【正文】 ......... 67 第二節(jié)、人員配置 ............................................................................................................ 67 第十一章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)思路 ................................................................................................... 69 第一節(jié)、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)初步策略 ............................................................................................ 69 開(kāi)發(fā)分期 ..................................................................................................................... 69 產(chǎn)品建設(shè)的先后順序 .................................................................................................... 69 商業(yè)建筑的開(kāi)發(fā)思路 .................................................................................................... 70 第二節(jié)、項(xiàng)目策劃 ............................................................................................................ 70 市場(chǎng)調(diào)查 ..................................................................................................................... 70 項(xiàng)目定位策劃 .............................................................................................................. 70 第三節(jié)、項(xiàng)目設(shè)計(jì) ............................................................................................................ 71 第四節(jié) 、項(xiàng)目建設(shè) ............................................................................................................ 71 第五節(jié)、項(xiàng)目推廣 ............................................................................................................ 71 第六節(jié)、項(xiàng)目銷售 ............................................................................................................ 72 第七節(jié)、項(xiàng)目招商管理 .................................................................................................... 72 第八節(jié)、項(xiàng)目物業(yè)管理 .................................................................................................... 72 第十二章 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析 ................................................................................................... 73 宏觀經(jīng)濟(jì)與政策變動(dòng)導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)分析 ........................................................................... 73 成都市房地產(chǎn) 行業(yè)發(fā)展對(duì)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)分析 .................................................................... 74 成都市總體規(guī)劃與區(qū)域環(huán)境對(duì)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)分析 ............................................................. 74 項(xiàng)目財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析 ....................................................................................................... 74 項(xiàng)目運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn) .............................................................................................................. 