【正文】 “衣、食、住、行 ”以住為先！隨著福利分房的取消，絕大多數(shù)的單位都無法解決職工的住房問題，對(duì)于剛踏上工作崗位的大學(xué)畢業(yè)生來說，解決住的問題，是邁進(jìn)社會(huì)的第一道難題。住房對(duì)于他們而言，已不僅 僅是解決住的問題，而是一種心理上的 “安慰 ”。 第二類：單身白領(lǐng)和年輕夫婦。他們不僅沒有趕上福利分房的末班車，而且缺乏足夠的積蓄購買商品房，然而他們卻是最具獨(dú)立意識(shí)和個(gè)性化的消費(fèi)群體。 另外，在當(dāng)今社會(huì)里，由于種種原因出現(xiàn)了大量結(jié)婚但不想早生孩子的 “丁克家庭 ”，這些年輕夫婦，收入穩(wěn)定 ，觀念新穎，為了避免與父母之間因生活習(xí)慣的差異造成摩擦，多選擇單獨(dú)居住，因?yàn)闆]有負(fù)擔(dān)，因此在戶型選擇上，多傾向于新穎、時(shí)尚的小戶型。 這部分人 30 出頭，事業(yè)初成，是公司金領(lǐng)或私營企業(yè)主。 第四類：以投資為目的的投資客。房產(chǎn)周期長，盈利空間大。同時(shí)，隨著銀行降息，國家為鼓勵(lì)老百姓買房置業(yè)，采取了退所得稅和降低契稅、繳納稅率等一系列措施。 綜上所述：小戶型的主力買家主要集中于 2030 歲的青年消費(fèi)者，其中又以 25 歲左右的消費(fèi)者為主；屬于事業(yè)型，一般都具有大專以上文化程度；生活觀念、消費(fèi)觀念 新穎；追求時(shí)尚與個(gè)性。一套住房，在心理層面等同于自尊、獨(dú)立、安全感；在現(xiàn)實(shí)層面則等同于投資意向、經(jīng)濟(jì)收益，而無論從那種角度，房子都成了這些新女性生活中最堅(jiān)挺的基礎(chǔ)。小戶型作為樓盤的主力戶型正式推出。但畢竟小戶型亮出了自己的風(fēng)采。大手筆的小戶型開發(fā)給年輕一代帶來了更多選擇住宅的機(jī)會(huì)。對(duì)他們來講，郊區(qū)的藍(lán)天碧水遠(yuǎn)不如家門口的酒吧、商廈更有吸引力。以 “交大數(shù)碼村 ”為代表的第三代小戶型是 2021年最大的小戶型項(xiàng)目，占地 50 多畝，社區(qū)住戶 500余戶，其綠化率達(dá)到 40％，戶型設(shè)計(jì)和居住功能也日趨完善，一室一廳的戶型帶有洗衣機(jī)位，小戶型這種底端住宅產(chǎn)品不再僅僅是一種過渡產(chǎn)品，迎來了成熟的開花期。HOME、時(shí)代 100、彩世 界、新時(shí)空、曼哈頓、藍(lán)色加勒比等時(shí)尚小戶型逐漸被成熟的消費(fèi)者所喜愛。 隨著 2021 年 4 月 19 日 25日的春季房交會(huì)上小戶型項(xiàng)目的熱賣，進(jìn)一步證實(shí)了小戶型在成都市場的發(fā)展?jié)摿Α? 第一章、成都市小戶型樓盤現(xiàn)狀分析 經(jīng)初 步統(tǒng)計(jì)，成都市現(xiàn)有的最新小戶型項(xiàng)目已達(dá) 34個(gè)，其中有 15 個(gè)樓盤屬于形象展示性樓盤（未正式開盤的樓盤），有 19個(gè)是已開盤的小戶型樓盤?？偨ㄖ娣e達(dá) 萬平方米。從中可以得 出成都小戶型項(xiàng)目的定價(jià)比較低，對(duì)于較年輕的客戶來說，這是一個(gè)重要的購買因素，這也是成都小戶型呈現(xiàn)火爆跡象的一個(gè)重要因素。 市中心因其獨(dú)特的地理環(huán)境，交通條件優(yōu)越，商業(yè)配套完善，靠近城市中心商貿(mào)區(qū)，迎合了年輕人狂熱購物的需求；生活配套齊備，周圍如茶樓、酒吧、咖啡館、快餐店、干洗店等林立，滿足年輕人輕松、快捷而 “懶惰 ”的生活方式。時(shí)代 100、科華之星、曼哈頓、藍(lán)色加勒比、彩世界、武城 城西也由于富有人文氣息等客觀環(huán)境及高新西區(qū)等年輕群體的出現(xiàn)帶來了小戶型的崛起。吾家等項(xiàng)目的成型。 