng)春市 3000 元 /平方米以上的住宅商品房現(xiàn)存量約 100 萬(wàn)平方米； 2022 年長(zhǎng)春市 3000 元 /平方米以上的住宅商品房銷售量約為 21 萬(wàn)平方米。其中，長(zhǎng)春市對(duì)均價(jià) 3000元 /平方米以上的住宅商品房實(shí)際需求量不超過 30 萬(wàn)平方米。長(zhǎng)春市整體中高檔住宅商品房市場(chǎng)需求還未正式啟動(dòng)，長(zhǎng)春明珠憑一己之力，也不能力挽狂瀾。 （ 5）、開發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域現(xiàn)狀 長(zhǎng)春市房地產(chǎn)市 場(chǎng)熱點(diǎn)區(qū)域集中在朝陽(yáng)區(qū)的南湖周邊區(qū)域、衛(wèi)星路一線和亞泰地區(qū)?，F(xiàn)整個(gè)區(qū)域內(nèi)，除長(zhǎng)春明珠外，其它樓盤的銷售狀況并不是很好。 各樓盤的階段建設(shè)周期都較短，一般在 58 個(gè)月內(nèi)完成。 政府對(duì)房地產(chǎn)的相關(guān)政策 （ 1）近階段，央行逐漸調(diào)低銀行存款利率。關(guān)于搞活長(zhǎng)春市房地產(chǎn)市場(chǎng)若干規(guī)定187。 （ 3） 2022 年上半年，長(zhǎng)春市房屋交易費(fèi)又一次下調(diào)，調(diào)整房屋交易稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的目 的，主要是為了拉動(dòng)內(nèi)需，刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。如果是經(jīng)濟(jì)適用房、解困房，手續(xù)費(fèi)還減半收取，總額僅為 %；存量房轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)由成交額的 %調(diào)到 %，其中契稅 %，手續(xù)費(fèi) 1%，土地收益金 1%，個(gè)人所得稅 1%。 （ 4） 到 2022 年底，長(zhǎng)春市房改售房登記發(fā) 證 萬(wàn)戶，涉及面積 萬(wàn)平方米，今年還將繼續(xù)加大公有住房出售的力度，市房改辦已決定采取相應(yīng)措施， 4 月份出臺(tái)了 171。對(duì)公房出售采取了強(qiáng)制性措施，也就是說，已購(gòu)公房（房改房）市場(chǎng)將因增加房源而更加繁榮，相應(yīng)的公房使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)將因房源減少而萎縮。到 2022 年年底，長(zhǎng)春市已有 56 個(gè)單位的 7118 名職工利用 億元住房補(bǔ)貼資金，參加單位組織的集資合作建房或購(gòu)買建房。而且貨幣分房所得的資金不但可以購(gòu)買增量房，還可以購(gòu)買二手房和公房使用權(quán)。 （ 6）通過銀行按揭的方式，獲得住房的戶數(shù)逐年增多，據(jù)統(tǒng)計(jì)， 2022年售出的 8006 套商品房中有 2321 套屬于按揭購(gòu)房，占全年售出商品房總量的 29%， 2022 年上半年按揭購(gòu)房 1750 套，共 萬(wàn)平方米，占上半年商品房銷售總量的近五成。 B：長(zhǎng)春市整體經(jīng)濟(jì)水平不斷上升，個(gè)人收入逐步提高。 D：長(zhǎng)春市是吉林省的省會(huì)城市，省市機(jī)關(guān)眾多，城市投資力度較大。 阻礙： A： 長(zhǎng)春市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)階段購(gòu)買力較弱，開發(fā)項(xiàng)目大量上馬，開發(fā)結(jié)構(gòu)不和理，個(gè)體產(chǎn)品設(shè)計(jì)凌駕于市場(chǎng)之上等現(xiàn)象說明長(zhǎng)春市房地產(chǎn)市場(chǎng)嚴(yán)重脫離了市場(chǎng)規(guī)律，畸形發(fā)展