74 結(jié) 論 ...................................................................................................................................... 76 竹島置地 第 4 頁(yè) 共 76 頁(yè) 第一章 成都市宏觀環(huán)境及房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 第一節(jié)、成都市宏 觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境概述 城市概況 成都，一座來(lái)了就不想離開(kāi)的城市。 、城市地位 成都是四川省省會(huì)、中國(guó)歷史文化名城、首批中國(guó)優(yōu)秀旅游城市、國(guó)家衛(wèi)生城市。 新華社 2021 年 12 月 16日刊發(fā)的調(diào)查數(shù)據(jù)表明：在中國(guó)最適合居住的城市中、成都名列第三（僅次于上海、北京），在最合適投資城市中、成都名列第四（僅次于上海、北京和廣州）。 、交通狀況 成都 是 中國(guó)西南地區(qū)的交通樞紐 ，是西部 最大的航空港 、又 是全國(guó)公路最密集的城市之一。 成都 交通方便快捷， “五路一 橋”的修建形成快捷的交通通道。 竹島置地 第 5 頁(yè) 共 76 頁(yè) 、通信狀況 成都是西南地區(qū)郵電通訊樞紐，已發(fā)展成為全國(guó) 8 個(gè)郵政通信一級(jí)處理中心和全國(guó) 6 個(gè)通訊交換中心之一，并先后與 160 余個(gè)國(guó)家和地區(qū)建立了通信聯(lián)系。 成都市區(qū)的流動(dòng)人口約有 150 多萬(wàn)， 在成都市區(qū) ， 外地人購(gòu)買的商品房總量 超過(guò) 50%， 流動(dòng)人口消費(fèi)成為房地產(chǎn)消費(fèi)的中堅(jiān)力量。 、城市發(fā)展規(guī)劃介紹 、城市發(fā)展 經(jīng)濟(jì)總量目標(biāo)： 國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長(zhǎng) 10%以上， 2021年人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到2500美元，財(cái)政收入增長(zhǎng)幅度高于國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)幅度； 結(jié)構(gòu)調(diào)整目標(biāo)： 逐步提高非公有制經(jīng)濟(jì)占國(guó)民經(jīng)濟(jì)的比重，調(diào)整優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，2021年一、二、三產(chǎn)業(yè)增加值比例調(diào)整為 7∶ ∶ ，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)增加值占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的比重達(dá)到 15%以上，調(diào)整優(yōu)化城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，加快城市化進(jìn)程， 2021年城市化水平達(dá)到 38％以上； 人口就業(yè)目標(biāo)： 人口自然增長(zhǎng)率控制在 4‰以內(nèi)， 2021年全市總?cè)丝诳刂圃?1070萬(wàn)人，非農(nóng)業(yè)從業(yè)人員比重達(dá)到 60%，城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在 4%以內(nèi)； 居民收入目標(biāo)： 城鄉(xiāng)人民收入水平和生活質(zhì)量穩(wěn)步提高，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入年均增長(zhǎng) 8%；農(nóng)民人均可支配收入年均增長(zhǎng) 6%； 社會(huì)發(fā)展目標(biāo)： 2021年恩格爾系數(shù)加權(quán)平均值降到 43%，其中城市為 37%，農(nóng)村為47%，人均期望壽命達(dá)到 74歲，城鎮(zhèn)社會(huì)保障體系基本健全，基本普及高中階段教育，竹島置地 第 6 頁(yè) 共 76 頁(yè) 各項(xiàng)社會(huì)事業(yè)全面發(fā)展。2021年城市生活污水處理率達(dá) 70%，城區(qū)生活垃圾處理率達(dá) 100%，城市綠地覆蓋率達(dá)30%；生態(tài)環(huán)境目標(biāo)：基本實(shí)現(xiàn)城市環(huán)境優(yōu)美、生態(tài)良性循環(huán)，城區(qū)空氣質(zhì)量穩(wěn)定在Ⅱ級(jí)，國(guó)家級(jí)和省級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)穩(wěn)定在Ⅰ級(jí)，工業(yè)廢水排放達(dá)標(biāo)率、工業(yè)煙塵排放達(dá)標(biāo)率和工業(yè)固體廢物綜合利用率分別達(dá)到 90%、 90%和 85%?！敝行某鞘胁季中螒B(tài)逐步由現(xiàn)在的密集 “ 圈層式 ” 發(fā)展為疏密結(jié)合的 “ 扇葉式 ” 布局，優(yōu)化城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和用地布局，引導(dǎo)城市向東、向南發(fā)展。 歷史文化： “ 三片一帶五十五個(gè)節(jié)點(diǎn) ” 。 “ 五十八個(gè)接點(diǎn) ” 包括城市中軸線道路串聯(lián) 12個(gè)重要接點(diǎn)， 8個(gè)重要古城接點(diǎn)，以及 38個(gè)中心城的文物保護(hù)單位。 經(jīng)濟(jì)環(huán)境 竹島置地 第 7 頁(yè) 共 76 頁(yè) 、成都 2021 年 經(jīng)濟(jì) 概況 自 2021 年以來(lái)，成都市宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行處于高速發(fā)展的上升階段。 2021 年 14 月，全市各固定資產(chǎn)投資額為 億元，同比增長(zhǎng) %；其中房地產(chǎn)業(yè)投資為 億元，同比增長(zhǎng) %。 