第二章、成都小戶型的需求狀況調(diào)查分析 最近對(duì)成都市的小戶型潛在消費(fèi)者的抽樣調(diào)查顯示，他們對(duì)小戶型的需求狀況為： 第一節(jié)、戶型面積需求 50 平方米以上面積的房子最受歡迎。雖然被調(diào)查者中的大部分處于單身、獨(dú)居或未婚狀態(tài)，但他們?nèi)匀惶岢鱿Ｍ軡M足兩個(gè)人的居住要求，其中選擇 60 平方米以上房子的還要多一些。 第二節(jié)、戶型功能需求 房間功能必須趨向于齊全，小戶型不能因?yàn)槊娣e小而缺少一些功能，衛(wèi)生間、廚房、陽臺(tái)被80％的被調(diào)查者全選中，只有個(gè)別的調(diào)查者認(rèn)為沒有廚房可以接受，可以在集體食堂和小飯店就餐。 第三節(jié)、裝修需求 精裝修是首選。另外，在付過首付款后，裝修也可以計(jì)入總價(jià)享受按揭，省去一次裝修的總付款資金壓力。被調(diào)查者對(duì)生活配套的要求，首先選擇的是商場，占到總數(shù)的 90％多，其次是醫(yī)院及其他配套，這與選擇小戶型人群的年輕化和本次問卷的對(duì)象的年齡段有關(guān)。被調(diào)查者認(rèn)為，自己的左鄰右舍應(yīng)該是住家戶，而不是辦公和住家的雜和。 第五節(jié)、物管需求 調(diào)查顯示小戶型購買者物管服務(wù)要求較高，對(duì)日常服務(wù)追求清潔、時(shí)效。如果有固定的一筆錢用來買房，他們也許不再單純追求較大面積，而會(huì)選擇一個(gè)面積較小但品質(zhì)很高的住宅。有近一半的被調(diào)查者有 24 小時(shí)送餐服務(wù)、進(jìn)房打掃衛(wèi)生、代購物品服務(wù)、定時(shí)喚醒服務(wù)的要求。 第三章、成都市小戶型典型項(xiàng)目介紹 曼哈頓 開 發(fā) 商：成都鑫達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 環(huán)境設(shè)計(jì)：空之間設(shè)計(jì)事務(wù)所投 資 商：成都博瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 物業(yè)管理：總府物業(yè)管理公司設(shè)計(jì)單位：新西蘭綠石建筑與環(huán)境設(shè)計(jì)事務(wù)所 現(xiàn)場地址：人民南路四段華能大廈旁 總建面積（萬 M2） 項(xiàng)目構(gòu)成 配套 起價(jià) 均價(jià) 戶型區(qū)間 1 棟 14 層高層 7100 M2 會(huì)所 3200 元 / M2 3500 元 / M2 30~90M2 其它費(fèi)用 天然氣配套費(fèi) 光纖入網(wǎng)費(fèi) 一戶一表 物管費(fèi) 維修基金 5500 元 /戶 120 元 /戶 400 元 /戶 元 /平方米 總房款的 % 小區(qū)配套 恒溫游泳池、頂層會(huì)所、空中景觀庭院、商業(yè)鋪面 開盤主題： 1） 生態(tài)摩天大樓里的酒店式中翠庭小別墅！ 2） 顛覆市中心小戶型缺憾?。? 3） 市中心小戶型一定要困在壓抑封閉的筒子樓里嗎？！ 4） 不要筒子樓，不要黑走廊，只要層層有翠庭的生態(tài)大樓！ 項(xiàng)目賣點(diǎn)： 1） 時(shí)尚外觀、酒店式物管、頂層會(huì)所平臺(tái)，居家、投資、辦公皆宜。 3） 框剪結(jié)構(gòu)，向上或向下復(fù)式設(shè)計(jì)， 米層高， 雙面采光、打造 “空中小別墅 ”概念。 5） 5 米寬景觀過廊，突破了原有的 米寬的普通型過道。從銷售狀況看，有 30%的消費(fèi)者購買目的是投資或辦公。 37 平方米一室一廳一衛(wèi)、 75/ 平方米兩室兩廳兩衛(wèi) 異型框架剪力墻結(jié)構(gòu)，室內(nèi) 無梁無柱，有效增加實(shí)用空間；銷售面積 37 平方米戶型，實(shí)得面積 平方米，銷售面積 75 和 平方米戶型實(shí)得面積分別為 100 和 107 平方米，有效增加性價(jià)比；層高 米，室內(nèi)空間更為開闊， 米觀景窗，時(shí)尚、氣派。 