以上數(shù)據(jù)表明，成都經(jīng)濟(jì)正處于一個(gè)較高速度的發(fā)展階段。對(duì)此，政府采取了系列宏觀調(diào)控措施，并取得較好的效果。 、成都 2021 年前三季度 經(jīng)濟(jì) 概況 成都是全國(guó)商貿(mào)中心改革試點(diǎn)城市， 成都前三個(gè)季度 經(jīng)濟(jì)保持了快速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)了速度與結(jié)構(gòu)、質(zhì)量、效益的統(tǒng)一。 其中：第一產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 136 億元，增長(zhǎng) %；第二產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 855 億元，增長(zhǎng) %；第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 792 億元，增長(zhǎng) %。 、第三產(chǎn)業(yè)進(jìn)一步發(fā)展 前三季度，交通運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)及郵電通信業(yè)增加值比上年同期增長(zhǎng) %，批發(fā)和竹島置地 第 8 頁(yè) 共 76 頁(yè) 零售業(yè)增長(zhǎng) %，金融業(yè)增長(zhǎng) %，房地產(chǎn)業(yè)增加值增長(zhǎng) %。 、對(duì)外經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁 前三季度，成都市實(shí)現(xiàn)進(jìn)出口總額 億美元，增長(zhǎng) %，分別比一季度和上半年增加 、 個(gè)百分點(diǎn)，其中出口 億美元，增長(zhǎng) %。 、財(cái)政收入和居民收入穩(wěn)步提高 前三季度，成都市完成財(cái)政總收入 億元，增長(zhǎng) %，城市市區(qū)居民人均可支配收入 達(dá) 8473 元，比上年同期增長(zhǎng) %；城市市區(qū)居民人均消費(fèi)性支出 6643元，增長(zhǎng) %。 政策環(huán)境 近年來(lái)，隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)越來(lái)越大、房地產(chǎn)業(yè)的地位也越來(lái)越重要。 近期國(guó)家和地方對(duì)房地產(chǎn)實(shí)施宏觀調(diào)控的主要政策有： 、貨幣政策 ：擴(kuò)大貸款浮息制度、 利率調(diào)整 （加息）、人民銀行 2021 年 121號(hào)文件 等等。 、行政措施 ： 禁止拍賣基本住房、七部委關(guān)于穩(wěn)定房?jī)r(jià)的通知 等等。 《關(guān)于做 好住房?jī)r(jià)格穩(wěn)定的意見(jiàn)》及以上政策措施的出臺(tái)， 進(jìn)一步加強(qiáng) 了 對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的引導(dǎo)和調(diào)控，及時(shí)解決商品住房市場(chǎng)運(yùn)行中的矛盾和問(wèn)題，實(shí)現(xiàn)商品住房供求基本平衡，切實(shí)穩(wěn)定 了 住房?jī)r(jià)格，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展 。 第二節(jié)、成都市市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體概況 、商品房供應(yīng)持續(xù)增長(zhǎng)，供求趨于平衡 2021 年前三季度市 區(qū)（六城區(qū)）累計(jì)商品房供應(yīng)量 萬(wàn) ㎡ ，同比增長(zhǎng) %；累計(jì)銷售商品房 萬(wàn) ㎡ ，同比下降 %。 0100200300400500600700新增住宅面積 實(shí)際銷售面積 2021 2021 2 0 0 5 前三季度 從近 3 年的新增商品住宅供求總量觀察， 2021 年、 2021 年新增商品住宅面積均小于實(shí)際銷售面積，供應(yīng)略顯不足。 、城東供銷兩旺、城南商業(yè)發(fā)力、城西 住宅供應(yīng)增長(zhǎng)迅速，城北商業(yè)回落 2021 年 前三季度，城東商品房供應(yīng)和銷售均保持快速增長(zhǎng)，新增供應(yīng)面積為 萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng) %，銷售面積為 萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng) %；城南商業(yè)用房供銷大幅增長(zhǎng)，供應(yīng)和銷售增幅分別達(dá)到 %和 %；城西住宅新增供應(yīng)較大，但銷售面積卻同比回落 %；城北住宅有所起色，供應(yīng)有所加強(qiáng)，但商業(yè)較去年有較大幅度的下降。 、一環(huán)至二環(huán)區(qū)域商品房供銷均回落，辦公物業(yè)市場(chǎng)旺盛 2021 年前三季度一環(huán)至二環(huán)區(qū)域的商品住宅新增供應(yīng)面積為 萬(wàn)㎡，同比下降 %；銷售面積為 萬(wàn)㎡，同比下降 %；供應(yīng)和銷售均表現(xiàn)不足；辦公物業(yè)呈現(xiàn)供銷兩旺的行情，且銷售大幅 增長(zhǎng)達(dá) %。 、三環(huán)外商品房市場(chǎng)蓬勃發(fā)展 竹島置地 第 12 頁(yè) 共 76 頁(yè) 隨著城市房地產(chǎn)業(yè)的逐漸外推，三環(huán)外已逐漸成為一個(gè)重要的區(qū)域。 、供應(yīng)住宅的面積主要集中在 90— 180 ㎡區(qū)間，且供應(yīng)量大幅增長(zhǎng) 2021 年前三季度， 90— 120 和 120— 180 ㎡的住宅供應(yīng)面積分別為 萬(wàn)㎡和 萬(wàn)㎡，分別同比增長(zhǎng) %和 %，以上兩戶型區(qū)間的供應(yīng)面積占比分別為 %和 %。從季度價(jià)格看，今年第三季度的價(jià)格相比于第二季度有所回落。高質(zhì)樓盤(pán)、中質(zhì)樓盤(pán)和普通樓盤(pán)月平均環(huán)比上漲速度分別為 %、 %和 %。 中質(zhì)樓盤(pán)：