典型特色：集青春、時(shí)尚、亮麗、浪漫和異國情調(diào)于一體的街區(qū)型開放式商業(yè)空間。 該項(xiàng)目臨近高校 ，產(chǎn)品定位準(zhǔn)確，于 2021 年 6 月 8 日開盤，在為期一周的時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)公寓銷售 100%，商鋪銷售超過 90%的佳績，開創(chuàng)了本年度上半年房地產(chǎn)市場的銷售奇跡，實(shí)現(xiàn)了小項(xiàng)目 “短、平、快 ”的操作模式。 項(xiàng)目賣點(diǎn)： 1） “拒絕把我的青春，寄放在別人的房子里 ” 2）好口岸，低價(jià)格，旺鋪投資的良機(jī)！ 3）強(qiáng)大的商業(yè)功能為成熟社區(qū)錦上添花。 5） “微戶型 ”設(shè)計(jì)，輕松付款，長期回報(bào)。 u 國際花園 開 發(fā) 商：成都市武侯房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 投 資 商：林鳳集團(tuán)現(xiàn) 場 地 址：肖價(jià)河沿街成都幼師斜對(duì)面 總占地建面積（畝） 項(xiàng)目構(gòu)成 起價(jià) 最高價(jià) 均價(jià) 戶型區(qū)間 80 14 棟小高層 2280 元 / M2 3000 元 / M2 2680 元 / M2 30~200 余 M2 其它費(fèi)用 天然氣配套費(fèi) 光纖入網(wǎng)費(fèi) 物管費(fèi) 維修基金 免 免 一元 / M2 總房款的 % 小區(qū)配套 國際會(huì)所、景觀游泳池、網(wǎng)球場、澳洲植物園、維也納草坪、世界兒童樂園、幼兒園 項(xiàng)目賣點(diǎn)： 1) 二環(huán)路內(nèi)規(guī)模社區(qū)，緊鄰高新區(qū)，周邊環(huán)境成熟，配套齊全；林鳳集團(tuán)上市公司背景，發(fā)揮品牌號(hào)召力； 2) “小戶型社區(qū) ”。 3) “國際化 ”口號(hào)。 項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)： 從該項(xiàng)目的占地規(guī)模和戶型配比來看，能夠支撐其 “小戶型社區(qū) ”這一賣點(diǎn)，但 “國際化 ”口號(hào)，較為空洞，缺少實(shí)質(zhì)支撐。部分單元一梯六戶的設(shè)計(jì)，使部分住宅單位的采光、通風(fēng)和私密性受到影響，戶型設(shè)計(jì)差，實(shí)用性不強(qiáng)。總戶數(shù) 272 戶，為真正的城市精英度身定做精品小戶型。 武城 占地 : 平方米，建筑面積 :64394平方米，住 宅面積 :38896平方米，商建面積 :8346 平方米，辦公面積 :1152 平方米，建筑密度 :%，容積率 :，綠地率 :，停車位 :490 總戶數(shù) :624 戶模塊化戶型組合 ,由基本型一層 12戶小戶型可輕松發(fā)展為一層 6戶的發(fā)展型 ,讓實(shí)用實(shí)在的 70平方米兩口之家瞬間升級(jí)為 140平米。站在落地觀窗前，樓下即是河濱綠化帶與府河，左近更有猛追灣游泳場、活水公園與河濱公園，綠水清風(fēng)，空氣清新?？偨ㄖ娣e 45000平方米，分 A、 B 兩座；16 層以 30 至 70 平方米為主的精品小戶型電梯公寓，分 平層和躍層結(jié)構(gòu)；設(shè)有兩層地下停車場。 700平方米室內(nèi)運(yùn)動(dòng)中心、書吧為你提供生活休閑空間。 附一：春季房交會(huì)小戶型統(tǒng)計(jì)分析 主力戶型 4080 的小戶型項(xiàng)目在 2021年春季交易會(huì)上出現(xiàn)了爆棚現(xiàn)象，合計(jì)有 17個(gè)小戶型樓盤，占總參展樓盤（除郊縣樓盤）的 36%，小戶型緣何受到開發(fā)商的青睞？一方面，小戶型住宅 物業(yè)的總價(jià)低、受眾面較廣。又因?yàn)榍捌诘囊恍┬粜晚?xiàng)目如花樣年華、錦宏麗景等的斷銷，證明了市場上對(duì)于小戶型的需求巨大。目前成都市小戶型住宅物業(yè)分布的特點(diǎn)： 周邊交通便捷； 目標(biāo)客戶群集中區(qū)域商務(wù)辦公區(qū)、白領(lǐng)聚集區(qū)等。隨著經(jīng)濟(jì)實(shí)力的增強(qiáng)，會(huì)考慮重新置業(yè)，以小換大來改善居住條件。作為投資，便捷的交通也是房子出租的一個(gè)亮點(diǎn)。如果作為投資往往會(huì)考慮以租養(yǎng)房的方式，打算先買斷再出租的也不少。靚典 西南農(nóng)機(jī)市場旁 西二環(huán)內(nèi) 242 多層 2350 5292 形象展示 智業(yè)逸景 羊西線蜀漢中路 西三環(huán)內(nèi) 108 小高層 2380 55130 形象展示 佳利花園 衣冠廟立交橋旁 南二環(huán)內(nèi) / 多層 2380 30135 形象展示 草堂柳苑 吾家 交大路 北三環(huán)內(nèi) 738 多層 2608 期房 武城 因此，這些項(xiàng)目以單體建筑為主，規(guī)模小、配套少，為居住者提供的生活外延性服務(wù)較少，更談不上環(huán)境景觀。 2） 居住群體的擴(kuò)大，為配套設(shè)施的經(jīng)營、使用提供了強(qiáng)力支撐，既有利于配套設(shè)施的完善，也有利于商業(yè)物業(yè)的租售。一方面降低了項(xiàng)目銷售的風(fēng)險(xiǎn)，另一方面也滿足了不同層次消費(fèi)者的需求。 而這里指的較大規(guī)模也有一定的限度，大約在 6 萬平方米左右比較合適。年輕人又是最活躍的一個(gè)群體，下班后總是不喜歡窩在自己房子里，缺少交流的空間，另外，由于工作時(shí)間緊迫，日常生活的其它部分必須依賴社區(qū)服務(wù)來分擔(dān)。 三、面積小、功能全、設(shè)計(jì)更為合理 房地產(chǎn)項(xiàng)目的核心競爭力仍然是產(chǎn)品。住宅設(shè)計(jì)的差異性、個(gè)性化特征也越來越明顯，使戶型設(shè)計(jì)必然具有超前意識(shí)，不能只看眼前的市場主流，而要注重主導(dǎo)居住品位的設(shè)計(jì)方向。 2）、 戶型設(shè)計(jì)不合理，主要表現(xiàn)在廚衛(wèi)的擺放上，如廚、衛(wèi)相對(duì)，衛(wèi)生間對(duì)著廳或房，廚房對(duì)著廳或房，廚房置于廳室或陽臺(tái)上等。 4）、無裝修或裝飾過于簡陋，電梯過少，商住兩用型項(xiàng)目沒有考慮貨運(yùn)電梯的配置。房型布局要緊湊而靈活，減少戶內(nèi)消極空間的數(shù)量，減少公共面積的分?jǐn)偂? 1. 為某些適合年輕人居住的套型可以適當(dāng)減少廚房的面積，或開發(fā)多功能面積空間，使廚 房專用面積小型化、緊湊化，從而提高空間利用效率。 2. 目前購買小房型的主力軍為白領(lǐng)階層，但在當(dāng)今知識(shí)層次普遍提高的環(huán)境中，現(xiàn)代生活方式較為普及，人們的生活空間所包含的學(xué)習(xí)因素大大增加，在其所居住的場所中，工作、讀書、擺弄電腦成為必不可少的內(nèi)容。將成為此種房型營銷的又一主要賣點(diǎn)。各空間相互交融，相互依賴，沒有嚴(yán)格劃分，達(dá)到視覺開闊的效果，具有空間流動(dòng)性和相關(guān)性。 4. 新一代小戶型在設(shè)計(jì)時(shí)就為未來預(yù)留發(fā)展空間，是 “活 ”空間，空間可以 隨意剪接，既可以是小戶型，也可以變成大戶型，甚至是 1000 平方米以上的超級(jí)戶型